房地产行业稽查中的税收政策的正确运用

[日期：2010-01-12] 来源：  作者： [字体：大 中 小]     随着我市东扩南移，城市规模的不断扩大，同时按照淮北市委、市政府提出的加快发展、富民强市、城市转型的新思路，近年来我市房地产开发行业呈现出迅猛发展的势头，房地产行业的税收在我市税收中所占比重也越来越大，销售不动产营业税、土地增值税等房地产税收已是地方税收的主体税种。房价的持续上涨，为房地产企业带来更加广阔的利润空间。特别近几年，我市房价呈现成倍的增长态势，销售情况也完全可以用“火爆”二字形容，很多楼盘一开盘就被迅速抢购一空。但通过我市稽查局2006年、2007年对房地产行业开展的专项检查情况来看，房地产行业偷漏税情况依然存在，且偷税手段也是多种多样，有的企业是主观地、故意地偷逃税款，有的企业则是在税收政策研究上“下功夫”，琢磨少缴税款的方法，即所谓的合理避税，从税法法理上讲，现代税法已不存在合理避税的概念，要么你应当缴税，要么你不应当缴税。因此，我们在房地产行业的税务稽查中，如何正确、适当地运用税收政策，是当前我们应该研究的一个课题。2007年全市具备房地产开发资质的房地产企业有67家，经济类型分布情况见下表：淮北市房地产开发企业经济类型分布表             户数 经济性质 户数 所占比例 国有 15 22.4% 集体 1 1.5％ 有限责任公司 48 71.6％ 外资 3 4.5％ 合计 67 100％  在开发经营模式上主要表现为自建自售、合作建房、拆迁还原和受托代建等多种开发形式。2006年至2007年上半年，淮北市地税局对全市50户房地产开发企业开展了专项税收检查， 21户补税罚款共计146万元。其中有9户存在偷税现象，占检查户数的23%。另外，市地税局通过积极推行查前告知和稽查约谈制度，责成企业自查自纠，39户企业均出现不同程度的问题，计补缴各项地方税费、基金560余万元。一、   存在的主要问题及相关政策分析　　（一）预售房款不能按时申报纳税。由于房地产开发项目规模大、周期长，一般房地产企业在主体工程封顶以后就开始预售，即可取得预收账款。按照《中华人民共和国营业税暂行》及其《实施细则》的规定，房地产企业采取预收款方式销售房屋的，营业税纳税义务时间为取得预收款凭据的当天，而在地税机关的实地稽查中，部分企业却对预收账款理解不尽相同。一是有的企业认为预收账款尚未形成收入，不应缴纳营业税；二是有的企业则明知营业税条例的应税规定，却将预收房款变换名目转入其他往来科目，如我市某房地产有限责任公司将预收房款20万元转入"其他应付款"科目，少缴税款1万多元；三是有的企业故作聪明，钻税法的空子。如皖地税政一字［1994］087号文件规定收取购房定金应当申报缴纳营业税，但我市某外商投资企业收取此项定金时，在账簿记成"订金"，仅此一项就少缴营业税10多元。还有以"购房保证金"、"购房诚意金"等形式出现，其实都是定金的一种形式；四是部分企业预收账款结转收入随意性较大，不能按照《企业会计准则》的要求结转收入。由于房地产行业特殊的核算形式，有的企业可能是疏忽大意，有的企业则是故意滞后预收账款结转收入的时间，收入确认的条件已经成立，却不能按时结转，造成申报纳税时间严重滞后，影响了国家税款及时入库。如我市某国有房地产公司多年前的预收账款（房屋早已售出）在我们检查时尚在挂帐，尽管该公司当年亏损，但至少影响以前或以后年度的应纳税所得额。国税发[2006]31号《房地企业开发企业企业所得税办法》虽然对房地产企业所得税税收处理作了相关规定，但对这种应转而不转收入的情况如何处理没有规定。   （二）企业之间合作建房、代建房屋不能按规定申报纳税。 目前房地产行业己形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权；也有的单位委托房地产公司代建、代售房屋，然后支付给房地产公司一定的手续费，这里面有的是职工集资建房，也有的是开发商品房。上述情况在实际的税收征管中有一定的难度。按照国税函[1995]156号规定，合作建房的双方属于发生了销售不动产和转让无形资产两项应税行为，均应该申报纳税。