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来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/29 13:03:24
夫妻离婚房产分割指南之房产价值
发表于2011-10-25 10:03:00 回复(0)
xunshurui
三、离婚房产价值的确定
在离婚诉讼中，法院计算房屋折价补偿款对夫妻共有房产分割之前，首先应确定诉争房屋的价值。确定房屋价值是确保公平分割的前提条件，是确定得房一方支付房屋补偿款计算依据。司法实践中，确定离婚房屋价值一般有两种方式：
1、协商确定。这是最节省、最便捷的一种方式，只要渉案双方对房屋的价值协商一致，法院就可以按照该价值进行判决；
2、评估确定。委托第三方对房屋的价值进行评估，是当事人对房屋的价值无法协商一致、争议较大时，法院经常采用的处理方式。
如果当事人各方对共有房屋价值意见不一，但又不申请评估，法院应当如何处理？上海市高级人民法院司法指导意见认为，当事人对分割共有房屋价值意见不一，但又不申请评估的，法院不能简单驳回原告诉请，应进行必要的释明，促使当事人提出委托评估的申请。经释明，当事人仍不提出申请的，法官可通过咨询房产中介公司或评估公司（至少两家）的意见，综合分析后予以酌定，并须在裁判文书中阐明理由。
【常见问题1】离婚房产价值的确定是以当初购买房产时的合同价为准？
律师解答：离婚房产价值的确定应以法院分割房产时房产的市场价为准，而非购房时的合同价。购房时的合同价和离婚房产分割时的市场价的价差亦即房产增值部分，离婚时同样应当予以分割。很多当事人在面临离婚房产分割时有一个误区，认为房产分割是以当初购买房产时的合同价为准，其实不然。离婚案件中，法院分割房产，一般是以房产现值作为分割的依据，而非购房时的价值。在离婚房产分割时，那种习惯以购买时的价格计算及分割的做法是错误的。我国法律之所有规定离婚房产分割时按房产的现有市场价值计算，这是由物权法的基本原理确定的。即在当事人出资购买房产时，出资款完成了由“债权”向“物权”的转化，简言之，出资之前出资人对出资款拥有所有权，出资之后该出资款就转化为出资人对房产拥有部分产权。即便一方购房时用的是婚前财产，也或一方购房时未出资，未出资一方对该房产也拥有的部分所有权完全是基于出资人的赠与取得的。因此，夫妻离婚时，出资方就不能基于出资的事实要求对方归还出资款，而只能基于双方共有房产的事实要求分割房产。此时房产的价值自然也不能以购买时的价值确定，因为房价有涨有跌，既然一开始就确定了双方对房产共有的性质，那么双方就应对房产的价值共享风险，即离婚时只能按照该房产的现有价值计算。
【常见问题2】离婚房产价值的确定一定要申请评估公司评估吗？
律师解答：离婚房产价值的确定，评估不是必经程序。司法实践中，离婚诉讼确定房产价值，首先由诉讼双方协商确定，协商不成，方才会委托专业房产估价公司进行评估。虽然采用评估的方式确定房产的价值在司法程序上较显公正，但也存在两个较为突出的问题：第一，拖延诉讼的进程。通过法院委托房地产评估机构对房产的价值进行评估，一般需要一、二个月的时间，根据我国诉讼法的规定，评估期间不计入法定审限，因此，如果中介结构拖延的时间过长，可能导致离婚诉讼久拖不决，给双方当事人的心里、生活都带来负担；第二，通过法院委托房地产评估机构对房产的价值进行评估，需要交纳一定的评估费，评估费的数额一般根据房产的价值按比例收取，这对当事人来说也是一笔不小的开支。鉴于上述原因，最高人民法院民一庭曾明确表示：“双方对财产价值有争议的，可通过协商、竞价、作价、评估、拍卖等形式确定和处理财产，处理财产时应惯彻照顾子女和女方权益的原则以及照顾无过错方的原则，不是必须委托中介机构评估。”