中财网双子座男的性格特点:盛市危言：警惕房价暴跌套牢全中国
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/28 15:43:14
当代金融家记者李华杰／编者按：当前，中国楼市炒风日盛、房价猛于虎，消费者、开发商、银行以及政府都负有不可推卸的责任。特别是政府政策制度上漏洞被一些开发商以及投资力量所利用，借机大肆炒作。日前，央行终于出手了──2006年4月27日晚18点左右宣布将一年期贷款利率上调0.27个百分点，由现行5.58%上调到5.85%。(chinesenewsnet.com)
建设部也随即跟进，宣布自5月8日起，各档次个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点，即5年（含）以下贷款由现行年利率3.96%调整为4.14%；5年以上贷款由现行年利率4.41%调整为4.59%。之后在解释为何要此时调息时，该央行负责人直言表示：调息有利于稳定住房价格，从根本上保护购房者的利益。但愿这一次是政府坚定的调控房价的信号。或许，美国政府对房地产价格的管理模式值得中国政府借鉴。(chinesenewsnet.com)
起始于去年5月的国家宏观调控政策在各地实施后，多数购房者认为房价将下降，但现实情况却是，进入2006年在全国范围内房价不仅没降，反而像染上“疯牛病”似地一路狂飙。4月底，国家发改委、国家统计局公布了全国范围的一季度房价调查。调查显示，一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。其中，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨4.4%、5.6%和7.9%。二手住房销售价格同比上涨5.8%，涨幅与上季度持平。(chinesenewsnet.com)
特别是一些重点城市的房价涨幅更是令人瞠目结舌。据统计，今年４月在全国70个大中城市中，有11个城市新建商品住房价格指数同比涨幅超过7%，其中3个城市超过10%。自2005年以来实行“招拍挂”以来，北京大宗土地的竞拍价犹如坐上了直升飞机，天价记录不断被刷新，各大开发商充分发扬了大无畏的“乐观主义精神”，出手一个比一个大方。不禁让人有些纳闷：这哪里是房地产开发商呀？简直是比银行还有钱的“银行”。(chinesenewsnet.com)
另一个数据显得更加让人不安。北京市城建研究中心近日发布的数据显示，2006年前3个月，北京商品住宅期房销售价分别为6687元/平方米、6957元/平方米和7046元/平方米，每个月房价都上涨几百元。而2005年上海公布的商品住房销售均价为6698元/平方米。这就意味着，3年来北京房价首次超过上海。(chinesenewsnet.com)
深圳：卖豪宅像卖白菜，市民发起不买房行动；根据深圳市国土资源局的统计，今年第一季度，深圳商品住宅均价首次突破万元大关。深圳特区内商品住宅价格平均为10313.89元/平方米，同比上涨35.46%。特区外住宅价格平均为6170.29元/平方米，同比上涨27.54%。(chinesenewsnet.com)
疯狂上涨的房价已让深圳人不堪重负。4月26日，一篇《深圳市民邹涛关于发起“不买房行动”致全体市民的公开信》出现在网上。在文章中，邹涛呼吁“在近3年之内不要买房”，以“持币待购、推迟买房”对抗不良发展商与楼市炒家的掠夺。紧接着5月9日，广东省国土资源厅厅长林浩坤便公开表示，不急着买房的市民大可等3年后房价趋于相对理性时再入市。(chinesenewsnet.com)
上海楼市在经历了2005年度的滑坡以后，今年3月终于走出一轮向上行情。统计显示，该市3月底的成交均价达9548元每平方米。3月最后一周，上海住宅类商品房均价达9457元／平方米，价格环比上涨15%。其中公寓类商品住宅成交均价为10744元／平方米，近6个月来首次突破万元关口。(chinesenewsnet.com)
不过更具讽刺意味的是，对于这轮房价上涨，不但百姓怨言，学者惊呼，就连开发商也开始忧虑。这是与以往很不同的一种现像。在博鳌亚洲论坛2006年年会上，万科企业股份有限公司总经理郁亮说：“目前房价确实上涨比较快，任何行业价格上涨太快的话，都不是行业之福。”(chinesenewsnet.com)
显然，在房价如此飑升的背后，已经不能用通常意义上的经济学理论“供需关系”来解释了。那些鼓吹“房价无泡沫论”的人士别有居心，因为明眼人一看就可以发现，房价已经至少出现了4大泡沫特征。(chinesenewsnet.com)
“房价收入比”是全球广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。目前，世界银行制定的房价收入比标准是5:1，联合国的标准是3:1。(chinesenewsnet.com)
