我是大明星武文微博:潘石屹在清华大学演讲实录

    　潘石屹：谢谢大家．现在房地产是一个特别敏感的话题，尤其是媒体往往都把房地产发展商丑化，电视、电影的反面人物绝大多数都是房地产发展商，所以我与其跟他们说我是房地产发展商，还不如说中性一点的就是盖房子的．所以我把我最近几年时候从事的房地产开发，城市建设这里有一些比较深的体会跟大家谈谈．我想把更多的时间留出来让我们有一个互动，提的问题越尖锐越好，没有任何的禁忌，什么问题我们都可以讨论．
　　现在房地产发展特别快．我记得在 2003 年上半年 " 非典 " 时期，我想中国的经济、中国的房地产一定都要下滑．这是我在 " 非典 " 时期的判断，因为北京的车出不了外面，外面的车也进不来，有时候我们工地上的钢筋、水泥也进不来，所以我想这种状况可能对中国的经济造成很大的影响．但事实证明这可能我在近五年里的一个最大的判断错误，就是对形势判断完全错了． " 非典 " 过去以后，全中国的房地产都爆发性地增长，增长的速度非常快，到 2003 年末，北京房地产成交的统计量比 2002 年增长 50% ，接近 1000 亿人民币，达到 998 亿人民币，到 2004 年的时候，达到 1500 亿人民币，北京这个市场，成交量急剧地增加，房价也在迅速上升．这种情况下就有好多人非常担心，政府官员，经济学家就怕中国房地产这样快的增长速度，会不会伤害到中国的金融，会不会伤害到中国的经济，有各种各样的担心，老拿出一些统计数字跟国外比较，觉得这个有点过热．而我算是比较乐观的，为什么呢？因为房地产行业不能够跟我们社会大背景脱离开来看，应该跟整个中国社会大背景结合起来看．而我觉得未来中国有两件事情是非常重要的．
　　第一是 " 进城 " ．中国的农村有大量的过剩劳动力要到城里去，城里要给他们提供就业的机会，要有房子，用官方的说法就是 " 城市化进程 " ．可能你在城市里感觉不到，我喜欢到农村走一走，发现所有生活在农村的父母亲，他们心里都盼望自己的儿女能到城里去，过上跟电视里面一样的生活，他们觉得他们这一代人受了苦，只有让自己的儿女们进了城，才能够过上好日子，这个实际上是一个非常强烈的愿望．我想这也可能是一个城市化进程中最重要的一个源动力，如果没有这个源动力，都跟法国人一样，吃饱了就到沙滩睡觉去了，可能也就不会有中国城市化的进程．
　　第二个是国际化．在今天的社会中，任何一个城市，任何一个民族，如果闭关自守，就一定没有出路，要把各方面的优势发挥出来，只能加入到国际化大循环里面去．
　　中国最近几年房地产增长速度比较快，在这样快的情况下，我们去跟谁比较？现在有好多经济学家天天拿数字较真，拿出各种各样数字、图例，跟今天的美国比，跟今天的法国比，跟今天的英国比，跟今天的德国比，说中国房地产过热了，泡沫来了．我承认，如果拿着今天的数字跟他们比，是过热了，可是我们背景不一样．像法国，是在拿破仑三世， 18 世纪的时候，开始大规模的建设，实际上当时的巴黎跟今天的北京一样，到处是工地；纽约是上个世纪初进行大规模建设也到处是工地．可今天巴黎、纽约已经建完了．像香港是上个世纪末 80 年代、 90 年代开始建设，而中国的城市才刚刚开始建设，刚刚进入建筑时代，所以拿今天的北京、上海跟今天的纽约、巴黎、香港去相比，就相当于拿一个十七、八岁小孩的发育、饭量跟一个七、八十岁的老人相比是一样的，这是不可比的．任何一个建筑时代到 20 年、 30 年的时候，建筑工地规模就要小得多，我想这是一个大的背景．
