中财网余倩雯个人图片:从政治性看房地产行业前景“身不由己”
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/29 19:23:08
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一、房地产行业的强政治性
应该说，房地产行业是一个市场化程度相对较高的行业，但它的尴尬之处在于，它同时又是一个政治性极强的行业，这两者极其怪异地叠加在其身上。其原因之一就是，中国三十多年的经济发展基本上是在政府和市场的双重驱动下进行的，政府之手无处不在，市场经济并未能真正获得完全独立的地位。也因此，房地产市场与我国股票市场一样是‘政策市’，政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势。另一个原因则在于，房地产行业是一个直接面对民众的行业，与民众日常生活联系紧密，它的暴涨暴跌都极易激发民众情绪，引发社会不安，这就注定了，在政府的“维稳”思维下，房地产行业难逃政治之手。
1.房地产行业事关执政合法性
建国前三十年，意识形态一直是执政党执政合法性的最大来源。但在经历多次大规模的群众运动之后，来源于意识形态的合法性已岌岌可危。从1970年代末开始，在邓小平主导下，执政党开始把执政合法性基础由以意识形态为中心转移到以经济绩效为中心上来，以经济发展来换取执政合法性。这一思维被称为“GDP主义”，时至今日，未有变动。
而房地产行业作为支柱性产业之一，对国民经济的影响显而易见。2009年，房地产业直接增加值在GDP当中的比重超过5%，在国民经济主要行业的占比中位列第6，近年各年对GDP增长的拉动平均为0.5个百分点。更为重要的是，房地产业投资对经济增长和其他国民经济重要产业部门具有明显带动作用。2009年，房地产业投资占GDP的比重达到13%，当年房地产业投资增长对GDP增长的贡献达到20%。在国民经济各主要行业投资占GDP的比重排列中，房地产业仅次于制造业，排名第二。而且，近年房地产业投资对经济增长的贡献逐步提高，2009年比2003年增加了5个百分点。房地产业对经济增长贡献方面的另一重要体现是，其对国民经济重要部门的带动作用方面。投入产出分析表明，2007年，在42个产业部门中，房地产业对建筑业的直接拉动作用排在第5位，对租赁和商务服务业的直接拉动作用排在第8位，对金融业的直接拉动作用排在第10位，对批发和零售业、对居民服务和其他服务业的直接推动作用均排在第5位。2009年，金融业、批发和零售业、建筑业在GDP中所占比重均在5%以上，其中金融业对国民经济推动作用较高，建筑业对国民经济拉动作用较高。建筑业具有非常强的产业带动效应，完全消耗系数为2.49，在42个产业部门中排名第11，直接带动金属冶炼及压延加工业、非金属矿物制品业、化学工业、电力热力的生产和供应业、交通运输及仓储业等行业的发展。可见，房地产业通过对这些国民经济重要部门的较强带动作用，间接为经济增长做出贡献。
2.房地产业事关地方政府有效运转
朱镕基曾在清华百年校庆之际与清华师生座谈中谈到分税制和土地财政时表示：“我们制定了一个错误的政策，就是房地产的钱，都收给地方政府，而且不纳入预算，……这个绝对不是分税制的错误。(财政收入)总共8万亿，一来一回(地方)收回来7万3千亿。”
这里暂且不论分税制的是非成败，但无疑土地已成为很多地方政府重要甚至主要财政来源。
更为关键的是，在目前的体制下，土地财政有其合理性。一方面，在30多年时间里，中国经历了从计划经济向市场经济的转型，转型过程支付了巨大的成本，其中有很大一部分就靠土地财政支付；另一方面，地方政府不仅是公共服务的提供者，更是地方投资公司的实际拥有人，是地方国有企业的实际控制者，在某种程度上，地方政府是市场的深度参与者。糟糕的是，找不到另一种各地都有的大宗商品，能够在短时间内取代土地收入，更找不到能够取代土地财政的税收收入，这就注定了，在一定时期内，仍然需要土地财政来支撑地方政府有效运转。
