天津南开大学好不好:房地产项目产品价值提升八大途径 转载

房地产项目产品价值提升八大途径 转载

(作者：文 / 深圳市万厦居业有限公司 刘昌兵)

　　房地产项目产品价值由产品功能、特性、科技含量、品质、环保、品牌等组成。房地产项目产品价值对于企业品牌价值的提升起着至关重要的作用。项目运作过程中的设计、施工、品质、营销以及售后服务等，是房地产项目产品价值提升的各个重要环节。且房地产项目产品价值在相当程度上就代表着企业的品牌价值。房地产项目产品价值的形成和涨落，除了与企业的开发水平与能力和企业品牌价值有关，还与诸多的社会因素、经济因素有关。这些因素对房地产项目产品价值的影响程度虽然不尽相同，但却形成了一种共同影响项目产品价值的合力。
　　一、成本工程价值提升途径
　　对于房地产项目产品价值的提升途径，首先就要研究项目产品所具有的功能与取得该功能所需成本的比值，即v(价值)=f(功能)/c(成本)。此公式反映了产品的功能和费用的比值及价值、功能、成本之间的内在联系，它表明费用或者功能都不能代表产品设计的全部含义，它把分析从定性转向定量，从而更本质更深刻。因此，房地产开发企业应当研究产品功能与成本的最佳匹配关系。而房地产项目价值工程的基本原理公式v＝F／C，不仅深刻地反映出项目产品价值与项目产品功能和实现此功能所耗成本之间的关系，而且也为如何提高项目产品价值提供了以下几种途径：　　
　　（1）在提高项目产品功能的同时，又降低项目产品成本，这是提高房地产项目产品价值最为理想的途径。
　　（2）在项目产品成本不变的条件下，通过提高项目产品的功能，提高利用资源的成果或效用，达到提高项目产品价值的目的。　　
　　（3）保持项目产品功能不变的前提下，通过降低成本达到提高项目价值的目的。　　
　　（4）项目产品功能有较大幅度提高，项目产品成本有较少提高。　　
　　（5）在项目产品功能略有下降、产品成本大幅度降低的情况下，也可达到提高项目产品价值的目的。

　　二、投资策划价值提升途径
　　项目的投资策划是指房地产项目在市场调研和预测基础上，以投资效益为中心，从机会选择、项目构思到正式立项等一系列的策划工作，它是以获取具体的投资方案为目的的创造性活动，简单说就是房地产项目的可行性研究。房地产投资策划作为可行性研究的范畴，它的专业性和综合性较强，内容包括对环境、区位、开发时机、开发内容、开发模式、成本预算等各方面的分析以及财务分析与经?济评价。
　　项目投资策划的质量对未来项目的成败有着决定性的作用，它可以影响到投资决策、资金筹措、规划设计方案、开发工期安排、项目成本控制、销售回款节奏等方方面面。因此必须要提高和重视房地产投资策划的质量，可以采取的措施有：一是选择优秀的顾问公司和专业人员从事该项工作，并对过程进行周密的安排和把控；二是加强各方面的人员配备和保证各专业的紧密及时沟通；三是保证基础资料的全面和可靠；四是对方案进行多轮调整和优化，并提出多种可行方案进行比较和评价；五是建立工作成果质量评审制度，通过内审和外审层层把关来共同提高成果质量；六是加强合同管理，在合同签订前把工作计划和内容要求予以明确，在工作过程中和结束后严格按照合同约定来付款；七是通过项目开发过程中和完成后的项目评估来检验前期的工作质量，奖优罚劣并指导改进以后的工作。

