金属牙冠好吗:新西兰房地产投资攻略

如何买到满意的投资房？

　　今日的纽西兰，要找到一个满意的投资房，并不像前些年那么容易了。而从澳洲来的同行告诉我：在那里投资房的年回报率一般只有百分之三或者四。(最近澳洲的市场在向下)这样相比较而言：纽西兰的投资物业好像要比澳洲还好。 有的客户口口声声说让我帮忙找投资房，在找房过程中我渐渐发现：他们并不是很清楚在纽西兰买投资房意味着什么。排除其他更复杂的因素（保险，地税，房屋维护费用，等等），单纯从房租能否cover 住mortgage的话，如果可以做到这点的话，再加上物业本身的升值，这当然是好事情。可惜，现在这样的房子与以前相比，不是特别容易找得到了。

　　投资房的概念：

　　（1） 许多第一次来纽西兰考虑买投资房的客户，只是单纯地认为：如果房租能够cover 住mortgage的话，这样的房产就可以考虑做为他们的投资房。这是他们对纽西兰房地产市场中关于保险，地税，房屋维护费用，一次性律师费的支出，等等的不了解所致。

　　（2） 期待买到手的出租房能在未来一两年或数年内不断升值，然后把它出售，这是绝大多数人买投资房的概念。毕竟，纽西兰近些年来房产每年的平均升幅都在百分之十上下，有些地区不同年份不同类型的房产升降的幅度会有很大的不同。

　　（3） 老移民，还有特别是纽西兰公民中较高收入的人们，对投资房的理解又不一样。由于纽西兰也是个高税收国家，很多人自己收入的三分之一以上都交了税。也正是在这种情况下，在这里已经拥有自己家庭住房的纽西兰人纷纷考虑购买用于出租的投资房。我的一个好朋友告诉我：他们家刚刚买了一套价格二十八万的全幅地三房做投资。每周租金三百元，算上保险，地税，维护费用，银行每周的还款，他们目前每周还要贴进去几十块．他们告诉我：虽然目前是亏的，但他们可以就mortgage的利息部分向政府每年申请所得税返还。这样一来，等于把原来全部交给政府的钱又claim 回来了一部分。等再过几年，由于房子的地段非常好，随着房产的升值，他们再考虑出售。---------懂得了这个道理，我们才能明白为什么在纽西兰我们需要找一个好的会计师帮自己，这一点不论对于我们新移民还是老移民，都是非常的重要。好多老移民来了已经几十年，十余年或者将近十年，竟然从来未考虑过要去买投资房从而将自己交给政府的高额税收claim回来一部分。也正是这个原因，每次当我谈到这个问题时，他们总是说：以前怎么没有ＡＧＥＮＴ　告诉他们呢？！－－－－其实，这也是你一个好的出色的ＡＧＥＮＴ　应该懂得的关于在纽西兰做投资的一个基本常识．试想：如果一个ＡＧＥＮＴ连这点都不是很清楚，或者他自己都没买过投资房，他又怎么能帮助你买一个理想的投资房呢？

　　买投资房要注意的问题：

　　（1） 买房时里面有无租户，没有的话，是否能比较容易找到租户。 由于我所在的公司专门有一个物业租赁管理部（他们共十一个人），他们可以免费帮客户登彩色的租房广告，免费找租户，免费为ＬＡＮＤＬＯＲＤ　查询租客以前的信用记录（以前有无欠款欠租记录）和其他工作及生活习惯，这无形中为我的客户提供了非常方便的服务．而他们收取的费用，只是向租客收取一周租金．

　　（2） 买房时里面有租户的话，他们是否是好的租户？他们的职业是什么？以前是否按时付租？已经租住在这里有多长时间了？租约是否是固定期限的？如果不是，他们是否有计划搬走？ 这一点一定要在买房前查清．如果能看到书面的租赁合同当然更好．

　　（3） 买房时里面有租户的情况下，每周租金是多少？这个租金水平是已经持续了很长时间，还是在你买之前刚刚涨上去的？因为新西兰规定：一般是如果你要提高房租的话，最起码是要在合同签署六个月之后．再有，还要注意：这个租金水平是否包括了除草的费用？（是租户负担还是房东负担除草的费用？租赁合同中一般都会写明）