3.房地产行业事关就业大局
小布什曾问胡锦涛主席：“什么事情会让你晚上睡不着觉？”胡锦涛主席告诉小布什说，对他而言是如何每年新增２５００万个就业岗位以适应人口的增长。从中可以窥测，保持就业稳定，事关政治大局，对政府决策的影响非同一般。
而房地产行业的兴衰对于就业稳定具有重大影响。房地产行业本身并不是一个劳动力密集型的行业，但和房地产相关的一些行业，如施工、装修、家具、建材、园林、市政，包括物业管理等等都是劳动力非常密集型的行业，房地产行业的萎缩对就业会造成比较大的影响。据统计，虽然房地产业直接就业数量仅占单位从业人员总数的2%，但房地产业通过拉动建筑业发展为社会提供了大量就业机会。2008年末，我国建筑业从业人员3901.1万人，其中60%大约2341万人从事与房地产业投资直接相关的房屋工程建造，是房地产业投资直接引发的就业机会，占单位从业人员总数的比例为9%，加上房地产业本身2%的从业人员占比，在国民经济各行业中其从业人数仅次于制造业，排名第
2。如果考虑建筑业对其他行业就业的较强带动作用，则由房地产业投资通过建筑业发展还会带动其他行业的就业人数增加5945万人，占单位从业人员总数的比重达到22%。
而由于保障政策不力，如果就业形势急剧下降，失业率快速抬升，众多普通家庭因无法得到及时救济，将迅速陷入困境，由此可能引发的后果是中国政府难以承担的。
除了以上三点，房地产业对官员政绩、社会公平也影响甚深，在此就不一一论述。总之，可以看到，房地产业是一个政治性很强的行业，政治考量会对房地产业的发展产生深刻影响，2008年金融危机后的房地产刺激政策即是例证。彼时，本来在前期调控政策和金融危机的影响下，房地产投资迅速减少，国际热钱纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日减，房价也有所下降。然而，在调控效果刚刚显现时，为了保增长保就业，政策再次松动，最终导致前功尽弃。2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控由“去库存”转变为“挤泡沫”。2010年第一季度，房市神话继续上演，房价持续攀高，这才有了之后又一轮延续至今的猛烈调控。其实，经济运行的起落本是正常现象，在下落期间，抓住时机解决影响经济发展的问题，为下一轮良性发展奠定基础，才是正途。而中国年复一年把保增长保就业作为重中之重的政治性任务，把解决问题的良机一再错失，其中的政治考量不言自明。
二、房地产市场的泡沫与需求
中国房地产市场自兴起之始，便离不开年复一年的调控。除了2008年金融危机后刺激政策，近十年房地产调控基本是以控制房产过热为目标，原因之一就是房价虚高，市场泡沫太大，“越调越涨，越涨越调”。
衡量房市泡沫大小一般根据房价收入比与房价房租比来计算。
从房价收入比来看。一线城市，如北京、上海、深圳等，房价收入比最高均超过10。从全国来看，专家估测，即使按2011年全国新建商品住宅成交均价不变，城镇人均住房建筑面积达32平方米，全国城镇人均可支配收入增幅为10%计算，则2011年全国房价收入比也将达7.19。而目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3-6倍。当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。
