中财网河西区梅江疏通下水道:中国房价在哪个阶段？
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/29 17:19:40
中国房价在哪个阶段？
(2011-11-18 01:35:22) 转载标签： 房产
麦肯希发表的10月份报告中有一个很有启发的图(如下)。它将世界主要发达国家在过去的38年间(不包括2009到2011年间的变化)实际房价进行了对比。这些国家在此间已经经历了多个完整的经济发展周期，因而投资房产的长期效果可能更为明显。
图中没有表现的是最进3年的房价变化。事实上，从2009年至今，这些国家还在进行着或多或少的价格更正。以西班牙为例。西班牙，做为楼价升值，特别是在2000年后，最快的国家经历着最大的价格下跌。政府公共建设部(the public-works ministry)在10月份说，房价在过去的三年中下跌18%。我倒是有些可疑。因在二月份，政府就说过房价下跌了17%。西班牙住房拥有率特别高，超过80%。政府在推动住房拥有率上起到非常大的作用。早在60，70年代，政府就鼓励国民拥有住房。在政策上，政府允许15%的按揭贷款可用来抵个人收入税。而对房屋出租价格又有严格控制，比如出租价不能超过通货膨胀率等。这些措施使得国民非常热衷拥房。英格兰银行最近说西班牙房价要从顶峰下跌40%多。西班牙目前失业率已经超过21%，年轻人失业率高达46%。我想这40%下跌可能也是乐观的预计。
但除去德国、日本、瑞士，其目前房价等于或低于40年前的水平，绝大多数国家的房价，相对1970年是上升的，显示出房产长期投资是有回报的。
但是回报的大小如何，则有不同。而且也不是没有风险的。美国银行昨天出报告说，美国房价还要下跌8%。也就是说，从顶峰到谷低，房价下滑将达38%，远高于30年代大萧条时31%的房价下跌率。如果是在顶峰投资房产的，那么按照上图的经验，可能还要被套牢10多年才能翻本(如果其间没有资金链的问题)。
下图显示出美国平均房价在过去的30多年来大致相当于人均可支配收入的增长。从经济学的角度来说，房价不可能过份背离收入水平。下图只是通过实际证实了这一点。中国当然也不会例外。目前国内的房价仍远离收入平均值，因而房价上升趋势不可能继续。
房子作为有限的商品，有其发展规律。房价的变化有如下图的几个阶段。虽然房子有长期增值效应，但在不同的阶段入市则产生不同的投资回报。中国房价在哪个阶段？你一定有你的想法。
