中财网身份证110开头是哪里:上海楼市“领降” 真跌还是“假摔”？
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/29 04:10:19
2011年10月27日 08:00:59
来源： 广州日报
一些业主要求退房的同时，发展商连夜组织的团购场面火爆。（CFP供图）
中介们纷纷举牌卖房。
楼盘降价引发部分业主不满。
部分楼盘降幅超30%业主要求退房 月均销售面积降至六年来最低 是否开始“挤泡沫”仍存疑。
不温不火了近一年的楼市近日终于出现松动。上海楼市又站到了风口浪尖。在上周（10.17-10.23），上海8个推出新房源的楼盘都不约而同地玩起了“价格秀”，有的楼盘打着团购、特价房等“旗号”，降幅甚至超过30%。这让刚刚买房的老业主耐不住了，于是，大闹售楼处，砸烂售楼处玻璃——这在2008年楼市低谷时曾经出现的一幕近日频频在上海上演。
由于降幅较大，而且涉及的楼盘较有代表性，其中既有公寓又有豪宅，既有郊区房又有市中心房，于是，这一发生在上海楼市的降价风波在全国持续发酵。有的说这是开发商故意为之，目的是倒逼政策面松绑？有的说这只是开发商的价格炒作，目的是吸引购房者的眼球？也有的说这几个楼盘的降价行为将拉开上海楼市“挤泡沫”的序幕？作为全国楼市的“领跑者”，上海这一次会领跑全国楼市降价风潮吗？
某中介提供的一份“近期大幅降价楼盘一览表”显示，“龙湖郦城，前期成交均价1.7万元，优惠力度：精装公寓1.2万起，相当于7折；绿地秋霞坊，前期成交均价1.7万元，优惠力度：均价1.3万，相当于7.6折……”
这一轮的降价直接引发了老业主的不满。10月22日，上海嘉定龙湖郦城、嘉定新城绿地秋霞坊和浦东中海御景熙岸等3个楼盘，均出现老业主来“维权”的情况。
开发商hold不住半夜开盘
就在各方对“降价维权”争论不休时，陷入老业主“维权”风波的中海御景熙岸近日上演了戏剧性一幕：夜半开盘。
10月25日晚上10时左右，中海御景熙岸“准业主”收到消息称，当夜11时开盘，请大家晚上11时后到售楼处选房。据了解，当晚中海御景熙岸计划推出400套，房价由原来的23500元／平方米直降6000元，均价17500元／平方米，仍然维持此前的“折扣价”。
除了数百名“准业主”携家带口蜂拥而至，一些中海御景熙岸的老业主也闻讯赶到售楼处。一位中海御景熙岸的老业主在25日深夜向记者愤怒地表示：“中海之前一直说26日下午给我们老业主一个答复，现在却提前半夜悄悄卖房，是不是打算今天把房子卖完，明天向老业主宣布折扣结束就算是答复？”
据了解，中海御景熙岸从今年3月起曾多次推盘，均价大部分在2.2万元/平方米上下，就在8、9月，还有业主刚刚以超过2万元/平方米的价格在该楼盘入货。但在10月，该盘却推出了一项团购促销活动，房源的户型、位置、面积与前几次相差无几，均价则大幅下降到1.6万~1.75万元/平方米，最低1.5万元/平方米起，降幅近30%。
10月中旬，老业主坐不住了，开始组织“维权”，部分业主要求退房。不少业主认为，自己是刚需购房者，买房的钱来之不易，忽然一下子降价几十万令人难以接受。上周末，数百名老业主的集中“维权”还惊动了有关主管部门。据多名中海御景熙岸业主反映称，10月22日，浦东建交委房屋管理处副处长陈建军曾当众表示，中海降价违反了房屋预售价格规定，价格浮动幅度超过了20%，需要重新申请备案，并向上海市房管局上报申请暂停该盘的网上预售备案登记。对于老业主提出的退房和其他补偿方案，中海表示于10月26日给老业主答复。名盘降3成业主要求退房
然而，经过夜半开盘的戏剧性转折，10月26日下午2时，原定的“答复会”变成了“退房会”。从上午开始，陆续有200余名老业主聚集在售楼处，齐声高喊：“退房！退房！”
一名女业主告诉记者，自己10月中旬刚拿到购房发票，当时的房价是2.2万元/平方米多一点，房屋总价200万元左右，贷款就有139万。而现在银行贷款还没有放下来，房屋总价已经下降到130多万，“这种情况银行恐怕都不会批贷款给我们了，我们只能退房！”
中海方面的工作人员却迟迟没有开口答复。双方僵持半个多小时后，中海方面表示，现在“方案还在研究中”，对老业主“为何半夜开盘”及退房等要求未作正面回应。
当天，嘉定新城绿地秋霞坊的业主也继续聚集在售楼处现场“维权”。
前三季度月均销量6年最低
为什么开发商在“银十”还没有结束之时就匆忙降价？中房信分析师薛建雄认为，开发商加入降价潮是为了回笼资金应对元旦到春节期间的巨大财务支出需要。
实际上，在楼市调控政策下，上海房地产市场成交可以用“惨淡”来形容。10月24日，上海市统计局发布前三季度上海房地产市场运行态势显示：前三季度，上海市商品房销售面积1306.75万平方米，比去年同期下降13.1%，其中商品住宅1062.58万平方米，下降14.9%。而今年以来，上海商品住宅销售月均面积为118万平方米，这是2005年以来的最低水平。
