搜狐微博“房价拐点真的到了吗”研讨会实录

[提要] 11月3日，搜狐微博邀请了房地产领域知名专家、媒体人及房产中介从业者，包括国家发改委体制改革研究所产业室主任史炜(微博)、21世纪地产研究总监、首席分析师常智(微博)、虎杰投资首席分析员张寅(微博)、对外经贸大学公共管理学院副教授李长安(微博)、二十一世纪经济报道政经济部副主任贾海峰(微博)做客微访谈，探讨房价拐点话题。

　　主持人谢剑：各位网友大家好，各位专家大家好。今天我们要进行微研讨的主题是“房价拐点真的到了吗？”。今天请到四位嘉宾来到我们现场。他们是：对外经贸大学公共管理学院副教授李长安；21世纪地产研究总监、首席分析师常智；虎杰投资首席分析员张寅；21世纪经济报到政经部分副主任贾海峰。

　　今天这个话题是一个研讨，所以可能不是能得出结论，主要是对现在房地产一些现象进行一些探讨。我们看到国庆期间，房地产整体的低迷，以前说的金九银十也没有出现，市场上不少人认为，中国房地产第一次真正意义上的拐点近在眼前？我们可能要从第一个问题开始看。北京楼市“金九银十”以成交量大幅下降至腰斩惨淡收场。从成交量的讨论，我们先请常总先发言。

　　常智：大家都知道成交量是价格先行的指标，我们一直在观测一线城市二手房成交量，我们知道新房成交量受到开发商开盘计划的限制，所以我们经常看新房成交量反而比同比在一定程度不能反映市场的全貌。根据我们数字来看，拿北京来说，北京的二手房成交量在三个月之前到达一个低谷，现在维持比较低的水平，相当于去年4.19之前三分之一的水平。上海是在一线城市比较好，价格回落60%左右，深圳回落了70%左右，现在市场在进行观望。

　　　　另外一方面，国家对流动性处于比较高的水平，市场相对焦灼的状态。现在有一些开发商成交量比较低，到年底面临业绩的压力，现在开始低价的促销，上海比较多一点，北京开发商新盘主动大幅度下调案例还是比较少的。所以21世纪对市场判断是说，价格会有下行的压力，至于说每个市场整体价格下行的趋势是否出现可能会有差异，因为市场不一样，会面临一定的差异。我们认为在市场化程度比较高的城市，深圳、上海价格下降案例会多，11月以及之后会增多。在北京房价全面下调案例出现比较晚一点。

　　主持人谢剑：李老师，成交量会作为一个拐点信号吗？

　　李长安：我们讨论拐点这个概念还是比较模糊的，这个拐点是短期的还是长期的，我们现在好像讨论主要是一个短期的，从短期来看现在房地产的拐点应该说即将到来，还不能说全面到来。从国家统计局发布相关的数据来看，全国性总体性降价还没有出现，现在只是在局部地区出现停涨或者个别城市回落，只是这么一个情况，全部性价格回落现在并没有出现，你们列的数据里面也可以看到，9月份虽然涨的是0.003%，说明还是在涨，这是第一个方面。

　　第二个，现在已经出现了全局性下降一些信号，包括成交量的下降，其实也包括一些城市的几个方面的下调，这是一个方面。另外一个，从现在房地产相关宏观政策来看，紧缩的政策虽然温家宝说了在一定程度要微调，我看对房地产这方面宏观调控可能不会放松的，一些城市还在继续出限价或者限购的政策就可以看出苗头。我预计真的房价出现全局性的下降，也应该是年底或者明年年初出现。

　　另外还有一个需要说明，拐点应该不是一个点，我上个星期做节目的时候也说，拐点不是一个点，应该是在一个高位上要横盘很长一段时间，可能出现最后一根稻草一下来，会出现整体下降的趋势，短期内可以这么说。

　　张寅：我认为拐点已经出来了，具体的时间段应该从9月下旬开始，这个观点我从8月份就开始提出，也可以说这几年第一次开始改变。我们认为通胀房价拐点出现概率不太可能，为什么月份改变了呢？就是因为当时看到了很多超预期的东西出来了，比如说温州的现象，比如说房贷的利率，各个银行私下已经开始调高了，有一个加速的过程，在8月份提出来9月下旬有可能出现拐点。

　　　　第一，我们认为拐点是这样的，不会像一般人暴跌的形式出现，那不太可能，那不是房地产，那是股市，不能用股市语言描述房地产。它是一个慢慢缓慢下跌的过程，这是第一。第二，肯定从重点城市以及重点城市某个部位，比如说从远郊从近郊逐步推进。全国情况重点城市逐步扩散，扩散一般来说按照以往国际经验来看，整个过程应该是两年，美国2006年9月份见顶，2008年开始加速。

　　　　成交量拐点出现非常早，比房价拐点出的更早，从北京的情况实际上这几年北京整体新房成交量逐步下降，下降不是一年，有三五年的时间。第二，二手房今年开始下降，历史高点二手车成交量高点在2009年。新房不是，无论面积还是套数，北京成交量早已经形成拐点，只是价格没形成拐点。我们为什么不讨论价格在北京滞后，第一点是拐点来了，目前所有现象都符合房地产的特点。公布房贷利率还不是历史高点，各个银行实际操作层面已经突破了历史高点，已经把历史高点挑过去了，特别是在10月份无论是数量还是房贷的利率都突破了历史高点。虽然名义还没有到，银行公布没有到历史糕点，我们主要考虑实际。

　　　　第二，扩散可能是在明年，通俗的说龙年有可能会有一些反复。我们认为虽然龙年无论房价还是成交量可能在这一年会有所反复，我们认为可能2013年就不那么温柔了，就是说现在所谓房价下降的速度可能要加快。目前到春节前，低迷情况不太可能改变的，即使有比如说大家预期的有一个存款准备金有一次可能的下调，把这种情况预测进去，推演一下即使有一次存款准备金下调，我们认为只对股市可能有刺激，但是对房市没有任何刺激，因为利率不可能动，这时候利率更关键。第二，即使有存款准备金下降，但是也不会取消限购。两点，第一利率不可能动，限购不可能动。我们看到4万亿有2万亿砸到铁路上，行业其他数量级都比它的低。

