中财网广成子的武器:海南楼市千亿资金被“深度套牢”
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/29 09:22:01
海南楼市成“烫手山芋” 千亿资金被“深度套牢”
2011年11月16日 09:14:38
来源： 上海证券报
新华微博
政策赶场楼市打蔫，以千亿计的炒房资金被海南楼市“深度套牢”。
11月的海南温暖如夏，楼市却像霜打的茄子，疲态尽显。上周7天，海南全省的房产仅成交606套，平均每天不足百套。
少得可怜的成交量把一众开发商逼成了热锅上的蚂蚁，一门心思想着逃出围城。宽阔的道路两边，楼盘打折广告扑面而来，物业或土地转让信息随处可见。
头顶国际旅游岛光环也扛不住调控威力，在对市场最为敏感的民间资本眼中，海南楼市，已从昔日的“香饽饽”变成了送不出去的“烫手山芋”。
“铁九铜十”黯然退场，海南楼市一时间似黑云压城。
全省商品房市场10月份共签约2883套，环比上月减少了310套，签约面积约25万平方米，仅相当于去年月均销售面积71万平方米的三分之一左右——本应是销售旺季，海南楼市“银十”的成绩单却令人大跌眼镜。
进入11月，楼市成交进一步萎缩，上周海南全省房产仅成交606套，环比再跌23.9%。
曾几何时，海南楼市在国际旅游岛概念刺激下，堪称“热钱”的天堂，数千亿资金从全国甚至世界各地蜂拥而入，把海南的地价、房价炒上了天。谁料调控政策层层加码，这波热潮仅持续了几个月便陷入有价无市的僵持期，而这一“僵持”就是一年半，终于，当“金九银十”变成了“铁九铜十”，开发商和炒房客们都已经坚持不住了。
从本报记者实地调研的情况来看，虽然地方政府、银行等对海南楼市前景仍表示乐观，但扑面而来的楼盘打折、物业或土地转让的广告透露出，民间资本撤离的心情已非常急切。
炒房客表情
从疯狂涌入到急着跑路
“现在非常想撤出来，但房子卖不动，没法撤。”
来自杭州的高女士告诉记者，去年年初，她和几个朋友筹集了几百万元在文昌一次性购入十几套房子，本想趁价格上涨时卖出，不料买了不久房价就停止上涨，观望了一段时间后决定挂出来卖，去年就卖出去一套，现在降价也没人买了。
2009年12月31日，国务院办公厅发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，海南新一轮的房地产盛宴由此开启。数千亿资金涌向海南，跑马圈地、开发承建、批量购房……很快地，“炒房客”便渗透到海南楼市的各个领域。
如今，这些资金却如热锅上的蚂蚁，无心恋战，急于撤离。
来自南京的谢先生也向记者透露，去年他从多个朋友那儿融资了几千万元来海南开发房地产，但没想到这股热潮只维持了几个月，待今年下半年他们的房子建好开卖，海南楼市已陷入有价无市的观望期。
“如今开盘已经3个多月，房子总共只卖出去5套，”他焦急地说，为了尽快回笼资金还债，正在考虑将项目出让。
急着“跑路”的并非只有投资客及小型开发商，由于成交低迷，开发商拖欠工程建设款的情况越来越普遍，随着年关临近，很多建筑商也急切地想拿回他们垫支的工程款。
在海南万宁市某温泉度假村项目现场，空旷的工地上只见锈迹斑斑的脚手架和已经有些腐烂的安全围栏，知情人士告诉记者，此项目是该度假村的二期工程，上半年动工，但由于资金无法到位，已经停工半年多。
“一期工程款还拖欠着，建筑商已经无力也不敢再垫资建设二期工程了。”该知情人士无奈地说，此前请客送礼好不容易才拿到项目，现在只想快些拿回垫支的工程款，离开这个地方。
“开发商原本承诺每月支付工程款1500万元，但现在只能兑现一半，剩下的用房子抵，为了尽快收回资金，我们只好将房子以低于市价1000元的价格委托给售楼中心的工作人员，并承诺卖掉一套给他们五万元的奖励。”
建房子建成了房东，同样在万宁承建项目的“包工头”李先生郁闷不已。
