工商银行手机不能转账:楼价跳水是挣扎，是号角？

上海楼盘大幅降价引起老业主不满，频频发生围住售楼部“维权”事件。图为10月26日，一位业主在被砸坏的上海浦东中海御景熙岸售楼处外 　　CFP供图
▲10月3日，上海楼市风向标“假日楼市”在上海展览中心开展，展馆外也打起了促销战
本月前三周，上海一手住宅成交比去年同期大幅下跌72%
楼盘普遍降价，三年前业主“维权”场景如今再次重演
羊城晚报记者 蒋铮 孙毅蕾 张文（发自上海）
“限时限量拼团价：12000元/㎡，最后58套”———10月27日早晨，翻开报纸，上海市民陆小姐看到这则楼盘广告时已经不再气愤，只剩悲凉。
同样是龙湖郦城，半年前，陆小姐购房时的单价是18000元/m2，现在钥匙还没到手，已经跌到12000元/m2，“蒸发”了70多万元。
上周，上海8个推出新房源的楼盘都“高台跳水”，有的降幅甚至超过30%。不仅是郊区盘，市中心的优质盘也加入降价大军。房子还没到手就成了“负翁”，很多不久前买房的业主坐不住了。聚众大闹售楼处，这种曾在2008年楼市低谷时出现的场景，近日又频频在上海上演。
对于楼价骤降，政府态度谨慎。10月27日，上海市政府新闻发言人徐威在市政府新闻发布会上表示，双方当事人发生矛盾纠纷应根据约定协商解决，协商不成可通过司法途径解决。
作为国内楼市重要风向标之一的上海楼价，为什么骤降？会降到什么程度？小业主怎么办？连日来，羊城晚报记者在上海展开调查。
行情变脸
降价突如其来
新盘普遍打折
现金流数据不好看，将直接影响股票价格和下一轮的融资成本，不得不贱价卖楼
最近两周以来，上海特价房大促销已经不是新闻。一轮全面的房价下跌潮似乎正席卷这个中国第一大城市的房地产市场。
10月26日傍晚，陆小姐又一次参加郦城业主维权活动，结束后从嘉定的售楼处坐地铁回家，站在拥挤的车厢里，她分外疲倦。近百位业主在工作日里请一个下午的假参与这场“维权”，换来只是开发商“下周面谈”的承诺。“‘维权’还没正式开始，已经心凉了。我们这些小业主，大多是‘80后’的小白领，有谁是炒房客？其中有些人月薪不过几千元，东拼西凑给了首付，买的房还没到手却已蒸发掉几十万元，情以何堪！”陆小姐和丈夫商量，打算争取退房，“哪怕是交5%、10%的违约金，我也认了，每月6000元的房贷已经还了半年，我也认了。能早点‘撤’就是少受损失。”
从10月中旬开始，龙湖地产几乎同时在上海郦城、上海好望山以及杭州香醍溪岸三个项目展开促销，以限时团购的方式推出近千套新房源，包括联排别墅、高层公寓、SOHO等多个类型，面积在40-300平方米不等。
开发商“割肉”，龙湖并不是孤案。
10月25日晚上11点半，原来售价2.2万元/㎡的中海御景熙岸推出限时促销，均价仅1.6万元/㎡。同一个楼盘内的别墅，也由原来的3万元/㎡，降到1.7万元/㎡，相当于“5.8折”。由于提前两天发出促销消息，激起了老业主的强烈抗议，开发商不得不在25日晚上8点多通过手机短信通知有意向的购房者，让他们3小时后来买房。
不仅是郊区，市中心商品房也开出了前所未有的促销价。位于陆家嘴的世贸滨江花园，30楼以上的30多套房源，原来单价都在9万-10万元，现在降至7万-8万元，折扣最低达到7.8折左右。北外滩白金湾府邸上周拿出了5套低价房源促销，原价每平方米6.3万元，降到5.2万元，相当于8.4折。华润外滩九里上周也开始“凑热闹”，原来每平方米8.5万元，降到7.9万元。
此外，绿地秋霞坊、新里米兰公寓、香溢花城、长泰西郊别墅、闵行星河湾等本月新开楼盘，都在最近陆续推出大幅促销，新盘打折已是普遍现象。
然而，即使降价已经铁证如山，但开发商们还是不承认。
龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪说：“市场通常预期龙湖产品定价会高于周边，而这次采取了平价入市策略，以高性价比吸引客户。经过本轮促销，龙湖在华东的销售任务已基本达成。”面对老业主的不满，龙湖集团有关人士拒绝承认“平价入市”就是“降价”，认为这只是促销手段，与网站合作举行的限时“团购”活动而已。
