青少年外套:后千亿时代的万科：盖有人住的房子

11-10-25 21:14    作者：老木头    相关股票：
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2011年10月23日 13:24新浪网【  】 【打印】
● (中国楼市)上半场已经结束了，万科完胜!下半场马上就开始了，但上、下半场的分别不单单是宏观调控，而是上半场是全部市场化的，下半场多了保障房，商品房的居住功能属性在回归。万科在上半场的总结上将再加上半句话：盖有人住的房子。
● 据郁亮透露，万科接下来将更多地多建小户型，承担社会责任。目前万科已有在售18平米的小户型，对15平米小户型产品在各地积极推广，很多地方也表示有很大兴趣，但具体落实还是需要一点时间。
● 郁亮：万科没有那么多所谓的战略，如果说有的话唯一就是：随时赢得市场主动。万科为下半场做了大量的准备，郁亮觉得已经可以上场比赛。当很多人还在预测的时候，下半场的比赛就快要开始了……
截至9月底，万科累计实现销售金额970.8亿元，达到去年全年的90%。保守估计，万科2011年全年销售金额破千亿在10月份即可完成，这是几无悬念的事。
连续两年销售突破千亿，调控不断加码，但万科业绩仍在增长。万科总裁郁亮说，正是因为他们去年所做的努力才产生了今年的结果。那么，接下来万科将为明年乃至以后几年准备些什么?
10月18日下午，风和日丽。刚刚参加完长三角媒体自行车赛的郁亮，与来自上海、苏州、杭州、无锡等七个城市的媒体代表一起进行了交流对话。一向低调的郁亮再现不事张扬的作风，大家亲切地叫他“亮哥”，赛后一身休闲装扮的他，在苏南万科公司一间既像茶室又像禅房的房间里与大家端坐着聊起来。
楼市迎来下半场 万科盖有人住的房子
相比之下，郁亮对于未来的心态更加坚定，轻松状态下仍展现出积极进取的姿态和执着目标的意志。
一直避谈政策、市场预测的郁亮，给所有人这样一个结论：(中国楼市)上半场已经结束了，万科完胜!下半场马上就开始了，但上、下半场的分别不单单是宏观调控，而是上半场是全部市场化的，下半场多了保障房，商品房的居住功能属性在回归。万科在上半场的总结上将再加上半句话：盖有人住的房子。
2011年1月份，郁亮作为企业家也是惟一的房地产企业代表受邀与会。13年间，万科老总两见总理，中国地产已经有了翻天覆地的变化，很多人称之为上、下半场。
郁亮向总理提出39字建言：“加快保障性住房建设，打击投机炒房，盘活土地存量，增加小户型住房供应，巩固房地产调控成果。”不难看出，这是更全面的视角，对接下来中国楼市的市场判断指导着万科在“为普通人盖好房子”的原则外又增加了一句话：“盖有人住的房子”。
什么样的房子会有人住呢?郁亮说：“商品房将以居住属性为主的话，必须盖有人住的房子，那些大房子、豪宅以投资属性为主，不符合未来市场的要求。”
显然，郁亮更加倾向于认为小户型的市场需求是会持续旺盛的。万科对小户型产品的研发投入巨大：继在售18平米小户型，万科15平米的小户型也准备落地。据郁亮透露，目前15平米小户型产品正在各地积极推广，很多地方也表示有很大兴趣，但具体落实还是需要一点时间，。
15平米小房子的社会意义，在于它可以为很多刚性需求者提供一个非常好的过渡产品。郁亮也分析了这种极小户型落地所可能遇到的困难，其中来自政府的限购政策是否对这种产品同样适用，算不算第一套房产呢?极小户型建造上的规划难度，房子本身修建需要花费的很多心思，家居的定制等等。
郁亮期待各地政府为这个落地开绿灯，能有一些政策的配合。
商业泡沫严重 做商业为了更好地做住宅
对于万科来说，除社会责任之外，15平米这个产品会有多大市场、能赚多少钱呢?郁亮驳斥了有关万科利用极小户型牟利的舆论报道，并表示一旦这种产品落地，市场需要多少万科就会做多少。
关于盈利问题，2011前三季度万科销售金额雄踞榜首，但销售利润却排在前三之外;近一年来，万科对于商业地产的加码也引发了作为行业领头羊的万科被赋予行业意义上的转型解读。
对于宏观调控下比较火爆的商业地产，郁亮表示个人不太看好，觉得泡沫很严重。现在土地市场上纯住宅用地少了，万科之所以做商业只是为了更好地做住宅，并非为了避开宏观调控而加码商业地产。但郁亮称不排除试水一些小的商业地产项目。
郁亮解释说，万科不是一个投机的公司，有着27年的历史，不会随着政策而变动一些策略。在盈利方面，万科投资了很多不赚钱的事情，如产品研发基地、人力培养、相对宽松的成本控制等。股东的满意与否，最后看得是公司长远的发展。“股东满意，营业增长;客户满意，员工开心”，郁亮称要做的事情主要是给部分股东的短期利益一个好的交代，更重要的是要为长期的发展做好铺垫和准备工作。
万科400亿现金流打造金盔铁甲 融资难仍感同身受
针对当前房地产市场销售惨淡，不少开发商被指资金链出现问题。此前，在新浪微博上，潘石屹与任志强的“穿棉衣”和“很快只剩裤衩”之争也激起了广泛的讨论。
当被问及万科的资金链问题，郁亮底气十足地说：“万科穿的衣服抵御各种气候变化，金盔铁甲，用黄金打造的，万科有400多亿的现金在手里拿着。“
关于目前银根紧缩中小企业面临融资困难的局面，郁亮表示万科感同身受。但万科不考虑收购其他企业，更倾向于采取合作方式，公平透明地对待每一个合作方，不管央企还是私企，外资抑或本土企业，只要有钱有人有地的，万科都愿意与之合作。而在当前情况下，万科的合作方式更加灵活，不再拘泥于万科之前的 ““九十年代初期发展的 ‘0.4投资法’，即在一些项目中，万科投资40%，要求项目合作方投资60%”。
“万科现在做得很好，吸取了08年的教训，那时拐点和降价风波令我们非常被动。”郁亮认为万科现在为下半场做了大量的准备，觉得已经可以上场比赛了。当很多人还在预测的时候，他微笑着说，下半场的比赛就快要开始了……