楼房防水多少钱一平米:全球最大的十大购物中心222

全球最大的十大购物中心

2008-8-24

    大型购物中心 (Mall) 正在亚洲兴起，但是它们都能持续经营下去吗？前往大型购物中心购物——这不是过时了的购物方式吗？

   不是,这在土地和劳动力成本都很廉价的亚洲并没有过时。建筑业的繁荣使得大量的购物中心不断在中国、马来西亚和菲律宾涌现，并且预计印度也将很快加入到这一团队中来。凭借拥有大量可出租的土地以及用于像商店、娱乐场和餐厅这样的经营场所的广阔空间，该大陆容纳了全球10大购物中心中的9个，这其中的6个是在2004年以后建成的。这些中心为中国北京和广州以及马来西亚吉隆玻等城市增加了2700万平方英呎的购物面积。

    现在已经进入了「大盒子」(big-box) 商场时代，沃尔玛商店 (Wal-Mart Stores)、百思买 (Best Buy)和 Target等这类「大盒子」商场几乎覆盖了北美的所有郡县，在北美许多传统大型购物中心正受到这类商场的挤压时，亚洲快速发展的经济却催生了新一批寻求购物和娱乐的消费者。

    这十大大型购物中心的大多数也都非常豪华。入围全球两大购物中心的两个中国购物中心——东莞华南购物中心和北京金源时代购物中心——都包含了风车以及儿童主题公园。金源时代购物中心还被新建的公寓和写字楼所包围。

    仅仅在四年前，这个十大榜单中还包含了加州的两个广受欢迎的商场——Costa Mesa 的南海岸广场购物中心 (South Coast Plaza) 和洛杉矶的 Del Amo Fashion Center——以及宾夕法尼亚州的 King of Prussia Mall 和明尼苏达州布鲁明顿著名的 Mall of America。

    东康涅狄格州立大学 (Eastern Connecticut State University) 的美国研究部为全球最大购物中心的规模和配套设施提供了档证明，该大学的一位教授 Emil Pocock 表示：「这几乎是难以想象的，购物中心的繁荣竟然出现在了这些东方城市中。」他指出，如今这些地区中更多的消费中拥有了私家车，这刺激了对更多大型购物中心目的地的需求。这些需求吸引了国外大型购物中心管理集团的资金——主要是来自印尼和日本。

Pocock 称：「这些消费者需要一个购物场所，但并不是传统社会主义统治时期就有的老街区。」

中国的所有这类建筑都将有一个下降趋势，至少是短期内的下降。香港商场管理学会 (Institute of Shopping Centre Management) 联合创始人 Steven Beesley 向东康涅狄格州立大学提供的信息显示，由于许多中国居民仍习惯于在当地的小型商场购物，需求增长的步伐并没有跟上新的大型购物中心供应的增长。他认为那些建在大都市市区外的购物中心将会面临生存困难。

    与此同时，在美国，由于大型购物中心以外的「大盒子」零售商的出现和零售行业的合并（摈弃了原先流行的 Montgomery Ward 等重点百货公司），传统的大型购物中心市场已经饱和。许多购物中心为了生存已经进行了改造和缩小规模。例如，在得克萨斯州的 Houston Mall，一个交通法庭和医疗门诊部已经取代了 Sears 等大型商店。

    另外在伊利诺州靠近芝加哥的 Park Forest Mall，Sears 和一些其它大型商店已经于大约10年前被夷为平地，以便为包括一个城镇绿化带、住宅单元以及多个更加小型商店在内的 Main Street 大道让路。

   为了寻求未来发展，开发商把目光转向了包括零售、餐饮、娱乐和住宅单元在内的多功能购物中心项目，这些中心不同于北京购物中心和马来西亚的 Berjaya Times Square。

   General Growth Properties 首席执行官 John Bucksbaum 表示：「我们在20世纪90年代意识到未来的业务将是收购地产并使其（增值）。」

    自1993年开始的收购潮已经使该公司的购物中心地产组合中的地产项目数从22个（12亿美元市值）增长到了200多个（约370亿美元市值）。在 GGP 的愿景中包含了一个宏伟的项目，即大规模改造位于波士顿郊区的拥有40年历史的购物中心 Natick Mall。历史悠久的百货公司 Macy's和 Sears 将不会移到别处，但是将会进行重大的拓展，两个豪华的集体综合楼以及一个以 Neiman Marcus 和 Nordstrom为主打的高档购物区将会加入进来。

    在其它地区，多功能的「生活方式中心」（包含零售剧院和公寓楼的户外城中村）正不断涌现。在费尼克斯的 Biltmore Fashion Park, 户外信道、随处可见的餐馆以及游乐胜地将 Neiman Marcus 和古姿 (Gucci) 等顶级零售品牌包围在其间。在加州洛杉矶附近 Thousand Oaks 的起源于20世纪70年代的大型购物中心 The Oaks，1993年的一次改造使其适应了一个包括 Simi Valley、Camarillo 和 Agoura Hills 等新区在内的一项郊区规划。

    如果这种趋势持续下去，那么向以商店为主导的购物中心说再见吧，在那里那些寻找就餐地点或小憩的疲惫购物者都被局限于美食广场和走廊里。

    Bucksbaum 说道：「这在你们已有的土地上拓展了空间，许多人因而更喜欢在城市里放松身心。」

   10全球大型购物中心:

Cevahir Istanbul

地点：土耳其伊斯坦布尔

开业时间：2005年

可出租总面积：380万平方英呎

欧洲最大的大型购物中心，拥有一个过山车、冲浪池和几家 IMAX 影院。

西爱德蒙顿购物中心 (West Edmonton Mall)

地点：加拿大阿尔伯达省爱德蒙顿市

开业时间：1981年

可出租总面积：380万平方英呎

西爱德蒙顿购物中心是北美最大的大型购物中心，拥有800多家商店以及水上乐园、溜冰场、娱乐场和游乐设备等娱乐设施。

SM Megamall

地点：菲律宾 Mandaluyong City

开业时间：1991年

可出租总面积：360万平方英呎

该购物中心除了有保龄球馆、滑冰场和12个厅的电影院外，还有街机游戏等传统购物中心经营项目。顾客在这里还可以理发或者到马尼拉诊所就诊。

柏嘉雅时代广场 (Berjaya Times Square)

地点：马来西亚吉隆玻

开业时间：2005年

可出租总面积：340万平方英呎

与一家酒店和会议中心建在一起。这里除了有1000多家零售商铺外，还有12层楼高的过山车、游泳池、溜冰场和儿童游乐园 Cosmo's World（宇宙天地）。

北京购物中心

地点：中国北京

开业时间：2005年

可出租总面积：340万平方英呎

这是中国第一座真正的郊区大型购物中心，距北京市中心大约1小时车程。该购物中心有4层，停车场可停放8000辆车，这里还有一片人造沙滩。美国大片的 DVD 盗版碟在这里最畅销。

正佳广场

地点：中国广州

开业时间：2005年

可出租总面积：300万平方英呎

该购物中心曾在一天内迎来了50多万名顾客。除各家零售店外，这座综合性大型购物中心还拥有酒店和写字楼。

SM City North Edsa

地点：菲律宾奎松市

开业时间：1985年

可出租总面积：300万平方英呎

这是 SM Prime Holdings 集团旗下的首家大型购物中心。该公司有3家购物中心入围全球十大购物中心。这座5层高的综合楼有100多家零售店和餐馆以及12家电影院、一家保龄球馆和溜冰场。不久这里还将开设一家 IMAX 影院。