上海的丁小姐目前在郊区已有一套住房，但为了改善居住条件，近一年来一直在看房。“以我看中的那个小区为例，去年10月，单价在2.2万元/平方米左右，后来僵持，转而上涨，到7、8月的时候又到了2.6万元/平方米，最近似乎没有继续上涨了，2.5万元/平方米左右，但有一套是2.3万元/平方米。”
薛建雄认为，长期的信贷紧缩政策导致市场上资金紧张，购买力大幅下降，加上限购限贷影响了一部分购买力，是导致目前市场需求不足的主要原因。
一方面外部环境紧缩，融资困难，另一方面，楼盘不好卖，资金回笼慢，内外夹击下，资金压力考验着大小房企。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说：“从最新的数据来看，房企各方面的压力都十分严峻，特别是资金链。从上市公司的中报可以发现，今年房企的现金流是持续减少，同时负债率进一步提高，据说已经超过了75%，企业资金压力在变大。”
真跌还是“假摔”？
不过按照此前业界的预测，降价潮会先从二、三线城市开始，而非由上海这样的一线城市“领降”。
中房信CRIC研究中心研究员杨晨青曾表示，对于大多数全国型房企来说，即使想在淡市中加快销售速度促进回款，也一定会优先选择二、三线城市的项目打头阵，而在土地资源稀缺的一线城市，房企降价追求跑量的动因明显较小。
SOHO中国董事长潘石屹也在24日发微博称：“上周有人问我，房价会降吗？我列出了四个可能先降价的城巿，万万没想到从上海先开始降价了。我列出了几家可能先降价的公司，万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。为什么？”
有业内人士提醒，要警惕一些楼盘的“假摔”。上海楼价确实有松动。根据中国房产信息集团数据显示，上周（10.17-10.23）上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米，仅成交9.86万平方米，环比减少19%；成交均价则环比下降5%，为21247元/平方米。
但值得注意的是，一些降价的楼盘是否有确实的“前期价格”的成交案例作为参考，而不只是将单价自己抬上去后再来标榜7折、8折。有业内人士直言，实际上，目前上海楼市的降价中存在炒作成分，对“楼市形成拐点”和“开发商回笼资金”之间的区别，目前需冷静观察。专家解析：
向下通道已经打开
对于未来楼价的走势，21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，现在楼市向下的通道已经打开。不过，虽然眼下新房市场降价力度大，但只是个别楼盘；若交投双方在短期内将价格磨合到位，预计年末新房成交较今年9、10月应有一定回升，但幅度不会很高，主要还在于双限政策的存在。
黄河滔表示，部分开发商在通过降价促销获取一定销售业绩及资金后，是否延续这一策略尚不明确，而市场购房者亦存在追涨杀跌的心理，所以，对市场价格调整的试探僵持将会贯穿整个第四季度。
薛建雄则认为，在内部通胀没有明显下降，外部欧债危机还不见底的情况下，调控不太可能放松。所以短期之内房价肯定还会下跌，预期还会有更多开发商加入到降价潮，而在楼市调控和银根紧缩政策没有放松之前，房价仍将下跌。从中长期来看，土地成本和建安成本都在大幅上升，短期的房价调整只是上一轮上涨过快的泡沫在楼市调控政策中被去除和短期银根较紧资金紧缺下的产物，一旦楼市调控政策放松，房价可能重新出现新一轮上涨。
地价走势：
地价上涨趋势不改
10月19日，国土资源部下属机构发布的“2011年第三季度全国主要城市地价监测报告”指出，第三季度全国主要监测城市地价总体水平为3040元／平方米，商业、居住、工业分别为5615元／平方米、4518元／平方米和649元／平方米；综合、商业、居住和工业地价水平分别较上一季度上涨40、109、75和4元/平方米。
中房信CRIC研究中心研究员高岗认为，在楼市冷清、开发商拿地情绪低落的背景下，全国主要城市地价依然保持着总体上涨的趋势，这意味着楼市与土地市场的背离，表明造成当前高地价最主要的原因在于土地出让制度方面。单一主体的土地出让制度使得卖方有能力通过调整出让量和出让时间的方式来控制土地的成交价格，这一点从近期南京市原本出让11幅地块，后撤销5幅土地出让中也能得到反映。
高岗表示，地价的最高值是由企业间的竞争决定，而地价的最低值却由当地政府的预期决定，地方可以决定土地底价，还可以决定卖不卖，用什么规则卖。这是楼市调控最大困境。很明显地方政府应承担更多的责任。（记者周裕妩、李媛）
新华视点:大城市缘何频传"退房"声?
