寄生by无射txt微盘:空手道的杠杆原理

“给我一个支点，我能够撬动地球。”这是古希腊数学家、力学家阿基米德的醒世恒言，一语道破了借助神奇支点、依赖杠杆原理、以小博大的科学原理。这种以小博大的杠杆原理被人们广泛应用于各个领域。同样，在资本投资市场，杠杆原理也一样能发挥出以小博大的作用，这种杠杆力的个人应用，大大提高了个人财商力，充分利用这个力量，可以使财富以几何级速度增长。杠杆力的合理应用，可以使人“空手套白狼”，可以“白手创业”。这种应用不是投机取巧，也不是违法犯罪，而是一种大智慧、大财商。可以说，一个人在投资创业上，如果不会利用杠杆力，不善于找到这个支点，财富很难以倍增的速度增长，不能缩短成功奋斗的时间，自然无法获得倍增的人生。

2007年，福布斯中国富豪榜上，人们发现一个现象，那就是在这些富豪中，多了很多做房地产的富豪们，有些人只在一两年时间获得的财富就能够上榜，这些人就是在土地上，用钢筋水泥获得财富的一批人。很多数据和媒体报道说房地产利润根本不是暴利，他们的利润也就是10%～20%之间，而事实呢？如果从资金杠杆运用上，这些房产商的利润最低也是100%，甚至几倍！如果说一个10亿元的楼盘，纯利润是20%的话，那么这个房产商的纯利润就是2亿元。但我们回头看，房产商启动这个楼盘只用了自己的1亿元资金，其他资金就是利用了杠杆力 银行贷款、建筑商垫资、供应商垫资、购房者预付款等，这样算起来，房产商投资回报则是200%了，房产商正是利用房地产行业的游戏规则和营销策略发挥出杠杆作用，获得高额利润。难怪有人说，中国房地产是技术含量最低的行业，但却是最暴利的行业。

同样，“炒房”人也充分利用了杠杆力，而这些杠杆力却是国家支持的力量 银行信贷。如果说一个人在2004年以首付8万元购得一套20万元的房产，在2007年以60万元的价格卖掉这套房子，加上这4年付出的贷款额的本金以及利息，大概需要4万元左右，那么这个人在这套房子上投入的资金成本是12万元，再以60万元出手，这套房子的纯利润是400%。投资者利用了这个杠杆力，很好地利用了“支点”作用，这个支点就是国家购置房产贷款政策。当然，这个投资者在投资过程中赶上了房地产上涨阶段，也很好地利用了我们财商的前一种力量 趋势力。如果这个投资者首付的8万元又是“借”的呢？也就是说这个人“杠杆”是借的，支点是国家给的，他的回报是多少呢？我们只能用无穷大来计算他的回报率，也更说明这个人是个财商非常高的人。

阿基米德的杠杆可以让手无缚鸡之力的人撑起千斤重物，而金融杠杆则可以让小钱办成大事。在阿基米德的那番话几千年后，金融杠杆这玩意儿撑起了华尔街，又将它搅了个天翻地覆。这次全球经济危机，“杠杆”也在里面起了很大的副作用，是罪魁祸首之一。这种杠杆被投资银行放大利用，结果一点点导致了金融危机。许多投资银行为了赚取暴利，采用二三十倍的杠杆操作。假设一个银行A自身资产为30亿元，30倍杠杆就是900亿元。也就是说，这个银行A以30亿元资产为抵押去借900亿元的资金用于投资，假如投资盈利5％，那么A就获得45亿元的盈利，相对于A自身资产而言，这是150％的暴利。反过来，假如投资亏损5％，那么银行A赔光了自己的全部资产还欠15亿元。

由于杠杆操作高风险，所以按照正常的规定，银行不能进行这样的冒险操作。所以就有人想出一个办法，把杠杆投资拿去做“保险”。这种保险就叫CDS。

银行A为了逃避杠杆风险就找到了机构B。机构B可能是另一家银行，也可能是保险公司等金融机构。A对B说，你帮我的贷款做违约保险怎么样，我每年付你保险费5000万美元，连续10年，总共5亿美元，假如我的投资没有违约，那么这笔保险费你就白拿了，假如违约，你要为我赔偿。A想，如果不违约，我可以赚45亿美元，这里面拿出5亿美元用来做保险，我还能净赚40亿美元；如果有违约，反正有保险来赔。所以对A而言这是一笔只赚不赔的生意。B是一个精明的人，没有立即答应A的邀请，而是回去做了一个统计分析，发现违约的情况不到1％。如果做100家这样的生意，总计可以拿到500亿美元的保险金，如果其中一家违约，赔偿额最多不过50亿，即使两家违约，还能赚400亿美元。A、B双方都认为这笔买卖对自己有利，因此立即拍板成交，皆大欢喜。

