中财网大牙有黑色的缝隙图片:何律师以案说法-未取得产权的还建房也可转让
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/28 00:43:40
本文发表于2009年7月9日武汉居周刊第65期P18页，责任编辑陆妮妮
本期特邀律师：何丹（武汉居周刊常年法律顾问）
何丹律师，北京大成律师事务所合伙人，入选湖北省法学专家库，擅长房地产、知识产权、劳动争议及公司法律顾问业务。
读者来信
读者15607147188
律师答疑
一、拆迁还建房是否均能转让？
一般来说已竣工的安置房可以查询 “五证”，也可到房地产交易中心查询房屋的产权等相关资料。手续齐全、权属清晰的安置房可以转让。
1、农村拆迁安置房的土地属于农村集体所有，不能随便转让。农村拆迁安置房上市交易前，应当依法办理上市交易审批手续，同时必须补交土地出让金和享受优惠的有关税费后才能进入市场交易。如一方起诉且在法庭辩论终结前仍未依法办理上市交易审批手续，补交土地出让金和享受优惠的有关税费的，人民法院可认定双方签订的房屋转让合同无效，因该合同而取得的财产应当予以返还。
2、城市拆迁安置房又可以分为两种情况：第一，为重大市政工程动迁居民而建造或配购的商品房，被安置人取得其所有权后5年内不能上市交易。武汉市最近拟出台规定建设“动迁安置房”，定向安置市重点工程的被拆迁人。该房办理“两证”后，即可上市交易，无5年禁止交易的限制。第二，因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司为安置人建造或配购的商品房，和一般的商品房基本没区别，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
二、尚未取得产权的拆迁安置房可转让
1、拆迁安置房在交易时一般尚未取得房屋权属证明，这种未取得产权的拆迁安置房，无论是被拆迁人的个人财产，还是夫妻或家庭共同财产，从法律上来说都可以签订转让合同进行转让的。双方在自愿的基础上订立房屋买卖合同是合法有效的。
2、动拆迁房屋买卖交易周期长，风险大。一般情况下，买卖双方在签订买卖合同后，出卖人都会要求买受人支付全部或绝大部分房价款，而买受人在支付巨额房款后并不能及时取得房屋所有权，双方形成的仅仅是一种债权债务关系，出卖方依然是房屋所有权人。由于该房屋物权变动需要漫长的期间，可能会出现诸如房价突涨出卖人反悔、房屋设定抵押、所有权人死亡、所有权人债务恶化、共有权人或第三人权利主张、房产查封扣押、赠与继承、标的物作价投资出资等等法律风险，买受人处于高风险状态。如果是购买还没定位的安置房因办理过户等手续时间更长，风险就更大。
三、如何规避还建房的交易风险
拆迁安置房交易合同的签订和履行因涉及到较为复杂的法律规定，具有较大的法律风险。尤其对于买方来说，稍有不慎，将可能受到严重的损失。
1、购置该类房屋，可以签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔。除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋费用的支付方式（例如约定待拿到房产证时再付清尾款等），迟延交房，产权证如何办理过户等都作出约定，同时明确违约赔偿责任。
2、由于拆迁安置房大部分是家庭共有财产，而签订房屋买卖合同时往往又是以家庭中的一员为代表与买方订立合同，卖方往往以其他共有人不同意为由毁约。因此有必要规范安置协议，在对安置房进行产权登记时应将共有人一并登记在产权证上，以明确房屋所有人，并要求一起签订买卖合同或出具书面同意书。
3、在购买还建房时，可以让卖方办一份公证委托书给你，把今后交房、办证领证、交易过户的权利全权委托给你或是你指定的可靠的人，这样你就可以在房产办证、过户时不依赖于出卖人而自行办理。
读者来电：
不交物业管理费物业能不给钥匙吗？
何律师回电：
当然不合法，根据《合同法》的相关规定，你在与开发商签订购房合同后并按约缴纳了房款后，开发商就有义务交房。至于物业管理费，属于与物业公司的另一个合同法律关系，两个合同是相互独立的，不能混淆。物业公司不能以物业费未缴清而不给你房屋的钥匙。