甘婷婷杜淳吻戏:我眼睛里的美国系列之四------美国的房子

再一次郑重声明一下，本文只发表在自己的论坛上，所写的是自己的所见所闻，是自己的眼睛和耳朵看到，听到的，所涉及的两个国家的做法不同，不因为好而歌颂，也不因为坏而谴责。特别与政治无关。希望朋友们谅解。

          关于美国的房子，应该有好多的话可以说。

     很多地方美国的情况和咱们中国正好相反，
     美国在用钢筋水泥建造房屋的时候，我们大部分房子的建造还在用秦砖汉瓦加木头的门窗；
     美国又开始用木头来造房时，我们正在消耗全球最大量的钢筋和水泥；
     美国流行二，三层的小房子时，我们全国城乡高楼耸立，相互攀比，一片水泥森林；
     美国郊区的房子比市中心贵的时候，我们哪个城市都是DOWNTOWN最贵，北京是二环比三环贵，三环比四环贵，四环比五环贵，城里比郊县贵。

    先说说在美国的出租房

   美国住房的主要种类不外乎这四种：

     1单门独户(single-family house)，在美国一般的说house，就是指这种别墅式的房子。也就是我们国内常说的别墅。
     2双排住宅(duplex，）就是和单门独户的房子差不多大小的房子，但是两边开了两个门，可以住两户人家，           
     3连排住宅(townhouse)，在北京好象叫连体别墅房。是单门独户，但与邻居有公用隔墙的房子。
     4公寓式住宅(condominium)。有高层的，但一般以低层为多。高层的在市中心的多一些。我们现在的住房大部分属于这种。
  以上四种房子都有出售和出租的。当然象纽约之类的大城市还有地下室出租，如我们在电视《北京人在纽约》中所看到的，早期的留学生也许住过，现在已经是历史了。我估计现在的对象主要是偷渡者了。由于我不了解，所以也无从说去起。

  美国年轻人刚参加工作时，由于收入不高，一般是先租住小房子；等到收入高一点了，就换租大点的房子；经济条件再好了，可以有钱贷款供房了，就搬到自己买的房子里；如果收入再增加了，把以前买的小房子卖掉再买大房子；再发达了，换到更好的社区更好的房子里去；到老了，房子一般不会留给子女的，卖掉后，再搬到老人公寓里去颐养天年，而且在去天堂以前，努力把信用卡里的美元都花光。这就是美国人最普遍的一生。

  工薪阶层的年轻人，大部分都不和父母同住，因为出租的公寓到处都是。美国人长大了，就算和家人同住，也是会房租照付，很少有在父母家白吃白住的。顺便说一句，在美国，如果已经成年了，还在和健康的父母住在一起，往往会被同伴看成怪物、或者是失败者或者是守财奴。（当然，假如父母身体不好，要孩子照顾的话除外）美国象中国那样的职工宿舍很少，只有跑长途客运的公司，象著名的灰狗公司，会为自己的司机在目的地提供一个住处。让他们短期的休息。还有就是一些大的公司，会给工作刚调动或是初来乍到的职工准备宿舍。

  美国人换工作也比较频繁，从这一个城市到另一个城市或者另一个州去，甚至从西海岸到东海岸去工作，在美国人看来都是非常简单的事情。美国人的祖先最先从欧洲移民到北美时，就有一句著名的口号，“哪里有面包，哪里就是祖国。”现代美国人继承了这个精神，哪里生活好，哪里就是家园。美国有的企业招聘外地员工时，甚至还给支付搬家费用的。
  据说美国人平均一生要搬十几次家。所以他们对家这个认识，和我们有着非常大的不同。我们中国人一般都把家看作一个安定的，稳定的，牢固的，也是很温馨而带一点神圣的地方，有的时候是奋斗一辈子，而为之的目标。而美国人就比较随便，他们认为家就是一天工作以后可以休息的地方，白天在外工作而晚上睡觉的地方，是四海为家，到哪儿挣钱了，家就在哪儿了。他们对家的期盼胜过我们，但是对家的硬件的要求远远低于我们。所以不会象我们那样大兴土木，大动干戈的。我们对家是不断的经营，尽一切财力完善和装盼它，而他们呢，等待的是下一个旅程，所以他们只求随意而舒适。

