郴州福城公证处:《企业会计准则第3 号——投资性房地产》解释

《企业会计准则第3 号——投资性房地产》解释

　为了便于本准则的应用和操作，现就以下问题作出解释：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产的后续计量；（3）投资性房地产转换。

　　一、投资性房地产的范围

　　本准则第三条规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　（一）已出租的建筑物和已出租的土地使用权，是指以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的建筑物和土地使用权，包括自行建造或开发完成后用于出租的房地产。其中，用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过受让方式取得的土地使用权。

　　已出租的投资性房地产租赁期满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。

　　（二）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过受让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。

　　闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5 号）的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

　　具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：

　　1．国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1 年未动工开发建设的；

　　2．已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1 年的；

　　3．法律、行政法规规定的其他情形。

　　（三）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产；否则，不能作为投资性房地产。

　　（四）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。

　　（五）关联企业之间租赁房地产的，租出方应将出租的房地产确认为投资性房地产。

　　母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。

　　（六）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客

　　户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。

　　（七）自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。

　　企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。

　　（八）作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。

　　二、投资性房地产的后续计量

　　（一）企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行计量。

　　在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4 号——固定资产》和《企业会计准则第6 号——无形资产》对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号——资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。

　　（二）根据本准则第十条规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：

　　1．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当具体化为投资性房地产所在的城区。活跃市场，是指同时具有下列特征的市场：（1）市场内交易对象具有同质性；（2）可随时找到自愿交易的买方和卖方；（3）市场价格信息是公开的。

　　2．企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对于土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。

　　三、投资性房地产的转换

　　（一）转换日的确定

　　1．投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

　　2．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。

　　3．自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期。

　　（二）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。

　　转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额作为投资损失，计入当期损益。

（投资性房地产）模拟试题

一、单项选择题

1．企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，应按投资性房地产准则确定的成本，借记()科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

A．投资性房地产B．固定资产

C．在建工程D．无形资产

2．企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关劳务，下列说法中正确的是()。

A．企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产

B．企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关劳务在整个协议中重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产

C．企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关劳务，无论在整个协议中是否重大，均应当将该建筑物确认为投资性房地产

D．企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关劳务，无论在整个协议中是否重大，均不应当将该建筑物确认为投资性房地产

3．若企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，下列说法中正确的是()。

A．企业应对已出租的建筑物计提折旧

B．企业不应对已出租的建筑物计提折旧

C．企业不应对已出租的土地使用权进行摊销

D．企业不应对投资性房地产计提减值准备

4．关于投资性房地产的转换，在成本模式下，下列说法中正确的是()。

A．  应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的人账价值

B．应当将房地产转换日的公允价值作为转换后的入账价值

C．自用房地产转为投资性房地产时，应当将房地产转换日的公允价值作为转换后的入账价值

D．投资性房地产转为自用房地产时，应当将房地产转换日的公允价值作为转换后的人账价值

5．关于投资性房地产的转换，在公允价值模式下，下列说法中正确的是()。

A．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计人当期损益

B．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额直接计入所有者权益

C．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益

D．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额直接计入所有者权益

6．关于投资性房地产的计量模式，下列说法中不正确的是()。

A．采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销

B．企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更

C．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

D．已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式

7．关于对投资性房地产进行后续计量，下列说法中正确的是()。

A．企业通常应当采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用成本模式对投资性房地产进行后续计量

B．企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量

C．同一企业对不同的投资性房地产可以采用不同的计量模式

D．企业只能采用成本价值模式对投资性房地产进行后续计量

8．某企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，2010年9月20日达到预定可使用状态的自行建造的办公楼对外出租，该办公楼建造成本为2600万元，预计使用年限为25年，预计净残值为100万元。在采用年限平均法计提折1日的情况下，2010年该办公楼应计提的折旧额为()万元。

A．0B．25C．100D．50

9．长江公司于2007年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为2000万元，公允价值为1900万元，2007年12月31日，该幢商品房的公允价值为2050万元。长江公司2007年应确认的公允价值变动损益为()万元。

A．损失50B．收益50

C．收益150D．损失100

10．长江公司于2006年12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量．出租时．该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，公允价值为2050万元，2007年12月31日，该建筑物的公允价值为2100万元，2007年度长江公司应确认的公允价值变动损益为()万元。

A．损失50B．收益50

C．收益150D．损失100

二、多项选择题

1．下列项目中，属于投资性房地产的有()。

A．已出租的建筑物

B．已出租的土地使用权

C．持有并准备增值后转让的土地使用权

D．按照国家有关规定认定的闲置土地

2．关于投资性房地产，下列说法中正确的有()。

A．投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房产、地产和机器设备等

B．已出租的建筑物是指从租赁期开始日以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造完成后用于出租的房地产

C．用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物

D．一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，即使用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，也不可以确认为投资性房地产

3．企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关劳务，下列说法中错误的有()。

A．企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产

B．企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关劳务在整个协议中重大的，不应当将该建筑物确认为投资性房地产

C．企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关劳务，无论在整个协议中是否重大，均应当将该建筑物确认为投资性房地产