从房价租售比来看。据2009年一份对对北京、上海、深圳三大城市的抽样调查结果显示，房屋租售比已经大幅超标。北京的楼市租售比在当年11月首次突破了1:500，达到了1:546，部分区域甚至达到了1:700；上海的情况也不容乐观，房屋租售比在1：500左右，最高也达到了惊人的1:670；深圳目前一套100万左右的一居大约租金水平在2500左右，租售比大概维持在1:400~480之间。房屋租售比是国际上用以判断房产是否具有投资价值和存在泡沫的普遍标准，被业内称为衡量楼市健康与否的晴雨表。一般而言，租售比1∶200左右意味着区域房产运行良好，而1∶300则是租售比的警戒线。如果超过警戒线，就意味着房价偏离房产价值，伴随而来的是风险的加大。
房价收入比和房价租售比都显示，中国的房地产市场，尤其是一线房地产市场房价偏高，存在不小的泡沫。
但诡异的是，近十年来，面对一路走高的房价，除了政府大力打压房价期间造成的民众市场降价心理预期阶段外，新楼盘几乎是开一个火一个，抢购热潮不时涌现，人们根本不惧高房价，争先恐后买房。其原因主要有两大方面：
1.投资需求旺盛。由于投资渠道狭窄，股市低迷、储蓄实际负利率、黄金风险过高，加之房地产利润较高，房产投资往往成为居民投资首选。据9月中旬中原地产联合新浪乐居发布的《北京存量房产数据及目前投资倾向调查》显示，投资需求首选房产的比例明显萎缩，但是相比其他投资渠道依然较大。在4124个有效样本中，28.3%的市民表示如果手中有闲置资金，首选目标仍为房地产，而这一数字在此前央行发布的报告中不足20%，其他投资渠道包括储蓄、股票以及黄金等。
2.刚性需求旺盛。根据2008年人口普查结果的统计，20～49岁人口占我国总人口的47%。这个群体的一部分到了适婚年龄需要购买住房，甚至不惜三代人供一套房，这部分住房需求“刚性很强”；一部分由于在1998年前后购买了“房改房”，经过10年左右的时间，这些家庭纷纷进入了住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。另外，我国已经进入了城市化加速发展时期，意味着将会有更多的人住到城市里，由此带来的购房需求不可忽视。任志强就明言，中国每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。由此可见刚需之旺盛。
从正常的市场经济观点来看，投资需求和刚性需求旺盛都算是正常现象，如果说房价有泡沫的话，更多的是在于投资需求造成的房价虚高。政府当然希望房产投资需求能下降到合理水平，挤掉其中的泡沫，这就要求政府能拓宽投资渠道，开放行业竞争，取消对民企的歧视限制，使国企和民企公平竞争，引导市场资金投入实业当中。不幸的是，政府多年来习惯了“强压弱改”“头痛医头脚痛医脚” 的思维，本轮调控，甚至不惜祭出限购大旗，在强行抑制投资需求同时，也伤害了那些刚需人士，而且，大部分投资需求虽然受到抑制，但这种抑制并非是放弃，而是等待。在不改变投资只能选房的情况下，一旦放松调控很可能再次出现爆发式反弹。
三、“强压弱改”与保障房建设
“强压弱改”作为政府的施政思维可谓根深蒂固，强力“维稳”、控制CPI、遏制高利贷、调控房价的措施基本上都逃不出此种思维。不过，本轮房市调控与以往相异之处在于，政府开始大力推进保障房建设，抑制房市需求也被认为除了挤泡沫，也是在为保障房建设争取时间。
加强保障房建设，解决无力购买商品房的中低收入群体的住房需求，惠及民生，当然值得鼓励，同时这也是在偿还欠债，但最终效果恐怕难以令人满意，有人甚至称之为政府的一场赌局。
十二五”期间3600万套保障房的建设规划，将保障范围从7%扩大至20%，而即便顺利完成任务，依然有80%的人口，需要从市场上购买商品住宅或者租赁住宅以满足居住需求。与保障范围相比，“市场”在体量上将依然占据绝对优势。更大的风险在于，3600万套的保障房建设未必能顺利完成。一是，在限购令下，地方政府土地财政势必受影响，而保障房建设需要地方财政投入大量资金，而利润却甚薄，导致地方政府积极性不高；二是，各级政府的权力寻租积累的贪腐问题难以短期内得到遏制，保障房的分配难以做到公平公正是几乎是可以预见到的。