上海西南角一即将完工的住宅楼群（10月26日摄）。
新华网上海１０月２６日电（记者 叶锋、潘旭、刘德炳）近期，北京、上海、杭州等地一些新房源实行较大幅度降价销售，引起部分已购房业主的不满，后者要求给予补偿甚至“退房”。各地由于价格因素引发的退房案例也有增多趋势。
一些房地产专家表示，楼市调控进入“关键期”，应进一步巩固调控成果，促使“数据拐点”转化为真正的“市场拐点”，但在挤出房价泡沫的同时，也应把握节奏，避免房价大起大落伤害实体经济。
热点城市楼市频现“退房”诉求
位于北京通州区的京贸国际城，去年初均价曾涨至每平方米２５０００多元。但如今，部分房源价格回落至每平方米１５０００元以下，引起部分已购房人群不满。一些人多次表达退房、补偿等诉求。在北京，这类情况已在华业东方玫瑰、首开常青藤等多个楼盘中出现。
在上海，１０月１５日，一名为“龙湖郦城”的住宅项目针对部分公寓进行促销，购房者用２万元办理某房产网站的会员卡，即可抵扣３０万元的总房款。计算下来，销售均价为每平方米１４０００元左右，较此前已售房源的价格低两三成。
此次促销吸引了不少看房者下单，但也引发了部分业主不满。一位姓孔的女士告诉记者，她之前购买的是期房，要到明年三月才能拿到房子，“钥匙还没拿到，价格已经缩水两三成”。１０月２２日，１００多名购房者在售楼处聚集，并与工作人员发生纠纷。
龙湖地产有关负责人称，此次销售不是“降价行为”，而是“低价促销”。楼盘销售人员表示：“对于已购房业主提出的要求，我们会尽量进行沟通和解决。但目前没有采取退房或退款等方式的计划。”
南京市中级人民法院近期公布的数据显示，今年以来受理的房屋买卖官司有２３６起，同比上升１１％，其中８７％与业主要求退房有关，退房原因包括“首付提高后无力支付”、“限购后无法购买”、“担心房价下跌”等。
业内人士表示，买房是自主行为，房价涨了由购房者获益，跌了也应自负盈亏。不过，根据相关法律规定，经营者因价格违法行为致使消费者多付价款的，应当退还多付部分。开发商应严格履行交房程序，对于确有问题的，应予以退房或补偿。
中国房地产学会副会长陈国强认为，近期退房诉求和案例增多，表明投资投机者和“刚需”置业者均看空楼市。从目前政策释放出的信号看，调控从紧的方向不会改变，这也影响了购房者的预期。
“退房”声中，楼市“拐点”隐现
降，还是不降？记者采访发现，开发商的态度出现明显分化，“硬挺”房价的力气渐弱。
一是“短期促销”型。比如，“龙湖郦城”项目的促销实际上是开发商近期一个“抢收华东”促销行动的一部分。龙湖对外公布信息称，在５天行动中，认购金额达２０亿元。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍分析，部分开发商近期对个别项目降价销售，更多是为短期内回笼资金，“一个明显的特点是，这些楼盘的促销都是'点到即止’，大面积的降价并未到来。”
二是“压力驱动”型。北京联达地产机构董事长杨少锋表示，经过了新一轮调控大半年的打压，一、二线城市楼市普遍成交锐减、价格停涨。此外，随着融资渠道的不断收紧，从２００９年开始，房地产信托猛增，信托融资成本一般在１５％以上。今年９月起到明年年末，是房地产信托集中兑付期，兑付资金量庞大。多方“挤压”之下，一些中小房企降价售房势在必行。
三是“左右为难”型。首开股份一位高管对记者表示：“在目前的行情下，房企更加注重现金流，不降价肯定卖不动，但一想到降价后可能引发纠纷，我们也是不得不慎重。”
一些开发商说，业内熟知一个案例：２００８年国际金融危机期间，地产龙头万科在长三角地区全面降价，部分楼盘打七折叫卖，顿时形成热销。而一些已购房业主不满资产缩水，纷纷要求退房，甚至冲砸了万科售楼处。
值得注意的是，目前二手房市场的僵局还未打破。记者采访发现，近日一些大幅降价销售的楼盘周围，并没有出现二手房东跟进降价的现象。多位业内人士认为，房价的全面下跌尚需一定时日，随着年底临近和调控持续，各方博弈将呈现“白热化”状态。
坚定“挤出”泡沫 防止大起大落
一些业内人士认为，尽管楼市“市场拐点”尚未到来，但“数据拐点”已经出现。
统计数据显示，９月７０个大中城市中，价格环比下降的城市有１７个，持平的城市有２９个；环比上涨的城市中，涨幅均未超过０．３％。作为国内楼市风向标的京、沪、穗、深等一线城市，房价环比已连续３个月持平停涨。
另一方面，９月份全国房地产开发景气指数进一步下滑，业内人士预期１０月份可能会跌入“不景气区间”。
中国住宅研究会副会长顾云昌说，随着房价的平稳甚至下降，以前的“卖方市场”或将逐渐转变成“买方市场”。
世联地产最新发布的第三季度购房者信心指数报告显示，三季度认为未来半年房价会下跌的购房者为４０％，比二季度提高１３个百分点；而看涨的购房者为３６％，比二季度降低１３个百分点。
“当一二手房价均有合理调整，购房者能明显感知，僵局逐渐打破，那就意味着真正的'市场拐点’到来。”宋会雍说，至于“合理调整”的标准，一些专家表示，考虑到上一轮房价翻番上涨，本轮调控周期中房价下调二三成是合理的。
不过，对于楼市能否调整到“合理价位”，仍有一些不确定性因素。比如，物价涨幅虽有回落，但仍保持在高位；一些主要国家仍然维持宽松货币政策，输入性通胀压力没有根本减轻；国内针对小微企业、外贸企业等实施的“定向宽松”，是否会带动楼市调控政策的局部松动，也还有待观察。
