天之厉喜欢天之佛吗:中介兴风 深圳楼市起浪

中介兴风 深圳楼市起浪

来源：中国经营报 作者：吴程涛 2007-7-9


按均价1.5万元/平方米购买的100平方米新房，一个月可以赚12.64万元！在被称为“心惊肉跳”的炒作中，深圳房价成了全国瞩目的焦点。“翻两三倍是正常，只翻一倍就是失常。整个深圳楼市完全处于疯狂状态。”


一个多月来，随着本报记者调查的深入，中介联手开发商坐庄深圳房价的商业链条开始完整而又清晰地展现出来。


 
一线调查
操盘手惊爆中介“扫楼”玄机
　　“假如去年谁家相信政府会让楼价降下来，那么今年两口子肯定在吵架。”张承望（化名）说。张是香港人，曾经与深圳伙伴有过一年的“炒房”经历。张是深圳近十个楼盘的VIP会员，属于众多炒房操盘手之一。
　　在张承望的记忆里，自2006年开始到2007年中，深圳房价涨幅已经没有任何规律可言。
深圳“楼疯”
　　楼市“神话”正在深圳上演。
　　据深圳国土资源和房产管理局统计，截至6月21日，深圳楼市均价为15487元/ 平方米，比5月份上涨1264元。参照此速度，按均价购买的100平方米新房，一个月可以赚12.64万元。
　　对比1月份的10670元/ 平方米，深圳房价半年暴涨50%。而深圳楼市从均价5980元/平方米上涨到9300元/ 平方米，却足足用了两年。
　　在深圳关内，新盘均价已经突破2万元/ 平方米。在罗湖区，最高5万元/ 平方米的房价直逼香港的郊区元朗。
　　在深圳的楼市“神话”之下，还屡屡出现了“开盘即清盘”的销售奇迹。
　　在深圳的龙岗、盐田、南山等区，大量购房者被“VIP”号拒之门外。数百套新房，在数小时之内，即被“VIP”会员“一扫而空”。
　　在“VIP”优先购房的规则下，资本雄厚或受私募资金支持的中介公司，可以利用“VIP”号，整层、整栋地购进新房。通过在垄断房源，中介公司不但实现了“二次捂盘”，还由此衍生出了“转号费”、“茶水费”等灰色收费，抬高购房隐性成本，脱离官方统计。
　　有业内人士预计：深圳的真实房价，或许已经超出公开的均价水平。
　　张承望为记者列了一笔账：2005年阳光棕榈园市场价约为6000元/平方米，现在100平方米房子可以卖180万元。星海名城，2005年市场价约为 5400元/平方米，现在涨到1.5万元/平方米。安柏丽晶，2005年均价为1.2万元/平方米，2006年均价为1.8万元/平方米，2007年涨到 3万元/平方米。甚至一些上世纪90年代建成的旧楼，在十年折旧之后，还能获得翻倍的价格。例如布吉的龙珠花园，13年前花40万元购买的100平方米旧房，现在可以按80万元挂牌出售。
　　“翻两三倍是正常，只翻一倍就是失常。整个楼市完全处于疯狂状态。”张承望说：在强劲的楼价之下，深圳二手房产交易出现空前繁荣。
　　据深圳国土资源和房产管理局统计显示，今年1至5月，全市二手房成交量累计达到54722套，比去年同期上升43％。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为1.46∶1。
　　“二手住宅交易面积超过一手住宅，原因可能有两个。一个是一手住宅入市货源减少。第二个则是短期倒卖交易频繁。”
　　张承望称，今年5月份，深圳关内均价就超过2万元，较4月上涨16%。关外均价1.2万，较4月大涨27%。如此之高涨幅，肯定会刺激短期炒楼兴旺。
　　根据深圳市社会科学院公布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告（2007）》：深圳2006年置业者中有超过30％的人在取得产权证后半年内转手，市场短期炒房迹象明显。