长期监控境内外“热钱”流向的广东省社会科学院教授黎友焕指出，从监控体系可以看到，很多前期进入房地产的“热钱”，现在迫切地想要出来，只是没有相应的成交量来支撑。
售楼中心现状
从门庭若市到门可罗雀
急归急，但在全国楼市“降”声一片的大背景下，海南炒房客们发现，他们根本找不到接盘人。
11月初，三亚已经进入传统的旅游旺季，位于市中心的鹿回头公园人流量明显增加，临近中午时分，公园停车场已是一“位”难求。但是，离鹿回头公园几百米距离的大型楼盘半山半岛的售楼中心，却是门可罗雀，冷清得让人以为这里并未开门营业。
半山半岛并非特例。记者在海南海口、三亚走访发现，虽然已进入旺季，但大部分房地产项目的售楼中心鲜少有人光顾，很多楼盘的销售中心只见售楼人员不见看房人，与去年年初投资者疯狂抢购、楼价“一日一涨”的火爆场景形成鲜明对比。
“我们今年的销售目标是十个亿，但１０个月过去了，我们只卖了不到一个亿。”海南当地某排名前十的大型开发商销售总经理告诉记者。
像他这样的开发商也并不少见。除了少数楼盘销售目标完成情况较好，很多开发商的销售团队都很焦虑，眼看2011年行至年尾，他们的成绩单却惨不忍睹，完成的销售额大都只是全年目标的一个零头。
为提升人气，更为回笼资金，去年年初还捂盘、惜售的开发商如今无不使出浑身解数增加销售额。除了在网络、报纸、电视、公路牌等各种媒体上投放巨幅广告外，一些开发商还前往北京、上海、江浙、东北、山西、四川等购房需求较大的城市或地区推介。
一时间，钢琴演奏会、泳装秀等吸引投资者前去看盘的各类活动应运而生，时下最流行的团购，甚至买房送宝马等一系列促销手段也全部上阵。
当上述种种都不奏效，越来越多的开发商祭出了最后一招：降价。
在去年年初万元以下房源踪迹难觅的海口，如今冒出了很多6000元出头的新盘。据记者了解，海口一半以上的楼盘推出了打折优惠，一些楼盘，如富力盈溪谷近日甚至推出了最低6折的团购促销；在海南房价最高的三亚和陵水，几乎所有的楼盘都能享受折扣，一些楼盘的基础折扣达７２折，如果一次性付款，还能享受９２到９８折不等的折上折优惠。
价格降得再狠，投资者也并不买账。在刚刚过去的10月，海南商品房市场共签约2883套，签约面积约25万平米，仅相当于去年月均销售面积71万平米的三分之一左右。海南当地房地产中介预测，11月的销售情况可能会更惨烈。
开发商处境
从鸡犬升天到全面洗牌
只有在退潮的时候才知道谁在裸泳。
记者调研发现，即使在海南楼市整体萧条的情况下，一些品牌开发商的房子依然卖得很好。其中的佼佼者雅居乐，其位于陵水的清水湾项目今年前１０个月的累计销售额已达７５亿元，接近去年全年销售８５亿元的水平；而２００８年才进驻海南的万科，其位于三亚的首个项目万科森林度假公园，一开盘就卖了10个亿。
资金实力决定开发与扩张进度，品牌开发商或因销售回款较好、母公司实力雄厚、融资渠道多元化等，开发进度并未见放慢，有的甚至还逆势提速及扩张；与之形成鲜明对比，资金实力弱的民营开发商今年明显放慢了开发进度，有的已经出现停工，还有的甚至计划出让项目。
经过近两年的发展，海南房地产行业凭借国际旅游岛概念“鸡犬升天”的局面已经过去，行业大洗牌不可避免，存活下来的企业在未来将主导海南楼市的走势，他们将带领海南的房地产业从之前的混乱走向有序和规范化。
从政策层面来看，海南省政府也有意引进及扶持大型品牌房企在海南发展，早在去年３、４月份，海南省住建厅和国土厅在制定房地产行业相关政策时，就已经开始往大型品牌企业偏斜。当前，万科、雅居乐、华润、中信、恒大、富力等知名开发商已进驻海南，并通过兼并收购占领了绝大部分市场份额。
无论如何，年底都是对现金流要求最高的时点，巨量贷款、工程款、员工薪酬等费用的支付与结算，与“热钱”的撤离、低迷的成交共同形成一道槛，跨不过去的开发商将被淘汰出局。有业内人士预计，如果调控政策不松动，开发商将不得不以价换量回收资金，这意味着春节前海南的楼价还将继续深调。（记者 雷中校 时娜 冯飞勇 ○编辑 艾家静）