　　三、项目品质价值提升途径
　　房地产项目价值的高低，首先取决于房地产项目价值量的大小。一般情况下，房地产商品的设计标准和建造质量越高，它的价值就越大，相应其价格就越高。品质就是从用材做工上，连接每一处细节的把握。随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提高到重要议事日程上来。项目选址、交通出行、宽带网络、环保节能、智能安防及供水、供电、供热、保安等设施，为房地产项目升值提供了较大空间。影响房地产价格最显著的因素是地段，但决定地段好坏的最活跃的因素还有交通状况。修一条合格宽阔的道路，可以使不好的地段变成好的地段，相应的房地产价格自然也就直线上升。
　　众所周知，项目选址对一个项目的成功起着绝对的作用，大凡成功的项目总是在验证这个地产投资的真谛:“地段、地段还是地段”。然而一个城市中好的地段总是稀有的，所以把太多的精力耗费在争夺稀有昂贵的地段，无疑是需要耗费巨大的成本，而这些成本能不能被未来项目的现金流所弥补还是个未知数，因此这不太符合价值管理关于最小的成本获得最大化收益这一目标。在地块敲定之后，则需要用价值管理的方法来提升与弥补。对项目开发区域、区位的选择，房地产开发公司应注重在对具体区域、区位选择上持谨慎态度，决策层应该对消费者喜好口味方面进行有效把握，同时应考虑到企业现时的资金流通状况，合理地选择项目的开发区域、区位。
　　从营销的角度来看，没有卖不出去的物业，只有卖不出去的价格。而价值最终体现为价格。只有过硬的项目产品品质，才能有效地提高项目产品的价值，让消费者享受更高的性价比是项目成功销售的根本，也是项目利润最大化的前提。提高项目产品品质包括：通过户型设计提高产品品质；通过建筑质量提高品质；通过建筑形式（外观）提高产品品质；通过硬件（门、窗、小区路径等）设施提高产品品质等。
　　
　　四、卖点策划价值提升途径
　　房地产项目“卖点”，一方面是产品与生俱来的，另一方面是通过营销策划人的想像力、创造力来产生“无中生有”的。无论是先天的，还是后天的，亦或是挖掘的，只要能使之落实于营销的战略战术中，化为消费者能够接受、认同的利益和效用，就能达到产品畅销、建立品牌的目的。
　　房地产销售基本卖点包括：建筑风格、产品概念、户型设计、空间容积、配套设施、建材工艺、自然景观、区位价值、规划展望等等。其中，空间容积包括：容积率卖点、实用率卖点、通透性卖点、错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点等。而拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。江?、河、湖、海、山、木、水、房、人????构成一幅完美图景。而对于区位价值来说，对于不同定位的居所来说，影响各有不同，但都是决定性的。有些项目的核心价值正是体现于区位之上的，尽管显而易见，却需要更具创造性的挖掘提炼。　
　　在项目的建设阶段，可以挖掘的卖点主要包括：项目奠基、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、最后一期公开发售、公开摇号、加推卖点、样板房开放、外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点等等。
　　在项目的销售阶段，可以挖掘的卖点主要包括：价格卖点、付款方式、开放日促销、竞买卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、入伙卖点、尾房销售、现房卖点、答谢卖点、业主联谊促销、文艺活动促销、车房互动以及另类营销手法等等。

　　五、配套设施价值提升途径
　　在房地产开发项目中，住宅小区配套设施主要包括：行政管理、教育、文化体育、市政道路、公交站、大型环卫等政府行政配套、市政配套、社会福利配套设施；在住宅小区开发建设范围内专为小区提供服务的道路、排水、环卫、绿化、路灯、基本单元服务等非商业经?营性质的小区生活配套设施；在住宅小区开发建设范围内的医疗卫生、燃气、供水、电力、有线电视网络、商业服务等由社会相关企业和单位进行商业性经营服务的配套设施等等。总之，项目配套设施等建设得越齐备，项目的价值就更为凸显。特别是为楼盘配备的大型超市、幼教机构、中小学校、休闲场所、体育设施等附属设施已是消费者购房的重要参考因素。
　　现代人工作节奏快且很辛苦，对居住环境的要求很高。小区的绿化率、建筑密度、配套设施。其中项目选址及周边环境十分重要，好的项目配上好的环境才是好的小区。不出小区就能够解决所有的生活问题，是现代中国小区模式的最高标准。小区内的配套设施越是齐全，房地产升值的潜力越大，配套完善的过程，就是房地产的升值过程。

　　六、人文灵魂价值提升途径
　　人文价值属于文化层面的东西，就象一部作品一样要有一个主题，要有当地的文化体现，也就是项目的文化灵魂。这就要求把人文的价值通过具象的形式表现出来。其实，每一个社区都有自己或多或少的人文背景，特别是文化背景。在这样一个知识经?济时代，人文价值越高的项目就越具有升值的可能。
　　房地产作为市场化背景下的商品推向市场，必然要迎?合产品客户的精神需求，满足对人文价值的追求。
　　但项目的人文价值具有隐性和柔性特征，很难探究，也难定性，更难把握运用，必须予以十分重视与高度关注，必须投入更多的精力。这就需要我们发掘、整合、运用、创新能有效地提高项目含金量的人文价值亮点与卖点，其对于提高项目运作的经?济社会效益往往能显示神奇的功效。可以说，它是众多价值提升要素中的一个重点，更是整个项目营销策划的出发点与着眼点和灵魂。项目人文灵魂价值的提升途径包括：
　　一是发掘、放大、创造、叠置人文要素，增强项目亮点与卖点。善于发现挖掘项目小区内外自然与人文遗存资源，予以嫁接、突现、放大。如小区内既有河道、山石、树木，利用整合成小区生态景观。地下温泉引导入户成温泉居，小区外重要景观景点、著名建筑物予以引射成临景居、临水居，小区内外符合居住心理需求的历史文化遗存，如名人故居、名人诞生地可引导成“风水宝地”；二是如果不具备自然与人文资源，也应创造出一定的人文要素予以叠置，如人工造景，增置教育、文化、体育、娱乐设施，引进与之相适应的具有知名度、美誉度的人力资源加以整合；三是创新人文要素，形成新概念加以提升推广。这就一要善于摸清市场需求心理取向，二要规避市场同类产品文化理念，三是致力于提取创新人文要素，形成新层次、新高度的概念性要素资源。