根据我国2005年城市户均收入在1.5万元至1.7万元计算，如果购买一套70平方米的新房，房价收入比大约在13倍，高于国际通行标准至少3倍以上。显然我国目前的房价已经超过了大多数人的承受范围。不久前北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》中称，城市居民当中，至少70%没有购买新商品房的能力。而央视发布的一项调查结果显示，认为目前房价太高了无法承受的被调查对像占70%左右，有三成的人月供占到了家庭月收入的一半以上，超过了家庭负债的警戒线。(chinesenewsnet.com)
另外，我国城市居民的住房超前消费特征也十分明显。据统计，截至2005年末，中国人均住房建筑面积已经超过26平方米。从居住面积这个指标看，如果按照官方汇率计算国民收入或者GDP，中国城市居民的住房消费已经脱离了经济发展水平，属于住房的超前消费。(chinesenewsnet.com)
今年4月23日国家统计局发布消息称，截至2006年3月底，全国房屋空置面积是1.23亿平方米，同比增长了23.8%。国家统计局中国经济景气监测中心日前也在《重视房屋潜在过剩的矛盾》的报告中指出，2005年全国房地产购置土地面积中，有一半以上，即近1.7亿平方米的土地未完成开发；去年前11个月全国房屋建筑面积竣工率大幅降至19%以下，而同期的住宅空置面积占商品房空置面积的55.3%。未开发土地比重增大、商品房竣工率下降和空置面积增长，这三个信息向人们清楚地表明：房屋潜在过剩风险出现。同时，已售出的房屋空置率也让人吃惊。这方面在上海的浦东一带尤其突出。由于大量港台资金的涌入，该地区的成片小区从出售之日起就被空置，并无人居住，一到夜晚降临，那些黑漆漆的窗户似乎就在无声地向人们诉说着什么。(chinesenewsnet.com)
5月中下旬，北京市地税有关负责人透露，目前，北京每个月契税收入同比下降20%。国家税务总局农税局征管有关负责人也表示，今年1～4月，全国契税收入仅增长了7.4%，而去年同期却超过了63%。根据相关规定，买房（含经济适用房、二手房）都需要缴纳契税，这也就意味着近一段时期以来房屋成交量也在大幅下降。在交易量下降的情况下房价快速上涨，唯一合理的解释是，上涨乃投机推动而非真实需求推动。开发商嘴中的“销售火爆”显然又是一场作秀！(chinesenewsnet.com)
按理说，城市房价上涨，房屋成本抬高，再加上外来人口大量涌入城市，当住房需求出现提升，一些重点城市的房屋租金也应该同步上涨，但一些重点城市的房屋租金不涨反跌。( 以北京为例，根据北京相关部门发布的2005年第4季度北京市住房租赁指导价格来看，2005年第4季度北京楼房一居室平均租金环比下降3.3%；楼房二居室平均租金比上季度下降5.4%；楼房三居室平均租金比上季度下降6.3%。楼房一居室平均租金同比下降2.8%。楼房二居室平均租金下降2.3%；楼房三居室平均租金下降2.3%。(chinesenewsnet.com)
请看一案例，北京亚运村小营附近一套二居室，2005年上半年还基本能以3800元/月的空房价格租出，到了今年则变成了3300元/月+家具才能租出。因为这一年以来，该小区周围陆续有两个小区开盘销售，巨大的房屋数量供应一下压低了租价。(chinesenewsnet.com)
这正常吗？实际上，房屋租出才能反映出一个城市房市的真实供求关系，房屋租金才能真正反映老百姓关于房价的承受力程度。重点城市写字楼、大户豪宅、居民住宅的租金普遍不升反降，只能说明当前这些城市的房子数量已供大于求，当前房价上涨的“虚火”迹像非常明显。(chinesenewsnet.com)
当前中国房地产市场秩序明显处于混乱之中。翻看一下各种媒体，就可以发现，诸如开发商与政府、政府各部门之间的“口水战”频频见诸报端。而开发商拖欠政府巨额土地出让金、一个人贷款7141万元购买128套住房的故事，更令人感叹中国房市之乱。在这么一个秩序混乱的市场中，飙升的房价又有多少合理性呢？“中国的房地产是一个幼稚型产业，而且是一个充满的错误的产业。我不光坚持这个观点，我认为我这个观点肯定会得到历史的证明。”国家发改委经济研究所室主任研究员王小广曾如是说。正所谓，乱世出英雄，乱市炒房价！(chinesenewsnet.com)
开发商与政府“口水战”的一个重要题材就是土地。一方老说是土地不够用，另一方则指责对方在囤地居奇。以北京为例。北京市2002、2003、2004年土地供应分别为4559公顷、6438公顷和9498公顷，而2005全年实际出让土地面积仅为880公顷。这种土地供应的突然减少难道不就是“地荒”吗？(chinesenewsnet.com)
不过，政府部门的观点是，目前开发商囤积的土地已达9000多万平方米，是2004年全年开发面积的15倍，因此，2005年供应量的减少并不代表土地供应的紧张，恰恰相反，反倒是为了避免土地供应“淤”了。据统计，2005年，全国房地产百强企业共储备土地面积40210.7万平方米，而北京去年的住宅供地面积不到1000万平方米；其中土地储备面积在100～500万平方米之间的企业有43家，占比最大；土地储备面积超过1000万平方米的企业有9家，比去年比多了近一倍。(chinesenewsnet.com)