另外，保障房建设也有导致房地产改革走回头路的可能。冯仑曾言：“拿地规则由政府制定；规划、产品、开发贷使用、售价都是政府管理;成本每年结算时由政府核定；30%卖房子的钱要搁在建委市政府管着。企业作为市场的竞争主体地位已不复存在，最后只能变成代建公司。”更让人担忧的是，未来政府若对此种方式形成依赖，在房地产市场上“赖着不走”。果真如此，这将意味着房地产行业全盘向计划经济时代复归，十几年市场化改革的成果最终付诸东流。
因此，如果不能转变“强压弱改”思维，跳出房地产来改革房地产，那么保障房建设也难以成为救命稻草，政府很可能成为赌局里的输家，房地产业和整个中国经济也可能被迫陪葬。
四、房地产行业前景“身不由己”
有人认为，现在中国就是改革与革命在赛跑。其实，房地产业也是改革与崩溃在赛跑，只是在这场改革中，房地产业有点“身不由己”，难以依靠市场规律对自身进行有效调整，这是由其强大的政治性和与整个体制的利益勾连决定的。也因此，房地产业前景难以准确预判。
从短期来看，由于强劲的投资需求和刚性需求仍然存在，房价虽可能在强力调控下出现回落，但调控一旦松动，这股需求势将迅猛反弹，甚至如果整体经济形势突然恶化，出于政治考量，为了“三保”（保增长保就业保财政，最终是为了保稳定），不排除重走2008年刺激房市的老路，只是这种亢奋，即使发生，对房地产业本身也未必是幸事，最终亦将伤害到整个社会经济。
从长期来看，房地产业的前景取决于中国整体改革的前景。如果不能加快完善社会保障，那么对就业率下滑失业率上升的恐惧则不能避免，对房地产业的改革也难以真正进行；如果不能有效改革财税体制、重塑中央与地方关系、有效调整经济结构，那么土地财政也难以真正扭转；如果不能遏制贪腐，拓宽投资渠道，开放市场竞争，给予民营企业国民待遇，实现完全市场经济，房地产市场的强劲投资需求也难以消解。从这个意义上说，只有抛弃“强压弱改”思维，继续深化经济改革，加快推进社会改革乃至政治改革，才能消解房地产业的强大政治性，房地产业才能回归它的本位，稳健发展。
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一、房地产行业的强政治性
应该说，房地产行业是一个市场化程度相对较高的行业，但它的尴尬之处在于，它同时又是一个政治性极强的行业，这两者极其怪异地叠加在其身上。其原因之一就是，中国三十多年的经济发展基本上是在政府和市场的双重驱动下进行的，政府之手无处不在，市场经济并未能真正获得完全独立的地位。也因此，房地产市场与我国股票市场一样是‘政策市’，政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势。另一个原因则在于，房地产行业是一个直接面对民众的行业，与民众日常生活联系紧密，它的暴涨暴跌都极易激发民众情绪，引发社会不安，这就注定了，在政府的“维稳”思维下，房地产行业难逃政治之手。
1.房地产行业事关执政合法性
建国前三十年，意识形态一直是执政党执政合法性的最大来源。但在经历多次大规模的群众运动之后，来源于意识形态的合法性已岌岌可危。从1970年代末开始，在邓小平主导下，执政党开始把执政合法性基础由以意识形态为中心转移到以经济绩效为中心上来，以经济发展来换取执政合法性。这一思维被称为“GDP主义”，时至今日，未有变动。