　　　　为什么龙年地产会出现一些反复的原因？我觉得首先利率提高可能性不太大，存款下调可能性达到1个百分点，由于性年春节比较特殊在1月份，有可能放贷在2月份。龙年还有一个特色，主要国家都在换领导人，明年肯定有一个平稳过度，或者说不管是股市明年造一个阶段性人造牛市，还是整个大的氛围，要比今年比兔子尾巴这一段缓和多得多。明年龙年会有一些反复，但是2013年可能房地产继续下行。

　　　　最后谈一下北京的情况。北京限房库存已经接近于2009年最高的时候，就差几千套。期房距离比较远，这时候8万套，那时候库存11万套。北京库存现房接近2008年历史高位，期房比较欧距离，库存比较大对房价下行压力比较大。从成交不再多说了，这两天成交非常不好，北京新房在100套以内，这是非常罕见的，十年长度才会看到，偶尔节日才会成交，这是非常罕见，不是经常见的。二手房的库存，6月份见了历史高点以后，反而这两个月二手房库存在下降，这是一个很有意思的现象，也就是说为什么出现一手房、二手房倒挂也是一个原因，一手房增加，二手房待售减少，这也是一个角度解读。

　　主持人谢剑：贾海峰以媒体的角度看，成交量这一块是不是拐点比较可靠的信号呢？

　　贾海峰：我没有那么多的数据做支撑，从我自己一点判断上来说，首先我们整个市场交易量变化的趋势，从北京来说出限购政策之后，成交量出现大幅度下降。但是在之后通胀比较严重的前三个月的时候，房屋成交量一直想往上顶，顶的压力那时候应该房产投资价值又出来了，大家基本上从各种方面说不行。但是从现在开始成交量开始真正进入衰退，这一次成交量衰退主要是房价出现了全国范围内降价消息导致的，大家又陷入观望的状态，不管想买还是不想买一律不买。大家都在讨论是不是最低点，很多人都在彷徨，很多人也在出手，所以目前成交量影响代表真实居住需求。上海退房的时候也有人半夜该队买房，这个成交量不应该和以前同比对应，目前在限购政策下进行，尤其一线城市，大部分一线城市实行限购，限购是改善性需求和投资性需求全部关掉大门，这种情况下符合购买条件人很好，有购买能力的人也很少。这种情况下这种需求不是长期需求，长期需求这样搞下去房地产市场会完蛋，整个中国经济也会完蛋，这时候就靠时间抗空间，我们限购能支持三年，三年以后中国房价跌到2007年之前，但是不可能持续那么长时间，目前交易量不像以前先是量跌然后价跌，最后量价齐跌这样分析趋势来看，目前交易量和价格分开来看，目前交易量不代表任何意义。目前交易量还有很多不同的意义在里面，比如说我们了解到即使目前交易量有很多不是真实的交易量，有的人规避限购的手段，还有人把房屋进行过户，人为制造出来了。更多交易量基金进来炒资产，以很低折扣，一般企业顶不住打六折或者七折的价格，买100套买别墅，这样把交易价做的很低。网签交易量非常的迷茫，我相信开发商也不会靠这个判断它是不是还有客户。

　　主持人谢剑：现在进入到第二个话题讨论就是价格这一块，我们把70个大中城市价格平均一下可以看到，8月份70个城市相比7月份价格上涨了0.02%，9月份涨幅回落到0.003%，这个相当于十分之一左右，基本上可以确定价格已经很难向上走，常总您觉得价格这一块能不能作为一个比较重要的参考信号？

　　常智：价格这一块，我们知道价格往上涨，肯定导致供不应求的，不管供不应求是什么形式的，房子很少价格往上涨就很快。这两次调控，去年4.19包括今年的限购政策以后，价格开始停滞了，尤其是一线城市。如果连续跟踪几个月统计局70个城市的数据，加入到价格停涨是越来越多，从几个停涨趋势在全国大部分城市已经形成了。随着停涨数量的增加，也会影响到其他区域消费者的情绪。我们还是认为中国调控过后到了今天，价格停涨趋势还是非常明显的。

　　李长安：关于房价这个问题，现在按照统计局的数据可以看出在逐步扩大，停涨或者下降逐步扩大。我的印象9月份比8月份增加了一个，增加了一个也是增加，任志强说增加了一个，增加了一个也是增加。

　　　　另外会不会扩展到所有的城市，全部都出现房价下降的情况呢？因为现在有一些二三线城市，实际上房价还是涨的比较厉害，我的印象有一个城市上个月9月份涨了8%以上，这是比较大的涨幅，有一些城市还在涨。我们所讲到价格到底是不是处在拐点？从总体情况和个别城市来看，应该做一些区分。我刚才讲到房价拐点到年底或者明年年初出现，我是指全国的情况，出现全局性。针对具体城市来讲已经出现一定拐点的迹象。

　　　　从北京情况来讲，因为正好我前一段时间要买房或者租房，跟房地产中介打了交道，在边缘性的地方，包括天通苑、回龙观、望京和芍药居，二手房房价下降非常明显，有一个人房子给我报价，8月份报价245万，到现在225万就卖，这是非常明显的信号。

　　主持人谢剑：买了吗？

　　李长安：没有买，我个人的判断年底或者明年年初会出现一个真正的比较普通下降的情况。在北京四环以内的房子，还是比较坚挺，也有讨价还价的余地。包括在中介给你打电话，后面一定跟上一句话，可以溢价，过去是没有的，你爱买不买，中介对这方面也比较主动，不像过去似的。

