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关于物业费缴纳问题的法律法规说明
(2011-01-25 21:49:16) 
转载标签： 房产
双港镇物业办
物业管理服务费
玫瑰庄园
隆石物业
2011年1月25日上午9点，玫瑰庄园业主委员会筹备组会议上，双港镇物业办宁培祺不同意目前成立业主委员会和大家推选的业主代表。宁培祺提出，按照《天津市物业管理条例》（2008年12月1日起施行）第23条之规定，业主委员会成员应当符合“遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业管理服务费”的条件。他认为，前期物业管理公司隆石物业2010年下半年收缴物业费很少（不足10%），部分业主不具备选举资格。
对此，我们认为，业主委员会的成立是全体业主的大事，宁培祺不了解相关法规，片面、错误地搬用23条，阻挠业主委员会的成立。物业费的缴纳，应以物业接管验收合格为分界线，界定由开发商承担还是由业主承担。玫瑰庄园的现实情况说明，物业管理服务费应由开发商承担。现依据相关法律法规，就此事澄清说明如下：
玫瑰庄园项目未达竣工合格交付使用条件、物业管理费用应由开发商承担
依据《天津市物业管理条例》（2008年12月1日起施行）第65条之规定，“物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担。”“物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费，由开发建设单位交纳。”此规定在之前的2002年12月1日起施行的《天津市物业管理条例》中第51条也同样明确规定。
依据天津市国土资源和房屋管理局2005年102号《关于天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见》规定：
“一、接管验收条件。新建住宅物业具备下列条件后，物业管理企业与开发建设单位应当办理物业管理接管验收手续。（一）建设工程全部施工完毕，并竣工验收合格；（二）取得《新建住宅商品房准许交付使用证》；（三）供水、供电、供热、道路、绿化和卫生设施设备建设完毕，能够正常使用；（四）电梯取得准用证、二次供水和消防设施取得合格证书。”
“二、接管验收内容。（一）基础资料：1、竣工验收合格报告；2、小区规划详图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，绿化平面图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；3、物业质量保证文件和使用说明文件文本；4、供水合同；5、供电协议书；6、供气协议书；7、供热协议；8、消防设施合格证；9、电梯准用证；10、机电设备出厂合格证、设备使用说明书、安装、调试报告和设备保修卡、保修协议；11、业主购房合同文本；12、维修基金交纳明细；13、《新建住宅商品房准许交付使用证》；14、《前期物业管理服务合同》约定的文件、资料和法律、法规规定的资料。（二）房屋本体：1、房屋部位：包括屋顶、外墙面、内墙面、地面、厨房、卫生间、楼地面和楼道等。2、房屋设施设备：包括各种管线、表具、电气设备及有关设施设备。（三）共用配套设施设备：1、共用配套设施：道路、绿化、雕塑小品、路灯、检查井、化粪井、机动车停车场、非机动车车棚、信报箱、物业管理服务用房、会馆和消防等设施。2、共用配套设备：变配电设备、安防监控、楼宇自控、电梯、水箱和水泵等设备。”
（注：以上粗体划线部分为法规中开发商事实未达竣工合格交付使用条件的事项，大家可以一一比对）
由此，很清楚，业主们预交的物业管理服务费（每位业主均有缴费凭证，当初不交不给钥匙，但现在的物业由于没有健全的财务档案，据称已经没底了），属于物业公司违规收取，理应在其退出时退还业主。依据以上规定，玫瑰庄园项目目前根本未达竣工合格交付业主使用的条件，物业公司也未履行接管验收程序，目前小区的临时电、安全设施配套未建成、车库未启用、房屋产权证未办理等等事实均清楚地证实了这一点。
希望宁培祺同志认真学习相关法律法规，认真履行政府部门的监管责任（包括物业退出程序监管、物业移交资料的保全和制止其抽逃资产和对业主的诸多侵权事实），制止开发商和物业公司的违法违规行为，维护全体业主的合法权益，尽快成立业主委员会。
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