华南购物中心

地点：中国东莞

开业时间：2005年

可出租总面积：710万平方英呎

该中心出现于中国大型购物中心竞相涌现的过程中，开业时间比金源时代购物中心晚一年，并取而代之成为了中国乃至全球最大的购物中心。该购物中心里不但有风车和主题公园，还有一座仿造的凯旋门。

金源时代购物中心

地点：中国北京

开业时间：2004年

可出租总面积：600万平方英呎

在这座高5层的购物中心里，大约有1000家商铺，出售的商品有耐克 (Nike) 和 DKNY 等国际知名品牌。这是一个非常宏伟的房地产项目，周边也新建了众多的公寓和写字楼。地处市中心之外，不够理想的地理位置阻碍了外国游客的来访。

SM Mall of Asia

地点：菲律宾 Pasay City

开业时间：2006年

可出租总面积：420万平方英呎

内设有菲律宾首座奥运会标准游泳池和首家 IMAX 影院。能容纳20人的电车方便顾客在4幢购物楼之间穿行。

世界著名购物中心介绍

2008-8-24

1、美国和加拿大的部分摩尔简介：

　　Mall of America--美国购物中心位于明尼苏达州Bloomington市，是目前美国规模最大的超级室内摩尔购物商场，建筑面积约39万平方米，占地78英亩(315666平方米)，总投资高达6亿多美元。中心集购物与娱乐于一体，建筑宏伟壮观，包括：400个零售商店、 4个大型百货公司、 1个多功能娱乐中心 、2个大型停车场(12，750车位)。

　　加拿大爱顿市的"西爱民顿"--West Edmonton Mall。是目前世界最大的Mall，年营业额达28.8亿美元。该摩尔建筑面积超过50万平方米，商场的出入门达50个之多、停车位达2万辆，有800多个国家进入、商场内有100多家餐馆。经营的主要项目是各类生活日用品专卖店、各种餐馆、娱乐设施。如人造海滩冲浪、蹦高、游戏机、游乐园(项目比锦江乐园还多)、WHL几级溜冰场、迷你高尔夫球场、8个电影院、1个赌场、1个三星级宾馆等，还有一些免费娱乐性服务项目，如海脉表演、哥伦布发现新大陆使用的复制船、水生动物展、乐队表演等，消费者在此可以购物、娱乐、运动、就餐。由于这类大型商场是全堵封闭室、不受外界天气干扰，加之功能齐全，能满足消费者各种不同需要、很受消费者青睐、在地广人稀的加拿大，商场内消费者熙熙攘攘、与室外见不到人的情景，形成了极大的反差。大型Mall(集购物、娱乐、餐饮、服务为一体的大型功能齐全的场所)为主体、表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征。

　　1997年1月至10月，进入美国“安大略米尔斯摩尔”的顾客已高达1400万人次，而大名鼎鼎的迪斯尼乐园1995年创历史纪录的全年游客也不过1420万人次。安大略米尔斯购物商场为美国1996年开张的最大摩尔购物中心，坐落在洛杉矶以东65公里处，商场面积18万多平方米，内有商店237家，工作人员约7300人。安大略米尔斯公司总经理曼斯指出，人们开始厌倦大同小异的购物商场是该公司开设新型商场的主要原因。因为米尔斯商场与众不同之处在于，逛街的消费者平均至少花三个小时在商场内。

　　在安大略米尔斯购物商场内，既有美国知名的中低价位百货公司进驻，如潘尼百货连锁店等，也有像帆萨奇这样高级时装的国际品牌在内设店。逛累的消费者或陪逛者可在商场内通过巨大的屏幕看电影，或前往游乐区消磨时光。置身在商场内，周围的电视屏幕、嘈杂的音乐、会唱歌的动物、会舞蹈的植物、变幻莫测的灯光，让整个商场无时不充满新奇感和动感。

　　曼斯指出，新的调查发现，商场方圆16公里以内约有100万名消费者，但从签账卡的地址看，如今方圆160公里内的居民都是商场的消费者，商场56％的顾客是来自方圆32公里远的地方。

　　目前，安大略米尔斯商场每月固定发出200班观光购物巴士，除此之外还增设了一名观光主管，因为日本观光客为商场带来的收入非常可观。

　　曼斯表示，逛商场的所有消费者平均每次花费109美元，而国际观光客每次平均消费43 5美元。这家商场的经营者为弗吉尼亚州的米尔斯公司。

　　“南海岸广场”（SOUTH COAST PLAZA）。这是公认的加州最大MALL，在全美国也数一数二。占地比北京中山公园加劳动人民文化宫还大，简直是个大公园或者一座名符其实的“城市”。这里有免费的内部公共汽车供游人观光，有可存放上万辆汽车的免费停车场。这个MALL由6家美国著名的大型百货公司如西尔斯（SEARS）、罗滨逊梅（ROBINSONS-MAY）等作为支柱组成，分别占据四角，各店面积均在1万平方米以上。它们的特点是：（1）设施先进：中央空调、滚动扶梯、地毯、人工采光；（2）商品陈列布局清新悦目、通透开阔；（3）购物环境优美，店外如花园，店内宽松洁净；（4）商品种类齐全，花色新颖，档次甚高；（5）除珠宝玉器外，各类商品一律开架售货；（6）平时顾客不多，节假日颇热闹。在6家大型百货公司之间，有多条各长近百米的通道相连。这些通道也是密封的，由200多家各具特色的专业商店分布通道两旁，自然形成多条商业街。漫步其间有逛街的同样感受，但绝无车辆之扰和日晒雨淋之虑，而且随处有座椅可以休息。这些专业店给人的印象是：（1）每个店不大，一般是一二百平方米；（2）以男女时装、鞋类店为多，约占一半，照相器材、音响、计算机、瓷器、水晶制品、工艺品、乐器等均有多家专业店；（3）有电影院等娱乐中心5家；（4）有咖啡店、各种餐饮店33家。

　　“主街”（MAIN PLACE）。这个MALL位于加州圣安娜市第十七街，是在城区新建的一座庞大的商业大楼，面积不下五六万平方米，外面看似一个大仓库，密封，中央空调。楼外有可停几千辆汽车的停车场。楼分三层，一、二层由西尔斯等大百货公司占据四角形成支柱。四角之间是众多的专业店组成的商业街。格局和前面介绍的“南海岸广场”相仿，只不过前者是一群建筑物，后者是宏伟壮观的一整座建筑物。楼内有多处喷泉，附近有各种小吃店、饮料店。第三层有一个大型电影院。这里的专业店一般不大，但各有特色。比如有一家厨房、餐具商店，专门出售木、竹、藤制的桌椅和玻璃、瓷器、陶器制成的餐具、茶具，款式花色极为繁多而别致，商店陈列也独巨匠心。

　美国最大的购物中心发展商曾是R O U S E 公司，现在最大的购物中心发展商据说是“雀儿喜”公司。其他购物中心发展商有：Westfield Holdings，美国Rodamco North America公司等。

