中财网赵寅成2017新电视剧:房地产
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第一章 经营与房地产经营
1.房地产经营 是指房地产开发、流通、管理、服务全过程的经营。
2.房地产开发是指对一定区域内的土地、房屋建筑、配套设施和基础设施所进行的投资、规划、建设到呢个经济活动。
3.风险 是指在特定环境下和特定时期内，客观存在的、可能导致经济损失的变化。
4.房地产经营风险是指由于随即因素所引起的房地产项目实际价值与估计价值或预期价值之间的差异。
5.风险的特征 1）客观性 2）偶然性 3）相对性 4）可测可控性 5）风险与效益的共生性
6.房地产经营风险的来源于国家风险，市场风险和企业风险。
7.房地产开发与房地产经营的关系 房地产开发是指对一定区域内的土地、房屋建筑、配套设施和基础设施所进行的投资、规划、建设等经济活动。 房地产开发是房地产经营的一种形式，区别是： 1）房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系。 而房地产开发只是一种投资、建设和劳动过程。 2）房地产经营是指房地产商品的销售、租赁、抵押到呢个以交易为主要形式的经济活动。房地产开发时针对房屋或土地的投资建设活动。 3）房地产经营涉及到产权的转移，在很大程度上受到法律的保护与制约，国家法规便有较多的约束。 而房地产开发除了受资质审查以及城市规划的约束以外，一般没有太多的规定。
8.房地产经营学的研究对象，是房地经济活动全过程的经营问题。
9.房地产经营学的研究目的： 1）研究发那个地产经营的基本经济活动及其运作规律，以便从整体上把握房地产经济运作的过程，指导企业从事房地产经营活动。 2）研究基本的房地产经营预测和决策技术、营销技术，帮助企业掌握现代经营原理与方法；掌握科学的决策程序和决策方法；提高企业在市场经济中的适应力和竞争力。 3）研究房地产经营计划管理、财务管理、人力资源管理等一整套现代企业经营管理手段和方法。 4）研究房地产企业经营分析的原则和方法，探索提高企业综合经济效益及项目经营效益的途径。
10.经营管理的职能:战略职能，决策职能，开发职能，财务职能，公共关系职能。 1）战略职能 经营环境分析，战略目标制订，战略重点选择，战略方针和对策的制订，战略规划的制订与实施等。 战略 是企业在一定时期内带动全局的方针与任务的运筹谋划； 战略经营 就是依据可靠的预测，对未来若干时期经营方针所采取的是钱行动。 2）决策职能 经营市场调查，经营环境预测，经营方案制订选择和优化。 决策 就是对未来客观实践的方向，目标，原则和方法所作的决定。包括：制订行动方案和选择行动方案。 管理的关键在于决策。 3）开发职能 包括新产品，新工艺，新项目的开拓与研究；市场与市场竞争策略的研究；人才培育，人才引进及人力资源的协调和组织等。 4)财务职能 包括资金筹措职能，资金管理职能，资金运用职能，经济核算与经营分析职能 5）公共关系职能 包括研究和处理好与投资者，往来厂商，竞争者等的关系。
11.经营思想 是指企业在整个生产经营活动中的指导思想。
12.经营目标 是指企业在一定时期内，从事生产经营活动要达到的成果，是经营思想的具体体现，也是企业一切活动的依据和归属。
13.经营目标的制订原则 1）以经济效益为中心的原则 2）适度超前，实事求是，量力而行的原则 3）形象具体，尽可能数量化的原则 4）实物形态指标与价值形态指标相结合的原则
14.竞争 实质上就是商品生产者在商品的生产或流通过程中，为争取生车销售有利地位而进行的斗争。
15.竞争的意义 1）有利于促进企业不断改进技术条件，提高劳动生产率，从而推动社会生产力的发展 2）有利于促使企业不断改善生产条件，提高产品质量 3）有利于强化内部管理，降低成本消耗，提高经济效益 4）有利于增强服务观念，改善服务质量。 5）有利于重视社会效益与环境效益，注重企业形象 6）有利于促使社会资源的合理分配，从而提高全社会的效益水平 7）有利于促使企业重视人才引进和人才培训，形成尊重人才，尊重教育的良好社会风尚。