　　我刚刚到美国住了几个星期，我发现美国人远远低估了中国的经济发展，远远低估了中国人的勤劳，远远低估了中国人的效率，我从美国回来再到温州、再到东莞、再到山西的煤矿看，我发现中国人的成本最低，而效率是最高的．美国人大大低估了，欧盟也大大低估了．所以中国加入 WTO 时间表马上放开的时候，欧盟这些国家，以法国为例，它的失业率就急剧的上升，这两天欧盟的宪法都没有通过，法国总理都辞职了，什么原因？就是中国的竞争力．中国现在跟欧盟有贸易顺差，跟美国有一个比较大贸易顺差，贸易顺差就意味着把他们的就业机会转移到中国来了．可是一部分中国人也远远低估了中国人富裕程度，低估了中国人的勤劳，低估了中国的低成本和中国人的高效率，他们得到好多的结论就是天快要塌下来了．中国人有两个低估，一个是人们的富裕程度、效率被大大低估了；另外一个是中国最偏僻、最困难的地方的贫困程度也被大大低估了，这是两个极端，我想这是房地产为什么这么快的增长速度的一个大背景．
　　我到建设得比较好的城市去，比如纽约，给我最深的体会是，一个什么样的城市才是一个有活力的、生机勃勃的城市，不是一个死气沉沉的城市？实际上我在前不久偶然翻了一本书，是 1961 年一个美国人写的叫《美国伟大城市的生和死》，这本书总结出来四个要点，说按照美国城市发展经验，只要符合这四个要点这个城市就是一个有活力，生机勃勃的城市，我对着看了一下，觉得挺有意思的，但是我们的城市建设都是反着做的．
　　第一个要点：城市和城市的区域功能要混合，而不是单一的功能．如果是单一的功能，生活在这个城市的人就没有效率，他每天上下班的时候坐车来回跑，这个城市就会交通拥挤，这个城市就没有效率，加入国际化大城市也就没有竞争的优势．可是我们在城市规划的时候，一定要强调一个功能分区，比如西边教育区，东边 CBD ，方庄、望京居住区……这样像方庄、望京就变成一个 " 卧城 " ，早上人们开着车跑出来，晚上跑进去，在这个城市里面，所有的基础设施在满负荷的运作，人大量的时间浪费在路上，这个城市就没有效率．
　　第二点：街区要小．可是中国好多城市在过去几年的规划中，一定是大块马路、大的广场、大的绿地，整个城市的积累都让这些东西给割断了．
　　第三点：要有足够的密度．在中国任何地方都要限制高度、密度、容积率，要做花园式的城市，其实要做花园的时候就可以跑到农村去，那都跟花园一样，之所以要为成一个城市，就是要享受一个城市的繁华．
　　前几年我在选择土地的时候，就选择建筑密度最高的点——北京的 CBD ．选完后，各个专家和领导都说 CBD 的楼太高了，交通太拥挤了．实际上只有在这个城市的中心区，把它的密度提起来，这个城市里面的商业机会才会多，而且这个密度提起来不一定是增加交通的压力，反而是减少了交通的压力．如果说像铺大饼一样，在一个城市里整个都铺开的话，交通量就会增加，如果密度比较大，有一些地方我们就可以不开车了，因为人步行就可以走得到．还有就是它把平行的交通、汽车的交通，变成电梯的垂直交通，这样的话你看，就不见得是增加了交通压力，而反过来是缓解了交通压力．
　　前两天在《财富》论坛上，这些关于城市建设的题目，我老婆张欣去发言，她说一个城市的中心区应该提高密度，尤其是在中国人多地少、土地资源贫乏的地方，结果这个文章被登出来了，把我老婆的观点批评一通，而且完全政治化了，说你看这些房地产发展商为了赚更多的钱，还说要把密度提起来．写完后我也没在意，后来这篇文章被挂到新浪网上，新浪网上就 24 小时骂得铺天盖地的．其实这本来是一个你说你的道理，他说他的道理，让大家判断的事情，结果被弄成这样．