Westfield Holdings是世界上最大的购物中心发展商与经营商，旗下拥有美国39家、澳大利亚30家、新西兰11家、英国7家共87家Westfield Shoppingtown摩尔购物中心，总面积超过600万平方米，合作商户超过13,600家。2002年1月 Westfield 美国分公司又收购了另外28家购物中心，Westfield Holdings的购物中心总数达到108家，总面积超过700万平方米。

美国弗吉尼亚州的米尔斯公司，在全美有7 家大型摩尔和1 1 家社区购物中心。

美国JBM不动产机构在美国和加拿大投资并经营管理着几十家大型摩尔，旗下摩尔的面积达到800万平方米。

　　2、日本的部分摩尔简介：

　　博多水城简介:日本福冈县的博多水城是由美国捷得事务所设计建造的日本最大的私人房产发展项目。这个占地250万平方英尺的巨大综合型建筑物形似峡谷状，位于一条新开辟的运河两岸。整个商城显现出浓郁的西方建筑色彩，融饭店、办公和贸易等多种功能为一体，是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。商城内部分为5大主题区域，分别命名为：星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场。

博多水城与众不同的设计给传统的百货零售领域注入了新的血液，游客们可以通过商场内特有的拱廊往返运河两岸。日本著名的建筑师Arata Isozaki先生在接受纽约时报记者采访时，曾把该建筑推崇为20世纪后期最重要的建筑物之一（另一建筑物为由Frank Gehry设计的位于Bilbao的Guggenheim博物馆）。

3、连锁摩尔购物中心介绍：

　　连锁摩尔购物中心以菲律宾SM　SUPERMALL集团为代表。连锁摩尔购物中心的特点为：由专业的连锁购物中心集团开发并经营管理，面积庞大，自营比例较高（50%至70%左右），自营百货公司、超市、影城、美食城等，业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深(宽度最宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现。深度最深由无数各类品牌专卖店、　专业的不同行业主题大卖场实现。)，定位于家庭（全家/全客层），能满足全家的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受。连锁购物中心可解决购物中心的招租难题，　可迅速实现购物中心的全面开业，　且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。

　　大型购物中心比百货公司更需要良好的管理，　位居连锁大型购物中心SHOPPING　MALL销品贸业世界第三、亚洲第一的菲律宾SM　PRIME（SHOEMART）集团经营的SM　SUPERMALL连锁超级购物中心通过增加自营面积很好地解决了经营管理难题。SM　　SUPERMALL的单体商场在15至20万平方米，其中自营的面积超过60%，　包括自营的连锁SM百货公司分为SM　HOMEMART家品、SM　APPLIANCE家电、SM服装、SM　STATIONERY文具等多个连锁的专业分公司；注意：不是分部门！！！这种构架的好处是：各"SM部门公司"更专业、招商更方便、形象更统一，　缩短了租赁招商的时间，　便于摩尔的迅速开业。而且促销力度更强大、商品成本更低。发展到一定阶段，各"部门公司"还可以上市筹资。SM　SUPERMARKET大卖场、SM　CINEAX多厅影城、　SM　TOYKINGDOM玩具大卖场等专业子公司；而出租的面积仅40%左右，　如快餐店、小吃城、专卖店、电子游戏城、五金大卖场等。

SM　PRIME连锁购物中心集团旗下拥有20家SM　SUPERMALL连锁摩尔，总摩尔面积超到300万平方米（包括在建中的多家摩尔）。　并曾多次获得欧美财经杂志的"亚洲最佳管理奖"，其业绩年年大幅度增长，其总资产在菲律宾各大公司中排名前十位。

4、东南亚的部分摩尔简介：

菲律宾马尼拉33万平方米的SM MEGAMALL世界上前十大的购物中心。目前在建的超级MA摩尔--SM ASIA MALL面积达50万平方米。菲律宾马尼拉的MALL是美式的；不仅规模庞大，且业态复合度高，环境舒适优雅。以SM-MEGAMALL为例，其兼备了4万平方米的时尚的大型SM百货公司（如太平洋百货）、200余家高级专卖店、100余家著名快餐店、餐厅、COFFEE、2000座的FOOD JUNCTION（如上海的大食代）、12厅的SM大影城（每厅均为1000座的大厅，总座位达1万2千）、1万平方米的SM大卖场（如家乐福）、还有药店（如WASTON'S）、大型书城、音像店、大型电子游戏城、KTV、TOYKINGDOM玩具反斗城、真冰溜冰场、花店、宠物店、工艺礼品店、大型五金超市（如百安居）、大型家具超市（如IKEA）、家电大卖场（如上海的国美）、银行、票务中心甚至还有展览中心、小型室内迪斯尼游乐中心、赌场等。且常常举行定期的大减价（on sale），菲律宾马尼拉的SM购物中心MALL适合各阶层人士休闲消费。

菲律宾4大连锁购物中心集团依次是：SM、ROBINSON'S、EVER、UNIWIDE。

　　马尼拉的购物中心还有SM SOUTHMALL、SM NEDSA、SM MANILA、ROBINSON'S PLACE MANILA、 FILVEST MALL、FESTIVAL MALL、SHANGRILA PLAZA（25万平方米，另有特大型停车场附楼及SHANGRILA HOTEL香格里拉宾馆）、 Robinsons Galleria MALL（20万平方米， 2期正在扩建中）、 STAR MALL、 EVER GOTESCO ORTIGAS MALL、 Ayala Commercial Center，RUSTAN'S， AYALA MALL、GREENBELT MALL，SM MAKATI 、 LANDMARK、ALIMALL、SM CENTREPOINT、UNIWIDE COASTAL MALL、METRO POLIS等30多家。

　　泰国曼谷的西康广场/施康广场（Seacon Square）---全泰之冠的购物广场是亚洲最大的集购物与娱乐于一体的综合购物广场，也是世界排行第五大购物中心，位于席那克林(Srinakarin)路上，邻近拉玛六世公园，西康广场结合了购物娱乐的功能，集合著名商店近400家，还有6家世界级的大型店宇。Seacon 其建筑面积达 50万平方米，相当于 96 个足球场那么大。在Seacon 购物广场内，消费者可以到各种各样的商店里采购，其中包括：Robinson罗宾森百货店、Lotus Supercenter莲花超级商场、娱乐主题公园"Yoyo Land"、多元化的电影院"Seacon 14"、International Book Forum亚洲国际图书市、泰国第一家动作模拟剧院"The Simulator"多媒体电影院及立体电影院，以及具有18个球孔的微型高尔夫球道、国际饮食苑和400家国际知名品牌商店。

　　泰国曼谷 World Trade Centre（世贸中心）是全泰第2大的购物中心，场内时装、精品、家私、食肆等林立，更有日本"伊势丹"，"Zen"及"Duty Free"的名牌店铺。7楼有免税品商店；6楼是餐厅区，除了有凭餐券进食的餐厅外，还有不少日本餐厅。中心地下部分开设了时髦商品集市，气氛不错。中心内部的溜冰场颇受年轻人的喜欢。