16.经营方针 是指导企业生产经营活动的行动纲领，是指为贯彻企业的经营思想，实现企业的经营目标而确立的基本原则。 类型：生产发展方针，技术发展方针，项目发展方针，市场发展方针，人才资源发展方针，管理发展方针。
17.房地产经营的特点 1）房地产商品价格昂贵 2）房地产商品不可移动 3）有些房地产商品在交易过程中，发生转移的仅仅是土地使用权。 4）一般商品的交换对象范围不受限制，而房地产商品交易要受到种种限制。5）一般商品出售后的用途是不加限制的，而房地产商品往往规定有严格的使用性质 6）一般商品交易只是单纯的买卖关系，而房地产商品交易却涉及许多复杂的产权关系 7）房地产交易除了一般的使用目的外，还带有保值甚至投机的因素。 8）由于地产市场实际上是政府垄断的市场，这就意味着，价格机制，竞争机制对土地够昂球关系的调解作用，就不如其他商品市场那么明显。
18.房地产经营环境 经营环境是经营者拟定经营的项目在投资建设期间和未来的建成使用期间所面临的基本条件。 1）政治环境 主要指拟定经营项目所在国家和地区政权的稳定性和政策的连续性。2）社会环境 包括社会状况，社会文化，社会服务等环境条件。 3）经济环境 是影响经营决策的最重要，最直接的基本因素， 主要包括宏观经济环境和微观经济环境 3）法律环境 包括法律的完备性，稳定性及纠纷争议仲裁的公正性 5）自然环境 包括地理位置，气候，地质水文等。
19.房地产经营项目的风险分析方法主要有：盈亏分析 敏感度分析，概率分析等。
第二章
1.房地产经营可分为三个环节 一是生产过程的经营 二是流通过程的经验 三是消费过程的经营
2.城市土地开发包括新区开发和旧城改建两类。实行“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的方针
3.新区开发包括土地征用和城市基础建设两项主要工作
4.城市房地产开发是指按照城市建设总体规划的要求，进行房屋和其他建筑物的生产和再生产
5.房产开发分为两类：第一类属于生产资料的 第二类是属于消费资料的
6.房地产交易是指把房产和地产作为商品而进行的买卖，租赁，抵押，实当和交换等的流通活动
7.土地使用权的出让，也称土地出租，是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内有偿出让给土地使用者，土地使用者则应向国家支付土地使用权出让金的一种交易行为。土地使用权的出让反映了土地所有者与土地使用者之间的经济关系。
8.城市土地使用权的转让 是指土地使用者将土地使用权再转让的交易行为，包括出售，交换和赠与等方式。
9.房屋销售 是指房产所有人将房屋作为商品卖给购买者，房屋所有权归购买者的一种交易行为。
10.房屋租赁，是指房屋所有人或经营者，通过房屋出租，收取租金，把房屋的使用价值分期出售给房屋使用者的一种交易行为。
11.房地产抵押，是指房地产抵押人以房屋所有权与土地使用权的七月作为还款保证，取得贷款，并按期偿还本息。 是一项法律责任明确的经营活动。
12.房地产典当，是指产权所有人或称出典人，将其房地产以商品的一定价格和一定的期限交给承典人，使出典人获得一笔贷款金额，而承典人在典期内取得房地产的占有权和使用权。
13.房屋互换，是指房屋使用人之间，根据各自需要，按照有关法规，以房屋互换为主，货币补偿为辅说的一种以房换房的交易行为，房屋互换有两种情况：一种是互换房屋所有权及该房屋所占用的土地使用权，另一种是互换房屋使用权，但房屋所有权不变。
14.房屋互换应遵循平等，自愿，互惠互利，协商一致的原则。
15.房地产入股 是指以房地产作为资本，与他人合资合作参与其他经营活动。
16.房屋修缮 是指为了维护房屋的正常使用功能，在房屋使用过程中，对房屋及房屋设备所进行的维护与修理。
