和绅简介和珅怎么死的:经济学家帮开发商鼓吹的真相

经适房和限价房绝不能取消
       贾图

    有关要求取消经济适用房和限价房的声音一直是此起彼伏，在房价低迷，成交量萎缩的今天，这种声音再次鹊起。4月26日，在中国房地产协会、 广东利海集团、2008中国泛北部湾房地产博览会组委会等单位联合主办的“北部湾高峰论坛”上，经济学家茅于轼表示，限价房和经济适用房无助于满足低收入人群的住房需求，大量搞限价房和经济适用房反而可能推高房价。其逻辑是这样的：经济适用房、限价房并不能满足一些人的住房需求，而仅满足了一部分人对房地产的占有欲望。限价房、经济适用房政策很容易滋生贪污腐败……
    我注意到，诸如此类的反对者的观点所谈及的都是经济适用房和限价房所存在的一些弊端，但没有一条支持“大量搞限价房和经济适用房反而可能推高房价”，至于“经济适用房、限价房并不能满足一些人的住房需求”的观点，已经荒谬到了不值得一驳的地步——经济适用房、限价房存在的基础难道不就是满足住房需求吗？
    在这样一个由房地产商人所主办的论坛上，相关观点的倾向性不言而喻。但是，面对既得利益集团对国家保障性住房重要组成的经济适用房的炮轰，作为一个研究者，有必要对一些常识性谬误进行澄清。经济适用房和限价房不仅是可以降低房价的，而且，当其在市场中的占比较高时，甚至能够大幅度降低房价。原因如下：
    第一，经济适用房与限价房对商品房的替代作用。从经济学的角度来看，当某种商品具有不可替代性特征时，这种商品一旦供应紧张，价格就会疯狂上涨，倘若有替代性商品，就会发挥调节作用平抑价格。经济适用房和限价房对商品房都具有这样的替代作用。经济适用房既带有社会保障性——政府减免土地出让金和相关税费，又具有产权，它能满足一部分对房屋产权有追求，又没有经济实力购买商品房的人群，这实际上减少了商品房的一部分潜在需求人群；限价房则满足了那些既达不到享受经济适用房标准又没有经济实力购买商品房的人群，这部分人群人数庞大，被称为“夹心层”。一旦他们通过限价房满足了住房需求，开发商就少了一个非常庞大的可以随时转化为商品房购买者的消费人群。这种显而易见的替代作用，能对降低房价没用吗？研究也证明了这一点：经济适用房的供应每增加5%，就会迫使房价下降3%-4%。
    一些开发商及部分学者，提出以廉租房替代经济适用房，这种建议可谓用心良苦。廉租房与经济适用房一样，是我们社会保障性住房的重要组成部分，两者缺一不可，因为廉租房没有产权，在国民对房屋产权追求的偏好非常普遍的情况下，它对商品房没有任何替代性。而且，廉租房从头到尾都需要政府投入，政府所能建造的廉租房数量是受到财力限制的。而用于经济适用房建设方面则可以建造更多的房屋——因为购房者要承担房屋建设成本，从而，对市场房价产生抑制作用。
    第二，经济适用房与限价房增加了市场供应的主体。经济学告诉我们，当商品由少部分人供应的时候，就容易形成垄断，垄断者凭借强势定位强化其定价权。反之，当市场的供应主体处在多元化状态的时候，商品的定价权就由市场来决定，而这种价格绝对是低于垄断价格的。在2003年以前，我国房价稳定，涨幅非常小。主要就在于，1998年，国务院下发的23号文，明确“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，开发商建造的商品房在市场主体中只占大约10%。从表面上来看，这种住房供应体系带有政府垄断特色，但由于政府垄断的是带有社会保障性质的住房，政府不仅不分享垄断利润，还要承担部分补贴。因此，房价是稳定的。
    2003年8月，由建设部起草的18号文，把经济适用房由“住房供应主体”换成了“具有保障性质的政策性商品住房”，落脚点在商品房，这意味着，绝大部分住房将由开发商这一人群供应，而准入规定又限制了开发商的数量，从而使得住房供应落入少数人群手中，开发商在垄断了商品房的供应后，就具有了定价权。因此，我国房价从2003年8月开始猛涨，并日益加速，迄今为止，房价不翻倍的城市已经是凤毛麟角了。
    第三，经济适用房与限价房，增加了住房供应量。商品价格是由供求关系决定的，如果政府主导的经济适用房和由政府通过开发商建造的限价房供应量增加，就会和开发商建造并供应的商品房构成竞争关系，竞争的结果必然是房价下跌。这是从表面现象来看，如果再向深层次来看。由于财力有限（一些开发商甚至是皮包公司），当住房供应完全由开发商掌控时，即使开发商满负荷建设，也难以满足庞大的多层次的住房需求。而有财政做后盾的政府对住房保障责任的承担，可以迅速填补市场供应缺口，从而，平抑房价。
    因此，2005年，当上海提出“两个1000万”计划（即当年新开工1000万平方米的配套商品房和1000万平方米的中低价房）时，上海的房价应声而落，但当时的上海市领导担心冲击房地产业，并未执行“两个1000万”计划，最终导致了上海房价的井喷。再比如，2007年全国两会期间，当广州市市长提出建设限价房，“一定要把房价压下来”时，当时很多人都怀疑限价房的作用。我之前的文章中已经提到过，当限价房与经济适用房互为补充的时候，两者就能共同发挥调控作用。一年后，当我们再次把目光转向广州，就会发现，广州市的房价不仅压了下来，而且压下了很多，现在已经恢复到了2007年年初的水平，随着广州市限价房与经济适用房供应量的增加，广州市的房价一定能回归到一个合理的位置。
    国务院总理温家宝今年的政府工作报告中强调，要“健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难”。经济适用房是我国社会保障性住房的主体，限价房是对经济适用住房外延的补充，两者一旦取消，后果将不堪设想。对此，我们应该报以足够的警惕。