　　THE MALL是泰国最大的连锁购物中心集团。曼谷还有The Emporium、Gaysorn Plaza、Robinson、SOGO等购物中心。

　　号称亚洲最大的马来西亚Midvally Megamall，单从其外观看，只是平平无期，毫不吸引。但它有一个大的优点，就是有很多方便的出入口，而且四通八达。最大最佳，从实际数据上看，Midvally Megamall称为亚洲之最实在当之无愧。它占地450万方呎，楼高5层半，每层足有５公里长，整个商场共有430间商铺。马来西亚人似乎特别喜爱当第一，除了这个亚洲最大的商场，他们还有最高的建筑、最大的饭店、等等。包罗万象，这里不但是亚洲最大的购物商场，亚洲最大的健身房、马来西亚最大的书店等都坐落此地。不过，这里不中不西，置身其中，甚至分不清到底身处曼谷、孟买或是美国的Boise。商场内的店铺，跟世界其他商场的一样 - Coffee Beans、家乐福、Kenny Roger's、麦当劳…星巴克(Starbucks)、Levis、Guess。

　　PARKSON百盛是马来西亚的最大的连锁购物中心集团。吉隆坡的摩尔还有马来西亚国家石油KLCC双子星大楼的裙楼Suria KLCC(Kuala Lumpur City Center)购物中心/阳光广场、metrojaya、金河广场(Sungei Wang Plaza)、武言免登购物中心(Bukit Bintang Plaza)、刘蝶购物中心(LOW Yat Plaza)、燕美购物中心(Imbi Plaza)、乐天购物中心(Lot 10)、星同购物中心(Starhill，Plaza)及吉隆坡商场(KualaLumpurPlaza)等。

　　新加坡义安城Ngeean City购物中心是东南亚最大的购物中心之一，宏伟的义安城（Ngee Ann City）是乌节路（Orchard Road）上的一大景观，您会为它的规模之庞大而震惊。这是一幢以四层建筑为中央主楼，左右各有两个塔楼，一个塔楼是大型百货店--高岛屋百货(Takashimaya)：高岛屋（Takashimaya）百货内设百货柜台、文化用品柜台、专卖店、餐馆、健身房、游泳池和多功能厅。这六层建筑物出售各色商品。另一个塔楼是专卖店城，购物层有B2-4层，若想全转遍的话，至少要花半天的时间。。一楼有汇集着减肥香皂、时装等新加坡当地商品的礼品店，并有新加坡最大的化妆品柜台。二楼是高级名牌商场，有Dior、Gucci、Hermes等名牌时装及哥本哈根皇家的最高极陶器。还有咖啡店、东方快车的一般普通商店。三楼为男士服装及体育用品、儿童用品。四楼有餐厅及丸善书店，还有邮局、远藤多津子美容室。地下一层是家电及杂货层，并有迪斯尼时装。地下二层有火箭寿司，还有超级市场、空调等日用品。此外，二楼有服务中心，购物中途如果东西太多，可以免费寄存。中央专卖店的2-4层，主要经营本地的名牌。一层有香奈尔、Louis Vuitton、Dunrrlru、burberrys等高级名牌店。地下一层有当地名牌凯斯、消麦尔等，都是面对年轻人的名牌店。地下二层主要是餐厅及儿童用品。这里还有大量各式的商店从高档服装店到蒂芬尼（Tiffany's）、蒙邦（Mont Blanc）至贾尼弗塞斯（Gianni Versace）等的高质量商店。

购物中心交通动线分割要点

　　室内的人流系统的规划必须要满足以下几方面因素：物理因素、建筑设计因素、业态分布规律及顾客生理、心理因素。

　　(一)物理因素

　　即人流系统要符合商业建筑本身结构，如满足商业项目楼层垂直系统设计、立柱间距、中庭、大堂设计、应急出口设计等基础上规划设计。此类要求最好能够在前期设计阶段就明确下来，特别是大型商业项目，其主力店的建筑规划要求应当尽早明确，以免在后期建设过程中造成不必要的浪费。

　　(二)建筑设计因素

　　1.人流动线设计以直线为主，根据经验，在人流视野范围内的商铺，具有高租金的价值。但在直线的人流动线中，可以规划几个类似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商铺的租金。

　　2.为了有效拉动次级通道商铺的人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上，以拉升次级通道的人流量，同时也可降低将其设立在主要通道旁占用黄金铺面的损失。

　　3.如果商场面积过大，必须存在若干主次通道，那么除了保证若干通道间的畅通及联系外，还应该在商铺前后都设立出入口，既方便顾客快捷的往返前后通道，又能缓解人流的拥堵，提升人流平均到达率。

　　4.人流通道尽量采用围绕中厅的双环回型结构，这种结构可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，提高顾客的商铺到达率。

　　5.在楼层之间设立的台阶式手扶电梯上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。

　　(三)业态分布规律

　　1.合理分布主力店位置，如果将其设在入口附近，将损失后边的人流到达率，但如果将主力店放置在商场的中后端，在人流的影响下会极大的拉动前边商铺的价值。在多层建筑结构的商场，最理想的人流拉动策略是，将主力店设在高层。

　　2.按照消费者的购物目的进行业态分布，对于经营诱导性商品、季节性商品、时尚类商品的业态类型，适宜分布在较低的楼层，通过商品的展示达到吸引消费者购买的目的，而对于经营目的性较强的业态类型适宜分布在较高楼层，一般而言，办公用品、家用电器、娱乐等适宜分布在较高楼层上。

　　3.按照商品属性进行业态分布，一般而言购买频率、占用空间较小的日常生活用品一般分布在较低楼层处，而不常购买、占用空间较大的耐用商品适宜分布在较高楼层，如家居用品等就是典型。

　　4.进行业态分区设置，把经营相同类型商品的商家统一设置，既能发挥业态的聚集效应，又能方便消费者选购不同档次、不同式样的产品，从而达到“1+1>2”的效果。

　　(四)顾客生理、心理因素(缓解顾客购物疲乏感和不适感)

　　1.每层楼的人流过道数量，一般1主2辅便可。简单易梳理的人流动线，可以使消费者更加轻松的行进，而不会产生晕头转向，不知身在何处的感觉，丧失了再次光顾的情绪。

　　2.商铺采用玻璃墙体，以增加商场的通透感，使顾客不产生压抑感和不适，可以在一定程度上增加人流光顾店铺的数量。

　　3.在中庭小广场设立休息区域，对不同的顾客进行分流，同样，顾客短暂的休息可以提升人流的店铺光顾数量。

　　4.应该在人流通道头尾端等地方给予显著的区域和功能标识，方便顾客辨认，避免了消费者认为商场象迷宫难逛，而产生下次不会再来的想法。

　　总之，通过对商业建筑室内、室外人流系统的规划，能够较好的避免商铺人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。

(作者：宝德龙)

大型购物中心成功经营需过四道关

零售生意人门户-联街网2008-8-23

历经3年经营，一直饱受争议的金源新燕莎MALL目前首度实现微利。在10月19日召开的购物中心论坛上，金源新燕莎MALL总经理傅跃红透露，这个亚洲最大的SHOPPING　MALL的主力店燕莎商城、贵友百货等已实现整体赢利。作为京城发展较早、体量最大、非议最多的标志性购物中心，金源新燕莎MALL的脱困让商业同仁和专家们眼前一亮，认为经过阵痛期，京城大型MALL已经挺过了四道生死关，这给正在集中放量的京城购物中心提供了很好的借鉴。