   美国人认为，人到了哪里，家就必须迁移到哪里。夫妻绝对不可能两地生活，绝对不可以为了事业而不顾家庭。房子可以换，家可以搬，就是夫妻不能分居，未成年的孩子不能分离。美国人绝对不理解中国民工一年只回一次家的境况。所以中国每年春节的全国几亿人大搬家，是全世界的一大奇观，能成功组织者也是世界的奇迹。不过这个成绩很无奈，也很辛酸。那是上亿人的背井离乡，和夫妻子女的离别。
  美国在每个城市，出租的公寓都很多，按地段不同，大小不同（主要是房间数目），最主要的是学区的不同，价格差别很大，金融危机以后，有的城市冲击很大，象底特律听说就几乎垮了，房子价格一落千丈。以我们居住的西雅图为例，还是很抗跌的，租房子的价格，公寓一般在800至1200左右。成套的别墅式价格就很难说了。我们家附近的一个邻居，他们是租的别墅房子，大概是每月3500元，（记得不是很清楚）。是3000英尺的面积。
  公寓一般的格局是一梯两户，一幢房子三——四个楼梯，房子的高度三层为普遍。每户一般是二居室。全部铺的地毯，很少有木地板的，卫生设施全套，有空调，有冰箱，烤箱，微波炉，洗碗机都配备齐的，每个房间都有壁橱或者储藏室。他们的壁橱都可以走进人去，很大的。所以一般家庭都不用购买大型的木质橱柜，只要拎几个箱子就可以搬家。
  每家只配备一个车位，有室内的，但一般是露天的为多。同时还提供部分车位给来访的朋友，小区是集中的邮箱，专门设立在一间。在邮箱间一般还安装有公用电话。
  小区设立一个公共洗衣房，里边有十数台洗衣机和相同数量的烘干机。是投币使用的。在十年前，我们租住公寓时，是洗衣烘衣各75美分，也就是各3个大硬币，现在可能不够了。
  说起美国的25美分的硬币，很奇怪，和10，5，1美分的都不同，它有每一个州的图案，似乎每州独立制造的，但是我去参观过费城的造币工厂，好象说全美国又只有两家厂，要么是每个州去加工？一直没有弄明白这件事情。反正美国的25分的钱很漂亮，有不同的50 枚，值得收藏。
  租住房子最大的优点是什么？你们一定猜不出来，是扔垃圾太方便了。
  在出租公寓小区的垃圾间，你随便什么东西都可以扔进去，因为有物业在管理，不要的家具，运动器具，废旧的家用电器，只要你没有用的物品全部可以扔进去。而在自有房屋小区，那扔东西可是严格规定的，这些东西都不可以随便丢弃，特别的麻烦。所以在电视《北京人在纽约》，和其他的关于美国的早期留学生，可以去拣到床铺，席梦思，沙发，柜子等等，那就都是在出租公寓的垃圾站里拿的，有些房客要搬到很远的城市，或者他们去买大house了，都会把好多笨重的东西扔掉。
  小区的物业往往单独有一幢楼，里边建有健身房，热水池，有的还有桑拿房。屋外有一小型的游泳池。在游泳池的四周摆放着晒太阳休息的椅子。这些都是供住户免费使用的。
  美国的游泳池有一点很值得我们学习，笔者二十年前在深圳工作和生活过一段日子，那时我们单位的房子，购买在深圳的所谓豪华小区，自己拥有一个15米的小游泳池，那时深圳夏天很缺水，水压也很低，（我记得去黄贝岭水库都能看到底，）所以放满一池水要两天时间，而且那时深圳的水费就很贵，内地才一二角的时候，这里已经是每吨1元港币了。但是用不了两三天，水面上就全是树叶，树枝，这些那倒还可以取走，可水池底下的树枝和泥土在白瓷砖上特别的脏。游泳吧，似乎不干净，放掉吧太浪费。我们的一家邻居，干脆就在泳池里放乒乓球桌子，让孩子打乒乓了。而在美国他们用一块很大，可以折叠的东西把整个池子遮盖起来，要使用了再收起来，样子象我们汽车挡风玻璃的遮阳板一样，就是放大一点。我们国内很多的露天泳池也碰到这样的问题，但是每到大风，我从来也没有看到他们采取什么措施。我国的水资源那么紧张，应该好好的学学的。
  在公寓房子，每家的水表和电表都安放在屋外，用多少一目了然。
  在美国，房东与房客的权利和义务，都写在由地方政府统一印制的《房屋租售合同》里。合同中规定，每月房租须于当月第一天上午9点之前，以支票形式放于房东专设的信箱里，如过时支付，每过一天就要罚款10美元。这就象在幼儿园，你晚接一分钟罚款一美圆是一样的。
  法律还规定，房东不得歧视房客，相同的房子，如果房客得知自己付的房租比邻居付的高，这位房客可以以歧视罪控告房东，而且一定能胜诉。另外，房东不得进入已经出租的房子里，如果有特殊原因需要进入房子时，就必须提前通知房客，否则就可能背上“擅闯民宅”的罪名。
  我们还遇到过一件很搞笑，但是也是令人深思的事情。
  有一次，我们租住一个地方，谈好了租金是每月1100元，可是在写合同时他们却误写了1000元，在签字时我们都没有看出来，我们按时开了一张支票1100元，第二天房东突然来电话，要我们抽空去一下，告诉我们合同有误的事情，那我们说更改一下吧，他们说，不行的，因为合同已经生效。这个月只能收取1000元，请你们另外再开过支票，这是我们的错给你们造成不便，请原谅。但是这个价格是错误的，从下个月起我们另签订一份合同，按1100元执行。我们当然答应了。从这件小事情就能看出，美国人做事情的严肃认真，说话算数，即使是错的。一是一，二是二，一点不马虎，严格按规定办事的精神值得我们学习。
  由于美国人工作的不稳定，尤其是年轻的一代，为适应这种情况，各地的出租公寓很多。再加上在美国要想换房，或者想出售原来的住房，都必须先把房子腾空，那你也只能临时去租住房子，所以租房业务很兴旺。
  但是住在公寓中的，也并不是都是经济原因，不乏开着奔驰，法拉利跑车的年轻人。因为他们没有稳定，也不想稳定。带来的是公寓的周转率很高。经常看到搬家的车子。
  在搬家之前，住户要把这套住房里里外外打扫了干净，否则，房东要根据卫生情况扣除部分押金的。同样的是，房产主会把一套干干净净的住房交给下一家，让他们既简单又放心的来居住。所以美国的搬家特别方便，而且简单，不用象我们那样的兴师动众，我们经常说搬一次家，三个月人还恢复不过来。