　　还有一个方面，其实房价能不能在年底或者明年年初出现拐点？取决于我们预调和微调能不能调到房地产这一块。我也有担心，地方政府也有很强烈要放松管制的冲动，包括前一段时间佛山要放松限购令之类的，地方上愿望是很强烈的。还有地方迂回规避限购限价，采取这种方式看调控政策。应该取决于我们政策，如果政策始终保持目前的状态，而且像昨天是珠海又出现限购令，这个政策维持现状，一些城市加入双限队伍，年底或者明年年初出现非常明显全国性价格下降。

　　张寅：我举个例子，我们统计在内地和香港上市内资房地产股22家，1至9月平均销售价格，9月份单月价格相比，一共统计22家，有20家，9月份销售价格低于1至9月价格。我不知道说明白没有，就是说9月单月价格低于1至9月平均销售价格，在今年这是第一次出现。22家里面有20家是这样的，另外2家涨了，也就是在尾数上几十块钱的波动，最多是80多块钱的波，小的是40、50块钱。从这个数据来说，也证明了因为企业销售是一个微观的情况，并且这些企业都有代表性，比如说万科、恒达、中海都包括在内的，我认为这个房价拐点确实已经出现，22家里面有好几家是全国性的公司，不是某一个区域性的公司。

　　　　第二，目前价格的松动的情况，也符合以往拐点刚刚出现时候的一些特征，都是以点带面，逐步扩散，一个城市从郊区开始逐步往里推移。北京最典型通州是最典型的，他代表北京泡沫最明显，大家看通州的原因在这一轮里面，在一个很短时间内大概4到5个月涨了120%，单一地区在很短时间里在北京出现最大的涨幅，肯定它是最代表泡沫那一部分。大家看到通州到目前也没有止跌，买的人也比较少，从均价20000多，现在是1.5万到1.6万，他属于两位数的下降，北京其他地区都是个位数的下降。我们开玩笑说，官厅水库涨到2万，泡沫就够可以了。北京以后通州是带有指标性的，它是先调，第二调整幅度比较大，如果它没有止跌，整个市场房价是否往上涨，供求关系是非常重要的一个方面。第二就是有没有杠杆，房贷卡不卡你，大家都知道买房子大家绝大多数利用杠杆。第三个就是预期，未来还要涨，早买比晚买强多了，这三点决定的。咱们就看未来大家预期都转了，或多或少在转。第二中国是去金融杠杆化的过程，而房贷恰恰是一个方面。我告诉北京到9月份北京房贷出现第一次余额下降，就是说房贷利率高起，有大量人提前还贷，余额下降这是今年以来第一次出现。再翻译一句话，历史上第一次出现，而不是经常性，9月份相对于6月份余额下降，虽然下降不多，但是这是一个信号。首先持有人开始还了，并且新买房不增加给你，贷款恰恰就是杠杆。大家想还会有2009年、2010年那么规模给你杠杆和给你那么多枪，这是思考的情况。

　　　　最后看一下供求关系。北京的情况我已经说了。上海的情况虽然不是历史高点，新房子库存不是历史高点，也是两年以来的高点，所以它有一个从开发商的角度来说，新房有一个去库存化的过程。北京二手房库存开始下降，实际上跟2009年做了一次巨大的换手，由后来不管来自投资者还是非投资者做了一个换手，2009年房成交是巨量。

　　主持人谢剑：跟政策刺激有关系？

　　张寅：2009年取消二手车优惠税2010年还是非常大。二手房为什么比新房下降慢一些，成交量萎缩快一些，就是跟2009年跟2010年做了巨大的换手，2009年二手房是在四环以内，而不是五环以外，二手房地段更重要，买旧房不可能六环以外。如果二手房出现两位数甚至更高的数，实际上这个市场退一步说，北京那就进入了一个不是深冬的问题，那是一个大的衰退。目前我们认为是没有进入到，但是不保证龙年过了以后，2013年、2014年会出现这样的情况。国家整个金融做一个大的去杠杆化，企业在去杠杆化，个人去杠杆化，企业去杠杆化过程就是去库存，房地产去你自己的库存，别人去原材料的库存。北京市已经余额下降，这是历史性的一次。所以我认为房价的拐点已经出现了。

　　　　最后提示一下，国家统计局公布房地产代表景气度，9月份已经接近100了，有没有可能这个月公布完了，到达10月份就是低于100，这是整个景气度分界线。没有什么质疑了，拐点已经到了。

　　主持人谢剑：成交量参考意义不大，价格是不是比较强烈的信号？

　　贾海峰：目前我们看房价变化的特点，目前应该说关于降价的报道消息也是满天飞，我们仔细看了之后，这种降价有两个特点，比如说分区域来看，这一次降价以华东一线城市为主，北京这种一线城市也有撼动，稍微动的比较小一点，二三线城市没有开始降。事实上我们知道二三线城市房价水平比一线城市还要大，一线城市放开投资性购房需求可以顶住价格，二三城市人均实际收入和房价差的太多，二三线城市房价推上去，完全是开发商推动，自己定价和政府勾结在一起推动下去，二三线城市看到一线城市下降它就效仿，老百姓很朴素房价跌他们就不购买，这样二三线城市资金链不可能撑的下去，融资手段也会差一些，二三线城市中小企业大量存在，很多二三线项目当地开发商在做，不像全国开发商有一定融资能力和融资布局，他们可能最先顶不住。从华东一线城市开始先跳水，这是一个比较特殊的现象，这个现象说明了一点，还没有2008年市场彻底失去信心。08年底大家说房地产五年不能翻身，目前市场没有悲观这种程度，目前降价华东地区一线城市下降，还是一些企业行为。

　　　　第二，分公司来看，降价都是大型地产商，龙湖、万科和远洋，远洋和龙湖两年前有大幅上市和扩张，这轮子他们负债率没有达到80%却在主动的降价，从公司格局来看，我们也觉得这两家企业一方面它可能有一些自己资金的需求，另一方面他降价最重要的一点考虑还是回笼资金，在明年土地市场低迷再来一轮快速的上升。从他们公司老总，新任年轻的老总思想上、打法应该看得出来，他们这一次动的更快，万科政策应该判断最科学，龙湖动作超过万科，我们认为它有一定打法在里头。分公司来说，房地产企业看的很清楚，这一轮调控结果就是一轮洗牌，上一轮洗过一次，这一轮还在洗。龙湖、远洋他们不是考虑生存问题，他们是想从400亿跳到800亿，他们还不是买地，他们准备好现金去买地买企业。