D．企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关劳务，无论在整个协议中是否重大，均不应当将该建筑物确认为投资性房地产

4．关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有()。

A．企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量

B．企业可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量

C．企业应当采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式

D．食业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行后续计量

5．企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，下列说法中正确的有()。

A．企业应对已出租的建筑物计提折旧

B．企业不应对已出租的建筑物计提折旧

C．企业不应对已出租的土地使用权进行摊销

D．企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益

6．关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有()。

A．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日

B．投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

C．自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期

D．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期

7．企业将自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，下列说法中正确的有()。

A．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量

B．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换当日的账面价值计量

C．转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计人当期损益

D．转换当日的公允价值和原账面价值的差额作为公允价值变动损益

8．下列各项中，不属于投资性房地产的有()。

A．为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产

B．作为存货的房地产

C．已出租的建筑物

D．持有并准备增值后转让的土地使用权

9．关于投资性房地产的确认和计量，下列说法中正确的有()。

A．外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

B．自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成

C．只要与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，就应确认投资性房地产

D．与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产准则规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足准则规定的确认条件的，应当在发生时计人当期损益

lO．关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有()。

A．有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量

B．企业只能采用成本模式计量

C．当投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，就应采用公允价值模式计量

D．采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号——无形资产》

11．关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有()。

A．  采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销

B．采用公允价值模式计量的，应对投资性房地产计提折旧或进行摊销

C．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

D．已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式

12．企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产的有()。

A．投资性房地产开始自用

B．作为存货的房地产，改为出租

C．自用建筑物停止自用，改为出租

D．自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值

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三、判断题

1．投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。()

2．自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。()

3．与投资性房地产有关的后续支出，应当在发生时计入当期损益。()

4．企业在资产负债表日只能采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。()

5．采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。()

6．企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。()

7．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。()

8．已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式。()

9．在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。()

10．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计人当期损益。()

11．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。()

12．当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。()

四、计算分析题

1．长江房地产公司(以下简称长江公司)于2007年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为2000万元，公允价值为2200万元，2007年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元，2008年12月31日，该幢商品房的公允价值为2120万元，2009年12月31日，该幢商品房的公允价值为2050万元，2010年1月5日将该幢商品房对外出售，收到2080万元存入银行。要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。(假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入)

2．长江房地产公司(以下简称长江公司)于2006年12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，公允价值为1800万元，2007年12月31日，该建筑物的公允价值为1850万元，2008年12月31日，该建筑物的公允价值为1820万元，2009年12月31日，该建筑物的公允价值为1780万元，2010年1月5日将该建筑物对外出售，收到1800万元存入银行。

要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。

(假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入)

3．长江公司于2008年1月30日将采用公允价值模式计量的投资性房地产(一建筑物)转为行政管理部门使用，该建筑物2007年12月31日的公允价值为2000万元(成本1900万元，公允价值变动100元)，2008年1月30日的公允价值为2070万元，转换日该建筑物的尚可使用年限为15年，采用年限平均法计提折旧，无残值。

要求：

(1)编制长江公司2008年1月30日将投资性房地产转为自用的会计分录；

(2)计算长江公司2008年计提的折旧额并编制会计分录。

4．大海公司于2007年7月1日，大海公司开始对一生产用厂房进行改扩建，改扩建前该厂房的原价为2000万元，已提折旧200万元，已提减值准备100万元。在改扩建过程中领用工程物资400万元，领用生产用原材料200万元，原材料的进项税额为34万元。发生改扩建人员薪酬50万元，用银行存款支付其他费用66万元。该厂房于2007年12月20日达到预定可使用状态。该企业对改扩建后的厂房采用年限平均法计提折1日，预计尚可使用年限为20年，预计净残值为50万元。2009年12月10日，由于所生产的产品停产，大海公司决定将上述厂房以经营租赁方式对外出租，租期为2年，每年末收取租金，每年租金为180万元，起租日为2009、年12月31日，到期日为2011年12月31日，对租出的投资性房地产采用成本模式计量，租出后，该厂房仍按原折旧方法、折旧年限和预计净残值计提折旧。

要求：

(1)计算厂房改扩建后的入账价值并编制会计分录；

(2)计算2008年厂房计提的折旧额并编制会计分录；

(3)编制2009年12月31日租出厂房业务的会计分录；

(4)编制2010年12月31日收到租金、计提折旧的会计分录

参考答案及解析

一、单项选择题

1．【答案】A

【解析】应记人“投资性房地产”科目。

2．【答案】A

【解析】企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。比如，企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务。相关提供劳务比例重大时，不作为投资性房地产。

3．【答案】A

【解析】在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对已出租的建筑物和土地使用权进行计量，计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。

4．【答案】A

【解析】在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

5．【答案】A

【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量。转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益。转换日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积(其他资本公积)，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益。