国务院总理温家宝近日表示，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。
记者了解到，部分热点城市对调控决心坚定。上海、北京最近均表示，继续坚定不移做好房地产市场调控工作，确保实现房价“稳中有降”。
业内人士普遍认为，后续楼市调控中，既要坚定挤出房价泡沫，也要防止房价大起大落。
新华视点：三问首套房贷利率上调
新华网上海１０月１9日电（“新华视点”记者叶锋、刘德炳、姚玉洁、陈先锋）记者近日在上海、北京、广州等地采访证实，中国建设银行已提高了首套房贷款利率，较基准利率上浮５％甚至更高。此举增加了首次购房者的成本，引起市场广泛关注。
个别银行上调首套房贷利率是否引发更多银行跟进？从短期和中长期看，这对调控中的楼市将分别带来什么影响？房地产领域的差别化信贷政策如何落实，从而对不同类型的购房需求能“有保有压”？“新华视点”记者就此进行了采访。
建行上调首套房贷利率是否会引来效仿？
日前，在建行北京分行的一个个贷中心，一位工作人员向记者表示，该网点目前对首套房按首付三成执行，但利率需视客户的资质而定，基本上对客户执行基准利率１．０５倍的利率政策。记者采访了解到，建行在上海、广州、深圳等地的分支机构也表示基本上将首套房贷利率调整为基准利率的１．０５倍甚至更高。
工、农、中三大国有商业银行对外表示，没有上调个人房贷利率。但记者了解到，银行对购房者“惜贷”已较为普遍。上海祥阳地产莘庄店的一位工作人员告诉记者，目前从工行、中行等已很难贷到款，即使能批下来，审批放款时间也大大延长，等待两三个月是家常便饭。
银行缘何在此时提高首套房贷利率？分析人士认为，一方面，是银行资金相对偏紧。央行数据显示，９月份人民币贷款同比少增１３１１亿元，创下２１个月来新低。在上海等热点城市，９月新增个人住房贷款仅寥寥数亿元。不少银行人士坦言：“每到年底，贷款额度总是不够，资金供不应求。”作为房贷的“大户”，建行更无法例外。
另一方面，是银行趋利本能所致。广州合富辉煌首席分析师黎文江说，通过提高贷款利率，银行可从中筛选出最优客户，从而在资金有限的情况下确保最大收益。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，今年以来，央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至２１％，市场流动性紧张，信贷规模大大压缩。银行在规模受控的情况下，盈利的压力却并没有减少，以价补量、调高利率是必然的。他预计：其他几家主要银行也有可能效仿建行，提高首套房利率。
记者采访获悉，上海一些股份制银行更早时候就已对首套房贷利率悄悄“涨价”。广发银行在上海地区从８月中旬开始将首套房贷利率上浮了１０％，光大银行也表示，首套房贷利率上浮５％－１０％已经执行了３个月左右。
不过上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为：“预计明年上半年，信贷额度趋于宽松，首套房贷利率会有机会回落”。
首套房贷利率上调对楼市影响几何？
上海永庆房屋有限公司经纪人士为记者计算：以１００万元、２０年的首套房贷款为例，利率从原先的基准水平上调至１．０５倍后（现行基准利率７．０５％），月供从原来的７７８３．０３元上涨至７９９４．９元，借款人每月要多还款２１１．８７元，大致相当于加息２次，贷款２０年累计利息增加５０８４７．８８元。如果较基准利率上浮１０％，月供将增加到８２１２．５７元，２０年利息支出将增加１０３０８９．６３元，大致相当于加息３次。
在限购条件下，今年各地首次购房者比例比以往有明显提高。首套房贷利率一旦大范围上浮，对楼市波及面可想而知。
业内人士指出，此前的提高二套房首付、停止三套房贷款等措施主要针对投资投机性需求和一些改善型需求；如果首套房贷利率全面上调，将进一步对自住型购房需求产生抑制作用，“房地产市场的各类需求将全面受到影响”。
一些房产中介告诉记者，首套房贷利率的上浮，将明显影响到买卖双方的心态。对于购房者来说，这将进一步加重他们的观望情绪。对于房东来说，则要分两种情况：若没有资金压力，或会选择转售为租，则受到的影响不大；若有资金周转的需求而需要急售，则首套房贷利率上浮会成为他们降低房价的“催化剂”。
宋会雍等专家分析，从短期看，首套房贷利率上调将进一步阻挡购房者入市的步伐，这对处于相持期的楼市来说如同“雪上加霜”；从中长期看，由于此举释放出了银行看跌房价的信号，将进一步强化房价调整的预期和开发商的降价销售的压力，这可能对市场进入“以价换量”阶段有一定推动作用。
房地产差别化信贷政策如何落实？
近年来，首套房的购买成本持续增加。利率方面，从今年２月以来，五年期以上贷款基准利率由６．４％先后上调至６．６％、６．８％和７．０５％；优惠方面，优惠幅度从最初的基准利率的７折、８－８．５折至取消折扣，而此次更是上调至１．０５－１．１倍。
一些贷款购房自住的人说：“每次加息过后，每个月的还贷额都要增加几百元。”一些看房者则抱怨：“房价没有明显下调，购房门槛和成本却一直在提高，买房似乎越来越难，感觉颇为‘受伤’。”