而房地产行业作为支柱性产业之一，对国民经济的影响显而易见。2009年，房地产业直接增加值在GDP当中的比重超过5%，在国民经济主要行业的占比中位列第6，近年各年对GDP增长的拉动平均为0.5个百分点。更为重要的是，房地产业投资对经济增长和其他国民经济重要产业部门具有明显带动作用。2009年，房地产业投资占GDP的比重达到13%，当年房地产业投资增长对GDP增长的贡献达到20%。在国民经济各主要行业投资占GDP的比重排列中，房地产业仅次于制造业，排名第二。而且，近年房地产业投资对经济增长的贡献逐步提高，2009年比2003年增加了5个百分点。房地产业对经济增长贡献方面的另一重要体现是，其对国民经济重要部门的带动作用方面。投入产出分析表明，2007年，在42个产业部门中，房地产业对建筑业的直接拉动作用排在第5位，对租赁和商务服务业的直接拉动作用排在第8位，对金融业的直接拉动作用排在第10位，对批发和零售业、对居民服务和其他服务业的直接推动作用均排在第5位。2009年，金融业、批发和零售业、建筑业在GDP中所占比重均在5%以上，其中金融业对国民经济推动作用较高，建筑业对国民经济拉动作用较高。建筑业具有非常强的产业带动效应，完全消耗系数为2.49，在42个产业部门中排名第11，直接带动金属冶炼及压延加工业、非金属矿物制品业、化学工业、电力热力的生产和供应业、交通运输及仓储业等行业的发展。可见，房地产业通过对这些国民经济重要部门的较强带动作用，间接为经济增长做出贡献。
2.房地产业事关地方政府有效运转
朱镕基曾在清华百年校庆之际与清华师生座谈中谈到分税制和土地财政时表示：“我们制定了一个错误的政策，就是房地产的钱，都收给地方政府，而且不纳入预算，……这个绝对不是分税制的错误。(财政收入)总共8万亿，一来一回(地方)收回来7万3千亿。”
这里暂且不论分税制的是非成败，但无疑土地已成为很多地方政府重要甚至主要财政来源。
更为关键的是，在目前的体制下，土地财政有其合理性。一方面，在30多年时间里，中国经历了从计划经济向市场经济的转型，转型过程支付了巨大的成本，其中有很大一部分就靠土地财政支付；另一方面，地方政府不仅是公共服务的提供者，更是地方投资公司的实际拥有人，是地方国有企业的实际控制者，在某种程度上，地方政府是市场的深度参与者。糟糕的是，找不到另一种各地都有的大宗商品，能够在短时间内取代土地收入，更找不到能够取代土地财政的税收收入，这就注定了，在一定时期内，仍然需要土地财政来支撑地方政府有效运转。
3.房地产行业事关就业大局
小布什曾问胡锦涛主席：“什么事情会让你晚上睡不着觉？”胡锦涛主席告诉小布什说，对他而言是如何每年新增２５００万个就业岗位以适应人口的增长。从中可以窥测，保持就业稳定，事关政治大局，对政府决策的影响非同一般。
而房地产行业的兴衰对于就业稳定具有重大影响。房地产行业本身并不是一个劳动力密集型的行业，但和房地产相关的一些行业，如施工、装修、家具、建材、园林、市政，包括物业管理等等都是劳动力非常密集型的行业，房地产行业的萎缩对就业会造成比较大的影响。据统计，虽然房地产业直接就业数量仅占单位从业人员总数的2%，但房地产业通过拉动建筑业发展为社会提供了大量就业机会。2008年末，我国建筑业从业人员3901.1万人，其中60%大约2341万人从事与房地产业投资直接相关的房屋工程建造，是房地产业投资直接引发的就业机会，占单位从业人员总数的比例为9%，加上房地产业本身2%的从业人员占比，在国民经济各行业中其从业人数仅次于制造业，排名第
2。如果考虑建筑业对其他行业就业的较强带动作用，则由房地产业投资通过建筑业发展还会带动其他行业的就业人数增加5945万人，占单位从业人员总数的比重达到22%。
而由于保障政策不力，如果就业形势急剧下降，失业率快速抬升，众多普通家庭因无法得到及时救济，将迅速陷入困境，由此可能引发的后果是中国政府难以承担的。