6．【答案】D

【解析】成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。

7．【答案】B

【解析】企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

8．【答案】B

【解析】2010年该办公楼应计提的折旧额=(2600一lOO)÷25×3／12=25万元。

9．【答案】B

【解析】出租时公允价值小于成本的差额应确认公允价值变动损失lOO万元(2000—1900)，

2007年12月31日应确认的公允价值变动收益=2050—1900=150万元，2007年应确认的公允价值变动收益=150一100=50万元。

10．【答案】B

【解析】出租时公允价值大于成本的差额应计入资本公积，应确认的公允价值变动收益=

2100—2050=50万元。

二、多项选择题

1．【答案】ABC

【解析】投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

2．【答案】BC

【解析】投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产，不包括机器设备；一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产。

3．【答案】BCD

【解析】企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。比如，企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务。相关提供劳务比例重大时，不作为投资性房地产。

4．【答案】ABC

【解析】企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

5．【答案】BCD

【解析】企业采用公允价值模式，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

6．【答案】ABC

【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日，而不是承租人支付的第一笔租金的日期。

7．【答案】AC

【解析】自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量。转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益。转换日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积(其他资本公积)，计人所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计人所有者权益的部分应当转入处置当期损益。

8．【答案】AB

【解析】投资性房地产包括：(1)已出租的土地使用权；(2)持有并准备增值后转让的土地使

用权；(3)已出租的建筑物。下列各项不属于投资性房地产：(1)自用房地产，即为生产商

品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。(2)作为存货的房地产。

9．【答案】ABD

【解析】投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：(1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；(2)该投资性房地产的成本能够可靠计量。

lO．【答案】AD

【解析】有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资

性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条

件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上

取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合

理的估计。

11．【答案】AC

【解析】采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负

债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额

计人当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公

允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

12．【答案】ABCD

【解析】企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：(1)投资性房地产开始自用；

(2)作为存货的房地产，改为出租；(3)自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增

值；(4)自用建筑物停止自用，改为出租。

三、判断题

1．【答案】√

2．【答案】√

3．【答案】×

【解析】与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产准则第六条规定的确认条件的，应当计人投资性房地产成本；不满足投资性房地产准则第六条规定的确认条件的，应当在发生时计人当期损益。

4．【答案】×

【解析】有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

5．【答案】√

6．【答案】√

7．【答案】√

8．【答案】×

【解析】企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更。

9．【答案】√

10．【答案】×

【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的

公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

11．【答案】√

12．【答案】√

四、计算分析题

1.【答案】

(金额单位：万元)

(1)2007年1月1日

借：投资性房地产一成本2200

贷：库存商品2000

资本公积一其他资本公积200

(2)2007年12月31日

借：银行存款100

贷：其他业务收入100

借：公允价值变动损益50

贷：投资性房地产一公允价值变动50

(3)2008年12月31日

借：银行存款100

贷：其他业务收入100

借：公允价值变动损益30

贷：投资性房地产一公允价值变动30

(4)2009年12月31日

借：银行存款100

贷：其他业务收人100

借：公允价值变动损益70

贷：投资性房地产一公允价值变动70

(5)2010年1月5日

借：银行存款2080

贷：其他业务收入2080

借：其他业务成本2050

投资性房地产－公允价值变动　150

贷：投资性房地产－成本　2200

借：资本公积－其他资本公积 200

贷：其他业务收入　200

借：其他业务收入　150

贷：公允价值变动损益　150

2. 【答案】

（金额单位：万元）

2006年12月31日

借：投资性房地产－成本　1800

公允价值变动损益200

累计折IH500

固定资产减值准备300

贷：固定资产               2800

(2)2007年12月31日

借：银行存款150

贷：其他业务收人150

借：投资性房地产一公允价值变动50

贷：公允价值变动损益50

(3)2008年12月31日

借：银行存款150

贷：其他业务收入150

借：公允价值变动损益30

贷：投资性房地产一公允价值变动30

(4)2009年12月31日

借：银行存款150

贷：其他业务收A．150

借：公允价值变动损益40

贷：投资性房地产一公允价值变动40

(5)2010年1月5日

借：银行存款1800

贷：其他业务收入1800

借：其他业务成本1780

投资性房地产一公允价值变动20

贷：投资性房地产一成本1800

借：其他业务收入220

贷：公允价值变动损益220

3．【答案】

(金额单位：万元)

(1)2008年1月30日

借：固定资产2070

贷：投资性房地产一成本 1900

一公允价值变动　100

公允价值变动损益　70

2008年计提折旧＝2070/15*11/12＝126.5万元

借：管理费用　126.5

贷：累计折旧　126.5

4．【答案】

(金额单位：万元)

(1)

借：在建工程　1700

累计折旧　200

固定资产减值准备　100

贷：固定资产2000

借：在建工程　750

贷：工程物资400

原材料　200

应交税费一应交增值税(进项税额转出)　34

应付职工薪酬　50

银行存款66

借：固定资产2450

贷：在建工程2450

(2)

2008年厂房计提的折旧额=(2450—50)÷20=120万元

借：制造费用120

贷：累计折旧120

(3)

2009年12月31日厂房的账面价值=2450-120 x2=2210万元

借：投资性房地产2450

累计折旧240

贷：固定资产2450

投资性房地产累计折旧240

(4)

2010年12月31日

借：银行存款180

贷：其他业务收入180

借：其他业务成本120

贷：投资性房地产累计折旧120

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