房地产市场的混乱不仅表现在开发商与国家之争，其实国家相关部门之间也经常传来“不和谐”的声音。政出多门，信息数据发布混乱，让老百姓一头雾水，不知道该听谁的好。例如，央行2003年12号文件出台了房贷新政，建设部转身以国务院名义发出121号文件肯定房地产市场的健康发展；2004年建设部政策研究中心发布报告批驳房地产“泡沫论”，央行决定提高利率；2005年央行提出考虑取消期房销售，建设部发表谈话认为时机不成熟；2006年“五一”前后，央行再次提高贷款利率和公积金贷款利率，建设部官员则辟谣重点城市不存在房源不足的问题。历时３年，央行和建设部对房地产市场的判断才出现了协调的微弱信号。(chinesenewsnet.com)
中央调控、地方政府却执行不力甚至公然暖市，是乱市房价的又一真实写照。例如针对高企的房价，今年以来上海市推迟了2000万平方米低价房的计划，杭州市则相继推出了购房入户、契约税前移、个贷成数降低、第二套个贷利息下浮等利好措施，这无疑是当地政府在救市。(chinesenewsnet.com)
据杭州市建委陆革处长介绍，国际房地产业的项目平均利润率大约是6%～8%，而我国房地产行业的项目平均利润率高达30%以上。如果考虑到房地产企业自有资金仅为项目总投资的20%～30%、其余均为银行贷款和购房预付金的因素，其开发利润为自有资金的100%以上，称其为暴利毫不为过。暴利的来源绝非是通过降低房屋的建设成本从而获取社会平均利润，而是依靠地价的上涨甚至是囤积土地、“圈地”坐等地价升值而来。但地价的升值却并非是房地产企业经营所致，而是政府配套基础设施的建设投入形成。因此，暴利其实来自于国有土地资产的流失。(chinesenewsnet.com)
这也就难怪在近几年的福布斯中国富豪排行榜上，出身于房地产行业的大亨们总是能占据30%以上的位置。2005胡润“中国富豪强势榜”上榜的400位富豪中，房地产界的富豪最多，有112位，占到总数的28%，但与去年相比，比例仍下降了17个百分点。2004年评选出的100位富豪中，45%都来自房地产。从2005年各种中国的财富排行榜来看，两个行业的富豪占了绝对多数比例，其中一个就是房地产行业。(chinesenewsnet.com)
由于投机热钱的兴风作浪，目前中国房市出现了虚假繁荣。肆无忌惮的房价炒作正在使整体中国房地产进入一场“博傻”游戏，房价已经成为一个老百姓谈之色变的“妖魔”。近水楼台先得月，在炒房大潮中，开发商无疑是始作俑者。所谓“销售控制”就是明显一例。(chinesenewsnet.com)
譬如，某个城市有1000个购房者，1000套房子，明明供求相当，但开发商却大肆宣传造势，称只剩下100套房子了，这样购房者就蜂拥去买，演化成1000人去抢100套房子，僧多粥少，自然房价水涨船高。等把这100套房子卖光后，开发商们如法炮制再来一遍，最后，这1000个购房者花了比原来多得多的钱，买走了这1000套房子。北京着名房产学者舒可心就曾表示，目前市场上很少有完全不受开发商控制的楼盘。而只有完全不受开发商控制的项目，无论是面积还是房价，才能代表市场的真实需求。(chinesenewsnet.com)
5月初，当“北京期房有高达六成没有售出”的消息被曝光后，马上有开发商站出来以“房子其实已被人预订”为由表示该统计数据有误。那真实的情况是怎么样呢？让我们来看一组统计数据。3月23日，北京市市建委、市统计局、市国土局、市发改委曾联合发布了北京今年1～2月房地产开发当年资金到位情况──1～2月，北京市全市房地产开发当年到位资金343.1亿元，比上年同期增长39.2%；其中国内贷款、外资、企业自筹资金比上年同期分别增长63.5%、1.2倍和9.9%；定金及预收款下降8.5%。而如果真像这些开发商所言的销售火爆，那么房屋销售的定金及预收款怎么会下降呢？(chinesenewsnet.com)
另外，中国人民银行公布的一季度金融运行数据显示，在贷款总额激增的同时，消费者住房抵押贷款的需求跟不上房地产建设贷款增长。对此，摩根士丹利亚洲区首席经济学家谢国忠认为，这说明楼盘滞销的趋势并未改变，预计中国在2007～2008年可能出现大规模的楼盘供给过剩。 据说，现在开发商卖房子不是参考自己的成本价，而是参照周边楼盘的价格来卖──你卖得高，我卖得比你更高。反正由于开发商完全垄断购房信息，购房者无法知道房屋销售的真实内情，只要开发商自己能说圆，就根本不会有事。(chinesenewsnet.com)
虽然对于进入房地产的国内游资数量难以估计，但对于他们的资金力量切不可忽视，他们为房价上涨起到了火上浇油的作用。活跃在国内各地的炒房团就是这些游资的一个缩影。据报道，“事实上，北京有一批购买10套以上房子的有实力的投资客，这些人相对普通购房者是购房人群中的‘强势群体’，他们往往因为常买房而和开发商等都熟悉，一般能优先选房，即便是在目前北京房子越来越难买到的今天也是如此。”据透露，很多热点楼盘往往每次开盘的数量都不会很多，而至少１/4会被这些“强势购房人”买走。(chinesenewsnet.com)
