《三只小猪》教案:[独家]邹涛:中国老百姓一年内买房都是负资产

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[邹涛投资法声明]本文仅限我个人13年来中国股市楼市投资理财经验教训感悟与反思，只作自我警示之用，不对任何他人构成投资理财与房产买卖建议，风险自负。谨以本文与《邹涛投资法股票投资内部研修课程》、《邹涛百万元投资法理财俱乐部》、《邹涛万人购房团》全体内部成员共勉。

【邹涛投资法核心提示】要想真正看清中国房价真相与未来价格走势，就一定要跳出房地产看房地产，躲开市场本身的喧嚣，站在政治（制订游戏规则的政府决策者）、卖房者（房地产商和投资投机炒房的二手房业主）、买房者、已有房产者（已按揭买了房的）这4个层面全面分析，然后顺势而为。任何片面的言论都是在误导，都是在瞎起哄，都只是逞口色之快，意淫而已，更是在祸国殃民。

在2010年的04月26日，邹涛投资法在密切研究分析政府的人性后，在个人官网上写下了《【独家原创】邹涛:中国楼市进入政策性主流阴跌调整期，老百姓一年内买房都是在买“套”》http://blog.sina.com.cn/s/blog_49730d740100i1jn.html 一文。如今，一年多时间过去了，在这期间买房的人，应该可以对比一下自己手中的房子，是增值了？还是被“套”了？是有价无市？还是像过去一样一转手就能赚钱呢？

我经常想，时间是最好的老师，因为时间能验证一切喧嚣和浮华。

随着国务院总理温家宝先生关于楼市调控“绝不可有丝毫动摇”的表态落地的同时，我党的重要喉舌《人民日报》11月8日连发三文--《楼市遇冷，调控还会继续吗》、《房价拐点不能成调控拐点》、《降价退房潮需要理性对待》，呼吁“继续严格执行调控政策、规范市场体制机制”。作为一名长期研究楼市股市的实战投资人，深感，如果在中国投资，买房买股，不讲政治，不懂政治，不研究人性，其结局一定会死得很惨。邹涛投资法的宗旨是“从中国人性洞悉中国楼市股市与中国经济真相，用通俗简单的真理战胜中国特色股市楼市游戏规则”。在前面的一系列《邹涛房产理财实战研究系列作品》中，邹涛投资法试图努力通过自己多年的一线实战经验与感悟来告诉全国准备购房的朋友如何避开风险，如何跑赢投机者，如选择最合适的购房时机。今天，让邹涛继续为2011年以后千千万万渴望安居乐业的普通自住购房者分析来自市场、来自政策的最实际经验教训，再次分析中国楼市下一步的走向吧：

2011年11月，邹涛投资法现在的基本结论是：在维持现行限购、限贷政策不变的情况下，中国房价将继续进入政策主流阴跌调整周期，中国老百姓1年内（至2013年前）买房都是在买“负资产”。

一、限购限贷政策会在2012年10月以后逐步放松或取消，房产税会在新一届中央政府换届后“粉墨登场”，首批限购取消与房产税执行可能会先在40个房产信息联网城市。

在全国人大常委会对住建部的专题咨询中，住建部部长姜伟新的回答是：住房信息完善后取消限购。并且坦诚：限购是在无奈之下的被迫举动。那么，我们深入研究中国政治特色的集权制度、分析研究政府（的人性）就会发现，要想取消限购，政府会考虑3个前提条件，在这3个前提条件具备的情况下政府会考虑取消限购。

1、住房信息全国联网。即建立全国的以家庭为单位的个人住房持房动态数据库和网络，且民政、公安、税务、银行、住建五大系统联网。

2、房产税全国铺开。涉及存量，多套持有必须缴纳。

3、住房保障开始实现。住宅供应整体大于需求，第一批1000万套保障房供应市场，保障性住房供应形成规模，减少所谓的商品房“刚需”群体。

在答人大常委询问中，住建部部长姜伟新也坦诚地回答：住房信息全国性的联网因工程浩大，涉及到多个不部门，在短期内要实现联网非常困难，难以完成，先选择40个城市联网。那么，这就意味着限购令短期内不可能取消。邹涛投资法分析，至少要到2012年10月以后，全国住房信息联网才有可能实现40个城市的联网。到那时，这40个城市才有可能逐步取消限购。