差别化房贷政策一直是楼市调控“组合拳”中的重要招数。实际效果证明，在稳健货币政策的背景下，差别化的房贷政策能对投资投机性需求和过快上涨的房价发挥一定程度的抑制作用。
但业内人士指出，“差别化”应该体现为“有保有压”。如何在抑制炒房投机行为的同时，避免对合理的自住、改善型购房需求造成“误伤”，也是对差别化房贷政策的考验。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，一般来说，政府对基本住房需求的支持方式有两种，一种是对比较困难的群体直接提供住房保障，另一种是对有一定购房能力的首次购房群体实施税收、信贷等方面的政策扶助，“银行房地产贷款政策的调整应当着眼于限制投资、投机性需求，保护和鼓励合理自住需求，商业银行在追求自身利润水平的同时也应积极落实国家房地产调控政策”。
业内人士还指出，随着楼市调控的持续深入，目前市场博弈的天平正向购房者逐渐倾斜。在保持调控政策连续性、稳定性的同时，要增强政策的前瞻性、针对性和灵活性。在政策储备上，应考虑到市场到一定阶段有所“激活”、合理购房需求逐渐入市的情况，应切实落实针对合理购房需求的信贷政策，维持楼市的健康平稳运行。
来源： 广州日报
一些业主要求退房的同时，发展商连夜组织的团购场面火爆。（CFP供图）
中介们纷纷举牌卖房。
楼盘降价引发部分业主不满。
部分楼盘降幅超30%业主要求退房 月均销售面积降至六年来最低 是否开始“挤泡沫”仍存疑。
不温不火了近一年的楼市近日终于出现松动。上海楼市又站到了风口浪尖。在上周（10.17-10.23），上海8个推出新房源的楼盘都不约而同地玩起了“价格秀”，有的楼盘打着团购、特价房等“旗号”，降幅甚至超过30%。这让刚刚买房的老业主耐不住了，于是，大闹售楼处，砸烂售楼处玻璃——这在2008年楼市低谷时曾经出现的一幕近日频频在上海上演。
由于降幅较大，而且涉及的楼盘较有代表性，其中既有公寓又有豪宅，既有郊区房又有市中心房，于是，这一发生在上海楼市的降价风波在全国持续发酵。有的说这是开发商故意为之，目的是倒逼政策面松绑？有的说这只是开发商的价格炒作，目的是吸引购房者的眼球？也有的说这几个楼盘的降价行为将拉开上海楼市“挤泡沫”的序幕？作为全国楼市的“领跑者”，上海这一次会领跑全国楼市降价风潮吗？
某中介提供的一份“近期大幅降价楼盘一览表”显示，“龙湖郦城，前期成交均价1.7万元，优惠力度：精装公寓1.2万起，相当于7折；绿地秋霞坊，前期成交均价1.7万元，优惠力度：均价1.3万，相当于7.6折……”
这一轮的降价直接引发了老业主的不满。10月22日，上海嘉定龙湖郦城、嘉定新城绿地秋霞坊和浦东中海御景熙岸等3个楼盘，均出现老业主来“维权”的情况。
开发商hold不住半夜开盘
就在各方对“降价维权”争论不休时，陷入老业主“维权”风波的中海御景熙岸近日上演了戏剧性一幕：夜半开盘。
10月25日晚上10时左右，中海御景熙岸“准业主”收到消息称，当夜11时开盘，请大家晚上11时后到售楼处选房。据了解，当晚中海御景熙岸计划推出400套，房价由原来的23500元／平方米直降6000元，均价17500元／平方米，仍然维持此前的“折扣价”。
除了数百名“准业主”携家带口蜂拥而至，一些中海御景熙岸的老业主也闻讯赶到售楼处。一位中海御景熙岸的老业主在25日深夜向记者愤怒地表示：“中海之前一直说26日下午给我们老业主一个答复，现在却提前半夜悄悄卖房，是不是打算今天把房子卖完，明天向老业主宣布折扣结束就算是答复？”
据了解，中海御景熙岸从今年3月起曾多次推盘，均价大部分在2.2万元/平方米上下，就在8、9月，还有业主刚刚以超过2万元/平方米的价格在该楼盘入货。但在10月，该盘却推出了一项团购促销活动，房源的户型、位置、面积与前几次相差无几，均价则大幅下降到1.6万~1.75万元/平方米，最低1.5万元/平方米起，降幅近30%。
10月中旬，老业主坐不住了，开始组织“维权”，部分业主要求退房。不少业主认为，自己是刚需购房者，买房的钱来之不易，忽然一下子降价几十万令人难以接受。上周末，数百名老业主的集中“维权”还惊动了有关主管部门。据多名中海御景熙岸业主反映称，10月22日，浦东建交委房屋管理处副处长陈建军曾当众表示，中海降价违反了房屋预售价格规定，价格浮动幅度超过了20%，需要重新申请备案，并向上海市房管局上报申请暂停该盘的网上预售备案登记。对于老业主提出的退房和其他补偿方案，中海表示于10月26日给老业主答复。名盘降3成业主要求退房
然而，经过夜半开盘的戏剧性转折，10月26日下午2时，原定的“答复会”变成了“退房会”。从上午开始，陆续有200余名老业主聚集在售楼处，齐声高喊：“退房！退房！”
一名女业主告诉记者，自己10月中旬刚拿到购房发票，当时的房价是2.2万元/平方米多一点，房屋总价200万元左右，贷款就有139万。而现在银行贷款还没有放下来，房屋总价已经下降到130多万，“这种情况银行恐怕都不会批贷款给我们了，我们只能退房！”
中海方面的工作人员却迟迟没有开口答复。双方僵持半个多小时后，中海方面表示，现在“方案还在研究中”，对老业主“为何半夜开盘”及退房等要求未作正面回应。
当天，嘉定新城绿地秋霞坊的业主也继续聚集在售楼处现场“维权”。