　　该蓝皮书指出，深圳登记在册的产权人总量为109.5万人次，其中只拥有一套住房的产权人占87.39％，住房以拥有自住为主。但从住房转手时间看，取得产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31％，而取得产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11％。
　　深圳中原地产工作人员告诉记者，“今年一季度以来，许多客人都是一拿到房源就马上要求代理挂牌出让，而且价格升幅都在10％以上。”
“VIP”玄机
　　二手楼市的兴旺，反过来又加剧了一手楼市的争夺。
　　张承望说：“在深圳，你必须有‘条子’或者‘VIP’号，这样才能通过‘优先购房’抢到新房。否则，即使你有钱，也不一定能买到一手房。”
　　根据深圳搜房网信息，今年7月，深圳一共有20个房地产项目开盘。记者通过电话查询，共有18个楼盘提出了办理“VIP”卡的要求。
　　在深圳罗湖的戴斯公寓，需要在银行预存5万元并提供证明，才可以办理“VIP”卡。在深圳关外龙岗的徽王府，需要预存3万元办理“VIP”卡。在龙岗区的慢城，房源仅100多套，但VIP贵宾已经超过了1000名。
　　在深圳的中央悦城，其售楼人员表示：购房者办理VIP卡，需要提供在银行预存5万元的证明，但这笔钱不是订金，购房者可以随时动用。在办理“VIP”卡后，购房者就能在开盘当天，享受优先购房权。
　　这就意味着，如果“VIP”号的认购数超过了房源总数，非“VIP”号的消费者，即使有钱也买不到房。有深圳开发商表示：这样做是为了解客人的诚意度和购买力，锁住重点客户，是一种正常的营销手段。
　　深圳综合开发研究院房地产开发研究中心主任宋丁则认为：个别发展商明明只有100个房屋供应，却要发行1000张VIP卡，结果引起争相抢购。这样的做法，在某种程度上是在制造楼市的紧缺气氛。
　　“对备足首付的购房市民而言，提供几万元的存款证明申请办理VIP卡，门槛并不高。但是，办了VIP卡的市民，有时候却发现还买不到房。”张承望透露：玄机出在楼盘对VIP号的销售方式和功能区别上。
　　据悉，当前房地产商对VIP的使用模式主要有两种：
　　第一种是按照VIP的号码顺序排队选房，并且不限制VIP号的购房数量。由于不限制一次性购房数量，只要拿到最前面的VIP号，中介机构和投资客就可以抢先一步，大批“扫货”。这样，即使购房市民办了VIP卡，只要排位靠后同样买不到房。
　　“谁是第一个办卡者？只有房地产商自己知道。”张承望说，房地产商完全可以把前十名的VIP号扣起来，谁给钱就卖给谁。有些投资客，为了获得排位靠前VIP卡，不惜出数万元、甚至数十万元的重金购买。
　　第二种是VIP购房顺序由电脑抽签决定，与此同时，每个VIP卡号只能购买一至二套住房。
　　“这些手段只是表面文章。”张承望说：电脑抽签似乎很公平，可以避免内部认购，但事实上，房地产商有很多“技巧”。自2005年4月1日起，为控制“炒卖”内部认购，深圳市政府已经禁止一切未取得预售许可证的楼盘，以任何形式开展所谓的“认筹”活动，所有开发商，均不能收取“认筹诚意金”。与此同时，房屋认购合同签署后，认购者的姓名立即备案，不得变更。
　　张承望称，一些地产商会把优质房源，提前预订给特殊的“VIP”号。因为深圳市政府规定认购合同上的姓名不能更改，所以，房地产商不会与“VIP”签订正式的认购合同，而是手写一份订购的“契约”。
　　通过这一手段，楼盘还没有开始“抽签”，优质房源就已经落到特殊“VIP”号的手中。在这个时候，附带着订房“契约”的VIP号，自然就有了炒卖的价值。
　　“等VIP号倒卖结束，有消费者真正入住了，房地产商才跟消费者签订正式的认购合同。这样，在政府的监控里，房子的第一个买家就是后来的消费者。”张承望说。
　　公开的事实，证明了深圳禁止内部“认筹”的难度。
　　今年4~5月，在深圳国土资源和房产管理局的官方网站中，深圳共有6家房地产企业进入“违规曝光”栏，其中涉及的“曝光原因”，全部是“销售尚未取得房产证房屋”。