    第一关：因时而变

从开办之初就一直备受怀疑的金源新燕莎MALL终于在苦熬三年之后首次实现赢利，对于个中辛苦，可以说出很多，但在总经理傅跃红看来，最重要的事是根据市场变化及时置换品牌、吐故纳新，聚拢人气。

傅跃红告诉记者，为了改善出师不利的困境以及当初比较盲目的品牌布局，金源新燕莎MALL三年来不断地进行着品牌调整，根据市场需求提高休闲、娱乐、餐饮这些低租金但聚拢人气的业态比例，把金源MALL变成了社区商业服务中心。

“因为怕影响商户经营，MALL的整体装饰、店铺调整、新店装修等均在夜间进行，三年来几乎是夜夜施工不停。”傅跃红说，2005年的数据与2007年对比，金源新燕莎MALL入驻商户的年置换率由43%降到了20%；成活率由52%上升到82%；赢利比重由45%提高到82%；商户履约率由开业时的67%提升到了99%，“MALL的整体经营趋向平稳，今年营业额有望接近40亿元”。

   中国人民大学博士生导师黄国雄表示，三年前，面对超大面积的金源新燕莎MALL，专家学者们心里都没有底。“当时有人曾经提出三个基本指标，一是出租率能超过85%就行；二是置换率控制在30%，意味着70%的商户能够维持甚至有钱赚；三是一个大型购物中心需要磨合期，一年亏，二年平，三年赢利。现在看来是较好地实现了这些指标。”黄国雄说，从全国范围来考虑，购物中心真正能够赢利甚至能够维持的不多；从北京来看，最突出的是市区的东方新天地，还有就是城郊金源新燕莎MALL，它们的赢利让人对大型MALL在北京的实践增强了信心。

    第二关：找准立足点

    黄国雄说，现在的购物中心越来越多、越来越大，有条件的上，没条件的也上，今年北京新增的280万平方米商业面积中有80%都是购物中心，市场必然会出现分流，也必然要面对新的竞争压力。在这种形势下，购物中心能否突出重围，关键是如何经营。

   “影响华北、辐射全市、面向环渤海圈。”这些曾经戴在北京MALL头上的光环如今遭到了经营者和专家们的普遍摒弃，根据交通以及消费能力的实际情况，发展社区型、中小型购物中心正成为共识。以金源新燕莎MALL为例，黄国雄认为应该立足于远大路及其周边社区，把海淀做足、做细、做实。

上海购物中心协会理事长张国忠对此有同感。他认为，按社区规划商业中心是目前的趋势，因为社区购物中心与其他类型购物中心相比风险比较小，效益回报快。这一潮流也带来了“泛购物中心化”，一些大卖场，包括一些百货公司，纷纷向社区购物中心转型。据悉，上海正大广场今年下半年的重点就是把易初莲花都改成社区型的购物中心。

    第三关：选准经营重点

    既然购物中心要立足社区，那么如何做才能切合实际？

中国商联会副秘书长王耀表示，根据北京1月至8月的消费数据，吃的比重和穿的比重相对来说比较低，人们穿的比重基本稳定在10%左右，而吃的比重在20%至30%之间，也就是说北京人大部分的花销都花在“用”上了。特别是海淀区，据统计，全区消费中吃穿类所占的比重都要比北京市平均水平低，而用的比重大大高于平均水平，这一点非常值得注意。“我们的购物中心以及百货商场都普遍面临一个问题，就是大家习惯把所有的精力都集中在服装上，卖衣服的比重过高，这不但加重品牌重合率，也很容易引起价格血拼。”王耀说。

清华大学经管学院教授李飞认为，一说到购物中心，很多人喜欢提到奢侈品，同时在奢侈品、时尚品消费上只关注个人消费品。其实奢侈品包括两大类，一类是家居类消费，一类是个人消费，消费量比较大的是家居类奢侈品，比如奢侈的家具、奢侈的器皿、奢侈的家庭陈列用品，占的比重非常大，这才是下一步要发展的重头戏。“摸清消费者的需求，选择重点经营品种，避免简单的大而全，是大型购物中心成功的重要因素。”

    第四关：避免盲目高端

  “高调、奢华、门可罗雀但日进斗金”，这样的“高端定位”曾经影响了众多购物中心，但随着辐射范围缩小到了社区或周边地区，过分唱高调的主张越来越不受欢迎。

中国人民大学商学院副教授黄江明建议，购物中心应以“消费者角度”想问题，即便是国际品牌，没有对口的消费者进来了也没有意义，这里面需要处理好高档奢侈品和大众消费品的关系。“高档消费品需要的是一个更大的商圈，需要整个北京市的消费者甚至北京以外的消费者。而大众消费者才是社会主流，购物中心需要大量的商品档次不是很高、价格不是很贵，但可以吸收大量客流和人气的专卖店，要以此形成有特色的专区。”

在北京商业经济学会秘书长赖阳看来，如果购物中心或百货依然选择高端道路，那么开发商必须要有足够的资金实力来支撑项目前期的商业培育期，高档商业项目需要经历漫长的大众认知过程，这个培育期通常需要几年，在这个过程中，开发商将承受卖场不能实现赢利的压力。

欧洲购物村

　零售生意人门户-联街网　2009-2-14

　　蛮声世界的国际精品、引领潮流的本土品牌，华丽名贵的成衣服饰、精致优雅的日用佩饰，让人心动不已；而仅需四折的超低价格就可以拥有这些时尚用品，更给人难以抗拒的诱惑，这是每个购物者的梦想，而这个梦想，可以在欧洲，在几个最负盛名的都市的近郊生活圈内，坐落着九家以Chic Outlet Shopping为注册商标的购物城内实现。漫步其中，总能毫不费力地淘到如Burberry,Celine,Tod’s及Polo Ralph Lauren系列等各大国际顶级品牌的精选换季用品。每座购物城的建造地点都精心挑选，周围云集了众多极具地方特色的文化和自然景观，这又给前来选购的游客一份独特的心动体验，徜徉一番，才体会到流行与经典、人文与自然竟可以如此完美地融合。

　　Chic Outlet Shopping是零售业的一次大胆尝试，每家购物城都坐落在巴塞罗那、马德里、米兰等国际大都市风景如画的近郊：每一次购物，都是一次令人愉快的短途旅行。购物城交通便捷、设施齐全、各具特色，从米其林星级餐馆到高档的五星级酒店一应俱全；著名的Kildare郡的K俱乐部只需要几分钟就可到达附近的购物城；牛津郡的Bicester购物城紧临Waddesdon庄园；La Vallee购物城旁有闻名遐迩的文艺复兴风格的宫殿——枫丹白露（Fontainebleau）和Vaux Le Vicomte；而La Roca购物城和Las Rozas购物城则毗邻举世闻名的西班牙艺术馆；在Maasmechelen和Wertheim购物城旁，可以品尝到香醇的德国葡萄酒；而去Fidenza购物城门前的dei Vini e dei Sapori大道，又能领略到来自意大利的各种风味美食；Ingoistadt购物城，沉浸在巴伐利亚令人心醉的原野美景之中。每座购物城的周边环境都极具魅力。来这里淘宝的游客形形色色，有专程从伦敦、巴黎、米兰市区驱车前来捕捉时尚元素的潮流杂志编辑，有Elizabeth Hurley和Mick Jagger爵士等社会名流，有慕名前来选购正装的商界精英，也有定期造访的众多俄罗斯、印度、日本和中国的游客。

