中财网东方不败澹台幽莲泉:购屋达人的私房杀价术
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/28 06:46:34
撰文／刘育菁／ Money钱杂
想狠狠杀价的买方，却碰到史上最有实力「硬撑」的屋主，造就了现在成交量缩的气氛。想买屋、又不知「如何杀起」的首购族，2位购屋达人在本刊传授独家心法。
魏小姐看到斗大的新闻标题∶「9月房市成交续创新低。」心想∶「成交量萎缩2成， 价格应该松动了。」打去房仲店头，口头上用「开价的7折」出价，却获得经纪人冷淡的回应。虽然奢侈税实施後，市场气氛从卖方转为对买方有利，但这波买卖双方的角力战，显然买方仍居下风。
「现在不是没有买方， 而是卖方价格杀不下来。」这是信义房屋不动产企研室经理苏启荣的观察心得。他分析，这波房市多头走了8年，算是史上最长的1次，但是代表购屋资金成本的「利率」，却也是史上最低。两个因素加起来，造就史上最「硬颈」的屋主，现在他们都抱著「宁愿撑、也不贱卖」的心态。
眼看年底旺季即将来临，有自住需求的买方是否可以进场、狠狠杀价？要用什麽方法才能突破卖方心防？本刊邀请有20年经验的资深地政士柯玉秋，以及在业界有15年资历、出过3本「黑心系列」房地产畅销书的Sway，从他们多年接触投资客的经验，教读者针对中古屋与预售屋的杀价招数与心法。
「黑心三部曲」作者Sway
4秘诀 预售屋也能买到合理价
Sway小档案
现职∶自由作家
经历∶曾待过建商、代销、房仲，当过房地产线记者
作著∶《黑心投资客的告白》、《黑心建商的告白》、《黑心房仲的告白》
资历∶15年
买卖不动产经验∶4次
近2年《黑心建商的告白》、《黑心投资客的告白》累积至少10万本的销售， 让Sway 成为近年房地产类书籍最畅销的作者，10月第3集《黑心房仲的告白》开始在博客来预购，颇受粉丝好评。「其实黑心系列的内容，就是我在房地产的职涯缩影。」这是Sway 第1次公开且大方的让媒体拍照。
Sway 大学念的是本科系，毕业後在建商、代销及知名仲介待过，在他的人生刚满30岁时，放弃了百万年薪，毅然决然进入以踢爆内幕闻名的《壹周刊》跑起房地产线，在这个能挥洒自如、实现正义的媒体，一待就是7年。然而，熬不过心中一份贡献社会的理想，以及想教读者如何买到好屋的责任，让他放弃媒体工作、专心写书，未来考虑开课教自住客如何买到好房子。
对於杀价，Sway 认为，中古屋成交价可请房仲提供，或是从前次移转时间推算屋主的成本，但预售屋的成交相对不透明，且建商开价越来越高，「到接待中心杀价，一定要维持优雅的态度，绝对不是买菜送葱的杀价法。」以下4个秘诀是Sway 累积多年的实战经验，购屋人可以融会贯通後，到接待中心再见招拆招。
1. 市场比较法 权衡再出价
很多人都会想∶「要如何才能打听到预售屋的真实成交价？」在网路发达的今日，建议逛逛「Moblie 01」或「智邦不动产」的讨论区，或是在接待中心门口守候看屋出来的准购屋人、附近个案的停车场管理员，都能「问」出真正的成交价。
Sway 表示，心中有一把价格之尺後，依照附近个案的交通、景观、建材等条件权衡，再找到期待的成交价，但要记得出价要再往下一点，比如说认为合理价在7折，就要从65折开始出价。
2. 广告户最低价 慢慢往上加
建商的订价有分「垂直价」及「水平价」。垂直价会以中间楼层为基准，越高越贵、越低越便宜，差距是每2层楼为1级，每坪单价加减3千元。水平价通常是面对马路的前栋，以及有景观的户别，价格比较贵；而没景观的後栋，价格较低，价差也是3千元。如果是强调海景或诉求楼中楼的顶楼，价差就会比较大。
了解定价策略後，就会知道代销眼里最难卖的房子是中国人忌讳的4楼，或後栋、吵杂的房子，通常代销会以「特惠户」或「广告户」名义促销，譬如「总价688万买3房」吸引客户上门。看到这个数字，心里就要有「本案最低价」的谱，出价就要从最低开始，依照建商的订价策略慢慢往上加码。
3 不要超过85折 最高标
根据Sway 的观察，建商的表价（开价多少钱）与底价（建商决定想卖的价格），差距在8折的机会比较高。当然，依建商提供的建材、结构、环境，还是有差异，但出价千万不要超过表价的85折，举例来说，表价1千万元、底价可能是800万元，出价时最好不要高於850万元。「这应该是建商死守房价的最後底线」。
当然，不可能出价後不再加价，此时就是练「磨工」的好机会。Sway 说，加价也有策略，把总价当基准而不是单价；记得刚开始一次可以加10万元，後来再慢慢1万1万往上加。
