商业地产泡沫已起？

2011年前8个月，商业地产投资额同比增长40%，增幅创近10年来最高纪录。

楼市资金正不断溢向商业地产。在住宅类房地产被限贷、限购和限价之后，2011年前8个月，商业营业用房开发投资额同比增长40%，超过同期住宅投资增速，增幅创近10年来最高纪录。

多位接受《财经国家周刊》记者采访的业内分析人士都认为，各种风险因素正在累加，商业地产的调控风险正在发酵。

2011年5月，北京市下发文件，严禁将商业用地变成住宅用地，禁止将整体办公区分割出售。8月底，多家银行收到监管部门风险提示，要求对近期炒作升温的商业地产保持高度警觉。

这些政策风声，会否演变成对商业地产调控的前奏？

转商冲动

“转战商业地产”成为2011年国内众多一线住宅开发商的集体舞蹈。

一贯以标准化住宅开发著称的地产龙头万科集团，也不能免俗：2011年7月，万科旗下深圳公司推出“万科广场”购物中心品牌、“万科大厦”写字楼品牌和“万科红”社区商业品牌三大商业地产产品线，正式宣告万科进军商业地产由虚转实。

万科集团总裁郁亮今年数次公开表示，未来5年，万科在商业地产领域的投资比例将提高到整体业务的20%。

在上世纪90年代，万科曾因放弃多元化、力主标准化震撼业界。当时的一项“革命性”创举，便是卖掉旗下商业地产，回归住宅产业化之路；20年后的今天，万科却走向了自己当年确立的相反方向。

在万科之前，保利地产、中海地产、金地集团、招商地产等昔日传统住宅开发商，也纷纷瞩目商业地产，高调增持商业地产投资比重。保利地产计划未来5年将商业地产的投资比例增大至30%；金地集团则提出未来5年用商业地产“再造一个金地”。

中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平将当前房企转向商业地产的现象概括为三类：主动转型、被动转型和盲动转型。这三种转型虽然动机各不相同，但均与近年来住宅市场持续调控密切相关。

在住宅开发商集体转“商”的冲动下，商业地产逐步迎来新一轮“大干快上”的投资浪潮。

《财经国家周刊》记者在上海采访时了解到，该市一家大型房地产集团，去年全国开工在建的酒店项目不过七八个，但明年据说将接近100个。这些酒店项目，大都是该集团在各地购置住宅用地时，承诺要为地方政府配建的“城市地标性工程”。

有业内人士告诉《财经国家周刊》记者，沈阳目前被一些业内人士认为是商业地产投资“最疯狂城市”。

在沈阳市青年大街南段，规划的“金廊工程”迄今已吸纳投资逾1300亿元。据估计，其中规划和在建的大型购物中心等商业综合体项目已超过40个。这已远远超出一座城市经济总量和人口的承载能力，因为“一条街上有一两个购物中心就足够了”。

由于商业项目集中过剩，沈阳目前商业地产竞争相当激烈。对比来看，济南市的人口和经济总量均比沈阳少，但商业地产的租金水平明显高于沈阳。据北京誉翔安房地产咨询有限公司统计，2010年，北京写字楼“整售”市场大单成交共计7单，总成交额约120亿元。

王永平给记者提供了一组量化数据：2011年前8个月，全国商业营业用房新开工面积14287.67万平方米，同比增长近26%；开发投资额则完成4508.61亿元，同比增长近40%。

单就投资额来看，今年前8个月全国商业营业用房吸纳的资金量，只比去年全年(5598.8亿元)少了约1000亿元。其增长幅度超过了同期商品住宅。

王永平说，商业地产如此的增长幅度，近10年来还是头一次见到。

泡沫危言

虽然“订单式开发”一贯被认为是万达商业地产的核心模式，但有业内人士表示，万达的另一种隐性模式，却是通过住宅销售回笼资金，反哺商业地产开发。

王永平发现，近年来，“转型”是商业地产领域“一个非常扎眼的现象”。除了住宅开发商转向商业地产开发外，更“扎眼”的是众多商业运营者直接参与地产开发，“从房客变为房东”。

目前商业领域的各种业态，如百货、购物、超市、家居、家电、餐饮等经营者，都有直接涉足商业地产开发的。今年3月，在青岛举行的第八届商业地产行业年会上，沃尔玛开发部负责人向外界正式介绍了沃尔玛的新发展战略，主要内容是计划自行购买土地，自主开发商业项目。

家具经销商红星美凯龙不久前以联合体的名义在上海拿下了一宗单价36亿元的商业用地，创下今年以来上海单体地价最高纪录，成为“地王”；宜家公司的合资公司英特宜家，去年在北京丰台区大红门投资三四十亿元，今年则在江苏无锡同时有两个项目在建，是以宜家为主力店的综合购物中心。

王永平还向《财经国家周刊》透露，近期与其接洽、咨询购地开发的，还包括餐饮连锁企业俏江南汪小菲这类的商业经营者。

这种千军万马过独木桥的盛况，让王联想到上世纪90年代初“全民经商”的狂热；而在中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天看来，这是明显的泡沫迹象，“破灭是迟早的事”。

中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，当前大多数开发商不具备开发商业地产的专业基础，因而运作商业地产成功少、失败多，因此才会给舆论留下“泡沫”等不良印象。

“但如果从供求关系上来看，目前说泡沫还为时过早。”郭增利表示，目前总体上还不存在大量商业地产供过于求的情况。国内一些好的购物中心，在拉动消费方面所占比重还很大，“所以现在不是泡沫，而是结构有问题”。

但在世联地产董事长陈劲松看来，商业地产是专业性极强的房地产业态，其运营成败与规划、管理、定位和服务等诸多软性实力密切相关，“因而商业地产决不能像住宅一样大干快上。大干快上就会出现问题”。

“业内之前有句名言——商业地产是埋没英雄的地方。但现在好像却成了创造英雄的地方。如果大家把这句话忘了，那泡沫就不远了。” 陈劲松说。

调控隐忧

商业地产的投资潮涌，会否引发调控关注？

今年8月，上海市银监局发出的商业地产信贷风险提示，多家银行已据此收紧对商业地产的贷款，尤其是严控个人消费信贷用于购置商业用房。

有舆论认为，此举表明监管部门已对商业地产过热风险产生警觉。

但在郭增利看来，上述举措不应被理解为调控信号，而只是规范商业地产健康发展的常规政策。但客观上它仍会对当前投机心态过重的部分炒家起到敲击和警醒作用，使其投机行为受到抑制。

王永平也认为，监管部门发出的风险提示“更多是重申既有政策，提醒不要违规操作”。短期内还看不到商业地产将进入宏观调控的迹象。

但他同时认为，当前商业地产的投资增长出现了几个不协调：一是与城市的整体经济发展水平不协调，二是与城市总体规划不协调，三是与城市的人口增长不协调，四是与商业企业的发展速度不协调。

而在王永平看来，规划是导致商业地产乱象的一个重要原因。如果要对商业地产进行调控、实施干预，首要的落点，应该是“对商业地产的合理规划加强引导”。

而目前在土地供应结构上，已明显向商业用地倾斜。一些城市当年供应的土地中，超过一半以上是商业用地。公开出让的住宅用地，也被要求配建一定比例的商业项目。

有分析人士以上海当地某区域型房企为例指出，该公司近两年来拿的住宅用地中，被要求配建的社区商业达200万平方米，且这些商业规划带大都相隔不远，全部集中在同一区域内。