消化存货需十年 海南将适度控制纯商品住房开发
根据海南住建厅提供的统计数据，当前海南省在建项目、新报建未动工项目高达约5300万平方米，按其预测的市场年销售数量约500万平方米计，消化这些库存需要10.6年，去库存压力巨大。对此，海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏表示，海南将加快推进房地产业转型升级和促销，减少纯商品住宅建设用地出让，适度控制纯商品住房开发，引导未开发项目转向经营性开发。
2009年底以来，国际旅游岛概念吸引了各路资本聚集海南，2010年跨省资金累计净流入1084.89亿元，彻底改变了海南省自1998年以来连续12年资金净流出的局面。而房地产行业，尤其是住宅地产，成为资金的主要投资方向。
据统计，2010年全年，海南完成房地产开发投资467.87亿元，占城镇固定资产投资的37.2%，同比增长62.5%，同比涨幅位居全国第一位；其中商品住宅完成投资417.11亿元，同比增长59.3%；房屋销售面积854.73万平方米，增长52.3%。
2010年海南商品房销售火爆，刺激2011年海南房地产投资继续升温，截至8月底，海南省房地产开发投资累计完成404.62亿元，同比再增42.2%。
但是，受限购令等国家楼市调控政策的影响，市场观望情绪升温，海南商品房销售今年下半年以来大幅缩水，库存压力非常巨大。
库存高企引发了监管部门的高度重视，王志宏日前表示，海南下一步将加强调控，消化保有量。除了配合土地部门调整用地供应时序，减少纯商品住宅建设用地出让外，还将指导市县从一次性住宅开发为特征的粗放型开发逐步过渡到以产业经营为主的可持续开发，适度控制纯商品住房开发。此外，海南还计划引导房地产业进行结构调整，积极发展与旅游业融合性较高的各种类型的经营性旅游房地产，以及配套的商业地产、办公地产等，推进海南房地产市场逐步向开发结构合理、符合经济持续发展和国际旅游岛建设需要的市场转变。
王志宏表示，海南住建厅还将引导未开发项目，调整开发结构。海南省住建厅将指导市县根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》目标和任务，引导未开发项目转向经营性开发。对调整开发类型的项目，鼓励修改规划，建设经营性房地产项目。
事实上，由于供大于求，市场已开始自发调节。近日，海南本土开发商昌茂地产在海南一家本地媒体上打出了“7折清盘促销 5110元/㎡起”的巨幅广告，与此同时，海南某网站首页醒目位置也同样出现了富力地产楼盘优惠促销的广告，这个项目的折扣更低，仅为6折。
有业内分析人士指出，即使过去两年海南房价疯涨使得很多房地产开发商卖了很多钱，但他们大部分人都将赚到的钱进行拿地、开发新项目等再投资，几十个项目同时运行的开发商在海南并不罕见。摊子铺得太大使得开发商手头的现金流并不充裕，这也是近日持续有大型开发商打出6折、7折大幅降价促销的原因。预计在库存及资金压力推动下，将有越来越多的开发商加入到幅度较大的降价行列中来。（⊙记者 时娜 ○编辑 艾家静）
噩梦不会重演
严厉的调控、低迷的成交、急撤的游资……在本次调研过程中，记者发现很多海南当地人以及资深地产专家总会不自觉地拿当前的楼市与上世纪90年代的海南地产泡沫对比，过去一年多来楼市的疯狂程度，总让人有一种历史重演的感觉。
很多人都还记得，国际旅游岛获批后的5天内，海南省的商品房销售额猛增至170多亿元，这个数字是2008年海南省全年商品房销售额的总和；房价更是出现跳跃式上涨，海口的楼盘一日一价，有的楼盘在一天之内，每平方米就上涨5000元；游资、开发商携巨款涌向海南，东海岸的一线海景土地资源被瞬间瓜分完毕……
调控政策紧随而至，除了全面紧缩银根，对于购房需求主要来自岛外投资客的海南来说，限购的冲击效果可想而知。疯狂的房价只持续了几个月便陷入“滞涨”，成交更是逐月萎缩，到最近更是出现量价齐跌的局面。