除了以上三点，房地产业对官员政绩、社会公平也影响甚深，在此就不一一论述。总之，可以看到，房地产业是一个政治性很强的行业，政治考量会对房地产业的发展产生深刻影响，2008年金融危机后的房地产刺激政策即是例证。彼时，本来在前期调控政策和金融危机的影响下，房地产投资迅速减少，国际热钱纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日减，房价也有所下降。然而，在调控效果刚刚显现时，为了保增长保就业，政策再次松动，最终导致前功尽弃。2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控由“去库存”转变为“挤泡沫”。2010年第一季度，房市神话继续上演，房价持续攀高，这才有了之后又一轮延续至今的猛烈调控。其实，经济运行的起落本是正常现象，在下落期间，抓住时机解决影响经济发展的问题，为下一轮良性发展奠定基础，才是正途。而中国年复一年把保增长保就业作为重中之重的政治性任务，把解决问题的良机一再错失，其中的政治考量不言自明。
二、房地产市场的泡沫与需求
中国房地产市场自兴起之始，便离不开年复一年的调控。除了2008年金融危机后刺激政策，近十年房地产调控基本是以控制房产过热为目标，原因之一就是房价虚高，市场泡沫太大，“越调越涨，越涨越调”。
衡量房市泡沫大小一般根据房价收入比与房价房租比来计算。
从房价收入比来看。一线城市，如北京、上海、深圳等，房价收入比最高均超过10。从全国来看，专家估测，即使按2011年全国新建商品住宅成交均价不变，城镇人均住房建筑面积达32平方米，全国城镇人均可支配收入增幅为10%计算，则2011年全国房价收入比也将达7.19。而目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3-6倍。当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。
从房价租售比来看。据2009年一份对对北京、上海、深圳三大城市的抽样调查结果显示，房屋租售比已经大幅超标。北京的楼市租售比在当年11月首次突破了1:500，达到了1:546，部分区域甚至达到了1:700；上海的情况也不容乐观，房屋租售比在1：500左右，最高也达到了惊人的1:670；深圳目前一套100万左右的一居大约租金水平在2500左右，租售比大概维持在1:400~480之间。房屋租售比是国际上用以判断房产是否具有投资价值和存在泡沫的普遍标准，被业内称为衡量楼市健康与否的晴雨表。一般而言，租售比1∶200左右意味着区域房产运行良好，而1∶300则是租售比的警戒线。如果超过警戒线，就意味着房价偏离房产价值，伴随而来的是风险的加大。
房价收入比和房价租售比都显示，中国的房地产市场，尤其是一线房地产市场房价偏高，存在不小的泡沫。
但诡异的是，近十年来，面对一路走高的房价，除了政府大力打压房价期间造成的民众市场降价心理预期阶段外，新楼盘几乎是开一个火一个，抢购热潮不时涌现，人们根本不惧高房价，争先恐后买房。其原因主要有两大方面：
1.投资需求旺盛。由于投资渠道狭窄，股市低迷、储蓄实际负利率、黄金风险过高，加之房地产利润较高，房产投资往往成为居民投资首选。据9月中旬中原地产联合新浪乐居发布的《北京存量房产数据及目前投资倾向调查》显示，投资需求首选房产的比例明显萎缩，但是相比其他投资渠道依然较大。在4124个有效样本中，28.3%的市民表示如果手中有闲置资金，首选目标仍为房地产，而这一数字在此前央行发布的报告中不足20%，其他投资渠道包括储蓄、股票以及黄金等。
2.刚性需求旺盛。根据2008年人口普查结果的统计，20～49岁人口占我国总人口的47%。这个群体的一部分到了适婚年龄需要购买住房，甚至不惜三代人供一套房，这部分住房需求“刚性很强”；一部分由于在1998年前后购买了“房改房”，经过10年左右的时间，这些家庭纷纷进入了住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。另外，我国已经进入了城市化加速发展时期，意味着将会有更多的人住到城市里，由此带来的购房需求不可忽视。任志强就明言，中国每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。由此可见刚需之旺盛。