那么，根据以上分析，我们就会发现，限购令一旦取消或放松后，该地区的房价一定会出现反弹，一些被“关”的太久的投资投机者一定会跃跃欲试，选择一些价格已经下调到一定幅度的房产“疯狂”买入，到那时会导致成交量和成交价都上升。

二、未来国家新一届中央政府抑制房价的重要手段和措施不在限购，而在限贷、房产税和保障房。

从第一条分析我们可确定，一旦房价反弹，国家一定会尽在重庆、上海等地试点房产税的基础上，首先在房价反弹且信息联网的城市逐步全面推出房产税，以此提高购房者的持有成本，这样来套住这批投机者，让投机者不敢再兴风作浪，尝尝负资产的滋味。同时通过增加保障房，减少商品房市场需求，这三大方法来长期抑制房价上涨，促使其会理回归居住本质，最终让中国楼市实现软着陆，回归平静发展轨道，平息和安抚民众对房地产的民愤将是下一届政府的重要工作之一。

三、未来一年内，在管好现行银行的住房信贷政策基础上，利用银行杠杆投资投机房产几乎无利可图，投资投机买房只剩下4笔负资产：

还是让邹涛投资法用实际案例来说明吧：

目前的银行个人住房按揭政策，大部分银行５年期的基准利率已经达到８％。现在我们就按一套面积100平米，总价１００万的房子，新房，最大限度利用银行的贷款操作（做高总价达到降低首付成本除外），首付３成，贷款７成，贷款３０年，来计算买房成本：

１、按等额本息还款，总贷款本息是：1806229元。其中为利息为1106229元。

２、每月月供为5017元。每年为12个月X5017元=60204元。

那么，现在我们银行一年期定期存款利息是多少呢？3.5%。100万的存款存在银行一年的定期利息是3.5万元。

第一笔“负资产”：你的30万元的首付款。不但在贬值，连利息都眼睁睁没有。

如果你存30万元（首付款）在银行，一年是多少利息呢？1.05万元，每月875元。请记住，你买房的这笔30万的首期款是没有任何利息的，是压“死”在那里了的一笔死钱了。那么，当你买了这套房子后，你首先损失的是每月895元的利息收入。

第二笔负资产：你买下这套房子后，如果是自住，那么，每月8%的贷款利息就是你自负。如果是你出租，那么，如果你买下的这套价值100万的房子市场租金只有3000元每月（事实上很多还租不到这个价格），租金达不到这个标准：5017元+895元的利息=5912元每月，那么，实际上你就是亏损了5912元-3000元=2912元每月X12个月=3.494万元每年。

也就是说，如果你买的这套房子用于出租，出租一年，你每月还要倒贴2912元，每年要亏3.494万元。这是你的第二笔负资产。

第三笔负资产：买房时的税费为：契税1.5%，1.5万元。其他税费、按揭手续费、入伙费用等按最低1万元算，总计2.5万元（相当于每平米增加200元）。这笔钱没有任何利息等收益。2.5万元银行一年期的利息是875元。

第四笔负资产：如果房价继续调整，你买的这套房子市场价只能卖到90万元，那么，你这套房子已经亏了10万元+税费手续费等约3万元=13万元了。也就是说，你一年前买的这套房子，已经贬值到87万元了。一年后（以12个月计算），如果房价上涨，你必须要卖到108万元（含一年的房贷+购房手续税费8万元）有人接盘你才能勉强保本。

第五笔负资产：未来铁定要推行的房产税（第一套肯定不会征收），政府是从不会放过在百姓身上收钱的一切机会的。

如果是在限贷限购政策执行以前房价上涨期间，如果你买下的这套房子是用于投资，你指望1年后政策放松房价反弹能上涨到110万元（一年涨10%），理论上你赚了10万元，但事实上，除掉买入的契税等税费2.5万元，一年内支付的月供利息6.02万元，还要扣除5年内转让房产需要收取得20%个人所得税、5。5%的营业税等2.5万元。实际上你只能拿到手的是-1万元。也就是说，你一年总共投入首付款30万元+6万月供+2.5万元契税入伙费税费手续费+个人所得税营业税2.5万元共计41万元，你最后还要倒贴1万元，你这笔投资的年收益约为-2.5%（如果一年涨20%，这套房子的收益为8万元，相当于年收益为19%）。

邹涛投资法综合结论：未来一年内，在2013年前，在限购限贷政策没有取消、附加在房地产身上的高额交易税费依然高企的情况下，房价只有下跌一条路可走。而在一年之内买房（特别是普通住宅）投机投资的老百姓，买的都是负资产！