前三季度月均销量6年最低
为什么开发商在“银十”还没有结束之时就匆忙降价？中房信分析师薛建雄认为，开发商加入降价潮是为了回笼资金应对元旦到春节期间的巨大财务支出需要。
实际上，在楼市调控政策下，上海房地产市场成交可以用“惨淡”来形容。10月24日，上海市统计局发布前三季度上海房地产市场运行态势显示：前三季度，上海市商品房销售面积1306.75万平方米，比去年同期下降13.1%，其中商品住宅1062.58万平方米，下降14.9%。而今年以来，上海商品住宅销售月均面积为118万平方米，这是2005年以来的最低水平。
上海的丁小姐目前在郊区已有一套住房，但为了改善居住条件，近一年来一直在看房。“以我看中的那个小区为例，去年10月，单价在2.2万元/平方米左右，后来僵持，转而上涨，到7、8月的时候又到了2.6万元/平方米，最近似乎没有继续上涨了，2.5万元/平方米左右，但有一套是2.3万元/平方米。”
薛建雄认为，长期的信贷紧缩政策导致市场上资金紧张，购买力大幅下降，加上限购限贷影响了一部分购买力，是导致目前市场需求不足的主要原因。
一方面外部环境紧缩，融资困难，另一方面，楼盘不好卖，资金回笼慢，内外夹击下，资金压力考验着大小房企。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说：“从最新的数据来看，房企各方面的压力都十分严峻，特别是资金链。从上市公司的中报可以发现，今年房企的现金流是持续减少，同时负债率进一步提高，据说已经超过了75%，企业资金压力在变大。”
真跌还是“假摔”？
不过按照此前业界的预测，降价潮会先从二、三线城市开始，而非由上海这样的一线城市“领降”。
中房信CRIC研究中心研究员杨晨青曾表示，对于大多数全国型房企来说，即使想在淡市中加快销售速度促进回款，也一定会优先选择二、三线城市的项目打头阵，而在土地资源稀缺的一线城市，房企降价追求跑量的动因明显较小。
SOHO中国董事长潘石屹也在24日发微博称：“上周有人问我，房价会降吗？我列出了四个可能先降价的城巿，万万没想到从上海先开始降价了。我列出了几家可能先降价的公司，万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。为什么？”
有业内人士提醒，要警惕一些楼盘的“假摔”。上海楼价确实有松动。根据中国房产信息集团数据显示，上周（10.17-10.23）上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米，仅成交9.86万平方米，环比减少19%；成交均价则环比下降5%，为21247元/平方米。
但值得注意的是，一些降价的楼盘是否有确实的“前期价格”的成交案例作为参考，而不只是将单价自己抬上去后再来标榜7折、8折。有业内人士直言，实际上，目前上海楼市的降价中存在炒作成分，对“楼市形成拐点”和“开发商回笼资金”之间的区别，目前需冷静观察。专家解析：
向下通道已经打开
对于未来楼价的走势，21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，现在楼市向下的通道已经打开。不过，虽然眼下新房市场降价力度大，但只是个别楼盘；若交投双方在短期内将价格磨合到位，预计年末新房成交较今年9、10月应有一定回升，但幅度不会很高，主要还在于双限政策的存在。
黄河滔表示，部分开发商在通过降价促销获取一定销售业绩及资金后，是否延续这一策略尚不明确，而市场购房者亦存在追涨杀跌的心理，所以，对市场价格调整的试探僵持将会贯穿整个第四季度。
薛建雄则认为，在内部通胀没有明显下降，外部欧债危机还不见底的情况下，调控不太可能放松。所以短期之内房价肯定还会下跌，预期还会有更多开发商加入到降价潮，而在楼市调控和银根紧缩政策没有放松之前，房价仍将下跌。从中长期来看，土地成本和建安成本都在大幅上升，短期的房价调整只是上一轮上涨过快的泡沫在楼市调控政策中被去除和短期银根较紧资金紧缺下的产物，一旦楼市调控政策放松，房价可能重新出现新一轮上涨。
地价走势：
地价上涨趋势不改
10月19日，国土资源部下属机构发布的“2011年第三季度全国主要城市地价监测报告”指出，第三季度全国主要监测城市地价总体水平为3040元／平方米，商业、居住、工业分别为5615元／平方米、4518元／平方米和649元／平方米；综合、商业、居住和工业地价水平分别较上一季度上涨40、109、75和4元/平方米。
中房信CRIC研究中心研究员高岗认为，在楼市冷清、开发商拿地情绪低落的背景下，全国主要城市地价依然保持着总体上涨的趋势，这意味着楼市与土地市场的背离，表明造成当前高地价最主要的原因在于土地出让制度方面。单一主体的土地出让制度使得卖方有能力通过调整出让量和出让时间的方式来控制土地的成交价格，这一点从近期南京市原本出让11幅地块，后撤销5幅土地出让中也能得到反映。
高岗表示，地价的最高值是由企业间的竞争决定，而地价的最低值却由当地政府的预期决定，地方可以决定土地底价，还可以决定卖不卖，用什么规则卖。这是楼市调控最大困境。很明显地方政府应承担更多的责任。（记者周裕妩、李媛）
新华视点:大城市缘何频传"退房"声?