　　（4） 租户对房子是否爱惜？对物业有无损害？ 这一点也比较好查清楚，这里就略过．
　　如果想买投资房，我建议各位一定要在买之前至少将上面的几项最基本的情况摸清楚才好。当然还有我这里来不及写出的更详细的内容，比如买房子时通常应该注意的所有其他问题。

　　八：客户的拒绝就是营销的开始。

　　（1） 直截了当先告诉客户他打电话中提到的所感兴趣的房子有哪些缺点，这样，既不浪费客户的时间，更不浪费自己的时间，还更能赢得客户的信任。如果客户认为那不是缺点（例如，有的房产状况非常差，而一些客户就是要找这样的物业，通过翻新再使其重新上市赚取利润，）甚至他认为这正是他希望的房产本身的potential所在，那你可能发现了真正的买家。

　　（2） 客户的拒绝非常重要，这是你发现客户的真正需求的时刻，这也就是营销的开始。 客户对我说：我不喜欢这个房，因为没有车库，我一定要有doublegarage 才行。事后去过他们家，我才知道：他们原来的房子是single garage (单车库).，而且里面基本上是放了杂物，更别提放他们夫妇的两辆车了。

　　同样，一个客户如果不喜欢只有一个bathroom的房，十有八九是他现在住的地方只有一个洗手间。如果你不了解这些，哪怕你一天给他看十套房，累死自己都不知道为什么。

　　（3） 认识了客户，并不代表客户就认可了你。下一步，是要客户认识到你的价值。如果你是一个没有任何价值的人，又想从客户身上赚钱，别人又怎能喜欢你？做agent的人，你要能给别人带来一种快乐或者享受，要有交往的价值，要能帮到对方；这样客户也才能帮你实现你的目标。否则，人家客户凭什么帮你？

　　（4） 有一些agent总是抱怨别人抢走了自己的客户，我嘴上不说，心里觉得好笑：客户如果真是你的，谁也抢不走。如果真的发生了别人抢走了自己的客户的情况，那也只能说明这客户还不是你的，或者至少这客户还没有真正地认同你。所以，有时候我看到一些华人客户。来到办公室时并没有找我这个在这里的唯一的华人agent,自己的心里也很坦然。因为我知道;至少现阶段，他还不认同我，他在现阶段还没有认识到我的价值，同时我也清楚的意识到：他现在还不是我的客户，并不代表他今后不是我的目标客户。何况，随着自己语言能力的不断提高，自己的洋人客户也越来越多。

　　随着工作时间越来越长，我开始越来越认识到自己的语言的优势：洋人的agent不会说中文，而我们却是既可以与洋人客户打交道，又可以自由地面对华人客户。这也就是为什么我们公司里的一些洋人agent（不论是销售ＡＧＥＮＴ　还是租赁部的ＡＧＥＮＴ）遇到中国客户不能应付时，会急急忙忙地来找Jason Wu的原因．我有时心里会偷笑：谁让自己是我们Lower Hutt这家最大的房地产公司里面唯一的一位华人雇员呢。 从这一点上来说，我真的很骄傲也很庆幸自己会说一口标准的普通话。公司里一个刚入行的ＫＩＷＩ，她总是跟我开玩笑说：ＪＡＳＯＮ　ＷＵ，　你真该去度假了，也给我们留点机会嘛！结果有一次她说的时候，我的老板听到了，老板就对她说：你先把中文学会吧，然后你就成了！

5） 客户变心了吗？

　　做agent时间一长，你就会发现：有些时候客户最后买到手的房子跟她最初告知你他们想买的房子差距很大。比如，一对夫妇最初告诉我他们要买二十五万左右的房子，我也一直以这个标准在帮他们找。但最后我们发现：他们买的是三十多甚至四十多万的房子。还有一个客户，他开始时说要买三十万左右的房子，最后他可能却买了一个十几万多的一个Flat。我们会问：是客户说谎了吗？其实没有，是agent做事不到位，工作不细。试想：每个客户随着他们对市场了解的加深，他们买房的价位，Location， 买房的类型，都是不断的处在变化之中的。而作为agent你，如果没能及时了解到这些，你当然会想不通了。