对房地产企业分给合作企业的房屋，应按《中华人民共和国营业税暂行》的规定计算缴纳营业税，即有售价的按售价，没有售价的由税务机关核定营业额，一般情况下都会有同期同类售价，所以此项业务一般情况可以按售价计征营业税。国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》对合作建房如何征收企业所得税也作了具体规定，对房地产企业分成房应视同销售处理。但实际上合作双方常常不能按规定申报纳税。如某单位地处我市繁华地段，因房屋过于陈旧计划翻新扩建，但因缺乏资金而无法启动。于是与某房地产开发公司签订了开发协议：由该单位出地皮，房地产公司出资金，建成后双方按比例分成房产。在这项业务中房地产公司既没有按“销售不动产”申报营业税，也没有视同销售申报企业所得税，经查，合计少缴营业税和企业所得税等税款9万多元。（三）拆迁还原、集资建房隐蔽性强，容易造成少缴税款。拆迁还原是一般房地产企业经常采用的一种开发模式，房地产公司按拆迁面积还原新住房，超过部分一般再按市场价或其他合理价格计算。对房地产开发企业拆迁还原房等面积偿还部分的征税难度大。一是由于极大多数房地产开发企业拆迁还原房不作账务处理，二是被拆迁户签订拆迁协议实行产权置换时，对等面积补偿部分因无须通过税务机关开具商品房销售发票即可办理房屋产权，因此开发商仅对超面积实际收取的房价款开具发票申报纳税。而税务机关难以对该部分拆迁安置房屋实行“以票管税”，造成税收的流失。按皖地税[2000]44号文件规定，拆迁还原房偿还面积与拆迁面积相等的部分，应按成本价缴纳营业税。检查中发现，许多企业对拆迁还原业务不能按规定申报纳税，有的甚至不记账。因为此项业务基本上没有现金流入、流出，如果不实地察看，有时很难发现问题。如我市某房地产公司与住家户签定拆迁还原协议，建成后房屋交给拆迁户，但未按规定申报税款，造成少缴税款80万多元。有的企业已经明显看到拆迁还原房按成本价缴营业税这个政策“漏洞”，伪造拆迁还原协议，多报拆迁还原面积，少报营业额，少缴营业税和企业所得税。税务人员辨别这种情况时一是要需要细心，二是需要搜集大量的证据，所以稽查难度相当大。所谓集资建房是由单位职工自己集资在本单位空置土地上建造住房自用。因集资建房在符合规定的条件下可以免缴营业税，因此有的企业则提出名义上的集资建房，按照皖地税[2005]76号《安徽省房地产税收管理暂行办法》规定，企业职工集资建房应同时满足四个条件才能免征营业税。如我市某国有房地产公司开发一住宅小区，将其中的一栋售给自己的职工，在账簿上记载为职工集资建房，作为免税项目没有申报纳税。但他们所谓的 “集资建房”不符合税法规定的免税条件，少缴了税款１０万多元。这里还需要探讨一个问题，国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》第六条规定，开发企业将开发产品换取其他单位的非货币性资产，应视同销售，征收企业所得税，对拆迁还原房是不是本条所说的情况，应如何操作，是否可以参照本文件第五条执行。（四）房地产开发企业申报销售价格明显偏低，偷逃税收不容小视。在实际管征中，许多房地产开发企业在申报同一楼盘同一楼层房屋的销售单价时出现畸低现象，使房地产开发企业隐瞒部分销售收入，实现偷逃税款的目的。如我市一房地产公司将其开发住宅区中的15套住房以400至500元每平方米的价出售给个人，而同期同类的房屋售价已达到1500元每平方米以上，这种以明显不合理的价格，当然有其他经济利益在内，但其没有正当理由。《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》规定这种情况税务税务机关有权核定其营业额。我稽查人员以平均售价重新核定了营业额，补缴了税款。    （五）以房抵债或者换取其他非货币性资产，在账务上不作或少作收入，也是房地产企业偷税的一个常用手段 。目前，房地产开发企业与建筑安装企业、建材商之间经常构成债务关系，有时三者之间还有构成三角债，时而会发生以房抵债的情形，有时也会相互抹掉三角债。