西游郑健和125:土办法验收二手房质量

土办法验收二手房质量
手机免费访问　www.cnfol.com　2009年09月07日 11:03　《理财周刊》　 http://sms.cnfol.com/wap/index.shtml

　　文前提要：二手房买卖过程中，价格是买卖双方关注的焦点所在，因而房屋质量问题往往不受关注。不过对于买家来说，因为涉及到日后的居住舒适性以及安全性，则有必要引起充分注意。如何检验呢？专家建议掌握一些简单实用的土办法便可做到。

　　如何了解二手房的质量问题，除了请专业人士帮忙检测之外，也可以借助一些简单实用的土办法。

　　据了解，上海将从今年10月1日起对新房实行分户验收，即所谓“一房一验”，由此新房的质量问题有望得到彻底解决。但由于“一房一验”并未将二手房包括进去，因此其质量的好坏与否还得靠购房者自己来把握。

　　有业内人士告诉记者，对于二手房而言，买卖双方关注的焦点问题在于住宅价格，因此在有意无意之间忽略了房屋质量问题。但对于买方来说，可能在未来十余年甚至数十年里都要居住在其中，如果房屋质量上有缺陷，无疑会对居住产生影响。对此，业内人士建议购房者不妨采用一些简单实用的办法来辅助看房，帮助自己更进一步了解房屋质量。

　　二手房质量检测难

　　此前，不管是买新房还是二手房，如果碰到质量问题，可能都无法得到很好的解决。上海联业律师事务所主任律师王展表示，就国内目前相关法律规定来说，除非出现房屋建筑结构方面的重大质量问题，退房的主张才能得到法院的同意，而一般的质量问题只需由开发商出面维修即可。如今年4月份，国内某知名开发商在上海浦东三林板块上的楼盘出现漏水、隔音效果不佳等多种质量问题而被要求退房，但最终却无果而终。

　　“小业主苦啊。”不少业主曾发出这样的感叹。记者曾采访过不少房屋质量问题的纠纷，业主在与开发商的较量过程中，因为双方力量的悬殊，业主总是会败下阵来。但这种情形却很有可能随着上海“一房一验”制度的实施而得到彻底扭转。

　　根据新规定，“一房一验”是住宅工程竣工验收前，依据《上海市住宅工程套内质量验收评价导则》和现行相关工程质量验收标准、规范，对每户套内的观感质量和使用功能所进行的质量验收，并出具住宅工程质量验房证明，如未做到分户验收，则无法得到质量监督报告。这改变了此前抽样验收的做法，从而避免漏检的可能，使得所有住宅质量都能得到保障。

不过二手房没有纳入“一房一验”范畴。这使得二手房的质量问题更大程度上依赖买家自行解决。虽然从道义上来说，卖家有如实告知的义务，但因为并未对此进行强制要求，因此出于自身利益考虑，卖家往往不会将一些对自己不利的信息和盘托出。因此，买家如果想要了解房屋的质量问题，除了向卖家详细询问之外，还有必要通过自己的努力来了解更多的情况。

　　看房巧用土办法

　　与专业验房相比，虽然土方法充其量只能算是“偏方”，不过作用却不小。

　　买房自住，如果存在质量方面的问题，难免会影响到居住，因此很有必要对此进行提前了解。沪上一位从事专业验房的金先生告诉记者，购房者可以在使用功能、安全性以及外观等三个方面着手进行考察。

　　金先生表示，土办法看房当然也要借助一些简单的工具，这些工具都是平时生活中能够找得到的，如小木槌、电笔、直尺、卷尺、手电等，甚至包括卫生纸、废纸等。金先生给记者介绍了一些实用的方法，供购房者参考。不过需要特别说明的是，采用土办法看房并不能“包打天下”，有些还是需要借助专业仪器来检测，如室内质量空气等。