　　七、资源整合价值提升途径
　　对于集团性房地产开发企业，应制定房地产多项目资源整合总谱，使这些项目能够在统一的平台上，D?调一致地实现各自目标和总体目标。
　　首先应建立企业项目资源库。资源可划分为人力资源、财务资源、技术资源等类型，房地产集团的多项目管理需要各部门多种技能之间相互配合。如对于企业项目管理来说具有重要意义的是人力资源，房地产开发企业必须建立自己的人才考核系统，对员工所拥有的技能建立档案并进行评价，这个系统的重要意义在于可以随时高效地遴选项目经理、组建项目团队。企业其他的资源和人力资源一起构成企业项目管理的约束条件，因此对企业的其他资源也要建立详细的档案并进行考核，企业资源库的建立可以帮助企业进行自我诊断，是多项目管理资源整合价值提升的基础。
　　其二建立有效合理的授权体系。多项目管理的运作是通过集团高层管理者对项目经理的授权进行的，由于每个项目通常都牵涉到项目股东、业主、项目监理等多方面的利益，而项目经理只能调动本组织内部的资源，因此，项目经理所负担的责任要大于他所拥有的权力。在实际的项目管理运作中，对项目??理授权的程度非常难以把握，一方面项目经理要有足够的权限来获取所需要的资源完成项目，另一方面对项目经?理过多地授权又会影响到其他组织的利益，高层管理者也会因此失去对项目的严格监管和控制。因此，建立一个有效而合理的授权体系是非常重要的。项目经理应获授予的权力包括：决定项目团队的人事权，一定额度下的资金调用权和物资调用权，紧急事件处理权。不应授予项目??理的权力包括：合同文件签署权，项目标价谈判权，超过项目总价一定比例的资金调用权和物资调用权。授权的原则是：项目??理的权力应该仅限于完成项目交付成果本身，牵涉到各方重大利益的决策制定权力都不应授予项目??理。项目??理应承担的责任包括：在预算费用内按时按质完成项目，带领团队合作与建设，处理团队内部的各种争端，指导督促团队队员的工作，与项目各利益相关方进行沟通，密切跟踪项目的进展情况等。　　
　　其三建立信息化沟通平台。多项目管理对企业内部和外部的紧密合作提出了更高的要求，在企业的内部需要形成有效的沟通系统，企业的信息化在这个方面是一个非常重要的任务，即要实现企业文件传输的电子化和项目监控的软件化。企业内部信息系统的建立有利于企业项目沟通的及时和顺利进行，同时还可以在每个时点上对项目进行成本、质量、进度、安全等多维度的全方位及时监控。

　　八、物业管理价值提升途径
　　项目物业管理服务的优劣是现阶段百姓购房的重要参考之一，好的物管是现代人居的需要，会直接影响消费者的购买意愿。后期服务、维护做得好，楼盘价值会得到极大提升。选择优秀的品牌物业管理服务企业才能为地产项目锦上添花，为地产项目加分，大大提升地产项目的品牌价值。
　　物业管理服务价值是伴随项目产品实体出售而伴生的，是构成顾客总价值的重要因素之一。物业管理对项目价值的提升，一方面表现在对地产项目开发遗留问题及质量问题的完美处理，一方面表现在专业正确地引导和指导业主对项目的认知、理解、评价和使用。优秀的物业管理服务不但能给社区居民以安全感、归属感，更能让社区业主有主人翁的责任感，会有效带动既定业主对项目推介（主要是业主身边的亲戚、朋友、同事等）。物业管理直接关系到项目价值提升的可能性，应用好这一因素的关键是在选择前期物业管理者时，应重点考量物业管理公司的品牌、信誉、服务水平和社会影响力等关键要素。 感谢用户参与,系统奖励 2个地产币!