国税函[1998]号文件规定，以房抵债行为应按规定纳税。此项业务的隐蔽性也较强，所以有时会发生瞒报经营项目，隐瞒经营收入，少缴税款。如某建筑工程公司为某房地产开发公司承建住宅楼，合同总造价568万元。施工完毕、验收合格，该房地产公司将其中的36套楼房拨付给建筑公司，用以抵顶工程款568万元。仅此一项，房地产开发公司就少纳营业税28.4万元；建筑公司则少纳营业税17万元。合计少纳营业税45.4万元。同时，建筑公司又将房产转给建材商用以抵顶材料款，按政策规定，还应再缴一道“销售不动产”环节营业税。当然按照《营业税暂行体例实施细则》第四条规定，单位将不动产无偿赠予他人，应视同销售不动产，计征营业税，所以我们在对房地产企业的检查中，应仔细分析每一套房屋的去向，认真判断每一项业务，以便作出正确的定性。（六）利用评估形式虚增土地成本逃避税收。地产交易作为房地产开发与经营业务的一种组成部分，在日常管征中发现存在两种交易行为值得关注：一种是一些房地产开发企业在土地市场价位较低的情况下，在二级市场私下购买土地，以土地变更形式向土地管理部门申请土地变更，补交土地出让金，再以土地评估价格入账；另一种是房地产企业圈地后不开发，在地价上涨后，以股权转让形式，重新评估土地价格，再由另一开发商购买其股权后，变更法人代表、经济性质，进行开发。这两种行为虚增了土地成本，抬高了房屋开发成本，少缴了企业所得税和土地增值税，这种操作手段高明，稽查人员在检查中要多加注意。（七）虚列建安成本进行偷税。因不同的房地产开发企业在主体建安上投入的成本多少，受承建商的资质、使用建筑材料的差异、建筑材料市场价格不稳定及在建筑过程中碰到的不确定因素影响，以此作为企业所得税及土地增值税结算中的一个主要扣除项目，不可避免存在着房地产开发企业不遵循收入和成本费用配比原则随意多转销售成本的现象。（八）发票使用不规范，造成相关行业偷欠税款。以票管税是税收征管的重要手段。无论按照税法还是按照企业财务制度规定，企业的成本、费用支出均应取得合法、有效凭证。企业不按规定取得发票，必然引起相关环节出问题。特别是房地产项目开发周期长，结算方式多样，往往会出现在预付施工企业工程款时不按规定取得发票，从而出现以收据支付工程款的现象。在加强对建筑业以票管税的同时，必然会出现施工企业，特别是那些账务核算不健全的施工企业漏缴税款。如某房屋开发公司工程完工已入住多年，以未决算为由，不索取建筑发票，致使某施工单位少缴营业税１５万元。这既影响了工程成本的及时结转，又给建筑施工企业偷欠税款提供了机会。还有的房地产企业以收据代替发票，给税务机关在管理上造成难度。有的企业则故意而为之，因其不用发票，在账务处理上随意性大，以达到偷、漏税的目的。二、成因及相关政策分析　（一）税收政策存在不足之处。1．单一税率，造成房屋供应结构不合理。目前房地产的营业税税率5%，企业所得税税率33%，企业利润率为15%，这种单一税率促使房地产商追求开发获利较大的高档住宅，导致普通商品房供应不足，造成房屋供应结构不合理，不适应社会需求。普通商品房的短缺造成了广大中低收入者的住房困难，使得房屋的结构性供应矛盾问题更为突出。2．现有房地产税制对房地产保有环节的调控力度较薄弱。我国现有房产税、土地使用税等税种，己不能适应城镇房地产发展新形势的需要，税收调控功能未能得到有效发挥，使得高价值的土地资源却承担着低水平的税负，降低了土地拥有者的风险，客观上增加了房地产投机者的收益。3．现行土地增值税结算操作复杂。在税收征收管理实践中，房地产土地增值税结算一般是在房地产基本销售完后再进行。由于存在较多的单项目公司，结算时，出现有些房地产开发商已人走楼空，结算工作顺利开展受阻；有些房地产企业很多费用未支付或未取得合法凭证，难以审核成本费用的真实性和合理性。虽然国家税务总局最近下发了国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 对清理土地增值税作了规定，但实际操作过程中难度相当大。4．现有的普通住宅认定标准与目前住房结构调整政策不一致。