17.城市物业管理的基本任务是调动管，住，用各方面的积极因素，管好，用好，维护好房屋及其设备，延长期其使用寿命，确保用户安全；同时，运用经济手段管好物业，降低消耗，提高管理水平和服务质量，最大限度地满足用户需要。
18.城市住宅区管理的要求：1）服务第一，方便群众的原则 2）统一经营，综合管理的原则 3）企业化经营，独立核算的原则。 4）专业管理与群众管理相结合的原则 5）产权与经营权分离的原则
19.住宅区管理模式的类型 1）开发公司管理型 2）“三结合”管理型 3）街道办事处管理型
20.房地产开发经营运作 是指房地产企业以土地开发和房屋建设为经营目标，根据内部条件和外部环境，把握房地产市场的发展趋势，进行筹划，决策的总过程。它包括两个基本部分：仪式称呼四土地的开发经营；二是城市房产的开发经营。
21.土地使用权有偿出让主要采取三种形式：公开拍卖，招标出让和协议出让。
22.土地使用权转让和出让的区别： 土地出让，是专指国家作为土地所有权人，将国有土地使用权让渡给受让人的行为。 土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售，交换和赠与。 国有土地使用权的首次让渡称为出让，它直接取决于国家意志。土地使用权出让后，受让人再将该土地使用权进行第二次，第三次或者多次让渡，都是土地使用权的转让，即为法定含义中的再转移行为。
23.土地使用权转让的原则 1）“认地不认人”原则 2）房地产不可分的原则 3）房地产效益不可损的原则
24.城市房产开发经营，是指房产发展商对城市房屋及各类建筑物，构造物的兴建与经营。
25.招标 经资格审查合格后的承包商，按规定填写标书，提出报价，在限定的时间内，密封送达招标单位。 招标方式：公开招标，邀请招标，协议招标。 1）公开招标，国际上又称为无限竞争性公开招标。这种方式有利于开展竞争，适用于建筑规模较大，周期较大，技术较复杂的工程，但其工作程序较复杂，历时较长，费用较多。 2）邀请招标 国际上又称为有限竞争性选择招标。这种方式可提高招标投标的工作效率，节省费用和实际，但限制了竞争范围，缩小了选择余地。 3）协议招标 又称指定招标，这种方式适用于不宜公开招标或邀请招标的建设工程。
26.工程项目管理 是指开发公司对各施工单位在施工过程中的总和管理。
27.房地产交易经营运作，是指房地产经营者，依据对房地产市场发展趋势的预测，以房产，地产作为商品进行销售，租赁，抵押，典当，和交换等交易活动的实施决策过程。
28.房屋销售，是指房屋所有者激昂房屋作为商品，一次性转移给房产购买者，由购买者支付房屋价金后，房屋产权归购买者所有的一种交易行为。 房屋销售的方式：房地产销售委托，现货买卖，期货交易。 现货买卖 是指房地产企业将县城的能力及交付使用的房产投放市场，买方一次性付清房屋价款，或按合同规定付清首期应付款项后，即可入住使用。 期货交易，是指房地产企业的房屋尚在建造过程中，购买者求购心切，发展商也为了加速资金周转，于是双方愿意先行签订房屋买卖合同。
29.房屋买卖程序 1）确认资格 2）签订房屋买卖合同 3）付款成交 4）房地产过户。
30.房屋租赁与房屋买卖的区别： 1）房屋买卖是买得所有权，而房屋租赁时承租人从房屋所有人处租得一段时间内的使用权。 2）房屋买卖时一次性交易，一次实现房屋的价值；而房屋租赁则是分期多次交易，分期实现其价值。 3）房屋买卖时一次性付款，或分期付款，而房屋租赁，多是按月付款，一般称为月租。 4）由于房屋租赁是把使用权从所有权中分离出来，因而在房屋租赁中产生了来那个钟相关连得特点，在反诬买卖中是没有的。 这两点是：第一，房屋出租发生了使用权对房屋所有人出分权的制约。第二，由于房屋出租也产生了所有权使用权的某种制约。
31.工程项目组织：开发公司在项目组织中的主要工作是组织好项目的招标承包，即在项目设计，项目施工，甚至在征地拆迁中都要全面推行招标承包制。
第三章 房地产经营企业
1.企业是以营利为目的，从事生产、流通、服务等活动的，独立核算的经济组织。