但是，无论是政府、银行还是开发商，似乎都对海南的楼市前景表示乐观，他们坚信，海南楼市不会再次崩盘。因为历史与现实虽然相似，但毕竟有所不同。
首先，市场参与者的构成发生了很大变化。上世纪90年代进驻海南的开发商以游资为主，少有实力雄厚的地产商。游资擅炒作，并非真的都去盖房子，大多是在玩“击鼓传花”的游戏，把只挖了个坑、还停留在图纸上的房子抵押给银行，把“炒地皮”赚的钱装进自己口袋，在致命的整顿措施出台后，数千家开发商卷款逃离，留下遍地的烂尾楼。
而目前海南进驻了很多像万科、中粮地产、中信、雅居乐、富力地产这样的大品牌开发商，这些开发商的资金实力和经营能力与90年代的“散兵”有着天壤之别，最主要的是他们都是实打实地按照规划在搞开发。游资虽然夹杂其中，但毕竟占比大大降低，而且在“温水煮青蛙”的政策调控下，他们即使想卷款逃离，还要看成交的配合。
其次，与90年代初相比，当前的房地产热潮有真正的市场需求作为支撑。90年代初仍实行福利分房制度，住房问题不是通过市场来解决，因此楼市炒作主体是商业写字楼，在海南经济没有快速跟上的大背景下，并没有真正的市场需求；但现在住房已经市场化，而且人民生活水平有了显著提高，海南岛内居民有刚性需求，岛外人士有度假需求，因此，此次海南房地产的火爆，虽然也有投资、投机成分，但主要还是真实需求在支撑。
第三，风险控制与风险分散程度大大提高。“好了伤疤不忘疼”，经历过一轮房地产泡沫的海南，骨子里的风险意识比任何地方都强。这也是为什么海南本地银行对于支柱产业——房地产行业的开发贷款和消费贷款总和，仅占到贷款总额的20%左右的缘故。据了解，目前参与海南房地产开发与建设的资金，主要由开发商、建筑商、投资者从岛外带入，风险较为分散。
最后，也是最重要的，当初投资客疯狂炒作的海南建“省”和“大特区”只停留在概念阶段，并无实质性进展；而如今海南国际旅游岛建设有清晰的时间表和路线图，除了房地产业，离岛免税、博彩试点等政策正在逐步落实，金融、物流、文化产业等现代服务业也在大力推进，梦想似乎并非遥不可及。（记者 时娜 ○编辑 艾家静）
2011年11月16日 09:14:38
来源： 上海证券报
新华微博
政策赶场楼市打蔫，以千亿计的炒房资金被海南楼市“深度套牢”。
11月的海南温暖如夏，楼市却像霜打的茄子，疲态尽显。上周7天，海南全省的房产仅成交606套，平均每天不足百套。
少得可怜的成交量把一众开发商逼成了热锅上的蚂蚁，一门心思想着逃出围城。宽阔的道路两边，楼盘打折广告扑面而来，物业或土地转让信息随处可见。
头顶国际旅游岛光环也扛不住调控威力，在对市场最为敏感的民间资本眼中，海南楼市，已从昔日的“香饽饽”变成了送不出去的“烫手山芋”。
“铁九铜十”黯然退场，海南楼市一时间似黑云压城。
全省商品房市场10月份共签约2883套，环比上月减少了310套，签约面积约25万平方米，仅相当于去年月均销售面积71万平方米的三分之一左右——本应是销售旺季，海南楼市“银十”的成绩单却令人大跌眼镜。
进入11月，楼市成交进一步萎缩，上周海南全省房产仅成交606套，环比再跌23.9%。
曾几何时，海南楼市在国际旅游岛概念刺激下，堪称“热钱”的天堂，数千亿资金从全国甚至世界各地蜂拥而入，把海南的地价、房价炒上了天。谁料调控政策层层加码，这波热潮仅持续了几个月便陷入有价无市的僵持期，而这一“僵持”就是一年半，终于，当“金九银十”变成了“铁九铜十”，开发商和炒房客们都已经坚持不住了。
从本报记者实地调研的情况来看，虽然地方政府、银行等对海南楼市前景仍表示乐观，但扑面而来的楼盘打折、物业或土地转让的广告透露出，民间资本撤离的心情已非常急切。
炒房客表情
从疯狂涌入到急着跑路
“现在非常想撤出来，但房子卖不动，没法撤。”
来自杭州的高女士告诉记者，去年年初，她和几个朋友筹集了几百万元在文昌一次性购入十几套房子，本想趁价格上涨时卖出，不料买了不久房价就停止上涨，观望了一段时间后决定挂出来卖，去年就卖出去一套，现在降价也没人买了。