　　第四个要点：不同年代的建筑一定要并存．而中国只要建设一个区域，一定有个词叫 " 三通一平 " 、 " 七通一平 " ，就是把地面上拆得干干净净，拆干净后还要挖上十几米的土．
　　这一次我到纽约的一个朋友家，这个朋友住在 SOHO 区，他也是世界上排在前几位的富翁，原以为去这样一个富翁家，不知道他们家会如何豪华，去了以后才发现他们家住在纽约当时的巧克力厂的七层，而且他们的电梯还是那种打开铁栅栏，没有按钮，是一个摇柄往上摇，如果到了七层开过了，还得先往上摇，再往下摇，才能把电梯跟七层对到一起，才能上去．到他们家后，他们家像厂房一样．转了一圈就到了屋顶，屋顶非常漂亮，我们从上面可以看到被炸的世贸大厦．后来我发现在非常漂亮的屋顶上面有一个奇大无比的水塔，说是这是过去巧克力厂的水塔，现在他们家都把垃圾放到里面去．我说为什么不拆掉，他说在纽约超过 30 年的建筑都是文物，一定要保留下来，站在他们家七层看到所有的水塔都是保留下来的．实际上这就跟一个社会一样，我们现在强调和谐，一个和谐的社会一定要有老人、中年人、青年人，小孩，各种各样的人都要有；一个城市要能够发展起来，对建筑而言，明朝的建筑要保留，清朝的建筑要保留；国民党建的也要保留，苏联人帮我们建的也得保留，它是一个记忆的延续，而我们现在整个城市都是大拆大建，别说 30 年， 300 年的也拆了．而且拆掉以后，还说这些太脏太旧了，拆了以后我们搬到另一个地方，这实际上把真正的文物都破坏了，搬到旁边的都是复制的古董．所以我想一个好的城市应该是这本书上说的这四个要点，这四点是我做房地产开发这十几年来深有的体会．
　　城市建设的过程中一定要遵循两个原则：第一，每个城市要有每个城市的特点，而不要简单的模仿．模仿别的城市，失去你这个城市的根，失去你的特点，是建不好的．第二，一个城市要建设得好，一定是靠市场的力量去配置资源，用市场的手段去配置资源，如果靠计划体制的手段，靠行政命令的力量，靠某一种政治力量，说把这个土地交给什么样的人去做的话，是建设不好城市的，尤其在当今非常非常的困难．
　　去年五月份我跟我老婆去圣比得堡参加建筑师扎哈·哈地德的一个颁奖，是建筑界最高的奖．之后再到莫斯科红场，红场好几个建筑师拿出地图来说红场的附近有个柯布西埃的建筑，柯布西埃作为当代建筑界的鼻祖，所有的人都想去看．看了地图，发现这个建筑就在红场的旁边，于是我们就走着过去了，沿路问莫斯科人，问了 10 多个人没有一个人知道，好不容易到了，说前面就是柯布西埃的建筑．我们一共大概有五六个建筑师，到了柯布西埃建筑门口以后，所有的建筑师都说这不是柯布西埃的建筑，柯布西埃怎么是这样差的建筑，真是破烂．其中有一个建筑师说柯布西埃在作当代建筑的时候，有五个要素，第一窗户是一排一排的，第二个是地下一层一定是不住人的，另外它的屋顶是可以上去人的……他看完以后，觉得好象符合这五要素，然后我们就转着看，结果在马路边上发现有一个大的牌子，这个牌子让泥啊什么的乱七八糟的东西弄得都看不清了，我们仔细一看发现这就是柯布西埃的标志．大家愣了一分钟之后，都不说这个建筑不好了，都在敬仰这个建筑．等我们再看，我发现这个房子里面有按摩的，有像我们中国卡拉 OK 的，有卖飞机票的，有大铁门停车库，完全搞得破破烂烂的．当我看到这个，我就想起意大利、法国对建筑大师的作品是如何对待的．所以在一个法制的环境才能把这个城市建设好，如果不搞市场经济，像前些年中国的任何一个城市都是建设不好的．