　　主持人谢剑：把小开发商并购？

　　贾海峰：中小企业要么被央企吞并，要么被房地产上市公司巨头吞并，大家滚的越大越没有危险。当前这种情况判断，房地产房价见到实效可能被迷惑，没有那么简单的事情，即使各个城市报上来房价下降也有一些水分，刚才说到打折和信托资金抄盘，目前限价还是限购，还是和实际买房相距太远。我们对房价判断希望更理性一点。

　　主持人谢剑：刚才讨论第三个问题，从政府的角度来看，政府到底想做什么，他们目的到底是什么？限购令这一块，刚才李老师也提到珠海推出限购令，政府推的限购令，它对整个市场的预期或者说能持续多长时间请大家谈一谈？

　　常智：我个人感觉限购令是很短期内不会退出的。上周的时候住建部一个官员出来说话，当天房产股市板块暴涨，说是要放松，这个期待已经积累了很长时间，就触发了这种现象。实际上你仔细解读，其实只是说他承认这些是行政的手段，以后通过财税比较市场化的手段来进行房地产市场的调整。所以按照目前的显示，从他的解释短期内房地产限购不太可能取消的。他要等到什么格局出现呢？等到房屋的供应可以去覆盖一些大部分收入阶层的需求，就是“居者有其房”，通过保障房起来以后才放开限购，限购是对商品房的限购，目前财富拥有格局下，大家都知道中国财富拥有者在找出口，而且供求格局土地财政没有变化，大家没有发生实质性的变化。包括开发商我的财力有限，我的库存也不会急着消化，只要土地财政部变。如果我有300亿在帐面，我是有很多库存，为什么北京新房这么久降价，本来供应就很有限，北方在我半途里面很小一部分，我可以在其他城市卖房子，北京是固定资产。比如说远洋或者其他开发商只有一小块项目在做，所以不要急着卖。实际上大家都看到流动性和土地供应没有发生实质的改变，这个东西中央很清楚，如果放开是什么样的结果，所以逐步供应上来以后，这一块东西才会有一些改变，包括收地产税，方方面面配套起来以后，让市场感觉我现在买房子投机机遇没有了，这个限购令才可能摘掉，现在摘掉不安全，水会涨起来。

　　主持人谢剑：限购令一直推行到让绝大部分人有房子住，那样周期是不是特别长，中国很多人没有能力买房？

　　常智：是缓和房价过快上涨，在一年两年时间内，必须给自己争取时间增加供应，去做一些事，如果不采取限购令可能牙根没有时间做一些其他的事来对房地产市场进行全盘结构化的工作，现在珍惜时间的问题。

　　主持人谢剑：限购令会执行多长时间？

　　李长安：最近姜部长说限购令的问题，说是一时无奈之举而且行政色彩很浓。他们说法很对，但是我们房地产市场从来不是市场化的东西，我想房地产最多算半拉子市场经济的产物。
第二，在高层讲这句话是带有条件，姜部长讲全国征信体系，征信体系不是一朝一夕能够完善，怎么持续半年一年以上。征信体系健全以后，我们判断它可能还不是限购的事，他可能想搞房地产税，主要目的在那个地方。限购令替代物应该比较多，包括吴晓林二手房转让过程中增大力度，减少暴利，只有这些满足限购令才会消除，短期来看现在不符合这个条件。

　　　　另外，中国目前搞限购令还是很有必要，虽然这个东西是行政色彩很浓的，好像是不得已的一个举措。但是起码符合房地产市场的限制，采取无数种的办法，新国十条、旧国十条都不好时的情况下，限购令可能也是一种无奈之举，但是是相对比较有效的。目前情况下鼓励人有所居，还有符合现在所讲的通过房地产扩大贫富收入分配差距的做法。短期内限购令不会消除。

　　张寅：宏观是整个国家考虑的事情，中观就是这个行业。宏观这一年来政府出的政策都是应急式，这个格局目前看不出来马上要改变，现在最看最着急是不是就是房地产，我看不是，我看着急做就是铁道，铁路停工赶紧让铁路发债，注资最多单一行业就是铁路，这肯定是最着急的事，所有政策都配套来，为了铁路债，财政部也减了税。房地产也配套的东西吗？什么也没有，还都在继续，反而银行还在把按揭利率偷着往前提，这是实际利率，名义还没有提。

　　　　第二个，到年底之前它有没有着急的事，或者说有没有比房地产更着急的事。城投08年第一组就到期了，11月份各省市08年第一组要还钱，最近债券市场得利好，房地产有什么着急，整个上半年信托都给房地产注多少资金，很可观几千亿，房地产显然不是最困难的。铁路救了，下面就是城投。城投后面还有没有？恐怕还有。明年3月份人大会之前看不出限购令取消，限购令使得房价停涨，怨气有点平复，人大会之前别把这个事挑起来。坦率的说现在政府为了调控整个房地产，这个供求关系它手里现在市场化房子都不是在政府手里，都是在开发商手里，政府受理只有保障放，不管是限价房、经济适用房还是公租分。政府现在手里没货，去年开始建第一拨保障房，竣工率只有35%，开工百分之百，竣工35%到40%。今年开工刚说接近百分之百，竣工谁也不敢说，我看也是去年的样子。