2009年12月31日，国务院办公厅发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，海南新一轮的房地产盛宴由此开启。数千亿资金涌向海南，跑马圈地、开发承建、批量购房……很快地，“炒房客”便渗透到海南楼市的各个领域。
如今，这些资金却如热锅上的蚂蚁，无心恋战，急于撤离。
来自南京的谢先生也向记者透露，去年他从多个朋友那儿融资了几千万元来海南开发房地产，但没想到这股热潮只维持了几个月，待今年下半年他们的房子建好开卖，海南楼市已陷入有价无市的观望期。
“如今开盘已经3个多月，房子总共只卖出去5套，”他焦急地说，为了尽快回笼资金还债，正在考虑将项目出让。
急着“跑路”的并非只有投资客及小型开发商，由于成交低迷，开发商拖欠工程建设款的情况越来越普遍，随着年关临近，很多建筑商也急切地想拿回他们垫支的工程款。
在海南万宁市某温泉度假村项目现场，空旷的工地上只见锈迹斑斑的脚手架和已经有些腐烂的安全围栏，知情人士告诉记者，此项目是该度假村的二期工程，上半年动工，但由于资金无法到位，已经停工半年多。
“一期工程款还拖欠着，建筑商已经无力也不敢再垫资建设二期工程了。”该知情人士无奈地说，此前请客送礼好不容易才拿到项目，现在只想快些拿回垫支的工程款，离开这个地方。
“开发商原本承诺每月支付工程款1500万元，但现在只能兑现一半，剩下的用房子抵，为了尽快收回资金，我们只好将房子以低于市价1000元的价格委托给售楼中心的工作人员，并承诺卖掉一套给他们五万元的奖励。”
建房子建成了房东，同样在万宁承建项目的“包工头”李先生郁闷不已。
长期监控境内外“热钱”流向的广东省社会科学院教授黎友焕指出，从监控体系可以看到，很多前期进入房地产的“热钱”，现在迫切地想要出来，只是没有相应的成交量来支撑。
售楼中心现状
从门庭若市到门可罗雀
急归急，但在全国楼市“降”声一片的大背景下，海南炒房客们发现，他们根本找不到接盘人。
11月初，三亚已经进入传统的旅游旺季，位于市中心的鹿回头公园人流量明显增加，临近中午时分，公园停车场已是一“位”难求。但是，离鹿回头公园几百米距离的大型楼盘半山半岛的售楼中心，却是门可罗雀，冷清得让人以为这里并未开门营业。
半山半岛并非特例。记者在海南海口、三亚走访发现，虽然已进入旺季，但大部分房地产项目的售楼中心鲜少有人光顾，很多楼盘的销售中心只见售楼人员不见看房人，与去年年初投资者疯狂抢购、楼价“一日一涨”的火爆场景形成鲜明对比。
“我们今年的销售目标是十个亿，但１０个月过去了，我们只卖了不到一个亿。”海南当地某排名前十的大型开发商销售总经理告诉记者。
像他这样的开发商也并不少见。除了少数楼盘销售目标完成情况较好，很多开发商的销售团队都很焦虑，眼看2011年行至年尾，他们的成绩单却惨不忍睹，完成的销售额大都只是全年目标的一个零头。
为提升人气，更为回笼资金，去年年初还捂盘、惜售的开发商如今无不使出浑身解数增加销售额。除了在网络、报纸、电视、公路牌等各种媒体上投放巨幅广告外，一些开发商还前往北京、上海、江浙、东北、山西、四川等购房需求较大的城市或地区推介。
一时间，钢琴演奏会、泳装秀等吸引投资者前去看盘的各类活动应运而生，时下最流行的团购，甚至买房送宝马等一系列促销手段也全部上阵。
当上述种种都不奏效，越来越多的开发商祭出了最后一招：降价。
在去年年初万元以下房源踪迹难觅的海口，如今冒出了很多6000元出头的新盘。据记者了解，海口一半以上的楼盘推出了打折优惠，一些楼盘，如富力盈溪谷近日甚至推出了最低6折的团购促销；在海南房价最高的三亚和陵水，几乎所有的楼盘都能享受折扣，一些楼盘的基础折扣达７２折，如果一次性付款，还能享受９２到９８折不等的折上折优惠。