B做了这笔保险生意之后，C在旁边眼红了。C就跑到B那边说，你把这100个CDS（贷款或信用违约保险）卖给我怎么样，每个合同给你2亿美元，总共200亿美元。B想，我的400亿美元要10年才能拿到，现在一转手就有200亿美元，而且没有风险，何乐而不为，因此B和C马上就成交了。这样一来，CDS就像股票一样流到了金融市场之上，可以交易和买卖。实际上C拿到这批CDS之后，并不想等上10年再收取200亿美元，而是把它挂牌出售，标价220亿美元；D看到这个产品，算了一下，400亿美元减去220亿美元，还有180亿美元可赚，这是“原始股”，不算贵，立即买了下来。一转手，C赚了20亿美元。从此以后，这些CDS就在市场上被反复地“炒”，现在CDS的市场总值已经炒到了62万亿美元。

上面A、B、C、D、E、F 都在赚大钱，那么这些钱到底从哪里冒出来的呢？从根本上说，这些钱来自A以及同A相仿的投资人的盈利，而他们的盈利大半来自美国的次级贷款。人们说次贷危机是由于把钱借给了穷人，次贷主要是给了普通的美国房产投资人。这些人的经济实力本来只够买自己的一套住房，但是看到房价快速上涨，动起了房产投机的主意，他们把自己的房子抵押出去，贷款买投资房。这类贷款利息要在8％～9％以上，凭他们自己的收入很难应付，不过他们可以继续把房子抵押给银行，借钱付利息，空手套白狼。此时A很高兴，他的投资在为他赚钱；B也很高兴，市场违约率很低，保险生意可以继续做；后面的C、D、E、F等都跟着赚钱。

产生次贷危机：房价涨到一定的程度涨不上去了，后面没人接盘。此时房产投机人急得像热锅中的蚂蚁，房子卖不出去，高额利息又要不停的付，终于到了走投无路的一天，把房子甩给了银行。此时违约就发生了。此时A感到一丝遗憾，大钱赚不着了，不过也亏不到哪里，反正有B做保险。B也不担心，反正保险已经卖给了C。那么现在这份CDS保险在哪里呢，在G手里。G刚从F手里花了300亿买下了100个CDS，还没来得及转手，突然接到消息，这批CDS被降级，其中有20个违约，大大超出原先估计的1％～2％的违约率。每个违约要支付50亿美元的保险金，总共支出达1000亿美元。加上300亿美元CDS收购费，G的亏损总计达1300亿美元。虽然G是全美排行前10名的大机构，也经不起如此巨大的亏损。因此G濒临倒闭。

导致金融危机：如果G倒闭，那么A花费5亿美元买的保险就泡了汤，更糟糕的是，由于A采用了杠杆原理投资，根据前面的分析，A赔光全部资产也不够还债。因此A立即面临破产的危险。除了A之外，还有A2、A3 A20，统统要准备倒闭。因此G、A、A2 A20一起来到美国财政部长面前，一把鼻涕一把泪地游说，G万万不能倒闭，它一倒闭大家都完了。财政部长心一软，就把G给国有化了，此后A、A2 A20的保险金总计1000亿美元全部由美国纳税人支付。

上文已经把美国的金融解释得很清楚了，一笔钱倒来倒去，似乎很多人都发了大财，实际钱还是那么多，只能是从劳动者还款的利息中来，如果劳动者没有继续劳动创造剩余价值，则不会有蛋糕可分。中间那么多人赚的钱是哪来的？最后一个入市的倒霉蛋G买的单。就像股市里在最高价接了盘是一回事。一旦真正创造这些财富的人，即贷款买房者，停止了继续向这些金融机构输送他们创造的财富，这些泡沫立刻就爆裂了。

上文计算所用的假设和数字并不是实际情况，只是想通过这些数字让大家更好地理解杠杆在经济危机中的副作用有多大。杠杆在这场经济危急中起到了反向作用，大大伤害了美国经济。事实上，美国金融危机的严重性的确无法低估。这种现象不仅仅发生在美国，同样发生在金融业务发达的西方国家，就这样，由金融危机逐渐蔓延成全球经济危机。