　“即使规定一个VIP号只能买一套房，只要开发商默许，买家借来10个身份证，照样能买10套房。”
　　张承望对记者说，实现“炒号”的关键点，就在于中介与房地产商的配合。例如将VIP按号码顺序排队购房，并且不限定VIP号的购房数量；又或者表面上采取电脑抽签，背地里却将房源以“契约”形式预订给特殊的VIP号等。无论那一种形式，“炒号”没有开发商的配合，都不可能实现。
　　“炒号关系到整个炒房链条。”
　　按照张承望的炒房理论：如果第一个买家就将房子用来居住，自然就没有了炒房的机会。炒房要获得最大的炒价空间，就必须先把实际消费拉至整个消费链条的末端。通过“VIP”号的特殊运用，就可以将住房消费先隔离出去。
　　“只要拿不到第一手货源，居住型的消费者，就必须在二手楼市为炒房者的全部成本与利润‘买单’。”张承望说。
中介“坐庄”
　　“当前，深圳相当一部分一手房源，集中在中介公司的手里。”
　　张承望说，与散户炒家相比，有资金实力的中介公司，往往会通过与开发商合作，整栋、整片地“吃进”楼房。
　　在深圳，一些在销售处被告知“售罄”的楼盘，只要你步行至附近的中介公司，往往就会获知这样的信息：这个楼盘还有很多好房子，你只需在开盘均价的基础上，再加几千元/平方米，同时交纳几万元的“茶水费”（行话），就可以签订购房合同。但是，公司规定的中介费，还要照常收取。
　　位居深圳最繁华地段的华强广场，目前尚未完工，但中介公司“垄断房源”的猜疑，却一直在深圳的网络社区流传。根据深圳市房地产信息网的记录，华强广场在2006年10月24日获得预售许可，预售许可证号为：深房许字（2006）福田018号。
　　据华强广场工地工作人员称：“该广场在去年年底已经开盘，并且在一天之内就全部售罄。”但有市民在网上透露：该楼盘一直没有开盘，华强广场的512套单位，是在“神不知鬼不觉”中，流入中介公司手里。
　　该市民称，目前中介公司给华强广场的报价是22000元／平方米，与此同时，购房者还需要加付2000元／平方米的“茶水费”，中介费另收。
　　“这样的现象在深圳绝对不止一例。”
　　张承望透露，中介公司控制某一楼盘房源的手段，主要有两种：
　　其一，直接与房地产商合作。房地产商将楼盘全部交给中介销售，每卖出去一套，中介会从中收取一定比例的提成。由于销售权全部转给了中介公司，市民要买房，就必须接受中介公司提出的“VIP”转号费或者“茶水费”。
　　“对房地产商而言，将销售权转包给中介公司，可以节省大量的人力成本。与此同时，中介公司为获得销售权，往往会作出承诺，将楼盘均价提升百分之几，同时保证可以销售百分之几，如果无法实现目标，将减收、免收代理费等，对房地产商吸引力大。”
　　张承望说，当前深圳除了中海、招商等个别实力雄厚的房地产商是自主销售外，大部分房地产商都是中介代理销售。
　　实质上，由于深圳房地产商普遍选择中介代理销售，中介公司控制楼市买卖在某种程度上已经成为现实。在一些房地产项目的销售处，其销售代表就是中介公司派出的工作人员。
　　其二，以中介公司名义，获得房地产商的“VIP”号，利用自身资金或依托私募基金，整片、整栋地“吃进”楼盘。
　　张承望说，与散户炒家相比，中介公司的“批发”式购房，更加容易让房地产商拿出排位靠前的“VIP”号。
　　“开发商迟迟不出货，市场在‘第一次捂盘’中，房屋供应已经相当紧张。” 宋丁说，利用“VIP”特权，中介公司又可以大批“吃进”房源，然后在市场上继续拖延数月，进行“第二次捂盘”。最后，楼房价继续翻倍，中介公司抛出获利。
　　张承望称，在部分中介公司的“坐庄”下，一手房的真实购买成本，除了合同价格，还要加上“炒号费”、“茶水费”等。因此，不少新盘在进入二手市场后，往往会出现20%~30%的暴涨。张承望说，“中介作为最大的庄家，成功把价格抬高20%~30%后，就必须马上把货抛出去。”