     美国的购房

  第一部分：先说二手房市场

  由于房屋市场的饱和，无论哪个城市，在建的新住房都不多，因为买卖房子的基本上是以搬迁为主，有的是小换大，有的是从这个区换到那个区，有的是从这个州搬到那个州，有的是为了学区，从这里换到那里。所以实际上都是旧房子，也就是我们讲的二手房。我们这里说的买卖，也是指的这个。
  与国内不同的是，美国的独栋别墅房是包括土地的，全美平均每栋拥有两亩多土地，而联排别墅房和公寓房则不包括土地。相比之下，土地增值快，而房屋本身只会折旧贬值。所以要买房的人，比较青睐house。
  美国人认为，一旦在房屋失去使用价值后，独栋别墅房还有土地，可以再建。联排别墅房和公寓房则是毫无价值了。

  美国的房价，郊区的比中心商业区的贵，山上的房子比山下的贵，湖边的比平地的贵，平房比高楼贵。

  这次金融危机以前，根据美国房地产商的住宅建筑面积规定，参考美国住宅的实际面积，全国平均计算的话，单价在每平方米8000元人民币左右。如果按照住宅的条件，比如有自己的近1000平方米的花园、有不计算面积的车库来看，应该比国内大城市的同类房子还便宜很多。

  美国有一个我们中国没有的特点，旧房东为了卖一个好价钱，他们会提前把房子搞得焕然一新，屋内会重新粉刷，尤其是儿童房因为给孩子涂鸦的墙壁，要整修过，厨房要全部清洁，有的还更换灶具和抽风机，用了几年的地毯要清洗过，实在太脏还会重新铺新的，（因为全部换新也就大概8000-10000元，但是新地毯是个卖点，可以多卖2-3万）屋顶要洗过，这个大家看了都不会太明白的，美国是全木头房子，屋顶的瓦片也是一块块防水的小木板，时间久了有尘土和青苔，可以用高压水冲洗，然后再在瓦片上喷涂一种防水剂，屋顶就会象些的一样，另外会请人修整花园，草坪残缺的部分要补好，树木全部要整修和剪枝，该补种的花木要补好。
  所以我们也有经验了，看到邻居家这么搞房子，知道他们快卖房子搬家了。

  买房子的不用装修，卖房子的把房子搞得焕然一新，这就是美国的怪事。但是确确实实给下一个住户非常的方便，同时你也享受着另外一个房客给你的方便。
  对比我们的劳神费心，伤筋动骨，搞得筋疲力尽的搬家，他们潇洒得没法说了。



  要卖的房子，有房东委托的经纪人（就是我们这里的中介）在屋前的园子里，树立一块木牌子，这个大小尺寸是统一的，有当地社区统一制作的，上面有经纪人的电话，还有一个有机玻璃做的，象报箱一样的东西，里面装有这套房子的详细资料，纸张A4大小，上面有屋内外的照片，多大面积，几个房间，几个卫生间，建造年份，有什么特点等等。最主要的是卖什么价格。都标得清清楚楚。
  我们路过看见，也会取一张，主要可以从中知道，我们小区目前的房价，也会知道自己房子值多少钱了。为以后自己卖房时参考。
  在这种介绍的材料中，有几个说法你一开始会看不懂，卫生间会标成2。5个，（21/2个bath),什么意思呢？原来是有2个带有洗澡设备，1个只能上厕所。所以算半个。房间呢，会经常看到这么写4+1(BR)，或者3+1(BR)，BR 是bedroom的简称。那个意思是有4个或者3个卧室，+1的那间实际上是书房，当然也可以做卧室，但是一般的话在楼下，在美国是不会作卧室的，但可以作儿童游戏房用。

