五行修神苍茫txt下载:个人房产租赁收入的相关税收政策宜松不宜紧

　■支朝胜

　房市泡沫之所以令人担忧关键一点在于市场的过度负债投机行为，因为这种行为会在推高房价的同时直接诱发金融危机。这里的投机行为指的是那种为了再出售而不是为了使用或持有而暂时买进商品，以期从价格变化中获利的经济行为。因此，购买住房自用或持有以获取租赁收益的行为是投资行为，购买住房用于转让获取价差的行为为投机行为。

　我们出台的税收政策至少应能解决两个问题：过度负债问题和过度投机问题。

　为此，我们需要先了解一下现行各税的性质。现行与房地产调控有关的税收主要有营业税、土地增值税、个人所得税、房产税等。营业税是对房产的流转环节征税，属间接税，具有累退税性质，税负易由卖房者转嫁给买房人，直接增加其购房成本。比如，当房产的需求远大于供给或呈刚性需求时，该税负甚至可以100%转嫁。正因为如此，该税种对需求弹性低的房产泡沫抑制作用有限。个人所得税和土地增值税对房产转让的增值利得征税，属直接税，税负不易转嫁，利得者往往是税负的最终负担者。累进的个人所得税和土地增值税具有经济稳定器的作用。至于房产税，目前其作用主要是用来筹集地方政府的财政收入。

　那么为何现行税制未发挥应有作用呢？笔者认为主要存在以下问题：

　个人住房转让利得因核定征收方式及其他优惠政策导致其实际税负大幅低于名义税率，削弱了税收对过度投机行为应有的调控力度。以个人负债投资普通住房为例，房产转让利得应征个人所得税和土地增值税。个人所得税名义税率为20%，但在实际征收中，除可扣除财产原值以外，还可扣除转让住房过程中缴纳的税金和有关合理费用，合理费用中包括住房贷款利息等费用。这说明负债比例越高，可扣除的利息费用越多，投资人的税负就越低。土地增值税名义税率为30%～60%四级超率累进税率，但在实际执行过程中，由于开发企业的成本核算存在较大的技术难题等原因，土地增值税一直采取预征的权宜之计，并没有全数收取。

　尤其重要的是，一些为解决各地基层税务局征管中遇到的实际问题而出台的便宜征管的政策，往往导致房产转让所得的实际税负被进一步降低。比如，对纳税人未提供完整、准确的房屋原始凭证的，且契税征管档案没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，国家税务总局授权各地方税务局可在住房转让收入1%～3%的幅度内核定征收个人所得税。据笔者了解，广州、北京、上海等房价暴涨城市的征收率均从低核定为1%。房产转让人往往通过故意不提供原始凭证等手段来满足核定征收条款，从而大大降低转让行为的税负。

　进一步分析我们还会发现，根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）的相关规定，住房租赁所得的个人所得税和房产税分别减按10%和4%计征，二者合计低于住房转让利得的个人所得税名义税率，尽管如此，由于利息费用不能从房租所得中扣除，同是贷款购买住房，但以获取租金等固定收益为目的的持有行为的实际税负仍可能高于转让行为或博取价差收益的投机行为，特别是在房价大幅上涨的情况下，更是如此。再以核定征收率来比较住房租赁与转让二者的税负，如北京个人住房出租核定综合征收率为5%，由于当前个人普通住房的营业税税负通常都能转嫁给买方，而住房出租的税负在目前市场状况下大多难以转嫁，因此即使投资住房出租所得也采取核定征收的情况下，其实际税负依然存在重于转让行为的情形。

　可见，一方面，纳税人可通过自主选择房产转让利得缴税政策而大幅降低税负，使个人所得税本应发挥的调控房市过度投机行为的作用大打折扣；另一方面，负债投资房产获取固定租金收益的持有行为却可能要承担相对较重的税收，使投资人自然偏好于投机行为，而非投资行为。

　房地产项目的利息抵税政策激励了人们的逐利性负债行为。现行税法规定，无论是房地产公司的企业所得税、土地增值税，还是个人转让房产的个人所得税的课征，其中涉及的贷款利息均可在税前扣除。利息抵税直接降低了房企或炒房客的融资成本，使债务资本成本低于权益资本成本，并使得负债越高，可获取的财务杠杆利益就越大。