2.房地产经营企业则是指从事房地产开发、租售、中介服务以及维护管理等经济活动的经济组织。
3.房地产企业的类型 （1）按所有权性质划分的房地产企业类型 全民所有制企业 集体所有制企业 私营企业 中外合营企业 外商独资企业。 （2）按经营内容和经营方式划分的房地产企业类型 房地产开发企业 房地产中介服务企业 物业管理企业 （3）按经营性质划分的房地产企业类型 房地产专营企业 房地产兼营企业 房地产项目企业
4.房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
5.房地产中介服务企业是指从事房地产咨询、房地产租售代理、物业供求登记与业务介绍等经营活动的企业。
6.物业管理企业是以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型企业。
7.企业的设立、变更与终止 （一）企业的设立 设立房地产企业，应当具备下列条件 （1）有自己的名称和组织机构 （2）有固定的经营场所（3）有必要的财产和经费，其中房地产开发企业要有符合国务院规定的注册资本 （4）有足够的专业技术人员 （5）法律、行政法规规定的其他条件。 企业法人办理开业登记，应当提交下列文件和证件：（1）组织负责人签署的登记申请书；（2）组织章程；（3）资金信用证明、验资证明或者资金担保； （4）企业主要负责人的身份证明； （5）住所和经营场所使用证明；（6）其他有关文件、证件。 （二）有限责任公司的设立条件和程序 条件：（1）股东符合法定人数。（2）股东出资达到法定资本最低限额。 （3）股东共同制定公司章程。（4）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构。 （5）有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。 （三）设立股份有限公司的条件和程序 条件：（1）发起人符合法定人数。（2）发起人认缴和社会公开募集的股本达到法定资本最低限额。（3）股份发行、筹办事项符合法律规定。 （4）发起人制定公司章程，并经创业大会通过。（5）有公司名称，建立符合股份有限公要求的组织机构。 （6）有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。
8.房地产开发企业资质等级标准 《房地产开发企业资质管理规定》把房地产开发专营企业划分为五个等级，分别明确了各个等级企业应当具备的资质标准。
9.组织 组织由五个因素组成：人员、职位、职责、联系、信息。
10.组织的概念 组织是指围绕着企业各级目标和总目标的实现，建立管理机构系统，以明确目标、制定职位、规定职责、选择人员、授予权力、明确关系、交流信息而建立健全正常的管理秩序，同时使全体人员能协调地进行工作，以长期高效的的组织欣慰保证既定目标的实现。
11.建立健全企业组织的原则 （1）效率原则 是设计和建立组织结构的最高准则。（2）分工协作，以工作为中心的原则。（3）管理幅度、分层管理的原则。（4）统一指挥、命令一致的原则。 （5）权责对等、才职相称原则。 （6）协调原则 （7）弹性原则
12.企业组织的基本形式 可分为：传统的组织形式和现代的组织形式。传统的组织形式包括：直线制、职能制、直线参谋制、直线职能制、委员会制等； 现代的组织形式有：矩阵制、事业部制、超事业部制、多维制等。
13. （1）直线制的优缺点 直线制的特点是 只有垂直的指挥系统，不存在管理职能分工。 优点：组织结构简单明了；职责分明，每个职位只完成自己的工作并直接对一个上级负责；命令单一严明，传达途径明显；直接收上级知道，易于彻底见效；同层级管理惹怒易于调用；能充分发挥主管人员的主动性；能按主管人员的意愿迅速采取临机应变的措施等。 缺点：组织结构呆板，缺乏一定的弹性；不利于专业分工，容易形成专制；缺乏横向现象，协作精神较差；要求主管人员博学多才，各方面能力要强，不容易选择这样的通才；主要工作集中于一身，需要事事躬亲，工作过度紧张、繁忙；常陷于日常事务之中，不能集中精力考虑中低决策问题等。