　　（6） 有创新的服务才能是真正的服务，才是值得称道的服务。

　　服务好一个客户，所产生的价值有时候是你自己意想不到的。Agent 如果自己把自己的价值只定位在单纯地带人每天四处看房，再不就是竭力想把客户不想要的东西硬推销给人家，这样不仅不能体现出你的应有价值，而且会遭到一些反感和误解。

对于初到新西兰的人们，购房最好委托房地产经纪处理，因为人生地不熟的，有些情况不了解，极容易花冤枉钱。

　　新西兰买房产须知：

　　买房置业成为新西兰移民梦的主要部分。尤其华人“有土斯有财”的观念对房地产更是情有独钟。借此机会，我们要为有兴趣在新西兰买房产的读者介绍相关的知识。

　　以投资增值为目的的置业分析

（1） 在新西兰进行房地产投资须有独到眼光。如以大量资金投资在房地产市场，则应该注重在房地产市场细分市场内，真正有自己的特色和竞争优势。在投资前应该有相当正规的投资可行性分析和科学论证；

（2）抓住新西兰经济发展中的热点，相应开发房地产市场；

（3）房地产市场与宏观经济一样也有景气循环，一般最好选择在经济回暖时投资房地产，也可在经济下降至谷底时收购空置物业；

（4）一般而言，房地产投资在所有的投资工具中风险水平在中到高度。房地产流动性差，正常出售也须数月之久；房地产周期较长，解套须等待很长时间；在低租金时期，房屋日常收入可能不及各种物业管理费用；

（5）许多人投资置业过于着急，没有冷静分析市场，也不愿花钱请业内人士帮助调查，最有投资套牢。房最好通过房屋中介，因他们是专业人士，熟知房市行情，房才能达到最好的价格，挑选到如意的物业；

（6）如自己没有时间照顾物业管理，则应聘请专业物业管理公司代管；

（7）如果自己经济能力有限，可尝试杠杆式物业投资。投资者只以物业总价值的一定比例（如25%）作为首期投资，便可享有租金收入和资本增值。在操作上是由专业物业投资或管理公司承担，投资者认购的物业交其管理，物业出租的收入在支付完按揭贷款和管理费用后，剩余收入和资产属于投资者。该投资的风险在于空置率高企和租金水平下降；

（8）注意享受和充分利用收益性物业投资中贷款利息和投资损失减税的好处，但相应的出售收益性物业的资本增值则应纳税。

　　以自住自用为目的的置业分析

（1）一般利用按揭贷款购买物业。按揭水平以个人和家庭的收入和储蓄的金融资产来测算，量力而行。如果不当，购买房屋的还款计划或者按揭还款可能成为家庭财务的巨大包袱，甚至导致个人和家庭破产；

（2） 积累足够的首付款，首付款越多，贷款利率和手续费越低。对首次购房者，可低至10%的首付，但是需要购买房屋贷款保险。首付款较低，可能随后的贷款利息要高得多。所以要权衡首付款高低利弊，以及其他投资的收益率和按揭利率比较；

（3）选择合理的抵押贷款方式和年限；

新西兰的房地产市场非常活跃，新西兰人一生中会经常购买房子。除旧房子(已经有人居住过)外，市场上销售的房子也有一部分是房屋建筑商新建的房子。有很多新西兰家庭拥有多所房子，除自住房子外，其他房子通常自己或者委托房地产公司出租，房子在新西兰也是一种投资选择。

　　租房

　　新来新西兰定居的人通常先租房子住。大多数出租房子没有家具，但一般都有炉灶、洗衣设施和窗帘、地毯等。房子租下来之后，租客需要马上与电话公司联系安装电话，并与电力公司联系供电。同时需要添置炊具、卧具及其他生活必需品。