　　在Chic Outlet Shopping购物城尽情选购后，人们还有无数的休闲选择来度过安逸舒适的一天，远离平日的忙碌与喧嚣，自在逍遥地享受欧洲田园风情。您不仅仅是来购物，更重要的是一种全新的享受！

　　米兰Fidenza购物村

　　米兰Fidenza购物村——距离米兰和博洛尼亚一小时车程，是探索意大利Chic Outlet Shopping购物体验的不二之选，70多个魅惑品牌使Fidenza购物村被人们公认为“时尚购物的天堂”。这里的商品包括顶级品牌Frette、Reebok、Nike、Trussardi、Pinko等，还有Furla、Coccinelle的可爱配饰、Castellbajac的成衣及国产的Bodum配饰品等。购物之后漫步购物村门前久负盛名的Dei Veni e Dei Sapori大道，游客可以尽兴品尝来自意大利的各种美食风味及当地特产。

　　巴黎La Vallee购物村

　　巴黎La Vallee购物村——位于巴黎东部，距巴黎中心城区仅一个小时的车程。“La Vallee”在法语里的特别意思是：能用低至四折的超低价格淘到换季的名牌时尚用品，它的诱惑自然不言而喻。在这里，能找到来自法国本土和享誉国际的75家时尚及奢侈品牌如Giorgio Armani、Burberry、Celine、Givenchy、Salvatore Ferragamo、Feraud、Christian Lacroix及Lalique等等。购物村毗邻闻名遐迩的文艺复兴风格的宫殿-枫丹白露（Fontainebleau），购物之余，游客可以在枫丹白露25公顷的老橡树林和松树林中信步漫游，感觉妙不可言。也可以去附近的Champagne-Ardennes省的山地游览，参观Moet&Chandon酒窖，饮品甘润美味的香槟。

　　伦敦Bicester购物村

　　伦敦Bicester购物村——距伦敦中心城区仅一小时车程，是Chic Outlet Shopping购物村连锁网络中的“钻石”，第一家在欧洲开业的购物村，被誉为“英国最负盛名的购物宝地”。这里收藏了众多最负盛名的英国奢侈品牌，如Aquascutum、Burberry、Ozwald Boateng、Church’s、Dunhill、 Nicole Farhi 、Hackett 、Gieves&Hawkes Cath Kidston、Links of London、Molton Brown、Mulberry、Paul Smith以及Kenneth Turner等，近100个品牌，售价低至4折。购物村坐落于牛津郡郊区，紧邻Waddesdon庄园，参观游览牛津大学城或斯特拉堡莎士比亚故居是您购物之余的理想选择。

　　巴塞罗那La Roca购物村

　　巴塞罗那La Roca购物村——位于欧洲最具活力的城市巴塞罗那北部，距离巴塞罗那仅40分钟车程。“一次令人热血沸腾的购物体验”——这是《Conde Nast Traveller》杂志记者参观过La Roca购物村后做出的点评。购物村里90多家商店上一季的商品以最低四折的折扣出售。例如Burberry、Loewe、Versace、Armand Basi、 运动装品牌The North Face、TCN女士内衣品牌，以及童装品牌Cantimini Petit Bateau和Nanos等。来这里购物，游客还可以参观与购物村毗邻的举世闻名的西班牙艺术馆，去附近的中世纪小城Pals散散步，或者拜访一下古罗马遗址Ampuries。

　　布鲁塞尔—杜塞尔多夫Maasmechelen购物村

　　布鲁塞尔-杜塞尔多夫Maasmechelen购物村——紧邻比利时的布鲁塞尔以及德国的杜塞尔多夫，是Chic Outlet Shopping中最令人激动的旅行地之一，这里有超过90家Chic Outlet精品屋，150位著名设计师的作品。购物村里出售的上一季流行时尚服装拥有令人难以置信的低价，苏格兰的Pringle、Versace、Feraud、Calvin Klein、Mer du Nord、Kipling、Oakley、Pinko、TSE，不一而足，举不胜举。来Maasmechelen购物，游客有机会去参观距离它35分钟车程的比利时唯一的葡萄酒城堡Wijnkasteel Genoels-Elderen，一品醇正甘甜的美味葡萄酒。

　　马德里Las Rozas购物村

　　马德里Las Rozas购物村——距离西班牙首都马德里仅30分钟车程。这里有来自西班牙本土的Jesus del Pozo、Andres Sarda、Roberto Verino、Pedro del Hierro和Antonio Miro等知名品牌，也有国际一线的时尚品牌如Hugo Boss、Ermenegildo Zegna、Tommy Hilfiger及TAG Heuer。精美的商品价格可低至四折。皇家马德里的巨星贝克汉姆以及球队魅力四射的教练奎罗斯也常光顾Las Rozas购物村，感受愉快的购物体验。游客来这里疯狂购物之后，也可以去游览毗邻马德里的中世纪古城托雷多（Toledo），或是踏上舒适的远足鞋，去领略瓜达拉马山脉的壮美。

　　法兰克福Wertheim购物村

　　法兰克福Wertheim购物村——距国际大都市法兰克福仅一小时的路程，去如诗如画的维尔茨堡也只需30分钟的路程。该购物村拥有65家别致的精品店，保留了来自北欧最好的过季的奢侈品，永远保留着最多四折的优惠，带给游客无与伦比的购物体验。这里的国际化品牌有瑞士的Bally、Bogner和Wolford，还有Trussardi、Giant、Hanro和Nike等。

　　今年夏季将有数以百万计的世界游客涌入法兰克福-今年世界杯足球比赛的重要举办城市之一。Wertheim作为最重要的购物场所也为游客的到来做好了充分准备，在世界杯期间增加了5个周日营业时间：6月11日、6月18日、6月25日、7月2日、7月9日，游客在欣赏紧张热烈扣人心弦的球赛之余，可以来这里愉快购物彻底地放松一下。

　　慕尼黑Ingolstadt购物村

　　慕尼黑Ingolstadt购物村——位于慕尼黑以北仅一小时车程的地方，这里有40多家Chic Outlet Shopping精品店，出售各类时尚和奢侈商品，包括床上用品、运动服式乃至上好瓷器——所有商品均为满足游客购买需求而精心挑选。Trussadi、Wolford、Rosenthal和Feraud商品都以惊人的四折优惠价格出售。除了购物村的购物诱惑，最值得游客探索的地方是自然的Ingolstadt城的美丽风情和巴伐利亚令人沉醉的原野美景。

　　都柏林Kildare购物村

都柏林Kildare购物村——是Chic Outlet Shopping于今年夏天最新开设的第九家购物村，它离风景优美的都柏林仅60分钟的车程，位于富有田园风味的Kildare郡，拥有独特的现代凯尔特风情。购物村里到处都是令人心仪的商品——过季的奢侈时尚戏装和家具服装，整年都有低至四折的优惠。来这里购物，游客可以去圣Fiachra花园、圣Brigid大教堂或是日本花园游览。

