黄显声将军故居:地铁口的价值

地铁口的价值

(2011-06-02 15:01:42)     窗外的地铁车站工程最近一段时间日夜都有工人在忙碌，看来为了迎接大运会的召开正在加紧赶工。这大运会本来跟我没啥鸟关系，但正是因为有了大运会的召开才能倒逼地铁工程如期完工，为偶地铁口物业的保值增值添砖加瓦，在这个意义上偶对大运会的召开是欢迎欢迎！热烈欢迎！

    偶对地铁口物业一直有很深的情节，这源自于我自己的人生经历，在我们伟大祖国一共只有两条地铁的时代（就是北京的一横再加个圈），我就有幸踏上了日本的领土，并且要自己租房子。那个时代没有互联网，有那么一段时间，偶天天拿着一沓“物件”介绍，跟着中介到处看房子（日本中介管房子叫“物件“），这个“物件”介绍一般是一张纸，上面标明了物件的价格,位置,类型等信息。除了价格，偶最关注的就是一句话：从xx地铁站徒步只需xx分钟。从那个时候起偶就明白了这个道理：离地铁车站的徒步距离和房租的高低完全是负相关关系，而且以徒步15分钟为极限，再远，房子就不值钱了！

   后来回到伟大祖国首都，到了需要买房子的年龄，偶基本上是照搬了在日本租房子的经验，买的房子就在地铁车站上面（后来跟香港人学了个新词儿，管这种房子叫“地铁上盖物业”，当时的想法是：就算将来再出国或者去外地，起码俺这房子好租啊！

   再后来房子莫名其妙的猛涨，一不小心让偶买的房子值了钱了！心理学上有个名词叫“强化心理”，意思是如果你想让某种行为反复出现，那你就应该不断给他奖赏，这个叫“正强化”，如果你想让某种行为不再出现，你就应该加以惩罚，这个叫“负强化”。偶就着了“正强化”的道儿，自从第一套房子赚了钱以后，后面再买房子就非常关注地铁车站的位置，买的房子都在离地铁口徒步5分钟以内，理由还是当初的那个理由：地铁口的房子，好租又好卖呀！

   中国正出在一个到处修地铁的时代，很多同胞对地铁口的价值可能认识还不是很深刻。其实地铁会极大的改变一个地区的人流分布状况，一旦地铁连成网络，路面公交以及出租车会演变成短途的和地铁车站的摆渡联络工具，绝大部分人的中，远距离的出行都会依赖地铁。由此会带来地铁口物业的极大升值，升值幅度大的是位于地铁口的商铺，其次是写字楼，最后才是住宅。地铁口往往会发展成为一个局部地区的商业和娱乐中心。观察一下日本的地铁口布局就极为合理：一般地铁车站都会和一个商业中心连成一体，商业中心里面有超市，下了班以后可以顺便买点菜然后回家做。商业中心里面还有很多饮食店，不想做饭的可以就地解决，在附近写字楼上班的可以同事聚在一起喝酒然后做鸟兽散。站前有条件的会有个小广场，公共汽车换乘以及出租车上下客都在这里，广场周边会规划成一个商业街区，一些承担不了高店租的商家会在这里卖些服装，日用品之类的低价值东西，再往外面走就是居民区。我想像不出还有比这更为合理的规划，但甚为可惜的是，中国的国情由于是条块分割，地铁车站往往仅仅被设计成一个交通枢纽，车站的出口被设计成一条条毫无附加值的通道。这实在是对经济价值的极大浪费，一个出口就是一个金矿啊，一个个地铁乘客那就是一个个移动着的钱包啊！哪怕只是简单的把出口加宽一点两边设计成商铺，这商铺的租金弄不好就够支付整个车站的运行费用了！

    最具价值的是两条或者若干条地铁线的交叉口，一般超大城市都会形成这样一个“黄金十字”区，譬如东京的新宿车站，人流巨大，随便摆块石头在那里都卖得出去，北京的地铁规划得最差，每次走复兴门地铁的折返通道我就想骂！还有西直门，地铁，轻轨换乘纯属脑子被核辐射以后的作品！上海的人民公园站本来有发展成新宿的潜质，可惜规划也是惨不忍睹，让人在里面一分钟都不想多呆！广州的公园前站的规划就比上海好得多，出入口众多，而且有很多各具特色的商铺，我认为是目前中国大城市中搞得最好的一个，深圳类似这样的地方还没有，可能世界之窗站将来会算一个，希望它不要重蹈北京上海的覆辙！

任何事情都有两面性，以下情况要注意：
1）地铁的开通对于市中心的房子影响并不如想像中的大，有的时候还会有负作用。对于豪宅区来讲，地铁会把不属于本地区的人流带过来，所以豪宅区通地铁可能并不能完全属于利好。
2）地铁的开通对于写字楼则往往是利好，原因是除了出行交通条件的改善，地铁的开通有助于在写字楼上班的员工降低交通成本，间接地也就提高的写字楼的价值。
3）对位于市区的普通住宅有可能也不是利好，因为本来你房子可以租5000,但是因为通了地铁，租客多坐10分钟房租就变成了2500,倒逼你的房租也得相应做出调，！房租的调整不一定能够补偿得了房价的上升，对于处于远郊的住宅则是明显的利好！

    仅仅讨论经济价值有时候是一件挺无趣的事情，如果让我来规划设计地铁口，我一定会设法把它设计成一个暗地里赚钱明面儿上充满文化气息的空间。别的先不说，我想我会在每个车站或者是站前广场或者是站内大厅建一个独一无二的，经得起时间考验的雕塑或者其它艺术作品或者甚至不是什么作品而只是最代表当地特色的物件儿，我希望当劳累一天的白领看见它，会想到马上就要到家了，于是脚本会不由自主变得轻快！当搬到别处去的人故地重游看到它会想到当年自己在这里的那段岁月，当曾经的恋人看到它会想起在这里的第一次约会时的情景......
   
    做一个大胆的预测：我估计，用不了20,30年，中国目前的大部分地铁车站都会拆了重建或者改建，一个是增加出入口，再一个会按照局部地区商业中心的定位来重新规划，原因无他：利益驱动耳！

   还有，将来所有的房子在出租的时候都会加上这句话，否则就租不出去：本物业从xx地铁站徒步只需xx分钟.....