14.职能制的特点是：适应专业管理的需要有企业的负责人设立若干专业职能人员和机构，各职能部门在其职能范围内直接指挥下级单位。 优点：能充分发挥专业化的作用；每人专司一职，能专心一致，精益求精；从事实际工作的人能得到多方面的督导和帮助；管理人员容易聘请或培养等。 缺点：令出多门，使下级有时在命令不一致时无所适从；权和责不易分明，造成功过难定，赏罚不公；同层专业管理者常有矛盾，难以协调；管理人员多，管理费用高等等。
15.直线职能制的特点是把垂直的指挥职能与职能部门的专业管理参谋职能结合起来，既保持了直线的统一领导和指挥，又能发挥职能部门的参谋作用。 优点：（1）以直线领导为主体，同时又发挥职能部门的参谋作用。 （2）职能部门在各自业务范围内经各级领导同意后下达指示，无权擅自下达任何命令或直接指挥部门或组室的负责人，其实质只起业务领导作用。 （3）职能科室与职能组之间也不存在领导与被领导的关系，上一级职能部门对下一级职能部门及其工作人员职能起到提供信息、建议和在一定范围内的业务指导作用。 缺点：（1）下级缺乏必要的自主权； （2）各职能部门之间的横向联系较差，容易产生脱节与矛盾； （3）上下级信息传递较慢，对适应环境变化有一定困难。
16.事业部制的突出特点是总公司集中决策，事业部分散独立经营。 优点：（1）有一个比较完整的管理系统，事业部经理能独立经营，提高了管理的灵活性和对环境的适应性； （2）总公司领导能从管理事务中摆脱出来，有利于做好整个公司的战略决策和长远规划； （3）事业部制便于专业化地组织生产和经营活动，各事业部之间有比较、有竞争，有利于改善经营管理。 缺点： （1）由于事业部的权利过大，会造成最高层的指挥不灵； （2）职能机构重复设置，造成管理人员浪费。
17.段矩阵 优点：（1）它强调只派一位负责人综合管理，有利于目标的实现； （2）它拥有多方面的专业人才，能充分发挥专业职能人员的作用； （3）使用人才据实际需要而定，具有弹性； （4）决策的问题比较集中，管理效率高。 缺点：（1）工作人员要接受双重领导，如领导的意见不一致时，会使职工无所适从。 （2）人员变动大，相对稳定性差，容易影响一些人的情绪。
18.管理幅度，是指一名上级管理者所能直接而有效地管辖下一级人员的人数。 管理层次指生产经营指挥系统分级管理的哥哥次那个词。 管理幅度与管理层次成反比例关系，管理幅度大，管理层次就少，反之管理幅度小，管理层次就多.第四章 房地产市场与房地产经营预测
1.市场的涵义 （1）市场是商品集聚和交换的场所 （2）市场是商品交换关系的总和。 （3）市场是现实和潜在的购买力和购买欲望。 第一种表述强调的是市场活动的形式；第二种强调的是市场活动的内容；第三宗强调市场活动的主体。
2.市场的要素与功能 市场要素：1）商品要素:指能够满足消费者某种需要的一定量的商品或劳务，它是构成市场的物质基础。2）购买力要素：是指具有一定量的由货币购买力所形成有支付能力的需求。 3）愿意买卖商品的当事人：包括有生产者、经营者和消费者。 这三个要素构成了市场的矛盾运动，制约着市场规模，决定市场的基本状况及其发展趋向。 市场的功能：1）市场是连接生产与消费的纽带 2）市场把单个企业的经济活动聚集为一个有机的整体。 3）市场是实现再生产的基础。
3.市场经营观念 大体有如下几种形态：生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念、生态营销观念、社会营销观念、大市场营销观念等。 现代市场经营观念的要点：1）顾客导向 2）不断创新 3）扬长避短 4）整体营销
