华尔街之狼1080百度云:工业厂房“一房二卖”适用“退一赔一”吗？

 
    根据最高人民法院于2003年公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条，“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。这就是通常所说的，“一房二卖”情形下“退一赔一”的规定。
    对于广大生产性企业而言，其主要资产是工业厂房，而不是通常意义上的“商品房”。作为业主的企业，在出售自有工业厂房时可以“一房二卖”吗？如果“一房二卖”，会遭到“退一赔一”的惩罚吗？对于拟购入工业厂房的企业或个人而言，如何在业主将工业厂房另售他人的情况下最大限度的保护自身权益，防止“房、款两空”？这是现行法律法规及最高院司法解释中没有回答的问题，但却是广大工业厂房业主及拟购入工业厂房的“准业主”们不得不面对的大问题。
    本所律师经办了这样一启案件，从中我们可以获得一些启发。
    一、事实经过
    甲公司与乙公司签订了房地产买卖合同，乙公司同意将一幢标准厂房转让甲公司，转让价款为人民币1000万元。同时约定，若乙公司再将房屋转让给第三方，则应赔偿甲公司损失人民币500万元。合同签署后，甲公司分期支付了转让价款的75%。此时，乙公司决定将该厂房另行出售给案外第三人丙公司，并将厂房过户到丙公司名下。
    甲公司得知上述“一房二卖”的情形后，立即将尚未到支付期限的剩余25%的转让价款一次性支付到乙公司账户。几天后，乙公司收到法院转来的诉状，甲公司要求判令：乙公司为甲公司办理房屋过户手续，如不能履行过户手续，则由乙公司返还其购房款1000万元，支付相当于已付购房款的赔偿款1000万元，同时按合同约定另行赔偿其损失人民币500万元。
    房地产行情实在诱人，面对巨大差价，乙公司选择了“一房二卖”。甲公司诉请实在吓人，面对巨额索赔，乙公司别无选择只能一搏。
    二、法律交锋
    庭审中，甲公司的代理律师就其诉讼请求提出了以下观点和理由：
    1.甲公司的购房款已支付完毕，因此应将工业厂房过户到甲方名下；
    2.如果法院认为无法支持过户请求，则其转而要求按最高院有关“退一赔一”规定，要求乙公司向其支付相当于已付购房款的赔偿金，即人民币1000万元；
    3.同时，甲公司要求乙公司按照合同中约定的违约金条款，向其支付人民币500万元以赔偿其损失。
    我们作为乙公司的代理律师，主要提出三点意见：
    1.房屋已过户，不存在再过户给甲公司的可能性；
    2.系争房屋属于工业厂房，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有关“退一赔一”的规定，因此甲公司无权要求双倍返还购房款；
    3.甲公司的实际损失远远没有达到五百万元的金额，因此违约金过高，应予调整。
    三、审判结果
    一审法院几乎采纳了我们提出的所有意见，仅判令乙公司返还购房款，同时按合同约定赔偿甲公司五百万元以弥补其损失。
    一审判决后，甲、乙公司均上诉。经审理，二审法院维持原判。
    四、案例启示
    通过本案我们认识到，至少在上海，“退一赔一”的规定不适用于工业厂房。同时，合同中约定的违约金标准也很难被调整或变更。因此，对工业厂房的买卖双方而言，利益的平衡点主要集中于违约金或赔偿金的约定上。
    事实上，系争房产仅是乙公司自有的多幢工业厂房中的一幢。乙公司原计划将包括系争房地产在内的多幢工业房地产一起打包，转让给案外的丙公司。经过尽职调查我们发现，系争房地产可能会构成“一房二卖”。作为乙公司的法律顾问，我们在交易之初即建议乙公司就系争房地产单独签订房地产买卖合同并单独交易，以免其他工业厂房卷入诉讼。事实证明，我们的上述建议使得乙公司其他更大面积、更大金额的房地产交易未受任何影响。乙公司因此建议的受益，可能并不亚于其在上述诉讼中的胜利。
    有问有答
    【问题一】工业厂房与商品房有何区别？
    答：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。因此，法律意义上的商品房主要有两个构成要件，一是开发人具有房地产开发企业资质，二是借助媒体宣传等向社会公开销售。
    工业厂房是从房屋用途的角度对房屋进行的一种分类。最简单的认定方法是看房地产权证，用途一栏中登记为“工业”的就属于工业厂房。对于尚未竣工的房屋而言，其用途可以通过土地出让合同及建设批文中有关土地或建筑用途的记载加以认定。
    由此可见，工业厂房与商品房是从不同角度对房屋进行的不同分类，二者不是平行概念。对于一幢特定的房屋是否属于工业厂房或商品房，应根据上述标准予以个案分析，不可一概而论。
    【问题二】如何识别和控制工业厂房转让过程中的法律风险？
    答：工业厂房具有总值大、园区化、用途明确等区别于普通房地产的特点，因此在工业厂房转让过程中做好交易前期的法律尽职调查显得尤为重要。对卖家而言，可以通过尽职调查结果确定稳健的出售方案。对买家而言，可以根据法律尽职调查结果评估购入房产以及未来使用房产过程中的各种法律风险，同时提出法律风险较小的交易方案。
    【问题三】工业厂房收购应选用何种交易框架？
    答：工业厂房的收购方式主要有两种，一种是资产收购，另一种是股权收购。前者主要是通过房地产买卖的方式，将工业厂房过户到买家名下。后者主要是通过收购持有工业厂房的公司股权的方式，变向控制工业厂房的产权和经营。两种方式各有利弊，例如在交易税费方面股权收购比较划算，但就交易的复杂程度来说，资产收购则更有优势。具体选用何种交易框架，应根据买卖双方的特定情况具体分析。无论如何，律师出具的法律尽职调查报告和法律意见书，可以作为最终确定收购方案的重要依据和参考。
    王秋瑞律师上海大邦律师事务所
   

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