根据2006年建设部等九部委下发的《关于调整住房供应结构和稳定住房价格的意见》，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房 （含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。国家税务总局已普通住宅标准下放给地方，我省目前尚未下文。   （二）行业市场运行机制不够规范。随着市场经济的发展，房地产开发行业市场经营主体呈现多元化，民营和私营企业所占比重越来越大。目前我市行业市场的管理滞后，市场运行机制不能适应市场经济的要求，导致我市房地产开发行业市场竞争无序，未能形成组织严密、协作配合、保障有力、监控到位的市场运行体系，致使我市房地产开发企业缺乏有效的监控，房地产行业管理部门和地税部门之间没有形成有效管理的合力。    （三）信息共享的市级综合平台没有建立健全。《税收征管法》规定"地方各级人民政府应当积极支持税务系统信息化建设，并组织有关部门实现相关信息的共享。"但目前我市的市级综合信息平台尚未建立健全，地税部门未能与房地产行业管理部门建立信息共享制度，部门之间缺乏统一、规范、快捷、高效的信息传递渠道。     （四）企业纳税意识依然淡薄，故意隐匿收入、偷逃税款。目前，从经济类型上看，私营和民营经济所占比重越来越大，有的国有、集体企业也由个人承包、承租经营。企业经营情况的好坏，经营利润的多少，同个人利益息息相关。一些人在个人利益的驱动下，往往不能正确处理个人利益同国家利益之间的关系。铤而走险，故意偷漏税款。还有一些人则对偷漏税报有侥幸心理，能偷则偷，能漏则漏，你税务机关查到了，算我倒霉，查不到我就不用缴了，这种人还不少。纳税意识上的淡薄，必然出现一些企业偷漏税款，从而造成国家税收的流失。如上述提到的预收账款问题，不少房地产企业经常在预收账款上打主意，为了达到偷税目的，将其隐匿在"应付账款"或"其他应付款"科目核算。还有的不按时结转收入；有的多计成本费用，将整个工程应承担的开发成本一次性列支。如一些房地产公司往往把开发前期的土地使用费、拆迁补偿费、配套设施费等费用一次性计入一期工程，而未按配比原则分配到二期、三期工程中，加大了一期工程成本，减少了当期应纳税所得额。还有上述提到的定金问题、合作建房问题，等等。    （五）企业对税收政策了解不够，理解上亦容易出现偏差。房地产企业少缴土地使用税问题虽然税款不大，但较为普遍，很多房产商取得土地后未能及时缴纳土地使用税，根据《中华人民共和国土地使用税暂行条例》规定，企业应于取得土地使用权的次月缴纳土地使用税，而一些房地产公司在取得土地后，认为还未开发利用，或者商品房还未开发完成，不应缴纳土地使用税。如我市某国有房地产公司在2001年就取得土地2万平方米，用于开发商品房，由于准备工作不充分，直到2002才开工，也一直未申报土地使用税，从而造成少缴税款10万多元。再比如房地产开发企业在收取房屋价款的同时，往往替水、电、气等部门代收款项，根据营业税政策规定销售不动产的计税营业额为向对方收取的全部价款和价外费用，价外费用包括代收款项。房地产开发企业由于对营业税政策不理解，对这部分的代收款项主动申报纳税的不多，存在着代收款不申报纳税、漏报漏缴情况。还有以地换房、以房换地等问题，都是因为企业对税法了解不够。再者就是对税法的理解上易出现偏差，往往出现理解不一的情况。如现行房地产企业执行的所得税政策是依据国税发[2006]31号文件规定，但31号文是按全国标准制定执行的，有些政策规定的不详尽，在执行中比较模糊，虽然省局对此已作进一步的解释，但在实际执行中仍然出现理解不一的情况。（六）税务机关在管理上仍不到位，执法和监控缺乏应有的力度，少数税务人员在税收业务上不够熟练。税务机关在税法的宣传上仍然不够科学，不能把税收政策及时传给纳税人，如预收账款从2003年7月1日起预缴所得税，但在我们检查中，一些企业仍然不知此项规定。在特殊行业的管理上，显露出少数税务人员业务上的不熟练，如有的税务人员对房地产企业提出的代收水电增容费是否征收营业税都不能作出正确回答。地税部门执法和监控缺乏应有的手段。