通过上面的阐述，说明金融杠杆的基本原理并不复杂，对于我们大多普通人来说，这种杠杆作用我们都可以利用在房地产、期货、黄金等具备杠杆操作的投资产品上，我们下面以房地产为例来探讨杠杆在操作房地产上的原理应用。

我们以前面小刘投资房地产为例，为了使例子简单化，数字并不是精确计算所得，这样便于理解。小刘和爱人两人总收入不到4000元，每年的各种保险都需要自己购买，除了各种开支还贷，每个月也只能剩下1000元；小刘在2003年购买了一套90多平方米的房子，首付借了家人5万元，这套房子贷款15万元，20年的还款期，每月大概还贷1000元。这套房子是为了结婚用的，房子后来租给韩国人，租期3年，年租金3 6万元，租金年付，押金4000元。这样，小刘收到第一年租金和押金共4万元后，用2万元还了装修余款，手中还剩下2万元，又拿出4000元，采取半年支付的方式租赁一套一居室公寓。这套房子每月还会为自己创造2000元的被动收入，而且持续3年。

3年以后，这套房子增值了一倍，也就是说现在这套房价市价为40万元。一般房产的增值想要变现的话需要把房子卖掉，也可以通过转按揭贷款这种手法提高贷款比例而将房产增值的部分变现。假设这套房产韩国人继续租下去，租金提高到每月4000元。小刘通过转按揭提出来20万元，银行贷款额度提高到30万元（去掉3年的还款，大约5万元）。这样每月还要还款2000元，每月还能保证有2000元的现金流。

如果小刘利用这20万再投资房产。小刘以现金方式再投资一套价值20万元的公寓，房子租出去每年租金收入是2万元，3年是6万元，这期间房间上涨50%；这样，小刘在房产投入总收益是第一套房产市值40万×50%=60万-15万（银行贷款）=45万元，第一套房租收入（4000-2000）×36（个月）=7.2万元。第二套房产市值20×150%=30万元，房租收入6万元。这样6年后小刘投资房地产总市值为45万+7.2万+30万+6万=88.2万元。

如果小刘不采取现金投资方式，而是采取首付40%的方式购得两套公寓，这样花去16万元，余款用于购房及装修。每年租金每套房屋也都是2万元，每年还贷每套房屋大概在1万元，每年每套房屋净剩1万元；这样3年后，小刘后面这两套房屋市值是20×21×50%=60万-20万（未还贷款）＝40万元，加上房租收入1万×2×3＝6万元。这样6年后小刘投资房地产总市值为45万＋7.2万＋40万＋6万＝98.2万元，通过杠杆作用，从第一套开始最初投入的5万元，6年后变为98 2万元，翻了将近20倍（为了便于大家理解，上述数字没有计算房屋在交易过程中的税费、行政收费、房屋折旧费）。后面就可以根据这种方法不停地把房地产投资滚大，从而享受租金回报，资产增值收入。

使用贷款产品来操作房地产投资，简单地说就是借用金融机构的资金来为自己赚钱。但是，前提是对房产下一阶段的走势的预判非常乐观的情况下，使用金融杠杆吃进房产。在开始的阶段，投资者被允许使用金融杠杆的空间是非常小的，原因非常简单，因为贷款的来源是金融机构，为了保护自己的资金安全，金融机构必须考虑到贷款客户是否可以承担得起每月的还款额，而且要考虑到一旦客户的资金链出现问题，通过担保人连带责任或者拍卖客户抵押的房产可以追回所贷出资金。

通常情况下，贷款机构会根据贷款者的收入情况考虑其是否可以承担每月的还款压力，而还款能力的判定全部取决于贷款者的可确定收入，如工资、公司收入等。金融机构根据这些条件评判投资者的还款能力来确定发放贷款。如果条件达不到银行条件标准，贷款者很难贷到很高比例的贷款，即使贷到了，也必须支付高得多的贷款成本。但在实际操作上，很多人都可以想方法做到，甚至做到“零首付”，也就是说，用“零成本杠杆”来撬动房产。毫不客气地说，在我们周围，不排除不良贷款和泡沫成分。这需要投资者首先判断好房产走势；其次就是所投资的房产如何产生出好的现金流，提高收益，这都需要投资者有很好的财商来运作。如果这两点把握不好，房价涨到一定的程度就涨不上去了，后面没人接盘，房子卖不出去，高额利息还要不停地支付，就会成为前面那个最后一个入市的倒霉蛋G，无力偿还银行贷款，只有把房子甩给银行，如果大面积出现这种情况，也就是“次贷危机”了。