　　主持人谢剑：供应跟不上。

　　张寅：市场供应已经汇报那是库存，在开发商手里。在政府手里房子还不够，我认为到什么时候，它手里房子都是一个问题，也就是大家最近说的经济适用房可能也出现所谓次贷问题了，就要砸在手里了，没钱了，这时候我认为他限购就有可能。首先第一点，只有达到一定程度才有力量改变市场供求关系，半年做的更多收的按揭，慢慢的收，收开发商并不狠，信托还给一条门，个人收杠杆化这个是最紧的，限贷款比限购更狠，嘴上不说，银行实实在在的干了。大家都知道不可能所有人，无论投资者还是自助者没有不用杠杆的。什么时候限购令能取消？就是政府手里赚到足够的房子，足够是什么房子，具体说就是经济适用房，它拿到手了是让人住那一部分，而不是说仅仅开工的，有一个卷扬机在哪儿、有一个挖土机就算开工率。政府最头痛是说不是开工率完成多少，而是竣工率真正拿到手里，他还没有那么自信，他等自信这个时间就长了。现在要命是什么？是竣工率，他迟迟不公布。

　　主持人谢剑：竣工率低整个供应跟不上。

　　张寅：就不敢在市场化这部分放进来，市场化前几年不断有投资，不公竣工，房子已经滚上来了。短期至少我看不出来，在明年3月中人大会之前，这个限购令能取消，我认为可能性不大。

　　主持人谢剑：贾海峰你对限购令的看法？

　　贾海峰：大家探讨限购令会不会退出，我看政府没有很清楚的想法。中央政府牙根对限购自己没有明确的想法，肯定推到明年10月份以后再说，除非出现大的经济下降有救市的理由，不出现就得托着。过了今年12月份，房价考核完了以后，地方政府大量执行限购都会打折执行，只是像北京未必，因为他需要限购控制人口。限购会不会退出呢？中央都没有明确想法，我们就难以判断。

　　主持人谢剑：刚才讨论是限购令，接下来讨论银行这一块贷款比限购令更狠，接下来咱们讨论一个问题，银行惜贷对于房价拐点的到来会不会有一个比较大的影响？

　　常智：我们知道这几年银行系统贷款额，总额的控制，窗口指导那些行业，房地产风险在集聚。个人贷款利率也在增加，现在还是风险控制的情况。我们看到近年来整个金融环境趋紧，不是完全针对房地产行业，也是对整个国家宏观经济的一个动作。往后金融环境对于房价拐点的关系？我感觉刚才张老师谈到有非常大的影响。我觉得这一次房价取决于业主，房价拐点取决于业主。

　　主持人谢剑：业主对市场的预期？

　　常智：我没有想到任何理由业主要卖房子，咱们别说新房子降价，城市化到了一定程度的城市，你们想到任何理由业主要卖房子。金融环境先买房子的人付出成本高了，我还是认为还是会趋之若鹜，现在我有钱我会趁这个时间窗口我会去买房子，我可以买在这个时间去买房子。我认为你是业主你换位思考你有什么卖房子，不动产作为一个资产，业主考虑家庭资产配置的时候，你会去卖房子。有卖才会有价格拐点，卖的人才会降价。从这个问题角度，控制买房的成本，政府从先控制的角度，但是对房价来说更大的决定性因素，还是业主要卖房子，不动产还是一个很受欢迎的资产类别，在现在国内的房地产。

　　主持人谢剑：从你们手上的数据，客户咱们作为中介来贷款买房子，他们现在从银行能顺利贷到款吗？

　　常智：我们了解到的情况银行贷款比较困难，我们自己也有购房金融的业务，如果你看到改善性的三房，原来两居没有卖可以做短期小额信贷。我们业务开展比较好的原因，一方面也是银行信贷这一块，每个银行不，优惠利率都比较高，有些银行明确说是贷不到。银根不能紧，季节性因素也在这里。另外，国家对房地产窗口指导，即便有钱也不贷。第三个原因，如果作用银行来说，银行是逐利，有限的贷款个人抵押贷款是很好的资产对于银行来说，现在不一定，银行可以通过担保公司放高利贷，这个加剧了金融的紧张。

　　李长安：在银根紧缩情况下，是对房地产供给和需求方都有打击。从过去二套房、三套房利率上调，现在首套房利率就提高了，今年年初开始说，实际上早就做了。需求方受到抑制，银根紧缩对供给方也有影响，房地产商贷不到款，资金链很紧张的时候会减少投资，我们看到房地产增长幅度还是挺大，1到9月份达到30%，这里面把保障房剔除了，商品房投资我估计应该没有那么大，比往年还要降低。供给和需求看银根紧缩对谁的打击比较大，或者谁挺得多。所以就是一把双刃剑，即会砍到消费者，也会砍掉供应方。

　　　　另外，我们从房地产融资情况，从它的资本情况来看，可能也不像我们想象那么悲观。我们有一些报道渲染到，这一次渲染绿城，它的融资渠道有很多，我们现在所看到就是有一些企业受不了要降价什么之类的，可能还不是那么一回事。另外，有些房地产公司其实有一些很迂回的渠道，比如建保障房的名义把钱弄住宅，还是爱一些应对之策。金融环境紧张局面，从今年下半年来看可能会逐步放松，从最近央发行趋势来看。刚才张老师也提到保监会调低存款准备金率。有多少钱流到房地产这是很难测度，原来说4万亿没有一分钱进入房地产领域，这个话太大了，可能没有直接钱进来，可能有间接的钱进来。现在保障房资金也比较大，这里面有没有进入房地产，都是干活的人把钱放在左口袋还是放在右口袋，这个很难判断。还有包括其他渠道融资。

