美国房价继续下跌惨，加国房价高处不胜寒文/陈思进
美联储6月9日公布了一个报告，数据显示美国房价今年第一季已跌回至2002年的水平。对于这一数据美国民众倒不怎么震惊，因为这已非新闻，房价很可能跌回至1998年，甚至1996年的水平之嚷嚷声早已不绝于耳。
但令人震惊的是，美联储的报告提到：美国房价下跌已使屋主拥有的房屋净值（home equity，房屋价值减掉贷款余额后的数值）大幅缩水，已降至接近二战以来的最低点。平均而言，目前美国屋主只拥有房屋价值的38%，相比十年前的61%大大地缩水了！
在美国，房屋净值对整个经济循环来说相当重要。因为一般美国民众不习惯储蓄，也不可能储蓄（1/3的薪资押在了房子上，其余用来交税和日常开销），人们衡量自己有多富有，主要是以房屋净值为依据。假如屋主受到房屋贷款的重压，就不敢随意乱花钱。而如果屋主拥有房屋净值，就可以大胆的消费了，以房屋净值作抵押来购买奢侈品，比如钻戒、LV包或游艇，又或者以房屋净值作抵押，作为购买第二套房屋的首付款。
然而前些日子，一则对美国几千个房主的调查报告显示，有近一半的房主表示，他们的房屋价值比他们买入的时候还要低，其中有2/3的房主说，他们的财物状况比房市泡沫破灭之前还要差，因此房价跌跌不休就不仅是账面上的损失了。还有许多房主对当时买房感到懊悔，有将近1/4的人认为，如果允许他们从头开始，他们决不会购买现在的房子；而另有1/3的人表示，后悔买房子是因为“付了学费才知道”，购房不是一种好投资，根本就不像专家所吹嘘的那般好。
我的朋友达龙就是一个典型的例子。他在2003年以62万美元买下一栋纽约上州的房子，一度曾上涨至接近70万美元，但目前房屋估价是53万。去年他失业了7、8个月，一度无法支付银行贷款，不得不在法庭与借贷银行交战了几个月，才免于房子被法拍。现在他们一家人节衣缩食省吃俭用，按他的说法是“一夜回到了旧社会，但好歹保住了房子。”
目前美国工作机会匮乏，“婴儿潮”一代退休遥遥无期，在物价飞涨的年代（如：油价飚升），人们惟有选择减少消费，以保持一定的偿还债务的现金，迫不得已选择简朴的生活。美国正经历着日本式的低增长率和高失业率，美国经济未来十年将“日本化”——滞涨，即经济增长停滞、失业增加和通货膨胀同时并存，使新凯恩斯主义的经济理论（增加货币供应量就能增加需求、提高经济增长，继而减少失业，令物价上涨起到刺激低微通胀的效果）遭到了质疑。
反观金融风暴之前，持续多年的通胀是由银行不断扩大的贷款业务“创造”的。在那期间，借款人和贷款人都信心百倍，因而推动了借贷额持续升高，人为地刺激了经济增长，造成了房市、股市繁荣的虚幻景象。而金融危机发生之时，银行放贷的意愿发生了根本性变化，因此货币供应也随之发生变化。
作为美国的难兄难弟加拿大，看到这儿，难免会有兔死狐悲之感，更应该好好地反思了。其实加拿大的金融模式和美国类似，都是靠高负债运行，据统计局最新数据，今年第一季度，国民家庭总负债15万亿加币，是可支配收入的147%，每户平均负债17.6万加币，创下历史纪录，更超过大哥美国！至于加拿大的房市这两年为何和美国背道而驰，我在其他多篇文章都分析过了，不过是滞后效应而已，千万别盲目乐观，出来混肯定是要还的。
加拿大央行（Bank of Canada）行长简尼（Mark Carney）也在周三警告国民，不要过度借贷，否则利率攀升，他们就会无力还债。财政部长费拉逖（Jim Flaherty）更在周二明确地表示，他有权限制借贷，干预加拿大过热的房地产市场。显然，再不采取果断措施的话，美国的今天就是加拿大的明天。
再说回美国，现在不少人关心的是美国房价究竟何时才能触底回升？特别好些中国人，想去美国“抄底”。
根据美国楼价指数标普/Case-Shiller 3月份的报告，美国房价按月下跌0.2%，虽然在市场的预期之内，但房价指数位于138.16，低于2009年4月金融危机期间的低位。在这些黯淡的数字公布之际，房屋贷款利率正降至今年新低，30年贷款固定利率已低于4.5%。即使利率再诱人，高达9%的失业率（实际失业率更超过17%），以致难以立刻实施收紧货币之政策，再加上当前石油价格可能继续上涨，使消费者精打细算着每一分钱，疲软的房市因此而无法振兴。标普指数委员会主席直言道：“……美国大部分地区房价已陷入双底衰退，房价持续下滑未有纾缓的迹象”。可见美国房价将继下跌，跌回1998年的价位几乎没有悬念。
也就是说，如果现在急于抄底美国房市的话，就好似在接一把下行的利剑，望急于赴美抄底房市的中国投资者，务必慎重，慎重，再慎重！
中财网