价格降得再狠，投资者也并不买账。在刚刚过去的10月，海南商品房市场共签约2883套，签约面积约25万平米，仅相当于去年月均销售面积71万平米的三分之一左右。海南当地房地产中介预测，11月的销售情况可能会更惨烈。
开发商处境
从鸡犬升天到全面洗牌
只有在退潮的时候才知道谁在裸泳。
记者调研发现，即使在海南楼市整体萧条的情况下，一些品牌开发商的房子依然卖得很好。其中的佼佼者雅居乐，其位于陵水的清水湾项目今年前１０个月的累计销售额已达７５亿元，接近去年全年销售８５亿元的水平；而２００８年才进驻海南的万科，其位于三亚的首个项目万科森林度假公园，一开盘就卖了10个亿。
资金实力决定开发与扩张进度，品牌开发商或因销售回款较好、母公司实力雄厚、融资渠道多元化等，开发进度并未见放慢，有的甚至还逆势提速及扩张；与之形成鲜明对比，资金实力弱的民营开发商今年明显放慢了开发进度，有的已经出现停工，还有的甚至计划出让项目。
经过近两年的发展，海南房地产行业凭借国际旅游岛概念“鸡犬升天”的局面已经过去，行业大洗牌不可避免，存活下来的企业在未来将主导海南楼市的走势，他们将带领海南的房地产业从之前的混乱走向有序和规范化。
从政策层面来看，海南省政府也有意引进及扶持大型品牌房企在海南发展，早在去年３、４月份，海南省住建厅和国土厅在制定房地产行业相关政策时，就已经开始往大型品牌企业偏斜。当前，万科、雅居乐、华润、中信、恒大、富力等知名开发商已进驻海南，并通过兼并收购占领了绝大部分市场份额。
无论如何，年底都是对现金流要求最高的时点，巨量贷款、工程款、员工薪酬等费用的支付与结算，与“热钱”的撤离、低迷的成交共同形成一道槛，跨不过去的开发商将被淘汰出局。有业内人士预计，如果调控政策不松动，开发商将不得不以价换量回收资金，这意味着春节前海南的楼价还将继续深调。（记者 雷中校 时娜 冯飞勇 ○编辑 艾家静）
消化存货需十年 海南将适度控制纯商品住房开发
根据海南住建厅提供的统计数据，当前海南省在建项目、新报建未动工项目高达约5300万平方米，按其预测的市场年销售数量约500万平方米计，消化这些库存需要10.6年，去库存压力巨大。对此，海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏表示，海南将加快推进房地产业转型升级和促销，减少纯商品住宅建设用地出让，适度控制纯商品住房开发，引导未开发项目转向经营性开发。
2009年底以来，国际旅游岛概念吸引了各路资本聚集海南，2010年跨省资金累计净流入1084.89亿元，彻底改变了海南省自1998年以来连续12年资金净流出的局面。而房地产行业，尤其是住宅地产，成为资金的主要投资方向。
据统计，2010年全年，海南完成房地产开发投资467.87亿元，占城镇固定资产投资的37.2%，同比增长62.5%，同比涨幅位居全国第一位；其中商品住宅完成投资417.11亿元，同比增长59.3%；房屋销售面积854.73万平方米，增长52.3%。
2010年海南商品房销售火爆，刺激2011年海南房地产投资继续升温，截至8月底，海南省房地产开发投资累计完成404.62亿元，同比再增42.2%。
但是，受限购令等国家楼市调控政策的影响，市场观望情绪升温，海南商品房销售今年下半年以来大幅缩水，库存压力非常巨大。
库存高企引发了监管部门的高度重视，王志宏日前表示，海南下一步将加强调控，消化保有量。除了配合土地部门调整用地供应时序，减少纯商品住宅建设用地出让外，还将指导市县从一次性住宅开发为特征的粗放型开发逐步过渡到以产业经营为主的可持续开发，适度控制纯商品住房开发。此外，海南还计划引导房地产业进行结构调整，积极发展与旅游业融合性较高的各种类型的经营性旅游房地产，以及配套的商业地产、办公地产等，推进海南房地产市场逐步向开发结构合理、符合经济持续发展和国际旅游岛建设需要的市场转变。