　　张寅：金融形式是这样的，我自己的看法，这一两天发生的事很有意思，财政部公布发280亿国债，央票发行率却最低。大家知道央票已经变成国债，余额有好几万亿，央票最长三年期。现在不动存款准备进，动存款准备进给大家印象就是要放水。回收就两个办法，一个存款准备进，一个就是央票。央票到期我不再新发，央行去杠杆化我不负债，财政部把国债开始往50年发了，我往长了去，实际上也是另一种去杠杆化的办法，就是把短期变成长期。完全能够看出来银根在松，但是短期不可能向房地产松，要松连限购一块松，何必放点这个，这个意义不大，因为那个盘活不了整个市场。要想盘活就是限购包括银根定向给你松，仅仅给你放了点水，目前这个市场杯水车薪。现在说了着急的事情不是这个事情，房地产没有到要命的时候。我认为银根明年第一季度略微在个人信贷这一块可能放一批，就是买房子的。刚才已经分析明年春节在1月份比较特殊，还有一种可能春节后在2月和3月我把个人按揭给你放一下。我刚才一开始说这个拐点出来了，但是可能会在龙年有一些反复，原因就是这个，这个有可能。并且从现在物价走势来看，马上公布10月份肯定又是在5.5，或者低于5.5，极端情况5.3，大多数人分析5.5左右。未来11月、12月肯定是5以下。按照这个下降的顺序来看，春节正好在1月份有典范赋，按照这个顺序来说到3.5以下，现在存款利率下降应该在明年3、4月份就能见到，存款准备进最迟明年3月份之前至少有一次。理想的话，看这一段经济太困难了，10月份已经硬着陆，如果理想的话可能有两次调整，就是3月底之前可能有两次调整存款准备进。

　　主持人谢剑：调低0.5个百分点。

　　张寅：对，利率调整比较小，物价这么高，到3.5以下还有三五个月。现在央票动作已经开始了，由于周期性的原因，恰恰未来两个月央票到期并不多，他是前高后低，央票跟外部杠杆有关系，跟那个挂钩。按照外资情况来看，通俗说欧美资金往外撤，亚洲资金往里走，现在属于有进有出焦灼状态。再加上最近这几个月境外上市的比较少，回流外汇也比较好，这一段外汇杠杆是压力很小的情况。所以我认为春节后按揭很有可能松，可能出现2、3月开发商抢按揭，拿到按揭购房者，那时候房价在目前或者略微低一点，可能龙年稍微有一个龙抬头，大家觉得小阳春又来了，我们对名面推演一下2、3月份有点牛市重来的味道，但是我们认为那是回光返照。

　　贾海峰：张老师说的很对，我们今天内部讨论会有三名记者说到这个问题，当前经济出现意想不到的硬着陆，大宗消费品价格下跌，已经传导到日常消费品，大买菜已经卖到3毛钱一斤，去年1块钱一斤，冬储菜价格下降很厉害，菜农在山东也亏的很厉害。另外做废品回收，做铜和废品上午回收下午到东小口那边已经晚了，价格已经变了。另外一条，现在央行开始适度的放水，落实总理讲话超前微调的一个讲话，开始适度放水。水不敢放，而且放的救援的力度太小，主要救铁道部，放进去2000亿还不够隧道和农民工工资，铁道部就需要1、2万亿。肯定要放1月份可能放的更厉害，有多少钱放到房地产就不知道。贷款结构的放松一再强调差别化，对于房地产行业要求严厉的，最终钱还是流到房地产行业，因为房地产行业有利润可以赚，明年上半年会有一个假象虚幻的繁荣。

　　张寅：最近观察来看，已经出现民间断流，资金断流。就是突然民间资金已经不流动了，民间资金不流动，实际上先是在金融系统内部资金出现阶段性不流动，然后温州这个事一出以后，再加上河南，河南主要是担保，民间资金有一种惧怕心里，所谓贷款人都害怕了，所以就形成了一种断流，现在处在断流的阶段。为什么菜价跌这么狠，不可能几天之内预期发生变化，而是整个社会资金出现了断流，速冻的情况。这个造成的原因，就是政府调控模式属于行政性调控，必然是大起大落，因为企业起了以后一般市场化起起不来，因为你硬按下去，已经摧毁市场自身调节能力，起的时候也得是一种行政行为。现在问题就是它想改一下，可能你没动静撒进去2000多亿，光欠铁路公司就2400多亿，还差400多亿，撒一点钱可能这个市场一点动静没有。整个经济这么大，M2那么大，很怪一个漏斗，M2大于经济那么高，居然出现从金融机构跟社会双断流，所有东西就得去杠杆化，一去杠杆化就硬着陆。你看过了十一，到今天还没止住，还在跌，这个就非常不好办。要么往里注水，要么资产重组，就是万希腊这一招，有50%钱泡沫蒸发不还了，要么就是继续注水。希腊的事也拖了一年多，开始注水都是招，最后玩50%还不敢，一公投是不是要玩70%。

　　　　主持人谢剑：增加一个问题，我注意土地出让这一块，现在关于地王的新闻越来越少，说明全国土地招拍挂的这块价格已经开始下降了，这种现象的出现对于房价的拐点到来是不是也有一个很明显的作用？我们知道去年北京出现综合评价法，打破以前纯粹以价格高来拿到土地的办法，可能加入其他因素，比如这个楼盘有多少面积拿来作为保障房的，你的价格规定在什么范围以内，可能把这些因素纳入整个评价系统里面，所以去年我看数据是北京2010年整个土地出让金从原先每平米1.3万，下降到5千多不到6千。这样数据是不是对房价拐点有很大的促进，地价下降了房价就下降了？

　　　　常智：土地价格反映开发商达到他的工作，先行一个指标。刚才说土地价格，老是说土地的均价，坦白说地段问题非常明显，同比环比参考意义不是特别大。开发商产业链处于什么状况？09年下半年到10年第三季度，五个季度是土地市场最疯狂的速度，过去半年开发商一直在开发，就是09年到10年疯狂的拿地。今年上半年市场还是出现观望的情况，市场导了今天可能开发商琢磨拿地不是很好的，他们考虑不通过一级市场拿土地，通过二级市场并购一些公司拿土地更划算一点，种种因素造成土地市场比较冷，即便拿地开发商也是等一等，我收购一些小公司比一级市场拿便宜一点。我们老说开发商破产，开发商又不是人类密集的公司，就是一个皮包公司，媒体说开发商很惨烈，其实存活就是土地和在建楼盘，整个项目慢慢卖掉5个亿，一下子卖掉4个亿，最多是叫退出，不玩了。所有开发商看土地资源，主城区和二线城市土地可以去拿的，还是有兴趣的。但是拿的时候不会那么疯狂，明年可选择就不多，中小开发商需要转让，明年上半年是个并购的很好时机。