　　有的人将一些个人用品通过海运来新西兰，需要注意的是海运通常耗时较长并且没有很准确的时间保证。因此生活必需品，最好随机托运或者来新西兰后重新购买。

　　房子租金

　　房子的租金因地区和房子情况而异。奥克兰地区的平均租房价格为：两卧室房子大约220新西兰元一周，三卧室房子大约270新西兰元一周。

　　如何租房子：

　　 (1) 报纸：您可以查询报纸上的房屋出租栏目，并且与出租人取得联系。这种方式的好处是不需要交纳代理手续费。但是需要花费较多的时间和精力。

　　 (2) 房地产公司：许多房地产公司也经营房屋出租业务，是房东与承租人之间的桥梁。除代理房东出租房子外，房地产公司同时也可以为房东管理房子，这种情况下，房东不需要与租客见面，房东甚至不在新西兰居住。房地产公司通常收取租客等同一周房租的手续费(外加12.5%的商品与服务税)，但只是在确定租房以后收取。选择房地产公司的好处是选择性多，而且房地产代理可以带您到各所房子去看看，可以比较快找到您需要的房子。

　　 (3) 出租中心：出租中心通常在您交纳一定的费用后才让您查看他们出租的房子。收费通常少于房地产公司的收费，但是，即使您对于他们提供的房子不满意，也照样要支付费用。

　　签订租房合约：

　　一旦您找到中意的房子，您应该做的第一件事情就是签订一份租房合约。可以是与房东签订，也可以是与房东的代理人房地产公司签订。一般使用政府住房部提供的标准的租房合约。

　　需要支付的费用：

　　签订完租房合约后，您需要交纳如下费用：

　　(1) 租房手续费(如果自己和房东联系的没有手续费)

　　(2) 房租押金(最多是四周的房租，一般可以是两周的房租，需要与房东商量)

　　(3) 两周的预交房租(开始租用的两周后，每两周一次，支付下两周的房租，支付方式一般是通过银行自动转帐)

　　押金：

　　房东可要求您交纳一笔押金，金额最多为四周房租。除非您没有交纳房租或者造成某些损坏，否则，这笔押金在您退房时将返还给您。房东在收到押金后的23个工作日之内把押金交到租房服务处所属的押金中心。收据将寄给您和您的房东。

　　当您迁出时，房东将检查房子是否造成损坏。迁出住房后，您在租房服务处填写一份表格后取回押金。您和房东都要在表上签字。如果对于押金产生争议，可以将争议提交到租房仲裁处审理。

　　终止租约：

　　如果您想迁出住房，除非房东同样缩短时间，否则，您必需在搬出前21天用书面通知房东。如果房东希望您搬出住房，他必需提前90天给您书面通知。如果出现下列情况，该时间可以缩短到42天。

　　(1) 住房被出售并且新房主要求腾空。

　　(2) 房东或者其家属需要在该房子居住。

　　(3) 房东的雇员需要住该房子。

　　房租调整：

　　房东和房客都可以要求调整房租。除非双方同意，房东至少每半年才能要求提高房租一次。

　　买房

　　新西兰大约有三分之一的家庭租房居住。但是相信每个家庭都希望拥有自己的理想的住房。如果资金能力和收入水平允许，通常贷款买房子住要比租房子住在经济上更合算。

　　在新西兰，房屋买卖手续可以在三、四周内完成。新西兰大多数房屋的出售是通过房地产公司进行的。

　　房地产公司代表房主出售房屋并按照房屋卖出价格的比例向房主收取费用。在您寻找房屋时，您可以找多家房地产代理。在您找到合适的房子时，您只能与向您介绍该房子的代理联系并由代理负责销售事宜。

　　房屋价格：

　　房屋价格取决于房屋位置、大小、房屋状况等。

　　房屋贷款：

　　如果您需要借钱买房(房屋贷款)，您需要在开始找房之前找一家银行或者其他贷款机构。在新西兰，贷款市场是银行和其他金融机构的主要市场之一，通常可以为客户提供各种形式的房屋贷款选择和贷款组合。

　　一般来说，银行需要贷款人可以支付相当于房屋价格20%的首期定金，同时要求贷款人有稳定的收入来源，以逐步偿还其房屋贷款。