　　张承望透露，这时候中介公司会利用其营业网络，不断向市场灌输“政府即将强征个税”、“银行首付将提至四成”等“小道”消息，暗示市民买房要赶快出手，否则以后成本会更高，制造楼市紧张气氛。
　　“当前，高房价已经成为全国性的问题。但是，许多地方政府的调控措政策却并不明朗。有时侯，有些政策是‘只见刮风不见下雨’。即使地方政府有一些政策构思，但他们也不马上出来说明白。”宋丁说，这样的政策局面，恰恰为一些不道德的中介公司散布“小道”消息，制造市场紧张气氛提供了机会。毕竟，在市民眼中，自身政策知识有限，而中介公司则要专业得多。
透视
深圳房价失控探源
　　与上海、北京、广州等城市相比，今年以来，深圳楼价大有“后来居上”之势。
　　按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2007年1~5月，深圳新建商品住宅价格各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%、12.3%。每月房价涨幅，深圳均居70个大中城市前列。
　　“再高的房价，结果还是卖了。再紧张的供应，还是没有人睡到马路上！”深圳综合开发研究院房地产开发研究中心主任宋丁认为，深圳的高房价是多种因素共同推进的结果，其间既有城市的刚性需求，也有市场的投机因素，既有地理位置的特殊性，也涉及经济大环境的普遍性。

“供求失衡”
　　“深圳住房的供求失衡，比上海、北京、广州等任何一个大城市都严重。”
　　深圳某房地产公司投资总监李宁认为，深圳面积只有上海的1/3，但上海人口有1700万，深圳人口也达到了1400万。土地资源的紧缺，注定了深圳住房具有强烈的刚性需求。
　　据悉，2002年以来深圳每年用于住房建设的土地，一直远低于京、沪、穗等特大城市。深圳每年的土地供应量，均无法满足每年新增900万平方米的住房需求。与此同时，深圳人口却按80万~100万/年的速度逐年增长。
　　“深圳是全国最年轻的移民城市，在深圳工作的大都是年轻人。”李宁说，在上海、北京等地，年轻人可以暂住父母家中，不必急于买房，而在深圳，这种情况少之又少。
　　根据全国第五次人口普查资料，2002年深圳15至64岁的人口占了90.39%，65岁以上人口仅为7.8万人。
　　另据统计，今年1~5月，深圳新建商品房批准预售面积仅为212.01万平方米，同比下降22.82%；商品房销售面积为312.32万平方米，同比减少11.72%。其中，住宅销售面积279.08万平方米，同比减少12.15%。
　　“我们可以看到，深圳上半年楼市的异常火热，正好对应了深圳住房供应的锐减。”深圳龙华开发有限公司副总邓坚提醒说，“苍蝇不叮无缝的蛋。”正是因为深圳房地产在供应上的不足，才给投机活动提供了前提条件。
“移民效应”
　　“现在在深圳居住的香港人有10万之多。”
　　宋丁指出，与广州等城市不同，深圳作为香港的后花园，在楼市的刚性需求上，还必须算上香港的“移民效应”。
　　至深圳建立特区以来，香港人在深圳的置业活跃地区，一直随着通关口岸历经数次变迁。首先是罗湖、布吉，然后是福田、皇岗。
　　特别是2003年，香港在普及智能身份证后，开通了“E”道服务，港人往返内地基本实现了同城流动。现在，具有智能身份证的香港市民，只需将手指在关口的指纹机上轻轻一点，就可以确认身份。
　　7月1日，连接深港两地的西部通道正式开通，香港元朗的市民，只需8~14分钟车程就可以跨海直达深圳的蛇口。作为深港之间的第九个口岸，新一轮的港人北上置业潮正在形成。
　　据悉，今年上半年，香港一共在西部通道附近拍卖了两块土地，地价平均是3000~4000元/平方尺，约等于3万元~4万元/平方米。香港开发商方面预期，两年后该项目售价应在10万元/平方米。对比西部通道另一端的深圳蛇口，目前房屋的均价仅为2万元/平方米。