　　　　李长安：国土部公布数据价格在下降，好像还是全国性的。土地价格肯定是构成房价非常重要的要素，具体占多大的比例现在众说不一，有的说占到30%、40%，有说的10、20%，如果作为重要构成因素，如果土地价格下跌对房价有一个向下牵引的作用，这是一个很明显的事情。刚才几位提到土地还是根据地段不同，北京市四环以内没有什么土地，北京市也搞了一个规划，东城区、西城区迁出几十万人，迁出来的地方主要是做商业地产，不应该是住宅。对于周边这些地区来讲，地价下降可能稍微明显一点，对中心城市周边地区，地爹下跌很明显影响这方面土地财政，这也是一个很纠结的一个问题，地方政府最不愿意看到这一块。当然有一个好的向，中央政府也在想办法弥补地方政府从土地那一块的损失，包括资源税的改革，包括增值税的改革等等，对形成地方政府稳定的收入有一定好处，如果这一块能够弥补地方政府从土地财政那一块的收入，地方政府对土地价格下跌他的容忍度就会提高。

　　主持人谢剑：现在试点地方债是不是也对帮助地方？

　　李长安：这也是一个办法，试点的地方主要是发达地区。我们作为学者来讲，好像大部分都很反对，我个人发微博的时候我也很反对。地方政府江浙一代经济实力比较强大，他的还款能力比较强。另外一个给他们限额也是不太大，几十亿百十来亿对他们不是太大的问题。另外，中央政府最新发布的办法里面，中央政府最后要兜底，等于设了防火墙在那里。对于落后地区放口子的话，也是一个非常危险的情况。除了这个之外我们地方政府缺乏约束，现在我们采取备案制度这么一种做法，他们真正规模中央政府还是控制的，这个口子绝对不要去放，把这个口子一点放开，人有地方政府发债，这是非常可怕的事情，我们中国就会形成几十个希腊。

　　　　常智：刚才说市场定价，买来买来都是保险公司还是国有企业，应该换一个债主。

　　主持人谢剑：地方债发出来最主要购买者还是机构，不太可能对散户放开。

　　李长安：可以在二级市场再转让。

　　　　张寅：最近铁路基本上绑国家开发银行，都不用四大行，这一次放款有行政命令，开发行不是上市公司可以不透明，四大行没人放出去200亿或者400亿给铁道部这就麻烦了。

　　主持人谢剑：四大行再融资我们股市又惨了。

　　张寅：马上就暴跌，这等于行政干涉、政府干涉，为什么定向给他。

　　　　贾海峰：铁路没偿还能力，1至9月才1个多亿。

　　　　张寅：负债率已经突破60%。土地这一块已经很明显了，广州土地拍卖已经停止了，流标太大没人买。国务院的会有两个方面给我印象比较深，第一，不要形成半拉子工程。第二，加强市场化土地供应。金融不配套，房地产目前销售情况下肯定不拿地，拿地刚一买就可能高，大家都是在这么一个博弈过程。下面的故事肯定就很简单了，地方政府肯定跟个别开发商达成私下协议，你来投保障金给你降，真正让你付款我暂期。北京拍很多地都处在缓交钱，不光是中资，外资也在这样做。土地拍卖是地方政府，节奏和付款方式都可以变化。大家在等，最后情况是什么呢？最怕地方政府也失望了、开发商也失望了，全失望肯定给中央政府施加极大的压力。现在地方政府也在等，比如说两个月以后放款，我先把土地拍出去，保证金降低，付款时间拉长，如果三五个月再不给你他就非常不好办。现在土地财政处在微妙的阶段，价格实际上很难说是不是就降低，因此地方政府信贷还没把它投标往下拉，只是说没有溢价部分了，自己没往下拉，溢价部分没了。今年年底就这么着，先这么昏过去，就两个月了，按照绿城说的还有比我们更抗不住的，我们未必是第一个死的，也未必是第一个死的行业，先抗两个月再说。既然国务院会议要加大市场部分的土地供应，我认为真动作的时候一定在金融上有对应的配合。

　　　　常智：地方政府有另外方式来拿钱，你参与我们土地一级开发，我付利益，你在二级市场拿土地很便宜，地开发土地以后再拿地就很便宜，都不走招拍挂，招拍挂谁也不来。

　　　　贾海峰：现在土地市场其实是房地产后导效应，房地产不好了一年，土地市场才刚刚不好，对土地市场也是刚刚开始。今年以来地方政府土地收入降了一半，但是地价并没有大幅度的下降，而且很多地方政府其实它在土地市场不好的情况下，他们第一选择是给土地涨价，然后通过涨价的办法降低流标率，调控上一个阶段降低地王，降低溢价率，很多地方政府给土地抬价，土地市场我们看到三季度地价监测，地价没有下降，成交量也下降。以前地方政府命令开发商必须拿这块地，现在没有人跟他玩了，地方政府不得已自己降价，土地降价空间应该比房价还大。

　　主持人谢剑：进入到最后一个环节，大家预测一下今年年底前一二线城市房价下跌大概会多大幅度？大家可以随便预测，但是如果写入微博可以查的。

　　常智：如果是新房一线城市折扣没有20%没有吸引力。就是说2万块至少降到1.6万，我预测还是15%。二手房会有很明显的降价，肯定有人会卖，但是大家不会都卖房子。二线城市现在也有限购，二线城市不会降价像一线城市那么明显。