  外国人很讲究屋子里的那个壁炉，就是我们经常在外国电影里看到的那种，对大多数人来说，这已经是个象征摆设了，因为房子都有空调，已经不需要再烧炉子了，当然一家人围着红红的壁炉，喝喝茶，聊聊天是很温馨的，所以替代的是里面安置了假的木柴堆，一通电就显示红红的，假装燃点炉子。有点象我们家里供佛用的电蜡烛。当然，因为安装了烟囱，拿掉这些东西还是可以真正烧火的，超市里也有劈好的木柴卖。
 
  卖房的经纪人，往往就是自己当初购买这套房子时，委托的那个经纪人，不同的是原来扮演的是买房经纪人。而现在是反过来了，他对你的房子是最了解了，就是他前几年把这房子介绍给你的。所以他会告诉你，这房要作那些整修，可以容易卖，根据行情最高可以卖什么价。
  经纪人会在搬空的屋子里，放上一套家具，那是从家具销售商那里租来的，（一般是他们的样品）。由于颜色搭配得很好，适当地方再配一些高雅的小摆设，房子马上就变得自己都不认识了。
  要想买房的人也会请经纪人的。
  房子成交以后的费用是6%，那是很可观的，买卖双方各3%。所以如果房子住得时间太短，来回的在几年内付出3%买入加3%卖出的费用，那很不合算的。即使房屋在升值也是要亏本的。
  有人会说，买房的人为什么去找经纪人？不白白的送钱吗？你完全可以到处去转，去看房。
  其实不然，尽管所有的房子都可以在网上找到，不需要找经纪人。但是关于房子更多的信息，不如他们经纪人掌握的全面。比如，他们了解每套房子的地址，房子每一层的面积，院子面积，有时甚至还有每间房的面积。更重要的是，他们可以提供房子的历史情况：有过几次交易，每次交易的价格变化。这些都是网上没有提供的。因此，你可以了解现价相对于历史价格的上涨幅度。还有，他们可以提供整个地区房价整体上涨的情况。有了这些数据，你就知道房子的真实的市场价格，在讨价还价过程中心中有底。同时他也能告诉你，还价的大概幅度。
  经纪人还有一个重要作用，就是带你去看房子。虽然每一个挂牌房子都有个联系电话，但是你如果一家一家去联系显然不方便。因为他们不是每天开放的，有了自己的经纪人，他会帮你联系好时间，一天可以跑许多地方看房，而且他知道你的要求，会有选择的把房源提供给你，大大节省了时间。所有挂牌的房子，也就是要出售的房子大门上，都装有一个小电子密码箱，里面是房子的钥匙。在每一个经过注册的经纪人手中，都有一个专用的遥控器，每个遥控器都有自己独特的密码。经纪人可以用遥控器，打开任何一套房子的密码箱，取出房子的钥匙，进入看房，无须业主在场。

   而且每一次打开密码箱，这个经纪人的信息就会被记录下来，包括进入时间、停留时间、什么时候离开，这个经纪人的资料等，用以备案，保证安全。这样一来，想买楼的人可以和经纪一起在实地考察，看中那一套直接就进去看，非常方便。




   你想，如果在咱们这里，想卖掉一套住房，房屋中介的看房是最讨厌的，想买的不看到房子，不会来买。而看了房子的又大部分不会买，你一次又一次的，烦不烦？特别是如果住在城北，想卖城南的房。你又不是经常有空。而假如把钥匙交给中介呢？你能放心吗！
  如果没有经纪人，那么在周末的时候，房子前边会有木牌，上面写着OPEN HOUSE，（开放参观）标明今天可以进里边去详细看，也会有人给你仔细的介绍。一般会有好几块牌子，从外边马路上一直指引你进来。好多人就是在周末，开车出去这样看房的。
  经纪人在带你看房的时候，会告诉你许多重要信息。一般人对房子外墙的质量是一点概念都没有的，尤其我们中国人，对这种木结构的房子是一窍不通。经纪人就会告诉你们外墙(siding)是什么类型，寿命如何，多长时间需要维修，现在到什么状况了，材料不好的外墙，如果没有定时维修，到一定的年份就会开裂。对有质量有问题的外墙，他会告诉你如何同房主讨价还价，比如要求房主修好外墙，或削减房子的售价。
  在美国，价格是在买卖双方不见面的情况下谈判的，双方各自和买方的，卖方的经纪人谈，有他们去转告，但是由于信息基本是透明的，要买房的人，在买方经纪人的帮助下，非常了解所在区域的房价，他们要卖的价格也不会偏离太多，除非遇见突然的经济变化。还价部分只不过是房子缺陷那部分的让价。或者是少量的象征意义的让步。



  在国外很多的信息是公开的，不象我们这里就是政府的各部门，相互之间资源也不共享。
  在网上可以查到很多的情况。比如我们可以了解到：想购买房子的社区内的基本情况，
  举一个例子，象我们以前住的社区，，你可以查到如下信息：
      