想狠狠杀价的买方，却碰到史上最有实力「硬撑」的屋主，造就了现在成交量缩的气氛。想买屋、又不知「如何杀起」的首购族，2位购屋达人在本刊传授独家心法。
魏小姐看到斗大的新闻标题∶「9月房市成交续创新低。」心想∶「成交量萎缩2成， 价格应该松动了。」打去房仲店头，口头上用「开价的7折」出价，却获得经纪人冷淡的回应。虽然奢侈税实施後，市场气氛从卖方转为对买方有利，但这波买卖双方的角力战，显然买方仍居下风。
「现在不是没有买方， 而是卖方价格杀不下来。」这是信义房屋不动产企研室经理苏启荣的观察心得。他分析，这波房市多头走了8年，算是史上最长的1次，但是代表购屋资金成本的「利率」，却也是史上最低。两个因素加起来，造就史上最「硬颈」的屋主，现在他们都抱著「宁愿撑、也不贱卖」的心态。
眼看年底旺季即将来临，有自住需求的买方是否可以进场、狠狠杀价？要用什麽方法才能突破卖方心防？本刊邀请有20年经验的资深地政士柯玉秋，以及在业界有15年资历、出过3本「黑心系列」房地产畅销书的Sway，从他们多年接触投资客的经验，教读者针对中古屋与预售屋的杀价招数与心法。
「黑心三部曲」作者Sway
4秘诀 预售屋也能买到合理价
Sway小档案
现职∶自由作家
经历∶曾待过建商、代销、房仲，当过房地产线记者
作著∶《黑心投资客的告白》、《黑心建商的告白》、《黑心房仲的告白》
资历∶15年
买卖不动产经验∶4次
近2年《黑心建商的告白》、《黑心投资客的告白》累积至少10万本的销售， 让Sway 成为近年房地产类书籍最畅销的作者，10月第3集《黑心房仲的告白》开始在博客来预购，颇受粉丝好评。「其实黑心系列的内容，就是我在房地产的职涯缩影。」这是Sway 第1次公开且大方的让媒体拍照。
Sway 大学念的是本科系，毕业後在建商、代销及知名仲介待过，在他的人生刚满30岁时，放弃了百万年薪，毅然决然进入以踢爆内幕闻名的《壹周刊》跑起房地产线，在这个能挥洒自如、实现正义的媒体，一待就是7年。然而，熬不过心中一份贡献社会的理想，以及想教读者如何买到好屋的责任，让他放弃媒体工作、专心写书，未来考虑开课教自住客如何买到好房子。
对於杀价，Sway 认为，中古屋成交价可请房仲提供，或是从前次移转时间推算屋主的成本，但预售屋的成交相对不透明，且建商开价越来越高，「到接待中心杀价，一定要维持优雅的态度，绝对不是买菜送葱的杀价法。」以下4个秘诀是Sway 累积多年的实战经验，购屋人可以融会贯通後，到接待中心再见招拆招。
1. 市场比较法 权衡再出价
很多人都会想∶「要如何才能打听到预售屋的真实成交价？」在网路发达的今日，建议逛逛「Moblie 01」或「智邦不动产」的讨论区，或是在接待中心门口守候看屋出来的准购屋人、附近个案的停车场管理员，都能「问」出真正的成交价。
Sway 表示，心中有一把价格之尺後，依照附近个案的交通、景观、建材等条件权衡，再找到期待的成交价，但要记得出价要再往下一点，比如说认为合理价在7折，就要从65折开始出价。
2. 广告户最低价 慢慢往上加
建商的订价有分「垂直价」及「水平价」。垂直价会以中间楼层为基准，越高越贵、越低越便宜，差距是每2层楼为1级，每坪单价加减3千元。水平价通常是面对马路的前栋，以及有景观的户别，价格比较贵；而没景观的後栋，价格较低，价差也是3千元。如果是强调海景或诉求楼中楼的顶楼，价差就会比较大。
了解定价策略後，就会知道代销眼里最难卖的房子是中国人忌讳的4楼，或後栋、吵杂的房子，通常代销会以「特惠户」或「广告户」名义促销，譬如「总价688万买3房」吸引客户上门。看到这个数字，心里就要有「本案最低价」的谱，出价就要从最低开始，依照建商的订价策略慢慢往上加码。
3 不要超过85折 最高标
根据Sway 的观察，建商的表价（开价多少钱）与底价（建商决定想卖的价格），差距在8折的机会比较高。当然，依建商提供的建材、结构、环境，还是有差异，但出价千万不要超过表价的85折，举例来说，表价1千万元、底价可能是800万元，出价时最好不要高於850万元。「这应该是建商死守房价的最後底线」。
当然，不可能出价後不再加价，此时就是练「磨工」的好机会。Sway 说，加价也有策略，把总价当基准而不是单价；记得刚开始一次可以加10万元，後来再慢慢1万1万往上加。
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较场口有家叫凌龙的私房菜，哪个晓得？
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