　　主持人谢剑：相对来说比一线城市涨那么厉害。

　　常智：绝对值没有那么大，但是涨幅是很高的。二线城市必须有其他地方钱游过来，经济发达地区40万房子不算什么，还是撑得住，降价的几率非常小。

　　李长安：我比较同意常总的判断，年底应该在10%到20%之间。二线城市降价幅度稍微小一些。我举一个数字给大家，我就讲保障房，保障房开工率到明年就要上市了，北京市一年新房供应是10万套左右，今年上半年是5万套左右，全年大概10万套，二手房一年是18万套左右，两个加起来是30万套。你看北京保障房建设规模非常巨大，已经开工达到21万套，北京市目标达到23万套。保障房达到23万套，北京市二手房和新的商品住宅也就是30万套，这个冲击力度相当大。张老师对保障房完成率有怀疑，假设北京市真的能完成，明年按照房子建设周期明年年底差不多推出来，如果按照这个周期来算，这个冲击力度来算，保障房和新房包括二手房，超过40%将近50%，这种情况一旦出现北京房价一定会出现非常明显的。

　　张寅：这就是我们说龙年回光返照，为什么2013年下去了，就是这个原因。

　　李长安：目前的假设条件，假设目前条件都不变，这种情况下明年年底降价幅度应该超过20%，目前情况下至少达到20%以上，个别区域达到30%到40%。

　　张寅：先说新房，先说四个一线城市，我自己认为四个一线城市里我判断可能相对来说，广州可能回落幅度可能是最少的，我认为是个位数，其他三个是两位数，常总说打折怎么88折起，别在95、98折。四个城市幅度相对来说大一点，深圳相对四个城市来说市场化程度最高，其次可能是上海，然后是北京，最后是广州，大概顺序是这么一个顺序。我有一点怀疑有两位数，因为这一轮没有怎么涨。

　　二线城市刚刚开始要下降趋势是武汉，只是有一点苗头。特殊的二三线城市温州、鄂尔多斯不能说是一位数，某些地方幅度更大一些。武汉我看到相对比较晚，刚开始有一点点苗头。东北已经开始了，因为那边库存比较大，特别半年涨库存特别大。

　　二手房，北京最大的理由是09年和10年做了巨大的换手，这部分人好意思割肉卖你，他们从投资者接的，这部分人自住比例比投机者多，北京可能投机者出逃。09年10年北京二手房巨大的成交量，年初我在搜狐做的时候，我就认为二手房下跌的空间继续未来两个月看到所谓背离，一手房和二手房出现极大的背离，甚至同区段不常见的倒挂。

　　常智：二手房关键在哪儿，现在投资者多还是自住的多。08年二手房开始抛盘，因为经济危机很多人贷款买房子，看的很明显经济工作丢了马上卖房子，二手房先抛再带动新房，今年是新房降价了。业主已经全款拥有房产比2008年多很多，今年没有看到这部分业主要卖房子，资产比2008年好很多。

　　李长安：都转到出租市场。

　　张寅：这三个月很有意思，二手房代售，交给中介的数量逐渐下降，你就明白了不想卖了，这是很有意思的依据，它跟一般人想的不太一样。原因就是09年和10年做了巨大的换手，尤其不动产这个东西谁动不动割肉像股市那样，股市是虚拟经济，房地产是一半金融、一半实的，有含金融的因素。

　　贾海峰：年底之前一些没有出现过降价，二三线城市会出现降价的苗头，北京、上海这样的城市现在降价整体价格包括区域价格比以前挤掉了一些泡沫，已经有了10%为调，个别降价房子都是偏远的地区，未必降多少，这样情况下北京房价到年底之前未必有多少松动。真正恐慌是二三线城市，一线城市喊跌未必真跌，二三城市被传导了，具体幅度不好说。

　　主持人谢剑：每个嘉宾用一句话高度浓缩说出你的观点，房价拐点究竟什么时候来？最好预测到哪年什么月份，或者今年上半年明年下半年大概这样的？

　　李长安：张老师意见很明确了，今年9月份。

　　张寅：我觉得9月下旬拐点已经出来了。第二，明年第一季度可能出现回光返照的可能性很大，2013年继续调整，这是我的观点。

　　常智：我们这儿拐点还是不预测，我这边还有一个数据，北京、上海、深圳二手房月度挂牌价格，价格高位盘整6个月之后，深圳二手房挂牌指数出现明确的回落，北京和上海仍然在挂牌，我估计二手房市场价格从9月份出现一定程度的松动。

　　李长安：现在房地产市场已经进入了深秋，冬天应该很快就要到了。

　　贾海峰：你要是自主型购房现在就可以买，投资型购房一两年内不要进来，不会大变的，也不会大涨，像之前创造财富的神话。

　　李长安：任志强有一句话，说房地产价格上涨使所有拥有财产的人收益，房产自住就这一套，财富从1万块钱涨到100块钱没有没有意义，如果投资1万块钱卖的100万卖了那才有意义。房子买卖也不像炒股那么简单，炒股拿着电脑在这儿坐着就可以，房子买卖手续很复杂。

　　张寅：任志强说有一个条件，拿房子加杠杆，做抵押换现金再弄点什么事。咱们抵押这一块又收紧了，有一段时间有，去年有一段时间有。

　　常智：2009年底停了，这个很可怕。

　　张寅：当然很可怕，就是次贷加杠杆。房价上涨特别难，不是说中间没有反弹，整个中国M2比GDP大出那么多，国家未来三五年就是去杠杆化过程，还加杠杆飞起来了。

　　常智：中央政府有决心。

　　张寅：任何时候不是直线的，开始肯定不愿意，试着往下走一走再反复，就像现在放水了给铁路一咬牙停，从4万亿玩一个2万亿。明显就是大的去杠杆化的过程，两个地方去杠杆化，一个房地产，一个矿业。为什么把文化产业弄出来的，就是要做一个大的资金转移，这个过程不可能一年，像股市6月24年一年之后直接1000多点，资产价格不会像股市价格那种跌法。一说跌80%，一年之内不可能，只有一种可能是1949年，大家都知道那是零了，那就是重头开始资产洗牌了

　　主持人谢剑：今天时间关系，研讨会大家说的特别好，我们今天“房价拐点真的到了吗？”研讨到此结束，谢谢大家。