王志宏表示，海南住建厅还将引导未开发项目，调整开发结构。海南省住建厅将指导市县根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》目标和任务，引导未开发项目转向经营性开发。对调整开发类型的项目，鼓励修改规划，建设经营性房地产项目。
事实上，由于供大于求，市场已开始自发调节。近日，海南本土开发商昌茂地产在海南一家本地媒体上打出了“7折清盘促销 5110元/㎡起”的巨幅广告，与此同时，海南某网站首页醒目位置也同样出现了富力地产楼盘优惠促销的广告，这个项目的折扣更低，仅为6折。
有业内分析人士指出，即使过去两年海南房价疯涨使得很多房地产开发商卖了很多钱，但他们大部分人都将赚到的钱进行拿地、开发新项目等再投资，几十个项目同时运行的开发商在海南并不罕见。摊子铺得太大使得开发商手头的现金流并不充裕，这也是近日持续有大型开发商打出6折、7折大幅降价促销的原因。预计在库存及资金压力推动下，将有越来越多的开发商加入到幅度较大的降价行列中来。（⊙记者 时娜 ○编辑 艾家静）
噩梦不会重演
严厉的调控、低迷的成交、急撤的游资……在本次调研过程中，记者发现很多海南当地人以及资深地产专家总会不自觉地拿当前的楼市与上世纪90年代的海南地产泡沫对比，过去一年多来楼市的疯狂程度，总让人有一种历史重演的感觉。
很多人都还记得，国际旅游岛获批后的5天内，海南省的商品房销售额猛增至170多亿元，这个数字是2008年海南省全年商品房销售额的总和；房价更是出现跳跃式上涨，海口的楼盘一日一价，有的楼盘在一天之内，每平方米就上涨5000元；游资、开发商携巨款涌向海南，东海岸的一线海景土地资源被瞬间瓜分完毕……
调控政策紧随而至，除了全面紧缩银根，对于购房需求主要来自岛外投资客的海南来说，限购的冲击效果可想而知。疯狂的房价只持续了几个月便陷入“滞涨”，成交更是逐月萎缩，到最近更是出现量价齐跌的局面。
但是，无论是政府、银行还是开发商，似乎都对海南的楼市前景表示乐观，他们坚信，海南楼市不会再次崩盘。因为历史与现实虽然相似，但毕竟有所不同。
首先，市场参与者的构成发生了很大变化。上世纪90年代进驻海南的开发商以游资为主，少有实力雄厚的地产商。游资擅炒作，并非真的都去盖房子，大多是在玩“击鼓传花”的游戏，把只挖了个坑、还停留在图纸上的房子抵押给银行，把“炒地皮”赚的钱装进自己口袋，在致命的整顿措施出台后，数千家开发商卷款逃离，留下遍地的烂尾楼。
而目前海南进驻了很多像万科、中粮地产、中信、雅居乐、富力地产这样的大品牌开发商，这些开发商的资金实力和经营能力与90年代的“散兵”有着天壤之别，最主要的是他们都是实打实地按照规划在搞开发。游资虽然夹杂其中，但毕竟占比大大降低，而且在“温水煮青蛙”的政策调控下，他们即使想卷款逃离，还要看成交的配合。
其次，与90年代初相比，当前的房地产热潮有真正的市场需求作为支撑。90年代初仍实行福利分房制度，住房问题不是通过市场来解决，因此楼市炒作主体是商业写字楼，在海南经济没有快速跟上的大背景下，并没有真正的市场需求；但现在住房已经市场化，而且人民生活水平有了显著提高，海南岛内居民有刚性需求，岛外人士有度假需求，因此，此次海南房地产的火爆，虽然也有投资、投机成分，但主要还是真实需求在支撑。
第三，风险控制与风险分散程度大大提高。“好了伤疤不忘疼”，经历过一轮房地产泡沫的海南，骨子里的风险意识比任何地方都强。这也是为什么海南本地银行对于支柱产业——房地产行业的开发贷款和消费贷款总和，仅占到贷款总额的20%左右的缘故。据了解，目前参与海南房地产开发与建设的资金，主要由开发商、建筑商、投资者从岛外带入，风险较为分散。
最后，也是最重要的，当初投资客疯狂炒作的海南建“省”和“大特区”只停留在概念阶段，并无实质性进展；而如今海南国际旅游岛建设有清晰的时间表和路线图，除了房地产业，离岛免税、博彩试点等政策正在逐步落实，金融、物流、文化产业等现代服务业也在大力推进，梦想似乎并非遥不可及。（记者 时娜 ○编辑 艾家静）