不过，10月27日，龙湖集团在报纸上登出的整版广告上，还是字字刺痛老业主的心———“绝大多数的人都想买有地铁有精装、生活配套齐全的房子……还有最后58套……限时限量拼团价12000元/平方米，有效一周，同一单价。”
中海企业发展部一位负责人，面对老业主维权要求退房时明确表示，退房不可能，他建议业主们走司法途径。
某大型房地产公司的内部高层向羊城晚报记者透露，楼盘确实在降价，目的是为了回笼现金。由于一年多来销售不景气，该公司的现金流确实不是很好，虽然作为国企，并不是没有其他融资渠道，但回款太慢，作为一家上市公司，如果现金流数据不好看将直接影响股票价格和下一轮的融资成本，不得不贱价卖楼。
为何降价
资金捉襟见肘
“割肉”以图再战
今年“金九银十”回笼的资金，显然无法应付房企年底的巨额支出需求
根据中国房产信息集团数据CRIC数据显示，10月前三周（10.1-10.23）上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和108.56万平方米的去年同期水平相比，大幅下滑72%，成为近7年有数据历史以来的最低水平。
近10年来一直保持坚挺向上的上海楼价，首现大面积降价风潮，中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，根本原因还是开发商资金链紧张，面临年底巨大的财务支出压力。而和往年不同，乐于伸出援手的银行和基金信托等机构这回“爱莫能助”，“割肉”卖楼，成为大小开发商的唯一选择。
还债好过年，是中国一向的惯例，房地产行业也不例外。按照房地产行业的资金流转规律，年底需要支付各类工程款、材料款、广告费、银行贷款、工人工资等等。往年开发商习惯于通过“金九银十”的集中卖楼来应付各种账款，但今年9月份销售非常低迷，10月也即将过去，行情却未见起色。今年“金九银十”回笼的资金，显然无法应付年底的支出需求。
收入不济、补血更跟不上。
从去年开始，银行对开发商已经不再“青眼有加”。建设银行信贷风险管理部刘经理介绍，一方面，中央不断提高准备金率，银行存贷杠杆越来越小，“银行口袋里的钱少，贷给开发商的也不可能增加。”另一方面，银监会也不断要求银行对开发商谨慎放贷，要求银行对大型房地产集团实行并表授信管理，房地产集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的50%，累计放款也不能超过50%，而往年首批放款就普遍高达70%-80%。此外，对购房者也缩紧放贷。今年下半年，许多银行甚至对首套房的贷款利率也实现上浮，在上海，执行这种政策的除了建设银行，还有招商银行、交通银行、中国银行等。根据信誉度等级不同，利率最高上浮15%。购房者贷款成本提高，直接影响了开发商的卖楼业绩。
银行不帮忙，基金信托也没办法。薛建雄指出，2008年，很多开发商通过打包楼盘的方式，向基金信托抵押获得款项，但后者一般也就只能提供几亿元的“弹药”，但现在，很多开发商的缺口已经远不止几个亿了。“现在开发商‘玩’得更大、资金需求更高，而楼市持续不景气已经超过一年，远长于2008年的那几个月。要迅速巨额套现贴补如此庞大的口子，只能‘割肉’，大范围降价。”
根据测算，龙湖地产一周内三个楼盘同时降价，可以回笼现金20亿元。中海推出400套中海御景熙岸的促销公寓房，大约可回笼资金10亿元。
除了补充现金流，也有人认为，部分开发商降价促销是为了下一轮的巨额投入。
美国穆迪公司10月24日发布报告指出，其给予评级的29家中国房企中，目前在手现金超过100亿元人民币的有6家，分别是恒大地产（286.87亿）、中海外（181.95亿）、华润置地（154.82亿）、龙湖地产（126.26亿）、世茂房地产（122.50亿）以及碧桂园（122.01亿），其中，恒大、龙湖、碧桂园三家短期负债均低于20%，现金覆盖短期负债能力最强。