　　我谈就谈这么多，现在开始提问．

　　听众 1 （清华经管学院博士后）：你觉得现在中国城市的根在什么地方，中国城市与世界城市有什么样的联系？

　　潘石屹：在美国规划界有两派观点，第一派就是我们要把城市建设得漂亮，规划要合理，建筑要好看，这就是一个漂亮的城市．另外一个的观点，说这些不重要，最重要是这些城市有一批有创意、有活力的人，如果有这批人，城市自然会建好，它资金市场自然会过来．其实从我心里说，我觉得一个城市的根，最重要的是这个城市的人，这个城市有没有有创意的人是最重要的．
　　另外，中国的城市与国外的城市有什么区别，我觉得最重要的是不要简单模仿．像巴黎，拿破仑三世的时候建完以后，在 100 年的时间里都是全世界城市建设的楷模；纽约上个世纪初建完的，它成为 100 年来所有富裕起来的城市无论是吉隆坡，还是香港学习的对象．中国不能简单的模仿，因为我们赶到了 21 世纪中国这样的经济发展的时代，赶到中国特有的建设时代，今天中国北京、上海的建设也要成为今后 100 年全世界城市建设的楷模，任何的模仿都是没价值的．

　　听众（清华经管学院博士后）：目前中国城市的未来在什么地方？目前中国政府对城市的规划和影响在什么地方？

　　潘石屹：一个好的城市应该是自然而然成长起来的，一个差的城市总是一个自以为是的人把自己头脑中想象的模式，想象的一套东西强加在一个城市中，这样的城市不是好的城市．
　　听众：我听您的报告，我有一点感觉，第一以前靠计划经济产生这样一个城市建设，房地产市场也好，是不好的，我感觉你是指最近七部委出了这些文件是不好的．第二，如果是这样的话，七部委也做了，也都计划了，房地产商应该怎么做？
　　潘石屹：我说的是城市的规划跟房地产市场实际上不太一样，你一定说让我对七部委的文件进行评价的话，其实最近政策比较多，我还是相信我们既然要搞市场经济，应该让市场上面无形的手发挥作用，而不是急急忙忙的就让政府有形的手伸出来，任何的市场都是起起伏伏的，像房地产两年时间在全国各地以 50% 速度增长，在这样的急剧变化过程中，一定有一个力量往下拉的，这个力量政府不出手，市场本身也会调节的．
　　从我心里来说，现在整个房地产形势，包括政策是像雾，像雨又像云，确实不明朗．前些天我们跟北京的几个部门还在一起探讨，因为国务院七部委文件出台了，说购房之后两年内交易的话，要交 5% 的营业税，地方各个政府尽快制定政策， 6 月 1 号就要实施．这样的话去讨论购房的时间是从什么时候算，比如 "6 月 1 号起 " 我们应该怎么理解，问我们的意见，我就跟他们说，购房之日起，可能有四个时间算，第一房地产发展商跟客户签了协议；第二个签了协议，合同还没生效，应该是房管局备案，这个合同生效了，算是购房的时间；第三，交了契税；第四是办了房产证．我的观点是应该到北京市房管局备案之后，就算是购房的时间，我觉得在会上好多人都同意我这个观点．有人说房产证，有人说契税，我就问他们，如果你认为房产证和契税，算是购买房子的时间，签合同还生效不生效，如果不生效的话，签合同就没用，你就不应该收人家的钱，从法律上说，就会发生抵触．

　　听众：清华建筑学院学生：建外 SOHO 的空房率比较高，我想问您对您的经营状况怎么看？第二个问题，你对请国外建筑大师来中国设计建筑的看法是怎么样？

　　潘石屹：建外 SOHO 我们大概有 79 万平方米的建筑，现在交完房的大概三分之一多一些，交完房的，除了东边其他三面都是工地，现在的入住率应该说是非常高的，而且交付一年时间有一个慢慢上升的过程．我对经营上的想法是 " 无为而治 " ，我头脑中没有一个固定的模式，卖给大家爱做什么做什么．我们一个比较成熟的项目是现代城，过去的时间它的出租率一直是 97% 以上，这是一个非常高的出租率 ，建外 SOHO 现在还达不到，大概 80% 多的出租率．我想慢慢会好的，因为建外 SOHO 的位置是国贸的正对面，尤其是三环的地铁通了的话，是处在东三环和长安街的交界处，处在一号地铁线和十号地铁线的交界处，算是北京 CBD 最核心的位置，从位置来说比现代城要好得多，所以我不为这个地方的任何前景担忧，这是对建外 SOHO 空置率我的看法．
　　在跟山本理显事务所的合作过程中真是让我们受益匪浅，因为之前我们跟很多国外、国内的很多优秀建筑师合作，再跟日本的这个团队合作，我们确实觉得非常感动，因为他们的工作态度是极其认真的．山本理显手下还有一批人，这一批人过来的时候可能都是大学刚刚毕业的学生，或者是研究生，都是一帮年轻人，他们过来后从来没有在凌晨一点钟之前睡过觉，天天在那工作，你把他们安排在好的办公室，他们把好的办公室搞得整整齐齐的，最后我们把他们赶到到工地上，工地上也是整整齐齐的，整个的工作有的时候到了无可挑剔的地步．工地上天天都是打架的事情，就是设备、设计、材料各种各样的事情，有一次我们一个部门提出来山本理显事务所跟我们配合不得力，于是山本理显过来以后，我就跟他说什么地方配合不得力，你需要一个什么东西，他特别客气，拿出一个工作记录，是一张彩色打印机打出来的图，这张图写得清清楚楚，什么问题我给你发的是 E-mail 还是传真，多长时间你们没有答复，还有别的什么问题，最后说得我们这边的人哑口无言，后来我就说你能不能把这张图送给我，他说可以．所以我觉得日本的管理方面是非常严格的，我觉得有好多值得学习的点．