由于房地产开发企业私人开发、挂靠开发项目大量存在，税源隐蔽性较强，目前法律、行政法规赋予地税机关的执法权利具有一定的局限性，因此，地税部门对房地产开发企业的监控缺乏应有的手段。如地税机关对房地产开发企业未按规定开具发票、偷逃税款的行为，地税机关难以发现等。三、对策及建议    （一）继续大力做好税法宣传工作。税法宣传是个老生常谈的话题，但在现阶段我国公民纳税意识较为淡薄的情况下，税法宣传仍然是税务机关的一项重要工作，始终要常抓不懈。对于房地产和建筑企业可作为重点对象，建议以后对房地产和建筑企业的办税人员进行重点培训，实行资格认证，以增强针对性、目的性，提高实效。同时应注意税法宣传的科学性，形成多层次、全方位、切入性强的宣传网络。将新的税收政策及时宣传到位。要加强对税务人员的业务培训，培训要有针对性，对特殊行业要选择专门税务人员，专业培训，专门管理。    （二）积极建立信息共享制度。几年来，计算机在征管中的普及，对提高征管质量和效率起到了较大的作用，但同时也存在着许多问题：（1）使用水平低，大多数仅限于以电脑代替手工劳动，发挥其数据输入及表证单书的生成功能，而其信息共享、管理监控、决策分析功能却远远没有发挥出来。（2）软件开发各自为政，且层次低、投入高、浪费大。“以计算机网络为依托”的征管模式没有真正建立起来。可见，征管中存在的一系列问题已严重制约了税收工作的顺利开展，影响了依法治税的进程。当前网络信息技术发达，如此良好的信息资源不充分运用起来实在是有点浪费。我们完全可以运用现有的资源，加强部门合作，建立我们的信息共享制度。地税、建委、房管局在季后20日内将工程施工许可、商品房预售许可、税收征管等基本信息按需求互为提供，做到信息共享，及时准确。建立一种以计算机技术为依托，以网络技术为媒介，科学的、实用的管理模式。    （三）引入专业化、信息化、一体化税收管理模式。实行税收征管专业化分工管理，严格按税收征管业务流程的规范进行分工和专业化管理，可以增强理解上的准确性和环节上的严密性，使管理有了统一的标准和操作指标，这样可以抑制各自为政的状态，减少了执法的随意性。减少职能的重复设置，分清责任，便于以业务内容来划分岗责，建立相互制约和更加透明的岗位责任制，从而有利于考核和进行责任追究，从机制上解决“疏于管理，淡化责任”的问题。征管信息化是税务机关多年来常常提到的话题，但一直雷声大而雨点小。以有限的税务人员，面对大量的纳税人，即使实行了专业化管理模式，要实现对纳税过程的全面监控，首先也必须是信息的监控。只有通过计算机网络将各类纳税人的信息及时准确地输入、检索、分类，并对其变化进行动态分析，才能针对不同情况制定相应的管理办法与措施，使管理深化。税源管理方法上实行分行业、一体化链条式管理。对具体的如房地产、建筑、建材、规划设计可以分为一个大的行业，一环紧扣一环，环环相扣，充分利用产业链条中的相关信息，实施一体化税收管理。    （四）强化财务管理，规范资金收支渠道，杜绝多头开户，为税收征管提供准确资料。净化房地产开发企业的纳税人环境，堵塞税收流失的一个重要方面是要求企业必须保存完整的合同、协议、工程结算发票、预收账款收据等财务资料。税务机关必须加强辅导、监督，帮助企业搞好财务资料规范管理。对财务管理混乱，账证不全，保管不善的企业要限期改正。这样做有利于工程的顺利实施，有利于税务部门获得准确的企业财务资料，有效地组织税款征收。     （五）严格以票管税。由政府协调，完善房产预售管理办法，预收款必须开具由地税务部门监制的房地产预售专用发票，预付工程款必须取得地税机关监制的专用发票，充分发挥以票管税的作用，提高对税基的监控水平。对违反发票管理规定的，严格按照税收征管法和发票管理办法的有关规定处罚。（六）争取多方配合，加大稽查力度，严打偷逃税违法行为。对房地产开发、建筑企业的税收管理需要多方的支持。税务机关要加强同计委、建委、规划、房屋土地、银行等部门的联系，及时了解、掌握建筑立项、设计和开复工情况，摸清房地产开发项目底数，做到源头控管，有的放矢地开展对施工项目的跟踪检查，确保税款及时足额入库；对偷逃税情节严重，数额巨大的，要快查快办，并移交司法机关追究其法律责任。  组长：蒋亚南成员：张文东　　王  勇