上海西南角一即将完工的住宅楼群（10月26日摄）。
新华网上海１０月２６日电（记者 叶锋、潘旭、刘德炳）近期，北京、上海、杭州等地一些新房源实行较大幅度降价销售，引起部分已购房业主的不满，后者要求给予补偿甚至“退房”。各地由于价格因素引发的退房案例也有增多趋势。
一些房地产专家表示，楼市调控进入“关键期”，应进一步巩固调控成果，促使“数据拐点”转化为真正的“市场拐点”，但在挤出房价泡沫的同时，也应把握节奏，避免房价大起大落伤害实体经济。
热点城市楼市频现“退房”诉求
位于北京通州区的京贸国际城，去年初均价曾涨至每平方米２５０００多元。但如今，部分房源价格回落至每平方米１５０００元以下，引起部分已购房人群不满。一些人多次表达退房、补偿等诉求。在北京，这类情况已在华业东方玫瑰、首开常青藤等多个楼盘中出现。
在上海，１０月１５日，一名为“龙湖郦城”的住宅项目针对部分公寓进行促销，购房者用２万元办理某房产网站的会员卡，即可抵扣３０万元的总房款。计算下来，销售均价为每平方米１４０００元左右，较此前已售房源的价格低两三成。
此次促销吸引了不少看房者下单，但也引发了部分业主不满。一位姓孔的女士告诉记者，她之前购买的是期房，要到明年三月才能拿到房子，“钥匙还没拿到，价格已经缩水两三成”。１０月２２日，１００多名购房者在售楼处聚集，并与工作人员发生纠纷。
龙湖地产有关负责人称，此次销售不是“降价行为”，而是“低价促销”。楼盘销售人员表示：“对于已购房业主提出的要求，我们会尽量进行沟通和解决。但目前没有采取退房或退款等方式的计划。”
南京市中级人民法院近期公布的数据显示，今年以来受理的房屋买卖官司有２３６起，同比上升１１％，其中８７％与业主要求退房有关，退房原因包括“首付提高后无力支付”、“限购后无法购买”、“担心房价下跌”等。
业内人士表示，买房是自主行为，房价涨了由购房者获益，跌了也应自负盈亏。不过，根据相关法律规定，经营者因价格违法行为致使消费者多付价款的，应当退还多付部分。开发商应严格履行交房程序，对于确有问题的，应予以退房或补偿。
中国房地产学会副会长陈国强认为，近期退房诉求和案例增多，表明投资投机者和“刚需”置业者均看空楼市。从目前政策释放出的信号看，调控从紧的方向不会改变，这也影响了购房者的预期。
“退房”声中，楼市“拐点”隐现
降，还是不降？记者采访发现，开发商的态度出现明显分化，“硬挺”房价的力气渐弱。
一是“短期促销”型。比如，“龙湖郦城”项目的促销实际上是开发商近期一个“抢收华东”促销行动的一部分。龙湖对外公布信息称，在５天行动中，认购金额达２０亿元。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍分析，部分开发商近期对个别项目降价销售，更多是为短期内回笼资金，“一个明显的特点是，这些楼盘的促销都是'点到即止’，大面积的降价并未到来。”
二是“压力驱动”型。北京联达地产机构董事长杨少锋表示，经过了新一轮调控大半年的打压，一、二线城市楼市普遍成交锐减、价格停涨。此外，随着融资渠道的不断收紧，从２００９年开始，房地产信托猛增，信托融资成本一般在１５％以上。今年９月起到明年年末，是房地产信托集中兑付期，兑付资金量庞大。多方“挤压”之下，一些中小房企降价售房势在必行。
三是“左右为难”型。首开股份一位高管对记者表示：“在目前的行情下，房企更加注重现金流，不降价肯定卖不动，但一想到降价后可能引发纠纷，我们也是不得不慎重。”
一些开发商说，业内熟知一个案例：２００８年国际金融危机期间，地产龙头万科在长三角地区全面降价，部分楼盘打七折叫卖，顿时形成热销。而一些已购房业主不满资产缩水，纷纷要求退房，甚至冲砸了万科售楼处。
值得注意的是，目前二手房市场的僵局还未打破。记者采访发现，近日一些大幅降价销售的楼盘周围，并没有出现二手房东跟进降价的现象。多位业内人士认为，房价的全面下跌尚需一定时日，随着年底临近和调控持续，各方博弈将呈现“白热化”状态。
坚定“挤出”泡沫 防止大起大落
一些业内人士认为，尽管楼市“市场拐点”尚未到来，但“数据拐点”已经出现。
统计数据显示，９月７０个大中城市中，价格环比下降的城市有１７个，持平的城市有２９个；环比上涨的城市中，涨幅均未超过０．３％。作为国内楼市风向标的京、沪、穗、深等一线城市，房价环比已连续３个月持平停涨。
另一方面，９月份全国房地产开发景气指数进一步下滑，业内人士预期１０月份可能会跌入“不景气区间”。
中国住宅研究会副会长顾云昌说，随着房价的平稳甚至下降，以前的“卖方市场”或将逐渐转变成“买方市场”。
世联地产最新发布的第三季度购房者信心指数报告显示，三季度认为未来半年房价会下跌的购房者为４０％，比二季度提高１３个百分点；而看涨的购房者为３６％，比二季度降低１３个百分点。
“当一二手房价均有合理调整，购房者能明显感知，僵局逐渐打破，那就意味着真正的'市场拐点’到来。”宋会雍说，至于“合理调整”的标准，一些专家表示，考虑到上一轮房价翻番上涨，本轮调控周期中房价下调二三成是合理的。
不过，对于楼市能否调整到“合理价位”，仍有一些不确定性因素。比如，物价涨幅虽有回落，但仍保持在高位；一些主要国家仍然维持宽松货币政策，输入性通胀压力没有根本减轻；国内针对小微企业、外贸企业等实施的“定向宽松”，是否会带动楼市调控政策的局部松动，也还有待观察。
国务院总理温家宝近日表示，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。
记者了解到，部分热点城市对调控决心坚定。上海、北京最近均表示，继续坚定不移做好房地产市场调控工作，确保实现房价“稳中有降”。
业内人士普遍认为，后续楼市调控中，既要坚定挤出房价泡沫，也要防止房价大起大落。
新华视点：三问首套房贷利率上调