　　使用功能第一

　　住宅的使用功能最为重要，因此在看房过程中对此要重点注意。如何考察住宅的使用功能，专家表示借助土办法可以考察通风、渗漏、门窗密封度等方面。

　　烟雾测通风：卫生间的除了如厕作用之外，同时还兼具洗浴等功能，因此这里可以称得上“重灾区”，除了异味之外，同时还比较潮湿，因此卫生间通风性能是一个重点考察内容。

　　除了要查看通风口是否存有建筑垃圾之外，还应该用烟雾来检测排风装置的抽力。具体办法就是利用废报纸点燃之后放置在排风口下方约10公分处，观察所产生的烟气是否能够在极短的时间内排出。如果排气效果不佳，则有可能是排气管与排气口连接不紧密，造成排气不畅，也有可能是排气装置抽力不足，需更换新设备。

　　卫生纸测渗漏：马桶、管道接头处是否存在渗漏情况，也可以通过一些简单的办法检测出来。马桶是否漏水，只需找来几张卫生纸，沿着马桶底部擦拭一遍，如卫生纸上没有吸水，则水平马桶密封性能良好。对于管道来说也是同样的道理，用卫生纸擦拭之后如发现吸水情况，则说明管道出现渗漏，需进行维修或者更换，以免管道进一步老化导致管道爆裂而造成更为恶劣的后果，如木质地板被浸泡等。

　　纸条查门窗：门窗经过长时间使用之后会变形，严重者会影响到使用。检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。如发现各个受力点并不均匀，说明已经变形，需要进行修理。

　水表空转有问题：在看房时，一定要查看一下水表，并在保证房内所有水龙头在紧闭的情况下，查看水表是否走动，如有走动，则表明水管出现漏水。为了美观，水管铺设已成为隐蔽工程，有些水管会通过客厅或者卧室连接到阳台，如果这些地方漏水，日积月累，后果自然很严重。

　　卫生间蓄水：在卫生间蓄水，专业上叫做卫生间闭存水实验，主要是检查卫生间是否存在漏水情形。即在卫生间地面蓄上水，24小时之后到楼下住户的卫生间进行观察，查看是否有漏水情形。阳台上同样也要蓄水，以查看是否漏水。

　　安全性能不容忽视

　　居住的安全性能同样不是小事，因此在看房时，对这方面的问题也要特别留意。

　　据金先生介绍，涉及到居住安全的主要有漏电、煤气管道漏气以及墙皮脱落等，因此他建议购房者需要在这三个方面多加小心。

　　空气开关是信号：关于居民楼漏电而造成人员伤亡的报道并不少见，如在今年年初，上海松江区一出租屋内就因漏电而致使一位男性租客死亡，所以购房者一定要检查是否存在漏电现象。空气开关都带有保护装置，如果发生漏电会出现无故跳闸现象，因此购房者不妨将空气开关全部打开，看看是否会出现这种情形，如果跳闸并反复多次，很有可能漏电。

　　肥皂泡沫试漏气：一般情况下，煤气管道不会出现漏气情形，但为了保险起见，购房者可用肥皂泡沫来检查是否煤气管道是否存在漏气情形。只需在接头处涂抹上肥皂泡沫，如管道接口处冒气泡，则情况不妙，应及时报修。当然，也可用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，需及时修复。

　　外观也要考察

　　记者的一位熟人就碰到过这样的情形。朋友家的空调安装好像装得并不平整，如以屋顶为参照，有些倾斜。朋友向记者解释说，这并不是空调安装的问题，只因为屋顶南高北低所致。试想，如果屋顶并不平整，门框看起来有些肯定会有些歪斜不正，这难免会让人看起来有些不舒服。

　　因此购房者可以带上一把卷尺(5米)，重点测量房屋尺寸。因为房屋在尺寸、高度、宽度上最容易出问题，因此需要特别检查。如在房间内任意选择五个点，然后测量其屋顶到地面的高度，看看是否相同