   小区总人口:        10，100

   总户数:             3，130

   住户的平均年龄:     33.7

   收入平均数:      $83,409

   平均房价:        $385,500

   自有房比例：      77.60%

   学区内的学校：     优等

  而且可以在卫星的地面图上，查到想买房子的三维图画，前边，后面的外观，周围的情况，我不知道怎么计算分辨率，反正我能在图上清楚的看到自己家门口的三个垃圾桶。

  这样你房子还没有成交，但对你将来要居住的地方，已经一清二楚了，如果你把自己家的收入输进去，还能知道自己家庭的经济，在这里位于多少百分比。比如告诉你5%，那就是你们家庭的收入，在小区所有家庭的5%以内。那是当地富豪了！通过社区的网站，你还可以了解到你家周围的邻居，是在那里工作的？这样你就会知道自己处在什么样的阶层周围。
  在美国的那种大居住社区里边的小小区，实际上就是同一个开发商建造的，房子的大小都差不多，所以参考一下最近买卖的价格，适当考虑经济的变化，上下有个数千元的浮动，很快就能成交了。
  在最后付钱以前，还有一件事情，就是去请Home Inspection  ，翻译成房屋鉴定师，或者查房师。
  检查房屋的收费是250美元，时间大约两个小时左右。在约定的时间，查房师来到住房处，带着全套设备，手提电脑、梯子、手电，他要在这段时间，爬遍房间里包括房顶，地下室的每个角落，有问题的地方都要用相机照下来，提供给买方。买方根据这个资料要求卖方修理。或者相应的降价。
  这个步骤非常重要，250元是很值的，房子上的问题我们大家都有体会的，不是专业人士是很难把所有问题搞清楚的，当时如果没有看出来，那以后倒霉的是你自己。特别的是美国的房子，底层一般都是腾空的，离地面大概在1米4，5的样子，一是为干燥，二是下面是管道和空调的出口，一则你不熟悉，再加上黑咕隆咚的，你也查不出什么来，除非专业的人士。而他们的检查是双方都认可的。





  每套房子的车库，一般有2个，个别的有3个。除了车库的自动门以外，在里边还有小门通房内，这样很方便，不过也很危险。为什么呢？因为下雨天，汽车回家太湿了，马上关门水分全部在家里不好，而在夏天，发动机太热，也要让它散一下热，车库的门就没有关，到了晚上就很容易忘记。我们家就好几次，第二天早上发现车门大开着一个晚上。幸而治安好，几乎没有小偷，不然，麻烦大了。
  买房子时候，最喜欢挑有三个车库的，家里一般是两台车，那么另外一个车库里可以放好多的杂物，象割草机，花园草地的割边机，高压冲水机，手提的冬青树电动修整机，各种铁锹，耙子，地面吹风机，等等。如果没有这样一间杂物间，还真有问题。
  而最主要的问题是：车库不计算面积的，所以尽管美国买卖房子按套，不计算平方，那么同样的3000英尺房子，有三个车库肯定要比两个车库使用起来舒服得多了。



  美国的建筑商，或者也叫开发商，很注意环境的保护。我们前几年居住在issaquah 市的klahanie社区，小小区的名字叫lakacent(都是印第安语），每家的后园都连着原始森林，那是一条近100米纵深的林带，里面脚也跨不进去，完全是处于原生态。树木都高达二三十米以上，死亡倒塌的就横在地面中，枯枝落叶掉落在一地，有的还有小诏泽地。这是建房时，开发商就在森林里边预留的，所以根本不是我们概念中的绿化。那个原始森林带，沿着整个小区，弯弯曲曲绵延数英里，最后穿过公路，直接连着大山里的森林。小动物就生活在这样的小天堂里。北美小花鹿就常常到家里来光顾。空气清醒得没法说。缺点就是碰到大风天，那个声音太吓人。
  房子的花园是和房子一起成交的。由于位置不同，每套房子园子的大小都不一样，屋前的小花园临马路，而且和周围的邻居相连，那是整个小区环境的一部分，必须搞好。相对后园来讲，那是一定要弄成草地碧绿，花团锦簇，不然的话，没几天就会受到小区物业巡视员的警告。因为影响了小区整体的面貌，你务必限期改正。
  我们中国的孩子，自小受到家庭或者周围环境的影响，几千年的传统，不管出身在农村或者城市，对土地都特别的有感情。所以在美国都特别喜欢大花园，花园洋房，花园洋房，不就是要一个大园子吗？我们在美国买第一套房子的时候，经纪人给我们推荐房子的园子时，说有5英亩大，相当于我们国家的30市亩那么大，鼓动我们说下班以后，可以在家里骑马，差一点我们给他诱惑了，多么大的庄园啊！要不是感觉太偏僻了些，也许就买下来了。如果那样，我们以后就需得要拖拉机式的割草机了。
  中国人买了第一套房子以后，都总结出一条经验：那就是园子越小越好！每个星期都得割草，太麻烦了。每次我都把机器刀片的高度调到了刻度4，不到一周草又长得老高了，如果调到数字3呢，割完以后特别的难看，我们在美国的话，这些活都可以由我来做，假如没有老人帮助，那他们上班那么辛苦，回家还要侍侯草地，也真难为他们了。一到夏天还更麻烦，草地得天天浇水，美国不知道种的是什么品种，反正在夏天，如果缺水一枯黄，那么一个夏天就再也救不绿了。浇水还不能水龙头哗哗的浇，要雾状40分钟，年代老的房子，以前没有铺设自动喷灌系统，只能用人工的半自动，很罗嗦的，调整好角度，范围，让它左右摇摆，记下开始的时间，40分钟以后再换地方，搞个2-3次已经是晚上11点多了，真的好辛苦。而秋天呢，每天草地上全都是掉落的树叶，还有风刮来的，那每天早上都得抽空去扫，忙的时候就会想，下次再也不要大花园了。




