姓臧的作家:房价不跌，股市难筑底

房价不跌，股市难筑底
——大众证券报2008年9月13日
      时寒冰
 

    跌跌不休的股市，让投资者脆弱的神经再次经历严峻考验。自2007年10月16日创下6124.04点（沪综指）的历史高位后，股市自由落体，本周五沪综指创出2064.29点的本轮调整新低。那么，股市何时才能见底？这是许多人都在关心的问题。
    在股市持续下跌的情况下，讨论底部是一个非常危险的事情。尤其对于像我这样的悲观论者而言，在上轮牛市即将结束的去年9月底和10月初，我明确发出空仓的呼吁。在股市的诸多制度漏洞堵住以前，空仓才是最佳选择。
    虽然，我们不能很清晰地弄清楚中国股市的底部到底在哪里，但有一点是非常明确的，在房价真正下跌以前，中国股市是很难找到支撑的，或者说，是很难见底的。高高在上的房价，是悬在股市上空的一把达摩克利斯之剑，没有谁知道它何时会落下来，但我们可以确切的知道，只有当它落下来，股市才能坦然地完成筑底过程。在此之前，任何筑底的说法都值得怀疑。为什么？
    房地产业是资金密集型产业，与金融业密切相关，也因此，房地产类股票与金融类股票的波动具有一定的内在联系，而房地产与金融类上市公司在中国股市中所占的权重，足可以影响乃至左右整个股市的运行方向。
    从现在的业绩来看，房地产业仍然显得比较“靓丽”。2008年上半年，沪深两市104家房地产上市公司（不含ST公司），共实现营业收入835.36亿元，比2007年中期的631.86亿元增长32.31％；实现营业利润218.55亿元，净利润119.58亿元，同比分别增长40.35%和46.11%。
    但是，股市所反映的是实体经济的预期走势，具体到房地产业，它反映的是房地产业未来的走势，而这一预期是悲观的。
    交易量的持续低迷，是制约房地产类上市公司未来业绩增长的致命隐患。全国商品房销售面积（累计）在持续下降，今年3月，下降1.40%，4月下降4.90%，5月下降7.20%，6月下降7.20%，7月下降10.80%，不难看出，全国商品住房销售面积，无论是现房还是期房，都在快速下降，且有明显的加速下滑迹象。如果从同比数据来看，下滑趋势可能更为明显。比如，今年7月份，全国商品房销售面积同比下降37.2%。
    商品房交易量低迷是人们观望的结果。一些开发商和研究者认为，这种观望不会持续长久，一旦楼市回暖，交易量就会迅速回升。这其实是一种误导。公众对某种商品的观望，存在着两种类型：一种是持币观望，即购买力真实存在，人们只是在选择购买的时机。另一种是无币观望，即购买力并不存在。
    我认为，中国房地产市场的情况属于第二种，即房价上涨过快，偏离民众的购买力太远，使得绝大部分民众丧失了消费能力，这意味着，房地产业赖以存在和发展的基础，已经由于对未来消费空间的过度透支而丧失。有鉴于此，民众对房价的下跌预期日渐强烈。因此，只要房价不真正下跌，人们的这种预期就持续存在，房地产类和金融类股票就难以找到支撑，股市就无法完成筑底过程。
    现在，有不少官员、学者在呼吁政府救市，一些地方政府也在积极行动，出台鼓励房地产业发展的政策措施。但这只会进一步加剧房地产业的泡沫，不仅无法阻止房地产业的大调整，还可能因为新制造更多泡沫而埋下更大隐患。楼市泡沫只有在调整中才能挤压出来，靠推高本已高得离谱的房价来改变人们的预期，以诱使更多的人去买房的努力只能是徒劳的！
    薛涌先生最近在《贵美国”与“贱美国”》一文中披露：“实际上，美国的大部分地区（房价）都非常便宜……纽约听起来是个世界最贵的地方，但纽约州大部分地区却很便宜。比如Kenmore地区中等家庭收入将近六万，中等房价九万三。Tonawanda地区中等家庭收入五万一，中等房价七万四。Depew地区中等家庭收入五万六，中等房价九万。Corning地区中等家庭收入五万二，中等房价八万三。房价低的地方并非仅仅是穷乡僻壤。比如得州的奥斯汀，是个六十多万人口的大城市，和波士顿相当，而且文化繁盛，有大名鼎鼎的得州大学。那里中等家庭收入为四万五千多，中等房价为十六万多，三年的收入足以买栋房了。就美国全国的水平而言，中等家庭收入为四万四千多，中等房价为二十一万多，五年的收入足以买一栋房。”
    联合国和世行都曾发布报告认为，一个家庭3到6年的收入购买一套房是合理的，一旦超过6年，就容易引发社会问题。而事实上，我国上海、北京等一线城市的绝大部分居民，如果剔除日常开销，40年甚至一辈子的收入都不够买一套住房。通过对比，不难看出我国房价是何等之高了。因此，目前，全国大部分城市的房价都相当于股市6000点时的位置。只有当房价步入下跌轨道，股市才能开始从下跌过渡到筑底阶段。何时房价下跌到位，股市何时真正见底。如果房价不跌，中国股市没有底部可言。