　　“只要两个城市之间仍然存在着一定的房价落差，随着交通的日趋便利，就会有越来越多的香港人愿意来深圳居住。”李宁说，今年以来，深圳南山区成交价历史性超过中心区福田区，蛇口望海路一带楼价高达2万~3万元/平方米，其中就有西部通道开通，香港人北上置业带来的需求因素。
投资渠道狭窄
　　宋丁分析说，深圳是国家改革开放先行地区，经济发达，投资活动活跃。但是，当前国家的经济大环境，除了股市、楼市外，民间资本并没有太多的投资渠道。这就必然造成了民间资本大量挤入股市和楼市。
　　宋丁说：“当前，国内先富起来的一部分人，手里掌握着大笔资金。由于通货膨胀等因素，按照目前的利率，钱放在银行里，钱不但不能升值还要贬值。这就加剧了民间资本向股市和楼市流动。”
　　据深圳统计局统计：截至今年5月末，深圳居民储蓄存款余额为3697.89亿元，比年初下降1.1%。
　　邓坚称，“股市‘5·30’事件后，很多人开始觉得，钱放在股市里增值或许还不如放在楼市里安全，于是，大笔的股市资金可能又涌向了楼市，推高了楼市上涨。”
　　邓坚分析道：大笔资金进入楼市，不但削弱了楼市的消费属性，提升了楼市的投资属性，而且，在投资的理念下，楼市的供应也更加紧张。因为，按照购房需求，一个人可能只需要一套住房。但按照投资的需求，那么一个人就可能需要几套，甚至几十套住房。这样，本来就紧张的住房供应，就显得更加供不应求了。
调控出现“副作用”
　　“2005年，国家对楼市进行宏观调控，对两年内转手的住房提出增收契税。表面上看，这一政策是打击了炒房者的利润空间，但实质上，有一些不甘心的炒家，却是把房子租了出去，继续等待两年。”
　　有深圳房地产人士指出，在炒家两年的漫长等待中，客观上就造成了市场住房供应量的减少。
　　与此同时，2006年6月起，深圳对尚未开工的住房项目，均必须按照国家“90/70”的规定，重新调整结构。由于房屋建筑重新规划、重新审批、重新改建周期较长，一半需要半年时间，这在客观上又减少了2007年深圳新房上市的货源。
　　据悉，目前深圳大多数已调整住房供应结构的项目，目前仍未达到预售条件，尚未形成市场供应。“90/70”政策真正发挥效用，或许还要等到2008年。

纵深
深圳楼市“泡沫”已现
　　随着深圳楼价的一路高歌，楼市是否存在“泡沫”风险，开始引起深圳各界关注。
　　唱多者说，当前深圳楼市纵使存在轻微“泡沫”，随着深圳人口的逐年增加，以及深港一体化的带动，“泡沫”最终会被刚性需求逐步抹平。
　　“唱空者”则认为，如果深圳楼价继续保持逐月10%以上的增长，一年之后，关内楼价将基本与香港郊区持平。按照当前深圳的GDP增长速度，届时大部分居民根本买不起房，谈不上刚性需求抹平“泡沫”，只会挤破“泡沫”。
　　唯一让正反两方同时认可的是：如果深圳楼市出现“泡沫”破灭，最大的受害者，不仅仅是炒房者，而且还包括房地产公司本身。
楼价已触“天花板”？
　　“随着香港的28公里边境线开发，未来深圳的罗湖将与香港连成一体，城市发展前景看好。”
　　有投资者认为：北京在奥运会、上海在世博会的带动下，楼价都出现了大幅度上扬。当前深圳楼价出现暴涨，就是因为看到了未来的远景因素。如果将眼光放在五年之后，深圳目前的房价并不高，还有上涨空间。
　　“深圳租房价格长年低迷，按照我们的测算，深圳购房的租金回报率已经不足3厘，比银行利息还要低。”
　　深圳龙华开发有限公司副总邓坚分析：在当前的流通环节，大家不顾回报率，有人投资，就有人接手，数次转手之后，楼价猛涨。这样情况，已经说明楼市出现泡沫迹象。
　　对于楼市“泡沫”，国际上还有一个简易的测量指标：即房价的增长率与GDP增长率之间的比值。
　　在一般情况下，房价增长速度不应该超过GDP增长速度，所以，指标值的合理范围应该在1以内。如果指标值在1~2之间，则是泡沫预警。如果在2以上，则表示房价虚涨泡沫显现。
