南开区长江道23号:房地产开发流程7

二、商品房销售及按揭办理
1、销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）
第一阶段：基础市场调研
地块环境与街区功能调研
区域经济及政策调研
竞争项目及非竞争区域项目调查
重点项目考察
市场需求抽样调研
重点客户（群体）市场调研
经济趋势分析
市场需求趋势分析
出具市场调研报告
物业的全面解析及定位
项目SWOT分析
1）、竞争要素全面解读
2）、项目优势分析
3）、项目劣势分析
4）、项目机会利用
5）、市场威胁与困难点
项目竞争力评估
1）、地段价值与发展评估
2）、项目差异性支撑力评估
3）、消费者选择性标准评估
4）、项目综合竞争力评估
目标市场定位与消费者需求研究
目标市场定位
目标市场特征描述
目标消费者行为分析
消费个案描述
营业员销理念提升
营销核心理念提升
卖点体系设计与提升
营销战略与主线策略
营业员销攻击体系建立
现场攻击体系的建立
价格定位及策略
价格策略
价格定位
定价预控及说明
付款方式建议
销售额动态测算
项目促销计划建议
渠道促销建议
公关活动促销建议
客户促销建议
品牌促销建议
示范单位及环境的设计建议
营业员销预算
推广费用预计
营销费用预计
第二阶段：物业卖点与利益点转换分析
品牌策略方向建议与定义
消费者心理感受定位
宣传攻势的确定
宣传途径的制定
功能划分建议
装修方向建议]
样板房的功能划分定义
看楼通道的布局建议
传播媒介的确定及具体媒介发布计划
项目标识（LOGO）设计
中英文标准字设计
标准色系
辅助色系
标准组合规范
特许组合
禁用组合
销售培训
销售管理策划
销售队伍进驻
销售执行
第三阶段：推广主题的制定
推广口号的制定
整体包装风格的确定
主要街区路段包装风格及具体形式
现场气氛营造风格及具体形式
展示中心及示范环境具体装修风格建议
样板房具体装修风格建议
看楼通道装饰风格建议
名片
信纸
信封
传真纸
文件袋
请柬
工作卡
水杯
烟灰缸
垃圾桶
车体
工地围墙设计
工地广告牌设计
导示牌设计
条幅设计
路旗设计
挂旗设计
车体包装设计
主要街区大型形象广告牌的设计
展板设计
售楼处导示招贴
喷绘画设计
看楼通道设计
户形形象说明设计
样板房导示卡、牌、标志等设计
行车导示系统设计
售楼书
售楼杂志
宣传折页
宣传海报
邮递单张
影视广告脚本创意
第四阶段：各销售期的广告具体创意
传播媒介的确定及具体媒介发布计划
展销会的配合
促销活动的配合
其他外卖场的配合
广告效果测定与监控
竞争对手监控
竞争者咨询报告
竞争者广告监控及具体分析
销售控制及月度目标制定
2、销售合同的签订。
3、按揭办理。
1）公积金贷款：
贷款资格
贷款对象：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。贷款条件：1、 具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；3、 具有购买住房的合同或有关证明文件；4、 提供住房资金管理中心同意的担保方式；5、 符合住房资金管理中心规定的其他条件。

贷款流程图
咨询、领取表格

提出申请

签订借款合同、抵押合同

办理抵押登记手续

办理房屋财产保险

贷款转帐

每月还款

贷款结清注销

提交资料
1、 本人户口本、身份证或其他有效居留证明；2、 购房合同或意向书等有关证明文件；3、 借款人所在单位同意贷款的证明；4、 住房资金管理中心要求提供的其他材料。

2）商业贷款
贷款资格
贷款对象：具有完全民事行为能力的中国自然人。贷款条件：一、有当地常住户口或有效居留身份（身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；二、有稳定的职业和收入；三、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；四、有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；五、有购买住房的合同或协议或有关批准文件；六、所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；七、不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款；八、贷款行规定的其他条件。十、以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。

贷款流程图




提交资料
个人需提供资料　　1.申请人及配偶（如已婚）的身份证，外省人士需提供《武汉市暂住证》以及武汉市房地产中心开具的证明文件《外省市人在京购房批准通知单》　　2.婚姻状况证明：已婚、未婚、离异　　3.与售房房单位签订的符合武汉市政府统一规定的购房合同或协议，及有关证明文件　　4.《首付款证明》正本及其已付款的收据或在本银行不低于首付款的存款证明　　5.收入证明（盖单位公章）　　6.在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检）　　7.其他银行要求的文件。随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。

3）组合贷款：公积金贷款不够用时，还可以申请商业贷款。
贷款资格
贷款对象：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。贷款条件：1、 具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；3、 具有购买住房的合同或有关证明文件；4、 有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；5、 符合住房资金管理中心规定的其他条件。
贷款流程图
提交资料
个人需提供资料1.申请人及配偶（如已婚）的身份证，外省人士需提供《武汉市暂住证》以及武汉市房地产中心开具的证明文件《外省市人在京购房批准通知单》　　2.婚姻状况证明：已婚、未婚、离异 　　3.与售房房单位签订的符合武汉市政府统一规定的购房合同或协议，及有关证明文件　　4.《首付款证明》正本及其已付款的收据或在本银行不低于首付款的存款证明　　5.收入证明（盖单位公章）　　6.在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检）　　7.借款人所在单位同意贷款的证明；　　8.住房资金管理中心和贷款行要求提供的其他材料。 　　随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。
4、抵押登记
房地产抵押登记分三种类型，其一是纯土地使用权抵押，二是房地产抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登记在市局抵押登记科办理。属第一、二种类型抵押的，应提交国有土地使用权证或房产证、土地估价报告或房地产估价报告、抵押合同、借款合同、抵押申请表、抵押登记双方法人代表证明或个人身份证明、土地登记委托书。属在建工程或期房抵押的，还应提交《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》。