泡Mall在亚洲方兴未艾 在美国已经过时

2009-2-5

　　当购物中心文化在亚洲方兴未艾时，泡Mall在美国已经过时

　　有人说美国是个缺乏文化底蕴的国家，城市面貌雷同，除了同样品牌、同样建筑样式的购物中心(Mall)之外鲜有亮点。毋庸置疑，Mall文化是美国的一大文化特色。

　　然而，随着人们消费心理和生活方式的变化，原本在美国人生活中不可或缺的Mall文化光环开始暗淡。特别是在金融危机中挣扎的当下美国，虽然圣诞购物季已拉开帷幕，但收入缩水的美国人却捂紧了荷包。人们开始寻找Mall以外的生活方式。

　　Mall的黄金岁月

　　今年，Mall这种源自美国、风靡全球的大型购物中心已经诞生52年了。它的创始人是生于奥地利的建筑师维克多·格鲁因。格鲁因1954年在汽车城底特律附近设计了第一座室外购物中心，反响热烈。获得成功之后，他设计了第一个真正意义上的Mall，位于明尼苏达州的Southdale Mall，是个面积达7.4万平方米的室内超大购物中心。这个购物中心于1956年开业，获得了商业上的巨大成功。从此，购物中心的兴建一发不可收。

　　大型购物中心给人们带来的惊喜是，无需四处奔波就能买到购物清单上的所有商品。在一个屋檐下，各类商品应有尽有、吃喝玩乐一应俱全。室内可以滑雪、蹦极、伞降、冲浪，孩子在让人眼花缭乱的儿童乐园中玩耍，停车场里还有汽车电影院。“无所不包”是购物中心的王牌。人们在其中消磨一整天也不会觉得乏味。

　　大型购物中心成就了“一站式”购物休闲文化，并催生了庞大的休闲群体“Mall老鼠”，即喜欢泡Mall的人。

　　美国购物文化在某种程度上与美国的“汽车文化”相辅相成。一个美国社会学家斩钉截铁地税：“没有汽车的出现，就不会有现代美国。”汽车是美国文明的一个缩影，对美国人而言与水和面包同等重要，理所当然地演变成了美国特色文明的醒目色彩。大型购物中心一般远离居住区，周围有大片停车场，人们对汽车和购物的依赖，是Mall得以兴盛几十年的主要因素。

　　购物狂造就Mall文化

　　中国人似乎很难理解美国人的消费方式，他们只要一卡在手就及时行乐，即便债务如山照旧悠哉游哉。美国是个负债消费的国家，经济的2/3靠个人消费拉动，其中30%的支出是随意性的，这有赖于大量购物狂的贡献。记者初到美国时不明白为什么到每个商店几乎都会被问到“要不要办信用卡”。按照中国人的逻辑，信用卡有一两张就够用了，多申请信用卡还多出很多诸如防盗、交年费等操心的事情。后来记者了解到，多拿到一张信用卡对美国人来说就像又开拓了一片生活空间。

　　31岁的尼基·埃本是个超级购物狂。每年11月感恩节之后的第二天，即“黑色星期五”是美国节日购物季的开始。那天埃本的丈夫去沃尔玛抢购一台早已看中的纯平电视，埃本则把自己锁在家里，只有这样才能强迫自己抵抗诱惑。她已经刷爆了15张信用卡，负债8万美元，柜子里躺着几百盒没有开封的化妆品，衣橱里挂着17条单价400美元左右的牛仔裤，最大的手笔是贷款开回家一辆价值3万美元的宝马Mini Cooper。埃本和父母闹翻了，她欠父母一大笔债。母亲伤心地说，“我们已经退休了，没有经济能力再给她兜底了。”

　　埃本的购物癖好已经超出正常范围，属于“强迫购物”的心理疾病。《美国精神病学期刊》曾发布了一份研究报告称，美国的购物狂可能多达1000多万人，而且男性并不输给女性。他们经常不由自主地去购买一些用不上或者买不起的商品。

　　广义上的购物狂在美国更是不计其数。商场里漫天飞舞的打折海报、塞满电子邮箱的折扣信息、夹在报纸中的广告，无一不盘算着把人们的钱袋掏空、信用卡刷爆。而超大购物中心对有这样消费文化的国度来说可谓适得其所。泡Mall已经过时

　　华尔街美林公司的经济分析师戴维·罗森伯格说，“多年来华尔街投资者拒绝相信美国消费者有一天会改变消费习惯，但这正在发生。”在罗森伯格看来，美国人变得节俭了，不再像从前那样大手大脚寅吃卯粮，人们开始认真对待花钱的问题。

　　“黑色星期五”被Adbusters杂志发起成为“不购物日”，至今已持续16个年头，今年更吸引了数百万人参与。连美国大选期间，奥巴马和麦凯恩都曾劝说美国人应该改变消费习惯，少借债多储蓄。

　　当前的整体经济衰退对Mall来说可谓雪上加霜，但其实在这之前，Mall文化已经开始衰退。原因包括传统零售业的破产收购与兼并大潮、经济重心的转移以及所在区域居民消费能力不足等。

　　新泽西州的市场调研机构“零售预测”的总裁柯特·巴纳德说，沃尔玛、Target这样的低价超市现在几乎覆盖了北美的所有州县，对传统的大型购物中心形成巨大挤压。而这种低价超市一般自成一体，不会进驻通常是百货商场和品牌店聚集地的大型购物中心。无怪乎有人认为，泡Mall已经是过时的生活方式了。

　　为了生存，许多购物中心进行了改造，缩小规模。行业分析家们和相关网站对此非常关注，在deadmalls.com上可以看到数以百计陷入困境的Mall的照片。去年一年，美国没有一家新Mall开张，这还是半个世纪以来的第一次，与上世纪90年代有一年开张140家新Mall的盛况相比有天壤之别。《经济学人》杂志2007年登载一篇文章称，“半个世纪以来，购物中心重塑了人们的购物习惯，改变了城市的经济模式。根据国际购物中心协会的数据，美国有1100个大型购物中心。但这并不意味着Mall前途光明。当购物中心文化在亚洲方兴未艾之时，Mall在它的发源地美国已经走向衰落”。

　　但也有学者认为，只要保住优越的地理位置，Mall就不会消亡。因为只要地理位置优越，总有商家愿意入驻的。

　　“生活方式中心”应运而生

　　当Mall逐渐失色的时候，“生活方式中心”开始受到开发商的追捧和消费者的青睐。所谓“生活方式中心”就是一个开放式的区域，包括商店、公园、公寓楼、餐馆、娱乐设施等等，自成一个“城中村”。那里的商家相对密集，但又不像Mall那样完全集中，其间点缀着步行街、公园等社区场所。不建大片停车场，倡导“人性化规模，适宜户外行走”的社区，将购物融于人们的日常生活中。

　　去年一年有37家“生活方式中心”建成，几乎是过去10年总和的40%。去年夏天在南加州开张的一家“生活方式中心”更是将这种理念发挥得淋漓尽致。这家中心造价4亿美元，有无轨电车和类似新奥尔良和波士顿那样的新奇民居，类似于一个小镇，又仿佛是电影的外景地。

　　“零售预测”的总裁巴纳德说，人们对“生活方式中心”的兴趣越来越浓厚，在中心区内人均消费约84美元，而在传统大型购物中心人均消费为54美元左右。这种新型商业社区不仅利润高于传统购物中心，而且运营费用相对划算，令开发商纷纷投身其中。