显然，在本轮上海楼市大促销中表现突出的龙湖地产，现金流优于大多数同行。10月18日，龙湖地产上海分公司副总经理刘颖公开表示，公司将投资100亿元，将上海虹桥商务区的地块发展成虹桥天街项目。刘颖否认了虹桥天街项目面临资金压力的说法。
不会亏本
促销场面热闹
并未伤筋动骨
“目前包括上海在内，面市楼盘中用‘地王’建房的，不到总量的10%”
就上海楼市价格“跳水”引发的话题，中国房地产信息集团分析师薛建雄接受了羊城晚报记者专访。
薛建雄认为，现在开发商卖楼基本上不会低于成本价。社会上所谓“开发商利润普遍为10%-20%”的说法，是基于现在的地价来计算的，即开发商现在通过招拍挂拿地的成本，而现在市面上卖的现楼，绝大多数是用的至少是两年前拿的土地，地价比现在起码低30%-50%，例如上海的嘉定新城，2009年前拿地成本仅为2000元/㎡，2009年后涨到8000-13000元/㎡，现在房价已经降到1.3万元，如果拿2009年后买的地来开发售楼，那肯定是亏的；但如果用2000元/㎡拿的地来开发售楼，哪怕降到8000元/㎡，开发商还是能赚钱。
目前包括上海在内，面市楼盘中用“地王”建房的，不到总量的10%。中国土地一个很大的特点，就是2004年前土地都是不用招拍挂的，而这批土地的数量太大了。但可以肯定的是，如果超过30%的楼盘降价超过20%，开发商就是要集体亏钱的。
薛建雄说，当年香港在金融风暴后出了一批“负翁”，即供楼成本比房子的市价还高，那是因为他们买楼首付可能只有20%，后来房价暴跌50%。但其实部分人不到香港持有房产者总数的5%。在上海来说，大部分楼盘都是五成或以上首付，供楼款还是比市价要少。
薛建雄认为，房价高低主要看两个因素，一是经济的能量，一是房地产体制。比如新加坡、香港和日本，经济能量决定房价，新加坡９０％都是保障房，但一样是高房价；如果采取高税收的体制，可以让房价大幅降低，这就是德国采取的办法。它的房产持有税非常高，２０年后，交的税相当于一套房子。靠税收体制控制房价，就是控制房价的最基本因素，保障房做多少都没用。房子实际上就是一种投资品。其价格取决于土地价格，土地价格取决于经济能量。
复旦大学房地产研究中心博士生导师尹伯成告诉羊城晚报记者，开发商的大幅降价会影响到土地增值税的税收收入，对上海的地方经济也会产生一定的影响，但是上海应该已经对此提早做好了准备。10月13日，上海市发改委主任周波在市政府新闻发布会上介绍，上海房地产业增加值占三产比重，已从“十五”末的14.6%回落至今年上半年的7.9%。
业主“反水”
没有法律依据
政府有责
管住有形之手
开发商大幅降价售楼，引发已购房业主的“维权”行为。对此，上海众鑫律师事务所盛斌律师认为，房屋买卖行为本身是一个契约行为，应当尊重契约、遵守约定。从这个角度来说，开发商降价的做法没有问题，涨价、降价都是市场行为，除非这个过程中有恶意欺诈或胁迫行为发生。
但是，盛斌指出，目前的房地产市场现状，并非完全按照市场经济原则自由发展的结果。所谓有果就有因，开发商为什么会突然降价这么多？是否是政府对房地产市场过度干预的结果？正是因为政府不按市场规律对房地产业进行了过度干涉，才导致突然出现了降价的情况。如果在真正市场经济的状态下，出现突然降价的话，当事人应该坦然接受结果，不找政府也不找法院。但若在不是自由市场环境下导致这一结果，政府理应承担起责任，而且在此困局下政府更应警醒，不要把法律当成解决这一事件的工具和挡箭牌，否则既损害了市场又破坏了法治。
赵霄洛律师也指出，政府不应当过度干预楼市，退房正是对政府过度干预市场的反向动作。需要思考的是，房地产市场应当走市场化道路还是走行政管制之路？政府不依市场规律办事，公众怎能遵守契约？在要求买房者依照契约接受房价下跌之时，政府是否也要思考，真正按市场规律办事，管住那只看得见的手？