同时，对于国内的不少大企业，由于它们手头并不缺资金，但苦于缺乏好的投资项目，也只好打起房地产业的主意，把闲置资金投入进来。而这种大量资金的短时间涌入，使得房地产行业急剧膨胀，泡沫翻滚，房价当然也就一涨再涨。闭上眼睛可以想一想，如果当大量的实业公司都不再愿意做实业而去做“房东”时，那么整个经济离崩溃的危险边缘就已经不远了。须知，土地躺在那里本身是不能够有任何升值的。(chinesenewsnet.com)
上海就是最明显的例子。在宏观调控压力未减之下，两家美国基金在今年3月相继收购了虹桥地区的服务式公寓和新天地附近的高档公寓，收购价格分别为7000万美元和8000万美元；一家印度基金也收购了新天地附近的两幢服务式公寓，成交金额约为1亿美元。对此，4月22日，谢国忠在“中国金融改革高层论坛”上警示，外资在内地房地产泡沫中扮演着推波助澜的角色。“如果一家外资在中国买了一幢写字楼，它希望把这幢楼迅速套现。许多外资机构游说应该启动REITs(房地产信托基金)，到境外上市套现。对此，政府应该加以警惕。”(chinesenewsnet.com)
目前，摩根士丹利、高盛、麦格理银行、美林集团、荷兰国际集团等诸多外资机构已深度介入内地房地产市场。同时，有境外基金入股的内地房地产公司正抓紧境外上市。(chinesenewsnet.com)
在人民币升值的大背景下，大量外资正在大举进入中国金融房地产市场，但由于历史原因，我国对此既没有限制也没有管理。在“上海房价神话”版本中，可以说，正是由于这些外资“鲸吞”式收购房子，对上海楼市的疯狂起到了推波助澜的作用。然而，这些外资的性质都是过江龙式的投机资金，也就是说进到国内之后一定还要流出去。当其一旦为了离场开始抛售，房价势必将引发大震荡。当年东南亚金融危机的教训还不够深刻吗？(chinesenewsnet.com)
因此，虽然从表面上看现在房价仍是风光无限好，但实际上，已犹如坐在火山口，说不定哪天就会突然“心肌梗塞”。当投机进入到疯狂阶段，往往也就是盛极而衰的时候。也许，凭借强大的资金实力可以撑得一时，但纸终究是捂不住火的。对此，中国股市自2001年以来的4年大熊市已做了最好的诠释。(chinesenewsnet.com)
现在说“房价将会暴跌”恐怕会被认为是痴人说梦。但如果按照目前房价的上涨速度，这绝不是危言耸听。王小广就曾公开预言，现在每平方米1万块钱的房子，5年以后能卖到8000元应该是件幸运的事。(chinesenewsnet.com)
实际上，目前中国的住房需求膨胀已超越了国力。虽然老百姓对房屋的需求长期存在，但稍微有点经济学常识的都知道，需求并不意味着上涨，特别是毫无节制的飑升。就如同房屋的租价不可能无限提高一样，除非是居民收入普遍有了大幅提高，而这又是不太现实的。可以说，目前的房价上涨就像是台“老虎机”，正在以飞快的速度透支着老百姓省吃俭用几十年的积蓄。但可以试想，当绝大多数居民长时间积累的购买力在短时间被消耗殆尽，新升的购买力又一时难以形成规模时，该拿什么来支撑高高在上的房价呢？房价上涨需要有经济支撑，尤其需要真实消费需求和居民购买力的支撑，这是不以人的意志为转移的。(chinesenewsnet.com)
中国正在经历着建国以来首次真正意义上的全民房地产热。眼前的狂热不禁让人想起了1990年代初全民炒股的疯狂一幕。当时股市也曾一度盛况空前，各种资金不顾一切地冲入市场。但股龄长一点的股民都应该记得，当牛市梦醒之后，随之而来的大熊市又是多么令人痛苦难耐。而现在的房地产好像正在步其后尘。“不了解──试探进入──逐渐升温──狂热追涨──最后暴跌”的过程好像又将上演。(chinesenewsnet.com)
历史总是惊人地相似。纵观国际房地产历史，每个国家的第一次全民房地产热基本上都打上了暴涨暴跌的烙印，房屋住宅的正常消费使用被狂热投机炒作所掩盖时，也就意味着风险的来临已经进入了倒计时。这不是宿命论，而是因为经济学的运行规律任何人也无法摆脱。(chinesenewsnet.com)
中国目前更需要提高警惕。中国房地产已经成为牵一发而动全身的战略性问题，据测算，房地产业已经与57个产业存在直接与间接的联系。2005年中国房地产开发投资达到15759亿元，占固定资产投资总额的17.78%，占GDP的8.6%。住房贷款已成为我国居民最主要的负债，直接影响居民的其他消费支出。(chinesenewsnet.com)
更重要的是，开发商与商业银行二者已形成了“一荣俱荣、一损俱损”的命运共同体。早在2005年8月，作为全国工商联住宅产业商会会长的聂梅生曾直言：“中国房地产企业70%的资金来自银行，房地产已经‘绑架’了银行。”据统计，2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，与GDP的比率为16.75%。商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%，与GDP的比率为10.0%。(chinesenewsnet.com)
从上面的统计来看，说目前中国房地产已经“绑架”了整个国民经济一点也不夸张，如果再任其疯涨不加以有效约束，那么一旦房价崩盘，势必将引发金融危机，后果不堪设想。(chinesenewsnet.com)