　　听众：潘先生我想问一个关于历史的问题，我知道 50 年前，梁思成先生和陈占祥先生搞了一个关于北京的方案 " 梁陈方案 " 被当时的政府给驳回了，您认为 " 梁陈方案 " 对现代北京的规划有多大作用？再一个问题你刚才说在纽约 30 年的建筑都是文物，在我们这 300 年还不认为是文物，您对于北京现在的文物保护问题怎么看，有什么好的建议？

　　潘石屹：其实梁思成对中国建筑界的影响是非常大的，尤其对清华这个系统的影响更大．当时提出的北京城市规划，到现在为止，你到任何一个分馆设计都觉得这是一个好的设计，从目前来看，是很好的，第一把城墙保留；第二是所有政府都搬到西边去，就是不要在中南海，故宫里面办公，我觉得这个方案很好．可是 50 年前这个年代跟今天的年代不一样，大家不认为城墙这些东西是非常宝贵的东西，所以整个的东西都破坏了，说的话也晚了．我觉得除了北京的规划之外，梁思成提出来衡量一个好的建筑的两个标准，在今天来说还是很适用的，第一是中国的，第二个应该是今天的．放在今天 21 世纪，你看一个建筑是不是好，是不是有价值，用梁思成的标准来说，还是很符合的．

　　听众：潘总您好，我有一个问题想问您，要做一个全球性成功的投资商人，应该学习那些专业，掌握哪方面的知识，培养什么样的能力在学生阶段要做好哪些准备？

　　潘石屹：我不是一个全球性的商人，我就是围绕着北京，在北京国贸桥一千米，所以我也不知道全球的商人都应该具备什么样的知识，要学什么样的东西．不过我接触过一些全球性的商人，我的一个体会是，不能够太刻意，如果太刻意的话，你端着一个架子，你一定应该是一个什么样的，就很难成为一个好的商人．最近一个月时间，我接触到雅虎的老板杨志远，他给了我一个名片头衔是雅虎的 " 酋长 " ，他下面还设有一个董事长， CEO ， CFO ．据说有一个部落里语言里 " 雅虎 " 就是 " 好 " 的意思，所以他的 " 雅虎 " 名字就是这样来的，并且自封 " 酋长 " ．我觉得这个就特别随意，而且商业上的成功没有一个具体的模式．我常常想商业的成功就跟天上的飞鸟一样，第一只鸟飞过去了，第二只鸟非要循着他的轨迹飞的话，肯定会掉下来，所以你就非常自由的去做，不要刻意．在学校里上学，学习非常重要，最关键是学了之后还要学会忘掉．
　　这有一个典故，是一个人问印度的一个哲学家，什么是教育，这位印度哲学家就说：中国有一个哲学家叫老子，他说，弹琴要 20 年才学会，学会弹琴后还要 20 年要把弹琴的技巧忘掉．所以有好多学生离开学校以后学生气很重，学完的东西老想使用一下，觉得课本第几页的东西我还没有使，如果你老想使这些东西，就偏了．当你学习出去以后，能把身上这些学习留给你的痕迹忘掉，就会把这些知识和技能变成你自己的东西．这也跟驾驶车一样的道理，开车可能一个月就学会了，一个月以后一定要忘掉，最后你踩油门也好，踩离合也好，都是下意识的动作，如果是你很刻意的说我要转多少度多少度，肯定会撞人的，而且你开的话也很辛苦．（2005 年 6 月 2 日 ）

潘石屹简介

　　出生年月： 1963 年 10 月 籍贯：甘肃省天水 毕业院校：石油职业技术学院

　　职位：SOHO 中国有限公司董事长兼联席总裁

　　大学毕业后到国家石油部工作， 1987 年起开始在深圳和海南开创自己的房地产开发生涯． 1992 年，潘先生与人合作共同创建了北京万通实业股份有限公司，在北京开发房地产． 1995 年，潘石屹与妻子张欣共同创立了 SOHO .