  购买房屋的一切条件都接受了，那么下面要向银行去贷款了，就是你自己的信用记录了。一方面银行希望你来贷款，但是另一方面还得严查你的信用度。美国有一个专门的信用评分机构，负责搜集全国人口的信用记录，如果你是刚来的美国，会觉得有些匪夷所思。他们只要你的社会保险号码（ social security number）和驾驶本，一输入进去，五分钟之后就会告诉你信用评级的高低，可以贷款多少，假如你曾经有一次忘了交水费，或者煤气，电费，那么你的信用度马上就会降下来。一个美国人，有没有拖欠什么费用，包括交通违法，都立即能够查得到，并且一口气可以查到你十年前的记录，这个系统是不是有点吓人？
   所以美国的社会治安，为什么那么好，犯罪率那么低，和这个全国的信用查证系统有很大的关系。用人的单位，借钱的部门，只要用social security number一查，什么情况都一目了然。所以不敢轻易做犯罪的事情，不是说在美国没有坏人，因为那是要用一生的代价。是不值得的。他会衡量跨出这一步的代价，是不是核算？









  再说说在美国购买新house
  在美国购买新房子，那个过程是很有趣的。和我们中国完全不同。这个过程象拍卖又不是拍卖，是招标又不是招标。是个既不象拍卖又不象招标的玩意儿。
 
  开发商把待建的土地设计成了很多的小块，按照它的形状，大小，位置安排了各种规格的房型，也必须要上报有关部门批准，批准以后就不能再作任何的修改。这样给想买房的人增加了很多的麻烦。因为开发商他们是分批推向市场的，比如第一批是十套房子，你会去挑选位置，看中那块土地的环境，可是开发商要建造的房型你却不喜欢，你喜欢的房型却又不在那里。你希望能够变通一下，但是不行，因为一旦批准了规划，绝对不能够再变动。
  在美国买新的房子，更有意思的是象进行一场拍卖。但是又不公开进行，采取的是暗箱操作。
  买新房就不需要经纪人了，开发商自己就是卖方经纪人。
  美国的开发商也同样有他们的楼盘样板房，你可以仔细的参观他的各种户型，也可以明确了解第一批在建的地块在哪里，如果各方面你觉得满意，就可以初步谈一下价格，但要记住，这不是最后的价格，开发商要等待，要积聚人气，等到购买的人差不多了，比如第一批十套房子有二，三十人要了，那时就会通知你，到哪一天截止，在这一天以前把你的心理价格，用书面方式密封交给他们。
  到这时我们才知道，这买房和 auction(拍卖)不太一样，不是公开竞争，是黑箱操作。比如说有人出四十万，我出了四十万二千，那么我就可以获得该套房子的购买权。所以这是暗地里竞争，买主之间价格和其他条件都互相保密，一个买主只有一次机会，如果别人比你出的条件好，卖主就选了他，那你就没戏了。除非对方到最后不要了，你也许还有一次机会，否则就只好另外再去看房了。
  我估计开发商采取这样的办法，主要也是对销售的价位，心里没有底，不知道是喊高还是喊低了，所以他在你们看房的时候，给出一个基本价格后，还想要经过市场的考验。不过对消费者确实也有点不公平，特别是行情不太了解的人。然后他们说，你也可以把价格给低啊，当然此话是对的，问题是人的竞争心理，会促使自己不自觉的把价格抬高，因为已经看中了房子，那就志在必得。
  但是这个方法的最大好处，是杜绝了开发商任意调高房价的企图。他不能象我们国内的开发商，今天12000一个平方，下个月就是13000，明年可能是15000，价格的权力全在他手中掌握。而在这里，虽然没有政府的干预，很大的决定权在广大购房者的心里，他们根据环境，学区，房型，交通，当前的通涨，周围的价格，购买人群的数量，给出一个心里价位。这是开发商无法一手遮天的根本原因。整个过程是有地方法律保护的，开发商一旦进入了销售程序，一切就按部就班的按规定办事，再也无法逆转了。所以这也是美国没有疯狂炒房的原因。当然它的二次贷款由于资金链问题，引发了次贷危机，那是另外的问题了。