实际上，杠杆这种力量可以应用到商业的各个实体领域。在商业上典型的“合同定金方式”就是杠杆作用的典型实例，人们在货物交易时，通过签订合同，预付定金获得一些货物未来的购买权，当所签订货物价格的市价有大的起伏时，获得收益或者承担损失。比如2007年11月份签订2008年3月一份钢铁交易合同，交易额是1亿元，定金是1000万元，到了2008年3月，这份钢铁合同市值涨了20%，也就是说即使转让这份合同，就可以获得2000万元的利润回报。这就是杠杆的正作用。同样，如果2008年钢铁价格跌了20%，你不去履约这个合同，你将损失1000万元。

我们通过杠杆力作用看，在这个应用杠杆原理的过程中，需要3个条件。

（1）杠杆；

（2）支点；

（3）产生杠杆效应。

也就是说，如果没有杠杆 启动资金（自筹或者借贷），很难形成杠杆效应；如果没有支点 国家政策以及商业规则更不能形成杠杆效应；如果整个活动不能增值，即使有杠杆，找到支点，也不能创造财富，甚至产生负债，在资本运作上，人们把这种杠杆效应定义为投资财务杠杆（也属于金融杠杆范畴）。

什么是财务杠杆呢？主要有以下两种观点：

其一，将财务杠杆定义为“投资者在制定资本结构决策时对债务筹资的利用”。因而财务杠杆又可称为融资杠杆、资本杠杆或者负债经营。这种定义强调财务杠杆是对负债的一种利用。

其二，认为财务杠杆是指在筹资中适当举债，调整资本结构给企业带来额外收益。如果负债经营使得投资者利润上升，便称为正财务杠杆，负债为好债；如果使得投资者利润下降，通常称为负财务杠杆，负债为坏债。显而易见，在这种定义中，财务杠杆强调的是通过负债经营而引起的结果。

通过财务杠杆对负债的利用，我们将其结果称为财务杠杆利益（损失）或正（负）财务杠杆利益。财务杠杆可以给投资者带来额外的收益，也可能造成额外损失。任何只顾获取财务杠杆利益，无视财务风险而不恰当地使用财务杠杆的做法都是投资者财务决策的重大失误，最终将损害投资人的利益。通过财务杠杆的两种结果，我们知道了如果杠杆利用不好，会产生损失，也就是说财务杠杆效应是一把“双刃剑”，既可以给投资者带来正面收益、也可以带来负面亏损。这里我们又面临一个新的问题，就是如何控制好杠杆风险问题。当我们利用财务杠杆时，我们应该考虑好以下几点：

（1）投资利润率是否大于举债利率水平。当投资利润率大于举债利率时，杠杆举债给投资带来的是积极的正面收益；相反，当投资利润率小于举债利率时，举债给投资带来的是负面收益。

（2）这种杠杆举债不是盲目的举债，不科学的举债。举债的同时，我们应该做最好情况和最坏情况的财务预算，一旦向坏的情况发展，要及时做出相应对策，化解风险。

（3）举债时用“现金流”来核算举债预期是好债还是坏债，使这种举债会最大化地产生好的现金流，保证我们举债有好的收益。一旦现金流出现负流向，也要及时做出相应对策来应对风险。

（4）时刻关注投资行业的政策变化。政策变化往往意味着国家或者市场对这个行业需要调节，这些政策将会直接影响行业的趋势变化，趋势变化了，也就意味着未来投资收益将会有变化，通过对趋势的判断，做出相应对策。

（5）时刻关注投资行业趋势，杠杆力应该有效结合趋势力，一旦趋势发生变化，及时调整。一般情况下，把握好趋势就可以帮助控制好财务杠杆的风险。这点在期货投资市场尤为重要，做过期货的人都知道期货交易给投资者杠杆交易模式，就是用20%左右的保证金做100%的交易。可以说，做期货就是做趋势，趋势把握对了，无论做多做空（买卖预期涨或者买卖预期跌），都可以利用这个“交易杠杆规则”获得高利润，同样，趋势做反了，损失也不小。