新华网上海１０月１9日电（“新华视点”记者叶锋、刘德炳、姚玉洁、陈先锋）记者近日在上海、北京、广州等地采访证实，中国建设银行已提高了首套房贷款利率，较基准利率上浮５％甚至更高。此举增加了首次购房者的成本，引起市场广泛关注。
个别银行上调首套房贷利率是否引发更多银行跟进？从短期和中长期看，这对调控中的楼市将分别带来什么影响？房地产领域的差别化信贷政策如何落实，从而对不同类型的购房需求能“有保有压”？“新华视点”记者就此进行了采访。
建行上调首套房贷利率是否会引来效仿？
日前，在建行北京分行的一个个贷中心，一位工作人员向记者表示，该网点目前对首套房按首付三成执行，但利率需视客户的资质而定，基本上对客户执行基准利率１．０５倍的利率政策。记者采访了解到，建行在上海、广州、深圳等地的分支机构也表示基本上将首套房贷利率调整为基准利率的１．０５倍甚至更高。
工、农、中三大国有商业银行对外表示，没有上调个人房贷利率。但记者了解到，银行对购房者“惜贷”已较为普遍。上海祥阳地产莘庄店的一位工作人员告诉记者，目前从工行、中行等已很难贷到款，即使能批下来，审批放款时间也大大延长，等待两三个月是家常便饭。
银行缘何在此时提高首套房贷利率？分析人士认为，一方面，是银行资金相对偏紧。央行数据显示，９月份人民币贷款同比少增１３１１亿元，创下２１个月来新低。在上海等热点城市，９月新增个人住房贷款仅寥寥数亿元。不少银行人士坦言：“每到年底，贷款额度总是不够，资金供不应求。”作为房贷的“大户”，建行更无法例外。
另一方面，是银行趋利本能所致。广州合富辉煌首席分析师黎文江说，通过提高贷款利率，银行可从中筛选出最优客户，从而在资金有限的情况下确保最大收益。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，今年以来，央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至２１％，市场流动性紧张，信贷规模大大压缩。银行在规模受控的情况下，盈利的压力却并没有减少，以价补量、调高利率是必然的。他预计：其他几家主要银行也有可能效仿建行，提高首套房利率。
记者采访获悉，上海一些股份制银行更早时候就已对首套房贷利率悄悄“涨价”。广发银行在上海地区从８月中旬开始将首套房贷利率上浮了１０％，光大银行也表示，首套房贷利率上浮５％－１０％已经执行了３个月左右。
不过上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为：“预计明年上半年，信贷额度趋于宽松，首套房贷利率会有机会回落”。
首套房贷利率上调对楼市影响几何？
上海永庆房屋有限公司经纪人士为记者计算：以１００万元、２０年的首套房贷款为例，利率从原先的基准水平上调至１．０５倍后（现行基准利率７．０５％），月供从原来的７７８３．０３元上涨至７９９４．９元，借款人每月要多还款２１１．８７元，大致相当于加息２次，贷款２０年累计利息增加５０８４７．８８元。如果较基准利率上浮１０％，月供将增加到８２１２．５７元，２０年利息支出将增加１０３０８９．６３元，大致相当于加息３次。
在限购条件下，今年各地首次购房者比例比以往有明显提高。首套房贷利率一旦大范围上浮，对楼市波及面可想而知。
业内人士指出，此前的提高二套房首付、停止三套房贷款等措施主要针对投资投机性需求和一些改善型需求；如果首套房贷利率全面上调，将进一步对自住型购房需求产生抑制作用，“房地产市场的各类需求将全面受到影响”。
一些房产中介告诉记者，首套房贷利率的上浮，将明显影响到买卖双方的心态。对于购房者来说，这将进一步加重他们的观望情绪。对于房东来说，则要分两种情况：若没有资金压力，或会选择转售为租，则受到的影响不大；若有资金周转的需求而需要急售，则首套房贷利率上浮会成为他们降低房价的“催化剂”。
宋会雍等专家分析，从短期看，首套房贷利率上调将进一步阻挡购房者入市的步伐，这对处于相持期的楼市来说如同“雪上加霜”；从中长期看，由于此举释放出了银行看跌房价的信号，将进一步强化房价调整的预期和开发商的降价销售的压力，这可能对市场进入“以价换量”阶段有一定推动作用。
房地产差别化信贷政策如何落实？
近年来，首套房的购买成本持续增加。利率方面，从今年２月以来，五年期以上贷款基准利率由６．４％先后上调至６．６％、６．８％和７．０５％；优惠方面，优惠幅度从最初的基准利率的７折、８－８．５折至取消折扣，而此次更是上调至１．０５－１．１倍。
一些贷款购房自住的人说：“每次加息过后，每个月的还贷额都要增加几百元。”一些看房者则抱怨：“房价没有明显下调，购房门槛和成本却一直在提高，买房似乎越来越难，感觉颇为‘受伤’。”
差别化房贷政策一直是楼市调控“组合拳”中的重要招数。实际效果证明，在稳健货币政策的背景下，差别化的房贷政策能对投资投机性需求和过快上涨的房价发挥一定程度的抑制作用。
但业内人士指出，“差别化”应该体现为“有保有压”。如何在抑制炒房投机行为的同时，避免对合理的自住、改善型购房需求造成“误伤”，也是对差别化房贷政策的考验。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，一般来说，政府对基本住房需求的支持方式有两种，一种是对比较困难的群体直接提供住房保障，另一种是对有一定购房能力的首次购房群体实施税收、信贷等方面的政策扶助，“银行房地产贷款政策的调整应当着眼于限制投资、投机性需求，保护和鼓励合理自住需求，商业银行在追求自身利润水平的同时也应积极落实国家房地产调控政策”。
业内人士还指出，随着楼市调控的持续深入，目前市场博弈的天平正向购房者逐渐倾斜。在保持调控政策连续性、稳定性的同时，要增强政策的前瞻性、针对性和灵活性。在政策储备上，应考虑到市场到一定阶段有所“激活”、合理购房需求逐渐入市的情况，应切实落实针对合理购房需求的信贷政策，维持楼市的健康平稳运行。