  竞争得手以后，一般要交付一部分定金了。然后就可以在原来设计的图纸上，进行局部的修改，比如楼下的地毯改成地板，厨房的操作台用花岗石等。美国人对厨房特别的在意，美国人有句话：“Ｋｉｔｃｈｅｎ　ｉｓ　ｔｈｅ　ｈｅａｒｔ　ｏｆ　ａ　ｈｏｕｓｅ．”（意思是厨房是家庭的心脏），他们会仔细的研究厨房的布局和设备，他们习惯把灶台安排在中央，可是咱们中国人，要炒，要炸，搞得油烟满屋，乌烟瘴气，所以必须安排在厨房的墙壁旁，这样可以安装大功率的抽油烟机，把废气排到室外。美国人也有油烟机，但是它不是排放到室外，而是在室内循环，所以与其叫油烟机，还不如说是抽热风机。对我们中国人是完全不能用的。
  另外还可以选择能源，（习惯上天然气和电力系统都经过房子的门口）就是选择厨房用天然气，还是用电力？空调也一样，用什么也可以选择。
  这样的选择不是价格因素，在美国用电和用天然气费用好象差不多的。主要是使用的习惯。不过我们中国人都会选择天然气的，那电炉炒菜太慢，温度又不高。
  对增减部分计算差价以后，就可以确定房子的最终价格，签订正式合同了。
  这是开发商开发地块的第一批房子，采用了这样的方法后，那么第二批购买的人也有了一个基本的依据。
  为了环境的协调和格局的优美，开发商把整个小区搞得错落有致，特别的是一个小区，可以做到每一套房子的外观都不一样。而其实百把套房子也只有五，六个型号，但是他就能把外观设计得独一无二。这间大门一样但是车库的位置不同，那间窗户一样么大门不一样，几乎可以做到各不相同。我以前在自己家的小区，仔细寻找了好长时间，就是在上百套房子中没有寻找到外型完全相同的一套。
  从此以后，你就可以经常去看自己房子的进度，一直到交付给你为止。
  房子还没有开始动工，房屋的地址，邮编早早的就耸在将来的大门旁了。
  新的房屋有一个约定，搬进以后的三个月，发现任何的质量问题，记录下来后有开发商全部负责修理。
  房子的花园，开发商只作一般的安排，各种花卉和树木要主人自己去考虑了。

  有趣的是，许多中国人买了房子以后，很快就会在自家后院开垦出一小块地来，种上一些瓜果蔬菜，聊与自娱，又可辅佐餐桌上的花样。我们有一个朋友搬进新家以后，便种了好多品种的蔬菜，晚上做饭炒菜前，可以先到后院巡视一番，剪一把葱，或者摘盆青菜。那亲手种出的蔬菜，吃起来肯定是特别的新鲜有味。
  我们家里的人都没有去过农村，所以对种蔬菜是一窍不通，也不会整那些事情。这是很遗憾的。只能老老实实在花园里侍弄花朵和草地了。也算是一大损失。
  不过在美国种蔬菜是绝对不允许施人工肥料的。否则那个味道肯定要遭受邻居们的抗议。他们必须去商店买经过处理的袋装牛粪等肥料，那个肥料大概已经经过发孝，特别有肥力，但是不会有味道影响邻居。

  晚饭后，我们有时到邻里小区散步。一排排房子中，要辨认哪家住着华人是很容易的事，因为只要你走近他们的后院，那木围墙上爬了丝瓜、黄瓜、苦瓜、 …… 等等的，必定是华人所居之处。

