中财网杨颖赵丽颖关系怎么样:房地产企业企业所得税的筹划 纳税筹划与案例 纳税筹划与案例 房地产财务与纳税筹划
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/29 13:54:14
房地产企业企业所得税的筹划
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作者: 杨丹 日期： 2010-06-23 来源:
与营业税等流转税筹划相比，企业所得税筹划的效益更直接。假设企业通过对营业税的合理筹划，节约营业税100万元，则其相应地增加了应纳税所得额，需要缴纳25万元的企业所得税，如果考虑城建税和教育费附加的话，企业的节税收益还会更小一些。如果该企业通过对企业所得税的筹划，节约所得税100万元，则这100万元就是企业实际获得的节税收益。企业所得税的筹划有多种技巧，这里着重介绍的是利用借款以及利息支出的筹划方法。
房地产开发企业对资金需求量很大，资金筹集与融资渠道相结合，构成不同的筹资方法，使得企业所承担的税负也不同。一般情况，企业以自我积累方式所承受的税收负担最重，发行普通股票所承受的税负重于向银行借款承受的税负，向社会发行债券所承受的税负最轻。负债比例越高意味着企业的税前扣除越大，节税效果越明显，但同时企业的经营风险也很大。负债主要是有以下三种形式：（1）通过金融机构贷款筹资。金融机构的贷款利率和计息方法较稳定，对于长期贷款还是金融机构有保障。筹措的流动资金，其利息支出可以计入当期损益，但与开发项目有关的长期贷款，其资金成本应计入项目开发成本。当企业处于亏损年度或有前五年亏损可资抵扣时，利息支出应尽早资本化；当企业处于盈利年度，利息支出应尽量费用化，以达到成本费用极大化；此外由于税法对借款利息支出扣除有具体范围和标准的规定，企业向金融机构借款应保证利息支出的合法性，避免税务机关对超额利息的剔除。（2）企业间拆借资金。企业及经济组织之间拆借资金的利息在计算方法和资金收回期限方面均有较大的弹性和回旋余地，通常表现为提高利息支付，冲减企业利润，抵消纳税金额，但税法规定按不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内部分计算利息支出，所以要注意权衡高利息支出是否能有效冲减税负。（3）通过发行债券筹资。在企业资金短缺时，可通过有关部门批准，发行债券筹集资金，既可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工。若通过发行股票筹集资金，资本红利和股息都不得在费用中扣除，但债券的利息可以在税前列支，增加了成本费用，有利于降低企业所得税税负。
例1：A房地产公司由于建设需要正计划筹资8000万元，现设计三种备选方案，具体如下表：
从上表可以看出，增加债务筹资比例，可以加大债务利息支出的抵税作用，降低总体资本成本，但同时也会加大企业的财务风险。因此，负债比率是否合理是判定资本结构是否优化的关键。因为负债比率大意味着企业经营风险很大，但税前扣除额较大，因而节税效果明显。所以，选择何种筹资渠道，构成怎样的资本结构，限定多高的负债比率是一种风险与利润的权衡取舍。如果A房地产公司，有着良好的信誉，财务状况一直没出过什么问题，而且有着关联企业的支持，那么方案三更适合A房地产公司，能够使该公司明显地节税增收。
关键词: 附表：点击下载
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作者: 杨丹 日期： 2010-06-23 来源:
与营业税等流转税筹划相比，企业所得税筹划的效益更直接。假设企业通过对营业税的合理筹划，节约营业税100万元，则其相应地增加了应纳税所得额，需要缴纳25万元的企业所得税，如果考虑城建税和教育费附加的话，企业的节税收益还会更小一些。如果该企业通过对企业所得税的筹划，节约所得税100万元，则这100万元就是企业实际获得的节税收益。企业所得税的筹划有多种技巧，这里着重介绍的是利用借款以及利息支出的筹划方法。
房地产开发企业对资金需求量很大，资金筹集与融资渠道相结合，构成不同的筹资方法，使得企业所承担的税负也不同。一般情况，企业以自我积累方式所承受的税收负担最重，发行普通股票所承受的税负重于向银行借款承受的税负，向社会发行债券所承受的税负最轻。负债比例越高意味着企业的税前扣除越大，节税效果越明显，但同时企业的经营风险也很大。负债主要是有以下三种形式：（1）通过金融机构贷款筹资。金融机构的贷款利率和计息方法较稳定，对于长期贷款还是金融机构有保障。筹措的流动资金，其利息支出可以计入当期损益，但与开发项目有关的长期贷款，其资金成本应计入项目开发成本。当企业处于亏损年度或有前五年亏损可资抵扣时，利息支出应尽早资本化；当企业处于盈利年度，利息支出应尽量费用化，以达到成本费用极大化；此外由于税法对借款利息支出扣除有具体范围和标准的规定，企业向金融机构借款应保证利息支出的合法性，避免税务机关对超额利息的剔除。（2）企业间拆借资金。企业及经济组织之间拆借资金的利息在计算方法和资金收回期限方面均有较大的弹性和回旋余地，通常表现为提高利息支付，冲减企业利润，抵消纳税金额，但税法规定按不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内部分计算利息支出，所以要注意权衡高利息支出是否能有效冲减税负。（3）通过发行债券筹资。在企业资金短缺时，可通过有关部门批准，发行债券筹集资金，既可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工。若通过发行股票筹集资金，资本红利和股息都不得在费用中扣除，但债券的利息可以在税前列支，增加了成本费用，有利于降低企业所得税税负。
例1：A房地产公司由于建设需要正计划筹资8000万元，现设计三种备选方案，具体如下表：
从上表可以看出，增加债务筹资比例，可以加大债务利息支出的抵税作用，降低总体资本成本，但同时也会加大企业的财务风险。因此，负债比率是否合理是判定资本结构是否优化的关键。因为负债比率大意味着企业经营风险很大，但税前扣除额较大，因而节税效果明显。所以，选择何种筹资渠道，构成怎样的资本结构，限定多高的负债比率是一种风险与利润的权衡取舍。如果A房地产公司，有着良好的信誉，财务状况一直没出过什么问题，而且有着关联企业的支持，那么方案三更适合A房地产公司，能够使该公司明显地节税增收。
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