其实，这种苗头已经开始显现。据统计，截至去年末，中国房地产业的不良贷款余额已经达到1093亿元，居行业排名第四的高位。个人住房贷款不良率1.5%左右，开始小幅上升。由于贷款期限长，加之房价波动等原因，个人住房贷款开始进入国际公认的风险暴露期。居安尚且思危，更何况目前房价还是坐在火山口上呢？没有只涨不跌的市场。
建设部也随即跟进，宣布自5月8日起，各档次个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点，即5年（含）以下贷款由现行年利率3.96%调整为4.14%；5年以上贷款由现行年利率4.41%调整为4.59%。之后在解释为何要此时调息时，该央行负责人直言表示：调息有利于稳定住房价格，从根本上保护购房者的利益。但愿这一次是政府坚定的调控房价的信号。或许，美国政府对房地产价格的管理模式值得中国政府借鉴。(chinesenewsnet.com)
起始于去年5月的国家宏观调控政策在各地实施后，多数购房者认为房价将下降，但现实情况却是，进入2006年在全国范围内房价不仅没降，反而像染上“疯牛病”似地一路狂飙。4月底，国家发改委、国家统计局公布了全国范围的一季度房价调查。调查显示，一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。其中，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨4.4%、5.6%和7.9%。二手住房销售价格同比上涨5.8%，涨幅与上季度持平。(chinesenewsnet.com)
特别是一些重点城市的房价涨幅更是令人瞠目结舌。据统计，今年４月在全国70个大中城市中，有11个城市新建商品住房价格指数同比涨幅超过7%，其中3个城市超过10%。自2005年以来实行“招拍挂”以来，北京大宗土地的竞拍价犹如坐上了直升飞机，天价记录不断被刷新，各大开发商充分发扬了大无畏的“乐观主义精神”，出手一个比一个大方。不禁让人有些纳闷：这哪里是房地产开发商呀？简直是比银行还有钱的“银行”。(chinesenewsnet.com)
另一个数据显得更加让人不安。北京市城建研究中心近日发布的数据显示，2006年前3个月，北京商品住宅期房销售价分别为6687元/平方米、6957元/平方米和7046元/平方米，每个月房价都上涨几百元。而2005年上海公布的商品住房销售均价为6698元/平方米。这就意味着，3年来北京房价首次超过上海。(chinesenewsnet.com)
深圳：卖豪宅像卖白菜，市民发起不买房行动；根据深圳市国土资源局的统计，今年第一季度，深圳商品住宅均价首次突破万元大关。深圳特区内商品住宅价格平均为10313.89元/平方米，同比上涨35.46%。特区外住宅价格平均为6170.29元/平方米，同比上涨27.54%。(chinesenewsnet.com)
疯狂上涨的房价已让深圳人不堪重负。4月26日，一篇《深圳市民邹涛关于发起“不买房行动”致全体市民的公开信》出现在网上。在文章中，邹涛呼吁“在近3年之内不要买房”，以“持币待购、推迟买房”对抗不良发展商与楼市炒家的掠夺。紧接着5月9日，广东省国土资源厅厅长林浩坤便公开表示，不急着买房的市民大可等3年后房价趋于相对理性时再入市。(chinesenewsnet.com)
上海楼市在经历了2005年度的滑坡以后，今年3月终于走出一轮向上行情。统计显示，该市3月底的成交均价达9548元每平方米。3月最后一周，上海住宅类商品房均价达9457元／平方米，价格环比上涨15%。其中公寓类商品住宅成交均价为10744元／平方米，近6个月来首次突破万元关口。(chinesenewsnet.com)
不过更具讽刺意味的是，对于这轮房价上涨，不但百姓怨言，学者惊呼，就连开发商也开始忧虑。这是与以往很不同的一种现像。在博鳌亚洲论坛2006年年会上，万科企业股份有限公司总经理郁亮说：“目前房价确实上涨比较快，任何行业价格上涨太快的话，都不是行业之福。”(chinesenewsnet.com)
显然，在房价如此飑升的背后，已经不能用通常意义上的经济学理论“供需关系”来解释了。那些鼓吹“房价无泡沫论”的人士别有居心，因为明眼人一看就可以发现，房价已经至少出现了4大泡沫特征。(chinesenewsnet.com)
“房价收入比”是全球广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。目前，世界银行制定的房价收入比标准是5:1，联合国的标准是3:1。(chinesenewsnet.com)
根据我国2005年城市户均收入在1.5万元至1.7万元计算，如果购买一套70平方米的新房，房价收入比大约在13倍，高于国际通行标准至少3倍以上。显然我国目前的房价已经超过了大多数人的承受范围。不久前北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》中称，城市居民当中，至少70%没有购买新商品房的能力。而央视发布的一项调查结果显示，认为目前房价太高了无法承受的被调查对像占70%左右，有三成的人月供占到了家庭月收入的一半以上，超过了家庭负债的警戒线。(chinesenewsnet.com)