但在记者看来，“生活方式中心”是对往昔城市中心商业街的回归，只不过换上了时髦的标签、引入了绿色生活的理念，并花费了巨额资金。如《三国演义》开篇所说，凡天下大势“分久必合、合久必分”。人们厌倦了一种消费文化，在寻找新的替代品时，商家相机而动迎合需求。

社区商业购物中心经营策略思考

2008-11-5

自1852年世界上第一家百货商店在法国巴黎诞生，一百多年来大百货一直占据着零售业老大的位置。90年代以来，中国的一场大百货企业建设狂潮，使得百货业竞争激烈异常。据统计，1991年我国年销售额在1-2亿元以上的大型百货商店只有9家，到1998年已达1200家，10亿元以上销售额的特大型商场已逾20家。一些大百货企业的经营者违反经济发展规律，盲目推进，最终自食其果，造成了难以估量的损失，成了中国商业发展过程中的过眼云烟。然而，当一部分中国土生土长的大百货企业举步艰难，疼痛阵阵时，美国的沃尔玛、法国的家乐福、荷兰的万客隆等各种百货超市、量贩店、便利店等外籍兵团纷纷成功登陆中国。它们的经营服务理念与成功经验似乎告诉我们：日式与美式大型“购物中心”（shoppingmall或shopping center)的“造城造镇”观念将成为流通业不可避免的发展方向。在经历了半个多世纪的发展后购物中心逐渐得到完善，已成为了都市人的“生活乐园”。

一、购物中心的起源及定义

1、起源

最早的购物中心在本世纪30年代产生于美国。美国的经济高速增长，使零售业的规模经历了深刻的变化。由于道路和交通工具的发达，城市居民大量地迁移到新建起来的郊区居民住宅区。城市人口向郊区流动，向郊区扩散的结果，使得城市人口结构发生了变化，城市空洞化现象开始出现。城市中心区商业的零售作用逐步衰退。零售商业在大城市中迅速地分散化和郊区化，导致了远离城市中心的大规模购物中心逐渐兴盛，多中心的城市结构得到了发展。从70年代开始美国的零售业经历了一个急剧发展的过程。随着经济的发展和竞争的加剧，许多大型购物中心纷纷建成。大型购物中心的这种增长一直持续到80年代中期，其扩张和发展使得每一个美国人平均拥有20平方的零售商店的面积。

2、定义

所谓“大型购物中心”源自英文“shopping mall”或“shopping center”。shoppingmall在外国大多建在郊区，有其独立与分割性，即未与附近社区结合一起，并设立大型的停车场。停车场面积约达购物中心主体面积的4�5倍。这是国外设计shoppingmall最常规的规模与标准。而shoppingcenter（购物中心）则多半建在市区人口集中或新兴地区或交通便捷之地。购物中心通常由数栋相互关连的建筑物形成，集休闲、娱乐、购物于一身，提供消费者多样化的便利服务。严格地说，购物中心不是一种独立的业态，而是一种结合多种业态，多种功能的大商业形式，大致有以下几项特征：1其开发、设立、经营都在统一的组织体系下运作；2拥有1�2个核心店和众多提供商业及服务的场所；3顾客能进行比较购物，并满足一次购足的要求及休闲与精神享受；4无顾客层次限制；5有更新地区或创造新商圈的贡献；6有相邻而方便的停车场。

二、发展社区购物中心的重要性

上海是中国的商业中心、消费中心。购物中心应该有条件在这个国际化大都市全面发展。尤其是在目前上海商业面临持续低迷，进退两难的情况下，购物中心业态应是推动上海商业业态结构创新重组的一味强心剂。发展社区购物中心已提上极其重要的议事日程，主要原因在于：

1、跨国公司“战略必须”选择中国市场。

中国消费市场潜力巨大，跨国公司已作出“战略必须”选择。二十一世纪零售业仍将是最主要的服务产业主流，将直接冲击零售业的商圈变迁。经营环境变数显得犹为重要。当今正在向现代化、国际化快速迈进的上海，正经历着与六、七十年代欧美国家相似的社会经济文化发展过程，也面临着一场改革开放以来最严峻的商业重组的挑战。1995年世界前十名大零售企业中，已有半数以上的跨国公司进入中国。他们认为中国消费市场正在出现一个规模庞大、长期持续发展的势头，估计中国民间消费在2003年将达到7340亿美元。许多西方人士认同这一结论，认为“真正的全球性企业要在21世纪生存下去，就必须进入中国市场。”正是这样一种趋势，使国际零售业跨国公司进军中国市场由“战略机会”选择，迅速改变为“战略必须”选择。

2、中外合资零售大企业在业态上清一色地选择了超级市场。

中外合资零售大企业在业态上全都选择了零售业态的主力军——超级市场，并且在超级市场这一业态上直接开设大型综合超市(GMS)和仓储式超市（VarehouseStore)，跨越了传统食品和标准食品超市的模式。他们在业态选择上的战略意图是不与中国的超市（大多为传统的食品超市）在同一水平线上竞争，而是首先选择发展超级市场的主力模式。

如德国麦德龙与上海锦江合资的“麦德龙”首家店铺选在沪宁高速公路入口出，其目标是在沪宁高速公路每100公里开设一个“麦德龙”店铺。第二个店选择在无锡东区，可凭借该店的位置辐射整个无锡及宜兴、常州等地。它还想在上海东、南、西、北各开设一店，覆盖全上海。它的开业最初的几个月，日营业额平均高达200万元。97年7月位于浦东城郊结合部的泰国易初莲花购物中心开业，平均每天客流量达10万，最高日营业额突破500万元。96年全球销售1100亿美元的世界上最大的连锁零售公司沃尔玛在中国南方深圳开设了其第一家山姆俱乐部和沃尔玛购物广场，其下一目标是2001年再在深圳新开3家店，最大的营业面积达2万平方米。沃尔玛的最终目标是在珠江三角洲一带开若干新店，因为从经营和效率的角度看，一个配送中心理想的配置是向100-120家分店供货。

3、上海社区购物中心发展势头温和，还有待于在市场竞争中进一步开发。

温和发展的现状突出了社区购物中心发展中的空白，也蕴育着新的竞争。目前，上海的购物中心建设进展显得比较平缓，但已建成的在规模和质量上均已与国际流行接轨，有不少可圈可点之处。如南方商城、古北家乐福、港汇广场、梅陇镇广场等定位准确，达到了预期目标，给人一种全新感受，真正体现了购物中心追求“造城造镇，生活乐园”的目标。但随着上海城市发展，行业领先、连锁规模的社区购物中心尚属是空白或尚未全面启动。从总体看，零售商业业态从创新到成熟的生命周期日渐缩短，百货店从创新到成熟大约100年，超市大约35年，仓储商店大约10年。谁具战略的眼光意味着谁先进入行业成长期。

4、城市发展规划，为社区购物中心发展提供了巨大的空间。

根据上海城市发展规划纲要，2010年上海将在城乡结合部和部分郊区建成17个大型居民住宅区，届时上海多中心的城市结构会更加明显，这将为上海社区购物中心发展创造更为巨大的“天时、地利、人和”的条件。