4.房地产市场的涵义 狭义的房地产市场是指房地产商品交易的场所。 广义的房地产市场有两种理解：其一，房地产市场是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和。 其二，房地产市场是指房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。 房地产市场是有形的房地产商品无形的房地产商品的统一体；是有限空间和无限空间的统一体。 房地产市场运行过程中，比武具备有三大要素：第一，具有一定数量的房地产商品或劳务。第二，具有与市场需求相适应的支付能力。第三，必须有参加交换活动的当事人。
5.房地产市场的特征 由于房地产自身所具有的位置固定性、资源稀缺性、使用的不可替代性、开发的永继性、生产的高价值性等特点，决定着房地产市场除具有商品市场的一般性质外，还具有自己的一些特殊性。 1）标的物流通转移的固着性。 2）房地产市场与土地市场的统一性。3）市场供给缺乏弹性。4）市场供给的地区性。 5）市场机制调节的不彻底性。 6）市场功能多元性。 7）地产市场垄断性。
6.培育和发展房地产市场的重要意义 1）有利于加速经济体制的深化改革。 2）有利于其他各类市场的发展。 3）有利于促进土地资源优化配置。 4）有利于促进城市建设投入产出的良性循环。 5）有利于促进对外开放的进一步扩大。
7.房地产市场类型 1）按商品用途，可把房地产市场划分为生产资料市场和消费资料市场。 2）按市场发育的成熟和完善程度，可把房地产市场划分为初级市场、中级市场和高级市场。 3）按经营对象，可把房地产市场划分为土地市场和房产市场。 4）按市场活动范围，房地产市场可划分为地方市场，国内市场和国际市场。 5）按交易内容，房地产市场可划分为土地使用市场，房屋商品市场，房地产金融市场、房地产劳务市场、房地产技术市场、房地产信息市场。 6）按市场层次，房地产市场可划分为一级市场、二级市场、三级市场。
8.房地产的三级市场架构 （1）房地产一级市场 又称土地出让市场。是指国家将城市土地的使用权，按一定年限一次性出让给土地所有者，并由土地使用者向国家支付出让金的交易市场。 一级市场的主要特点 1）一级市场建立在城市土地国有制的基础上。 2）土地的受让方允许为多种性质，多种成分的法人。 3）明确规定各类土地的使用年限。4）国家直接调控垄断经营权。 5）批租土地使用权的价格是一种“租赁”价格，其构成基础包括绝对地租和级差地租，租赁费用一次性收取。 6）土地使用权出让的形式主要有三种：协议出让、招标出让和拍卖出让。 （2）房地产二级市场 即房地产转让市场，又称开发经营市场。它是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用单位和个人之间进行横向交易转让的市场。 房地产二级市场的特点 1）房地产流通由经营向消费平行转移。 2）涉及较多的经济法律关系。 （3）房地产三级市场 是房地产消费者之间的房地产商品再转让市场。三级市场的突出特点是土地使用者、房屋所有人，将所取得的一定年限的土地使用权、房屋所有权或房屋所占有和使用的土地使用权一并在市场上转让、出租、抵押、买卖、赠与、继承、交换。 三级市场主要作用表现在：第一，调节住宅余缺，满足居民的住宅需要。第二，改变房地产用途，完善土地利用结构。第三，满足企业和居民的特殊需要，在企业之间调剂余缺，适应经济发展的需要。
9.房地产的要素市场 1）地产市场。又称土地使用权市场。 2）房产市场。3）房地产资金市场。 4）房地产劳务市场。5）房地产技术信息市场。