另外，我国城市居民的住房超前消费特征也十分明显。据统计，截至2005年末，中国人均住房建筑面积已经超过26平方米。从居住面积这个指标看，如果按照官方汇率计算国民收入或者GDP，中国城市居民的住房消费已经脱离了经济发展水平，属于住房的超前消费。(chinesenewsnet.com)
今年4月23日国家统计局发布消息称，截至2006年3月底，全国房屋空置面积是1.23亿平方米，同比增长了23.8%。国家统计局中国经济景气监测中心日前也在《重视房屋潜在过剩的矛盾》的报告中指出，2005年全国房地产购置土地面积中，有一半以上，即近1.7亿平方米的土地未完成开发；去年前11个月全国房屋建筑面积竣工率大幅降至19%以下，而同期的住宅空置面积占商品房空置面积的55.3%。未开发土地比重增大、商品房竣工率下降和空置面积增长，这三个信息向人们清楚地表明：房屋潜在过剩风险出现。同时，已售出的房屋空置率也让人吃惊。这方面在上海的浦东一带尤其突出。由于大量港台资金的涌入，该地区的成片小区从出售之日起就被空置，并无人居住，一到夜晚降临，那些黑漆漆的窗户似乎就在无声地向人们诉说着什么。(chinesenewsnet.com)
5月中下旬，北京市地税有关负责人透露，目前，北京每个月契税收入同比下降20%。国家税务总局农税局征管有关负责人也表示，今年1～4月，全国契税收入仅增长了7.4%，而去年同期却超过了63%。根据相关规定，买房（含经济适用房、二手房）都需要缴纳契税，这也就意味着近一段时期以来房屋成交量也在大幅下降。在交易量下降的情况下房价快速上涨，唯一合理的解释是，上涨乃投机推动而非真实需求推动。开发商嘴中的“销售火爆”显然又是一场作秀！(chinesenewsnet.com)
按理说，城市房价上涨，房屋成本抬高，再加上外来人口大量涌入城市，当住房需求出现提升，一些重点城市的房屋租金也应该同步上涨，但一些重点城市的房屋租金不涨反跌。( 以北京为例，根据北京相关部门发布的2005年第4季度北京市住房租赁指导价格来看，2005年第4季度北京楼房一居室平均租金环比下降3.3%；楼房二居室平均租金比上季度下降5.4%；楼房三居室平均租金比上季度下降6.3%。楼房一居室平均租金同比下降2.8%。楼房二居室平均租金下降2.3%；楼房三居室平均租金下降2.3%。(chinesenewsnet.com)
请看一案例，北京亚运村小营附近一套二居室，2005年上半年还基本能以3800元/月的空房价格租出，到了今年则变成了3300元/月+家具才能租出。因为这一年以来，该小区周围陆续有两个小区开盘销售，巨大的房屋数量供应一下压低了租价。(chinesenewsnet.com)
这正常吗？实际上，房屋租出才能反映出一个城市房市的真实供求关系，房屋租金才能真正反映老百姓关于房价的承受力程度。重点城市写字楼、大户豪宅、居民住宅的租金普遍不升反降，只能说明当前这些城市的房子数量已供大于求，当前房价上涨的“虚火”迹像非常明显。(chinesenewsnet.com)
当前中国房地产市场秩序明显处于混乱之中。翻看一下各种媒体，就可以发现，诸如开发商与政府、政府各部门之间的“口水战”频频见诸报端。而开发商拖欠政府巨额土地出让金、一个人贷款7141万元购买128套住房的故事，更令人感叹中国房市之乱。在这么一个秩序混乱的市场中，飙升的房价又有多少合理性呢？“中国的房地产是一个幼稚型产业，而且是一个充满的错误的产业。我不光坚持这个观点，我认为我这个观点肯定会得到历史的证明。”国家发改委经济研究所室主任研究员王小广曾如是说。正所谓，乱世出英雄，乱市炒房价！(chinesenewsnet.com)
开发商与政府“口水战”的一个重要题材就是土地。一方老说是土地不够用，另一方则指责对方在囤地居奇。以北京为例。北京市2002、2003、2004年土地供应分别为4559公顷、6438公顷和9498公顷，而2005全年实际出让土地面积仅为880公顷。这种土地供应的突然减少难道不就是“地荒”吗？(chinesenewsnet.com)
不过，政府部门的观点是，目前开发商囤积的土地已达9000多万平方米，是2004年全年开发面积的15倍，因此，2005年供应量的减少并不代表土地供应的紧张，恰恰相反，反倒是为了避免土地供应“淤”了。据统计，2005年，全国房地产百强企业共储备土地面积40210.7万平方米，而北京去年的住宅供地面积不到1000万平方米；其中土地储备面积在100～500万平方米之间的企业有43家，占比最大；土地储备面积超过1000万平方米的企业有9家，比去年比多了近一倍。(chinesenewsnet.com)
房地产市场的混乱不仅表现在开发商与国家之争，其实国家相关部门之间也经常传来“不和谐”的声音。政出多门，信息数据发布混乱，让老百姓一头雾水，不知道该听谁的好。例如，央行2003年12号文件出台了房贷新政，建设部转身以国务院名义发出121号文件肯定房地产市场的健康发展；2004年建设部政策研究中心发布报告批驳房地产“泡沫论”，央行决定提高利率；2005年央行提出考虑取消期房销售，建设部发表谈话认为时机不成熟；2006年“五一”前后，央行再次提高贷款利率和公积金贷款利率，建设部官员则辟谣重点城市不存在房源不足的问题。历时３年，央行和建设部对房地产市场的判断才出现了协调的微弱信号。(chinesenewsnet.com)