从正常的市场经济观点来看，投资需求和刚性需求旺盛都算是正常现象，如果说房价有泡沫的话，更多的是在于投资需求造成的房价虚高。政府当然希望房产投资需求能下降到合理水平，挤掉其中的泡沫，这就要求政府能拓宽投资渠道，开放行业竞争，取消对民企的歧视限制，使国企和民企公平竞争，引导市场资金投入实业当中。不幸的是，政府多年来习惯了“强压弱改”“头痛医头脚痛医脚” 的思维，本轮调控，甚至不惜祭出限购大旗，在强行抑制投资需求同时，也伤害了那些刚需人士，而且，大部分投资需求虽然受到抑制，但这种抑制并非是放弃，而是等待。在不改变投资只能选房的情况下，一旦放松调控很可能再次出现爆发式反弹。
三、“强压弱改”与保障房建设
“强压弱改”作为政府的施政思维可谓根深蒂固，强力“维稳”、控制CPI、遏制高利贷、调控房价的措施基本上都逃不出此种思维。不过，本轮房市调控与以往相异之处在于，政府开始大力推进保障房建设，抑制房市需求也被认为除了挤泡沫，也是在为保障房建设争取时间。
加强保障房建设，解决无力购买商品房的中低收入群体的住房需求，惠及民生，当然值得鼓励，同时这也是在偿还欠债，但最终效果恐怕难以令人满意，有人甚至称之为政府的一场赌局。
十二五”期间3600万套保障房的建设规划，将保障范围从7%扩大至20%，而即便顺利完成任务，依然有80%的人口，需要从市场上购买商品住宅或者租赁住宅以满足居住需求。与保障范围相比，“市场”在体量上将依然占据绝对优势。更大的风险在于，3600万套的保障房建设未必能顺利完成。一是，在限购令下，地方政府土地财政势必受影响，而保障房建设需要地方财政投入大量资金，而利润却甚薄，导致地方政府积极性不高；二是，各级政府的权力寻租积累的贪腐问题难以短期内得到遏制，保障房的分配难以做到公平公正是几乎是可以预见到的。
另外，保障房建设也有导致房地产改革走回头路的可能。冯仑曾言：“拿地规则由政府制定；规划、产品、开发贷使用、售价都是政府管理;成本每年结算时由政府核定；30%卖房子的钱要搁在建委市政府管着。企业作为市场的竞争主体地位已不复存在，最后只能变成代建公司。”更让人担忧的是，未来政府若对此种方式形成依赖，在房地产市场上“赖着不走”。果真如此，这将意味着房地产行业全盘向计划经济时代复归，十几年市场化改革的成果最终付诸东流。
因此，如果不能转变“强压弱改”思维，跳出房地产来改革房地产，那么保障房建设也难以成为救命稻草，政府很可能成为赌局里的输家，房地产业和整个中国经济也可能被迫陪葬。
四、房地产行业前景“身不由己”
有人认为，现在中国就是改革与革命在赛跑。其实，房地产业也是改革与崩溃在赛跑，只是在这场改革中，房地产业有点“身不由己”，难以依靠市场规律对自身进行有效调整，这是由其强大的政治性和与整个体制的利益勾连决定的。也因此，房地产业前景难以准确预判。
从短期来看，由于强劲的投资需求和刚性需求仍然存在，房价虽可能在强力调控下出现回落，但调控一旦松动，这股需求势将迅猛反弹，甚至如果整体经济形势突然恶化，出于政治考量，为了“三保”（保增长保就业保财政，最终是为了保稳定），不排除重走2008年刺激房市的老路，只是这种亢奋，即使发生，对房地产业本身也未必是幸事，最终亦将伤害到整个社会经济。
从长期来看，房地产业的前景取决于中国整体改革的前景。如果不能加快完善社会保障，那么对就业率下滑失业率上升的恐惧则不能避免，对房地产业的改革也难以真正进行；如果不能有效改革财税体制、重塑中央与地方关系、有效调整经济结构，那么土地财政也难以真正扭转；如果不能遏制贪腐，拓宽投资渠道，开放市场竞争，给予民营企业国民待遇，实现完全市场经济，房地产市场的强劲投资需求也难以消解。从这个意义上说，只有抛弃“强压弱改”思维，继续深化经济改革，加快推进社会改革乃至政治改革，才能消解房地产业的强大政治性，房地产业才能回归它的本位，稳健发展。