　　今年6月，中原地产公布分析数据称：当前，深圳房价的增长率与GDP增长率之比已经达到2.68，房价虚涨泡沫已经显现。
　　宋丁认为，楼市有泡沫，不代表楼价必然暴跌。泡沫会否破灭，关键在于城市经济的发展，能不能跟上房价的增长。
末端的压力
　　“由于房价上涨太快，深圳已经出现了恐慌性抢房。”
　　一位来自香港的炒房人张承望说：在楼价飙升的压力下，一批本应在明后年买房的年轻人，纷纷向父母伸手，倾全家之力提前供房。
　　按照当前1.4万元均价，深圳人要买一套100平方米房子，首付三成需40万元，贷款100万元。选择20年等额递减还款方式，月供需要8700多元。如果按照上半年楼价月增10%的速度，到今年年底，这套房子的月供将突破一万元。
　　更大的忧虑在于，在深圳楼价的飙升浪潮中，从2004年到2006年，深圳的人均可支配收入已经出现了下滑趋势。
　　据统计，2004年深圳人均可支配收入为27596元，到2006年，深圳人均可支配收入仅为22567元。两年时间，深圳的人均可支配收入下降了5029元，降幅达18%。
　　“提前买房，就等于透支了未来的消费需求。”
　　张承望担心，如果深圳人均可支配收入持续减少，这批年轻人在供第一套住房后，明后年多数人就没有能力再买新房。这时候，炒房链条的末端将出现承接力不足，到时楼价是否会出现暴跌？
　　“如果深圳楼价持续保持上半年涨势，明年关内楼价就会与香港郊区持平。但是，2006年，香港的人均GDP为38127美元，深圳的人均GDP却只有8619美元，仅为香港的22.6％。”深圳某房地产公司负责人对记者说：现在房地产商看着房价疯涨也是心惊肉跳。
　　该负责人表示：如果房地产商只看眼前利益，过分依赖投资拉动，后果可能要自己承担。因为，当前的深圳高楼价，主要靠投资支持。如果一至两年后房价太高，市民实在买不起房，那么投资客就会失去刚性需求，无法实现暴利。没有投资利益，投资资金自然会一走了之，整个市场将可能被拖垮。而在这一过程中，唯一不能一走了之的，就是房地产企业。

声音
深圳综合开发研究院房地产开发研究中心主任宋丁：
政府不应打压正常楼市投资
　　在市场经济条件下，房地产本身就具有消费和投资两种属性。对于“炒号”、“囤房”、“茶水费”等扰乱正常市场经济秩序的行为，政府有责任加强监管。但是，对正常的楼市投资，政府不应打压。
　　中国老百姓在农业社会穷了上千年，现在好不容易有一部分人先富起来了，可以多买几套住房进行投资了，我们又提出要“打压”。我个人认为，这是不符合市场经济原则的做法。
　　在香港，同样有许多市民买不起房，但是他们却不需要像内地市民一样，疯狂去抢房。这是因为他们有完善的公屋政策。这项政策保证了香港市民可以“居者有其屋”。在内地，我们也有经济适用房政策。暂且不说当前经济适用房的建设滞后，单是个别城市出现的开宝马买经济适用房现象便足以说明，我们对中低收入家庭的住房保障，还有很多制度上的漏洞。
　　投资的人多了，我们就想提高首付。买卖的人多了，我们就想加税。事实上，这些做法不一定压制炒房，甚至还有可能会发生反作用。
　　对于投资客而言，提高首付，他仍然可以支付，只是购买的套数变少了。但对于中低收入家庭来说，则可能是连第一套都供不起了。在市场住房供应有限的情况下，对投资加税，其成本最后还是转嫁到了消费者身上。
　　房价的治理，必须是一个系统工程。以日本的东京为例，其中心城区的房价非常昂贵。但普通市民，可以通过便利的轨道交通，半个小时往来于周边的卫星城市。
　　包括深圳在内，现在许多国内的特大城市，都没有在周边城市建立起便利的轨道交通系统。没有为在中心城区买不起住房的市民，在郊区建立起一个教育、医疗、交通与中心城区对接的卫星城系统。
　　现今，中国仍然有9亿农村人口。未来，我们还要增加5亿的城市人口。按照目前深圳的土地面积，不可能完全解决未来城市人口的住房需求。只有建设都市圈型的城市系统，才能从根本上解决不同层次居民的住房需求。