中央调控、地方政府却执行不力甚至公然暖市，是乱市房价的又一真实写照。例如针对高企的房价，今年以来上海市推迟了2000万平方米低价房的计划，杭州市则相继推出了购房入户、契约税前移、个贷成数降低、第二套个贷利息下浮等利好措施，这无疑是当地政府在救市。(chinesenewsnet.com)
据杭州市建委陆革处长介绍，国际房地产业的项目平均利润率大约是6%～8%，而我国房地产行业的项目平均利润率高达30%以上。如果考虑到房地产企业自有资金仅为项目总投资的20%～30%、其余均为银行贷款和购房预付金的因素，其开发利润为自有资金的100%以上，称其为暴利毫不为过。暴利的来源绝非是通过降低房屋的建设成本从而获取社会平均利润，而是依靠地价的上涨甚至是囤积土地、“圈地”坐等地价升值而来。但地价的升值却并非是房地产企业经营所致，而是政府配套基础设施的建设投入形成。因此，暴利其实来自于国有土地资产的流失。(chinesenewsnet.com)
这也就难怪在近几年的福布斯中国富豪排行榜上，出身于房地产行业的大亨们总是能占据30%以上的位置。2005胡润“中国富豪强势榜”上榜的400位富豪中，房地产界的富豪最多，有112位，占到总数的28%，但与去年相比，比例仍下降了17个百分点。2004年评选出的100位富豪中，45%都来自房地产。从2005年各种中国的财富排行榜来看，两个行业的富豪占了绝对多数比例，其中一个就是房地产行业。(chinesenewsnet.com)
由于投机热钱的兴风作浪，目前中国房市出现了虚假繁荣。肆无忌惮的房价炒作正在使整体中国房地产进入一场“博傻”游戏，房价已经成为一个老百姓谈之色变的“妖魔”。近水楼台先得月，在炒房大潮中，开发商无疑是始作俑者。所谓“销售控制”就是明显一例。(chinesenewsnet.com)
譬如，某个城市有1000个购房者，1000套房子，明明供求相当，但开发商却大肆宣传造势，称只剩下100套房子了，这样购房者就蜂拥去买，演化成1000人去抢100套房子，僧多粥少，自然房价水涨船高。等把这100套房子卖光后，开发商们如法炮制再来一遍，最后，这1000个购房者花了比原来多得多的钱，买走了这1000套房子。北京着名房产学者舒可心就曾表示，目前市场上很少有完全不受开发商控制的楼盘。而只有完全不受开发商控制的项目，无论是面积还是房价，才能代表市场的真实需求。(chinesenewsnet.com)
5月初，当“北京期房有高达六成没有售出”的消息被曝光后，马上有开发商站出来以“房子其实已被人预订”为由表示该统计数据有误。那真实的情况是怎么样呢？让我们来看一组统计数据。3月23日，北京市市建委、市统计局、市国土局、市发改委曾联合发布了北京今年1～2月房地产开发当年资金到位情况──1～2月，北京市全市房地产开发当年到位资金343.1亿元，比上年同期增长39.2%；其中国内贷款、外资、企业自筹资金比上年同期分别增长63.5%、1.2倍和9.9%；定金及预收款下降8.5%。而如果真像这些开发商所言的销售火爆，那么房屋销售的定金及预收款怎么会下降呢？(chinesenewsnet.com)
另外，中国人民银行公布的一季度金融运行数据显示，在贷款总额激增的同时，消费者住房抵押贷款的需求跟不上房地产建设贷款增长。对此，摩根士丹利亚洲区首席经济学家谢国忠认为，这说明楼盘滞销的趋势并未改变，预计中国在2007～2008年可能出现大规模的楼盘供给过剩。 据说，现在开发商卖房子不是参考自己的成本价，而是参照周边楼盘的价格来卖──你卖得高，我卖得比你更高。反正由于开发商完全垄断购房信息，购房者无法知道房屋销售的真实内情，只要开发商自己能说圆，就根本不会有事。(chinesenewsnet.com)
虽然对于进入房地产的国内游资数量难以估计，但对于他们的资金力量切不可忽视，他们为房价上涨起到了火上浇油的作用。活跃在国内各地的炒房团就是这些游资的一个缩影。据报道，“事实上，北京有一批购买10套以上房子的有实力的投资客，这些人相对普通购房者是购房人群中的‘强势群体’，他们往往因为常买房而和开发商等都熟悉，一般能优先选房，即便是在目前北京房子越来越难买到的今天也是如此。”据透露，很多热点楼盘往往每次开盘的数量都不会很多，而至少１/4会被这些“强势购房人”买走。(chinesenewsnet.com)
同时，对于国内的不少大企业，由于它们手头并不缺资金，但苦于缺乏好的投资项目，也只好打起房地产业的主意，把闲置资金投入进来。而这种大量资金的短时间涌入，使得房地产行业急剧膨胀，泡沫翻滚，房价当然也就一涨再涨。闭上眼睛可以想一想，如果当大量的实业公司都不再愿意做实业而去做“房东”时，那么整个经济离崩溃的危险边缘就已经不远了。须知，土地躺在那里本身是不能够有任何升值的。(chinesenewsnet.com)