　在风险可接受的情况下，人们以负债的方式投机或投资于房产的一个重要假设就是预期的房产增值收益大于支付的银行贷款利息等费用或获取的租赁所得大于银行存款利息收益。在住房的刚性需求下，房价持续走高，投机的获利效应使人们对负债趋之若鹜。这种行为的持续进行，也是财务风险不断积聚的过程。在虚高的房价基础上计算的资产负债比例已不能真实反映单个公司或个人所面临的实际风险，此时，多数追逐抵税利益的所谓理性经济人往往难以清楚认识到这一指标的失真程度。当单个资产负债表分析或项目可行性分析还在因利息抵税的优惠而首选负债融资时，整个银行体系的贷款规模可能已不堪房产价值的回归。这种因抵税效应而带来逐利性负债行为会增大负债规模，放大财务风险以及出现资本弱化现象。

　由于为自住或为出租而负债投资住房与为了卖而负债投机住房的税收差别待遇，使得投资人在利益的驱使下，无视房产的真正价值，进一步将逐利性负债偏向投机行为。

　个人普通住房转让收入的营业税收政策和租赁收入的税收政策宜松不宜紧。通常，一项交易行为的发生，在于双方预期利得大于预期风险，房地产交易亦如是。当该项利得由于国家税收的介入被减少，乃至于预期利得小于预期风险时，人们就会减少或取消这一交易行为。营业税并不具备对利得进行再分配的功能，当被用来抑制投机行为时，对那些需求弹性较大的非普通住房或许会有些作用，但对于需求弹性较小的普通住房，则恐怕适得其反。2010年房地产新政规定：个人将不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此前规定为：将个人购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。由于当前我国社会发展正处于快速城市化过程之中，刚性的住房需求难以短期内缓解，这必然导致营业税税负通过价格的上涨转嫁给买房人。从紧的个人普通住房营业税收政策不利于抑制其价格的过快上涨，导致政策结果恰恰与初衷背道而驰。

　此外，个人住房租赁收入征税比例尽管已于2008年大幅下降，但与住房转让的核定征收率相比，仍有进一步下降的空间。租赁收入税负低，租金也可能相对便宜，租房者就会增加，购买住房的刚性需求就可能转移一部分为租房需求。因此，房产租赁收入的相关税收政策在房价不断蹿升的背景下仍有进一步放宽的必要。

　通过以上分析，可以看到，税收确实对市场经济主体影响巨大。政府的作用就是在发挥税收的调节作用时，不影响市场经济的效率，不额外增加社会成本，这就要求我们尽可能采取微调手段。

　第一，取消房地产项目有关的利息抵税政策。这里的房地产项目还应包括非房地产企业投资的在建工程项目（不含设备投资）。此项政策，可直接影响房地产市场主体的投融资决策和项目的可行性分析，乃至于改变其资产负债结构，从而有助于改善整个社会的负债规模和结构，有助于正确引导逐利性负债资金的投向，从而降低因房市引发的金融风险，充分体现国家产业政策导向。

　第二，继续个人普通住房转让的营业税优惠政策并暂免个人住房租赁收入相关税收。基于个人普通住房的需求从长期来看，仍将处于刚性需求状态，因此，根据前面的分析，可知营业税的征收只会起到推高普通住房房价的作用，而继续个人普通住房转让环节的营业税优惠政策，可以惠及普通民众，化解其因担心房价过快上涨而引致的恐慌性需求，从而相对控制房价。通过暂免个人住房租赁收入的营业税及附加、房产税、个人所得税的优惠，降低投资房产持有环节的税负有利于引导持有性资本投资行为，使出租住房和转让住房之间的收益达到一种均衡。市场上可供出租住房的增多和租金的相对下降，同样有利于抑制房价的过快上涨。

　第三，加强对个人房产转让所得的个人所得税和土地增值税征管。国家税务总局曾发文加强房地产企业的土地增值税的征管，这固然必要，但它对抑制楼市泡沫只起敲山震虎的作用，直接调控手段其实应是针对个人的个人所得税和土地增值税。加强这两个税种的管理重在核定征收管理方式及核定征收率确定的更科学化。对房地产暴涨的省市应适当提高基准征收率，并授权地方政府在基准征收率上可以结合当地情况再上调一定比例，且上调部分所得征税收入全部留归地方所有，以调动地方政府的积极性。该基准征收率的确定应能引导纳税人主动适用非核定的较规范征管方式并以达到抑制过度投机为限。此政策的实施不仅有助于解决房市的过度投机问题，还有助于缩小日益扩大的收入两极分化。在必要时，可考虑恢复对个人住房转让土地增值税的征收。

　以上三点，既可单独实施，也可视房市泡沫的消散程度分步推出。此三点均只是在现行税政框架之内略作微调，不会在调控房产时给市场新增税收的执行成本和奉行成本。它通过对既有税收政策适时优化的方式，可在短期内从税收层面降低经济风险的发生。更重要的是，它充分尊重了市场的调节作用。

　作者：注册税务师、高级会计师