伯牙破琴绝弦时的心情:什么是房地产市场“合理的价格”

温家宝总理日前在俄罗斯接见我驻外人员时，谈到了国内的房地产市场调控。他表示，市场调控绝不可有丝毫动摇，要使房价回归到合理的价格。温总理的这一谈话对国内正处于僵持状态的房地产市场调控产生了重大影响，而其中提出的“让房价回归到合理的价格”的要求也为未来一段时间的调控指明了目标。

我国以商品房为主导的房地产市场自上世纪末建立以来，虽然时间不长，但商品房的价格已经经历了几次大幅度的上涨，而在这10多年内，我国普通民众的收入虽然也在上升，但上升幅度远远低于房价上涨速度，商品房价格脱离了普通民众的购买力。与此同时，随着城市化的不断推进，加上居民对居住条件改善的要求越来越迫切，导致房地产市场的供求关系越来越紧张，房价也因此而成为一个十分敏感的社会问题。让房价回归到合理的价格，就是让房价能够回归到与普通民众购买力相适应的水平，也就是说，要让大多数城乡居民能够有条件用自己的劳动收入购置商品房。

但是，要达到让房价回归到合理价格这个目标，首先要确立一个前提条件，什么样的价格才是“合理价格”？这个问题的答案是因人而异的，就经济实力而言，社会上的消费者是多层次的，他们对价格的承受力也是不一样的，就“先富起来”的那些人来说，他们中很多人对目前的房价是完全可以承受的，但即使房价回落到每平方米1000元的水平，对于一些只能享受低保的城市居民来说，购置一套最起码的商品房仍然是不敢想像的。显然，如果以为在现行房价基础上下跌20%，或者像一些人所预言的那样下跌一半甚至更多，也不能说一定就是“合理价格”。而解决这个问题的关键就在于尊重市场的客观规律，寻求一个能够被最大多数社会成员所接受的公认标准。

我国房地产市场建立以后，其商品房定价实行的是市场化的模式，也就是说由买卖双方通过博弈来确定价格。这种市场化的定价模式自然是正确的，但它有一个前提条件，就是买方和卖方必须基本上处于公平的地位，双方都有条件进行充分的博弈，得出的价格才能趋于合理。但我国房地产市场建立以来的实际状况是，它被地方政府普遍作为拉动地方经济、增加地方财政的一个“龙头行业”来扶持，地方政府利用其具有的行政权力，在税收、信贷等方面给予开发商大力支持，并且从政策上鼓励外地“购房团”进入哄炒商品房，使这个市场像股市一样充斥由投资发展而来的投机情绪，真正需要利用房地产市场来解决居住问题的刚性需求反而受到了严重的挤压。在商品房作为一种投资商品已经被社会所普遍接受的背景下，开发商更是将商品房的投资价值计算在定价之内，使房产像股票价格一样充满了泡沫，商品房价格已经完全由房产开发商所左右，购房者只能被动地接受由开发商定出的价格。显然，要寻找到房地产市场的“合理价格”，首先必须改变笼罩在目前房地产市场的这种观念，让商品房回归到商品这个基本属性上来。

决定一种商品价格的因素，虽然确实要受供求关系的影响，但最重要的应该是这个商品的成本和生产商应得的利润，供求关系只能以此为轴心进行有限的上下浮动，而现在的房价却完全脱离了“成本+利润”这个轴心，这才是导致房地产市场泡沫泛滥的一个最重要的原因。因此，要寻求房地产市场的“合理价格”，就是要求房价的确定能够遵守“成本+利润”这个基本规律。确定“成本+利润”的定价模式，既消除了由投资投机所形成的价格水份，也保证了开发商的应得利益，从总的来说，将促使房价在现有水平上大幅下降，而从长远来看，一旦这一定价模式得到普遍的执行，房价的波动将只能跟随整个社会的物价总水平而波动，不致出现暴涨暴跌的局面，有利于市场的平稳发展，特别是购房者也有条件筹划好购房规划，而不会像现在这样受市场左右，陷于莫衷一是的被动局面。当商品房只能执行“成本+利润”的定价模式时，它的价格就可以说基本上达到了“合理价格”的目标。

在目前的房地产市场调控中，各地普遍推出了限购和限价措施。“双限”措施是政府利用其行政权力对市场所进行的干预，因此从长远来说是不利于市场发展的。但是，如果这种限制措施能够充分尊重市场，特别是针对目前我国房地产市场出现的乱象对症下药，它确实也是能促进市场合理回归的。但是，就目前的情况来看，一些地方推行的限制措施还有失之简单化之嫌，比如有些地方政府推出的限价措施，只是要求本地房价不超过某一目标价位，这样做的出发点其实还是政府本位主义，而没有考虑到房地产市场的复杂性。这个所谓的目标价位是由政府单方面确定的，而不是通过市场博弈所产生的，更没有考虑到单个楼盘的建造成本和开发商应得的利润，因此它在沿袭既有房价水平的基础上，依然充满了泡沫，这显然是值得改进的，而改进的方向就是尽快确定“成本+利润”的定价模式。

要求商品房价格遵循“成本+利润”的定价模式，这就要求房地产市场必须做到定价公开化。目前，按照国家有关部门的规定，开发商已经开始执行“一房一价”的要求，但“一房一价”虽然给开发商随意涨价增加了限制条件，但并没有对开发商第一次定价中可能产生的暴利作出约束。而“成本+利润”的定价模式则对现行的定价模式作出了带有根本性的颠覆，开发商难以用所谓“投资价值”来糊弄购房者。必须指出，在目前的房价构成中，由政府揽进腰包的土地供应费用和围绕着商品房建造、销售整个过程所产生的税费占了比例很高的一个部分，当开发商被要求公开成本的时候，这部分费用也将清清楚楚地告知市场，这对制约政府从房地产市场攫取利益也将产生良好的作用，从而有利于推动政府早日从房地产市场的利益纠结中摆脱出来，促进政府加速进行职能转型。

当然，如果未来的房地产市场普遍执行了“成本+利润”的定价模式，开发商将告别暴利，但它带来的一个副作用是商品房投资投机者将赚到可观的差价。客观地说，二手房交易是房地产交易市场中的一个重要组成部分，而由于二手房交易的分散状态，已经很难用所谓“成本+利润”的模式来要求二手房出售者。如果我国的房地产市场仍然像前期那样由投资型主导，其结果便是导致这一模式成为投资投机者的获利通道。要解决这个问题，可以继续推行目前正在执行的限购政策，不让投资投机者能够借此得到太多的筹码。可以坚信的一点是，当我国的房地产市场在“成本+利润”的定价模式引导下达到“合理价格”后，刚需购房者的需求将达到很大程度的满足，那么，即使将来取消限购政策，投资投机者也将因为市场需求量的减少而难以大获其利。