  顺便说一下，美国的房屋是没有安装防盗门窗的，也是不需要安装的。一个原因是因为影响美观，最主要的原因是社会治安好，法律把破门而入，入室偷盗列为重罪，一般人身体健康能够工作的，即使从事最低薪资的工作，也能维持基本生活需要，这样就没有人，为了财物而冒一生背上犯罪污点的危险。所以即使有小偷，大多数的抢劫，也都发生在店铺的收款台或者银行柜台，因为那里有流动现金。没有人会在私人家里藏着大量现金的。而且法律把私有财产列为神圣不可侵犯，擅自闯入者，房子主人可以开枪。这也是很少有小偷的原因。
  在美国尽管有搬家公司，但是收费太高，因为人工费用高，一般都是请三，五个朋友帮忙，去租一辆箱式车，按大小不同每天39。99， 49。99或者59。99元，有自己驾驶。租来时油箱是满的，你只要还车时也把油箱加满就行了。最大的问题是大家平时开的是自动档，一下子开手动的特别不习惯。我尽管学的是手动，但是很久不开一上去，也是很生疏的。
  搬进新家那天，美国有一个古老的传统，做丈夫的把钥匙交给太太，然后抱起太太跨进自己的地界，放下太太，开门。这是命名太太为家庭主妇（ｈｏｕｓｅｈｏｌｄ　ｍａｎａｇｅｒ）的仪式。我把整个家交给了你。
  一般在搬进新居以后，挑一个周末，举行新房落成派对(HOUSE WARMING PARTY)，会请很多的亲朋好友，我们中国人就请同事和同学为多，有时也会请隔壁的邻居来。象举行这种家庭PARTY，有一个不成文的习俗，那就是每一个参加者，自带一个拿手好菜来参加。当然也可以是炒面，包子，铰子之类的主食。因为朋友们来自祖国的四面八方，所以食品也是五花八门，再加上主人准备的东西，来参加的都是吃得高高兴兴。这也是在海外的华人，一个很重要的活动。

  和中国很大的不同，是美国有土地税，那税是按房屋的总价来计算的，买房的时候，地税管理部门就会对房屋建立了详尽的纳税档案，每个地区不一样，一般的土地税比例基本维持在1.2%左右。每3年可以调整一次，需要个人去申报。房价涨的时候不会上调土地税，有些美国人的房子是20年前买的，那时候可能只有30万刀，现在价值60万刀了，还是按原来购买的价格交税。涨的时候不补交，但是房价跌的时候个人却是可以去申请减交的。不过，真想要申请减交，也不是一件容易的时候，所以大多数人不会费这个事，除非价格暴跌。
  这是美国政府非常文明的举动。
 
  但是我听说由于金融危机，土地税要随着房子价格的上涨而调整，没有和孩子们证实，但是我觉得操作很困难，要对每套房子进行评估，怎么可能？要多少人参与？现在政府在裁减人员，不可能这样做的。

  美国居民所交的地税，按规定70%是返还到当地的教育上的，而且只能在教育上。所以哪个地区的收入的地税越高，那个地区的教育费用就越多，那么教育的硬件软件也就越好，所以居民心里不会产生不平衡，就当这个钱上私立学校了。美国好的小区的公立学校是相当不错的，我们学区的学校就是很不错的。所以家里孩子越多也就越划算。美国的好区，坏区也就是这样分的，常常新移民开始的时候没有钱，就住在不好的小区，而这个区本身没有钱，基本要靠政府，学区也就会比较差些，这也是一个循环。美国的孩子是没有择校的，也不可以。完全按照学区来上校，你住在这个区就是最多的钱也不行。当然，你可以去选择私立，但那是收费的。我以后会专门讲孩子学校的事情。

   在这次金融危机中，美国的各个城市受影响的程度，差别很大。有的房价下跌得厉害。我们居住的西雅图好象影响就小一些。我家就是在08年金融危机期间买的新house,同时在08年初卖掉的旧房子。
  在美国有一个包装箱公司，可以供应所有规格的包装箱。打个比方，如果按照公分来计算的话，象一本书那样大小开始，25-15-10（长，宽，高），你可以每条边3公分或者5 公分开始加大，一直大到2米，3米那么大的箱子，可以装彩电和3门冰箱。所以搬家以前先估计一下，需要多少大规格的纸箱，然后再要几十个小箱子放衣服之类，就可以把整个家搬进箱子了。这时候就租一个临时的公寓房子居住，同时可以租一间仓库放箱子，就可以一边卖旧房，一边等待新的house了。
  我们那套旧房子在06年或者07年上半年时，大概可以卖67--68万，但是我们在08年出售只降低了3--4万，泡末没有我们国内宣传那么厉害，因为新房子的价格也在降低呵，所以应该说没有感觉到特别的变化。主要的感觉是，原来有些房子，一挂出出售牌子，最快的不到一个星期就有买主了，现在时间比较长，也有的房型不太好的房子，建造时间比较长的，会感到有压力。我们家有个朋友，就是购买了新house以后，旧的处理不掉，这样就需要二面付按揭，（旧的房款还没有全部付清）那就头疼了。尽管可以出租，但是心里总归不踏实。然而心里不舒服归不舒服，那个朋友经济上也没有太多的影响。有时看看报道很可怕，其实不是那回事。
   美国的房子，因为是全木结构，所以建造的速度很快，3-4个月就盖好了，再经过1-2个月的内部安装，基本上6 个月就可以交付了。而且是每家每户各自独立收房的，所以不用等待，盖好了就可以入住。另外因为相当于中国的精装修，没有那么多的事情，象我们因为把旧的冰箱，洗衣机，烘干机都随房子送人了，所以要买新的，其他象洗碗机，微波炉，油烟机，都是在房子里安装的，所以我们只要搬进来住就可以了。