上海就是最明显的例子。在宏观调控压力未减之下，两家美国基金在今年3月相继收购了虹桥地区的服务式公寓和新天地附近的高档公寓，收购价格分别为7000万美元和8000万美元；一家印度基金也收购了新天地附近的两幢服务式公寓，成交金额约为1亿美元。对此，4月22日，谢国忠在“中国金融改革高层论坛”上警示，外资在内地房地产泡沫中扮演着推波助澜的角色。“如果一家外资在中国买了一幢写字楼，它希望把这幢楼迅速套现。许多外资机构游说应该启动REITs(房地产信托基金)，到境外上市套现。对此，政府应该加以警惕。”(chinesenewsnet.com)
目前，摩根士丹利、高盛、麦格理银行、美林集团、荷兰国际集团等诸多外资机构已深度介入内地房地产市场。同时，有境外基金入股的内地房地产公司正抓紧境外上市。(chinesenewsnet.com)
在人民币升值的大背景下，大量外资正在大举进入中国金融房地产市场，但由于历史原因，我国对此既没有限制也没有管理。在“上海房价神话”版本中，可以说，正是由于这些外资“鲸吞”式收购房子，对上海楼市的疯狂起到了推波助澜的作用。然而，这些外资的性质都是过江龙式的投机资金，也就是说进到国内之后一定还要流出去。当其一旦为了离场开始抛售，房价势必将引发大震荡。当年东南亚金融危机的教训还不够深刻吗？(chinesenewsnet.com)
因此，虽然从表面上看现在房价仍是风光无限好，但实际上，已犹如坐在火山口，说不定哪天就会突然“心肌梗塞”。当投机进入到疯狂阶段，往往也就是盛极而衰的时候。也许，凭借强大的资金实力可以撑得一时，但纸终究是捂不住火的。对此，中国股市自2001年以来的4年大熊市已做了最好的诠释。(chinesenewsnet.com)
现在说“房价将会暴跌”恐怕会被认为是痴人说梦。但如果按照目前房价的上涨速度，这绝不是危言耸听。王小广就曾公开预言，现在每平方米1万块钱的房子，5年以后能卖到8000元应该是件幸运的事。(chinesenewsnet.com)
实际上，目前中国的住房需求膨胀已超越了国力。虽然老百姓对房屋的需求长期存在，但稍微有点经济学常识的都知道，需求并不意味着上涨，特别是毫无节制的飑升。就如同房屋的租价不可能无限提高一样，除非是居民收入普遍有了大幅提高，而这又是不太现实的。可以说，目前的房价上涨就像是台“老虎机”，正在以飞快的速度透支着老百姓省吃俭用几十年的积蓄。但可以试想，当绝大多数居民长时间积累的购买力在短时间被消耗殆尽，新升的购买力又一时难以形成规模时，该拿什么来支撑高高在上的房价呢？房价上涨需要有经济支撑，尤其需要真实消费需求和居民购买力的支撑，这是不以人的意志为转移的。(chinesenewsnet.com)
中国正在经历着建国以来首次真正意义上的全民房地产热。眼前的狂热不禁让人想起了1990年代初全民炒股的疯狂一幕。当时股市也曾一度盛况空前，各种资金不顾一切地冲入市场。但股龄长一点的股民都应该记得，当牛市梦醒之后，随之而来的大熊市又是多么令人痛苦难耐。而现在的房地产好像正在步其后尘。“不了解──试探进入──逐渐升温──狂热追涨──最后暴跌”的过程好像又将上演。(chinesenewsnet.com)
历史总是惊人地相似。纵观国际房地产历史，每个国家的第一次全民房地产热基本上都打上了暴涨暴跌的烙印，房屋住宅的正常消费使用被狂热投机炒作所掩盖时，也就意味着风险的来临已经进入了倒计时。这不是宿命论，而是因为经济学的运行规律任何人也无法摆脱。(chinesenewsnet.com)
中国目前更需要提高警惕。中国房地产已经成为牵一发而动全身的战略性问题，据测算，房地产业已经与57个产业存在直接与间接的联系。2005年中国房地产开发投资达到15759亿元，占固定资产投资总额的17.78%，占GDP的8.6%。住房贷款已成为我国居民最主要的负债，直接影响居民的其他消费支出。(chinesenewsnet.com)
更重要的是，开发商与商业银行二者已形成了“一荣俱荣、一损俱损”的命运共同体。早在2005年8月，作为全国工商联住宅产业商会会长的聂梅生曾直言：“中国房地产企业70%的资金来自银行，房地产已经‘绑架’了银行。”据统计，2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，与GDP的比率为16.75%。商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%，与GDP的比率为10.0%。(chinesenewsnet.com)
从上面的统计来看，说目前中国房地产已经“绑架”了整个国民经济一点也不夸张，如果再任其疯涨不加以有效约束，那么一旦房价崩盘，势必将引发金融危机，后果不堪设想。(chinesenewsnet.com)
其实，这种苗头已经开始显现。据统计，截至去年末，中国房地产业的不良贷款余额已经达到1093亿元，居行业排名第四的高位。个人住房贷款不良率1.5%左右，开始小幅上升。由于贷款期限长，加之房价波动等原因，个人住房贷款开始进入国际公认的风险暴露期。居安尚且思危，更何况目前房价还是坐在火山口上呢？没有只涨不跌的市场。