10.房地产市场的运行机制 主要有市场机制、计划机制和法律机制。 （一） 房地产的市场机制是指房地产市场各要素之间的相互作用、相互制约、相互影响的内在有机联系形式。 1） 价格机制 是指价格作为市场的利益范畴和供求关系的指示器，运用价值规律来实现房地产价格的调控。 2）供求机制 房地产的供求机制是指市场的供求关系变化将要影响房地产商品价格乃至税收和信贷状况的变化。 3）竞争机制 竞争是指商品生产者为震区有利的产销条件而进行的角逐。 4）税收机制 是指房地产市场的课税对象，交易数量和征税率之间的有机关系。5）信贷利率机制 是指房地产市场信贷资金的攻击和需求同利率之间的有机联系。 （二）计划机制 是计划调控机制的简称，是与市场机制相对应的市场调控机制。计划机制是指国家为了实现计划目标，通过各种计划方式和手段，在各种经济主体之间、宏观经济目标与微观经济目标之间建立起的有机联系和制约关系，以及与之相应的组织结构和功能。 计划机制的的优势在于它具有自觉性、超前性、全局性，能够在全社会范围内集中必要的财力、物力和人力进行重点建设；可以进行经济预测，制定国民经济发展战略，在宏观上进行总量控制、重大结构调整和生产力合理布局；可以兼顾经济效益、社会效益和环境效益，使之协调发展；可以合理调节收入分配，兼顾效率与公平。 计划机制的弱点主要体现在：由于计划机制所处的地位，它对市场需求的繁杂多变状况难以及时准确地把握，一旦管的过多过细时，就可能出现主管脱离客观、计划脱离实际的失误；由于受信息的制约，可能导致产需脱节，经济主体利益受到损害、资源遭到浪费等问题；由于受利益制约，可能造成动力不足、效率低、效益不高的后果。 （三）法律机制 使之构架为了规范和发展房地产市场，偶那个过各种法律、法令、法规、条例、制度，在各种经济主体之间，建立起有机联系和制约关系。
11.房地产市场的宏观调控 是指国家借用行政力量干预房地产市场，确保房地产市场按照国家意志健康反战的一种政府行为。 宏观调控系统包括有决策控制系统、市场调节系统、信息反馈系统和监督系统等若干子系统。 1）决策控制系统 是指通过制定各种政策、法规、计划和规划来实现国家对房地产市场的影响。 2）市场调节系统 房地产市场宏观调控系统中的调解系统的宗旨是确保策控制系统所作的决策得以及时有效地执行。包括如下几个方面内容：控制地价，调解税收，租金的控制。 3）信息反馈系统 它应该包括市场管理需要的各类信息来源及收集与处理方式；信息加工、贮存和传递的技术手段；信息机构的建立于信息网络的形成；信息的组织与交流等。 4）监督系统 是指国家对房地产市场运行的各要素、各环节进行全面督查的整体过程。
12.房地产市场调查 是指运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场营销状况方面的各种情报资料，通过对过去与现代营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为房地产经营者预测其未来发展、制定正确的决策提供可靠依据。
13.市场调查的作用 1）市场调查有助于房地产企业确定正确的发展方向。 2）市场调查有助于房地产企业适时进行产品更新换代 3）市场调查有助于房地产企业制定科学的销售和生产计划 4）市场调查有助于房地产企业实施正确的价格策略 5）市场调查有助于房地产企业改善经营管理，提高经济效益 6）市场调查对政府而言有助于制定正确的宏观经济政策。
14.市场调查的原则 1）实事求是原则 2）有的放矢原则 3）虚心求知原则 4）系统性原则 5）效益性原则
15.房地产市场调查的类型 1）探索性调查 2）描述性调查 3）因果性调查
16.房地产市场调查的内容 有不可控和可控两类因素的调查。 （一）不可控因素调查又称环境调查，它包括有：1）政治法律环境调查 2）经济环境调查 3）消费者状况调查 4）市场结构不可控因素调查（主要指竞争对手和竞争产品的调查） （二）可控因素调查 1）产品调查 2）价格调查 3）销售渠道调查 4）促销调查
17.房地产市场调查程序 大体上有调查准备、正式调查、结果分析、撰写调查报告四个阶段。
18.房地产市场调查方法 是指市场调查人员在实地调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。常用的方法有，询问法，观察法和实验法。
19.房地产经营预测是房地产经营决策的重要环节，它是直接为房地产经营决策服务的，也是房地产经营决策科学化的基本依据。
20.预测是指人们运用科学知识和手段，对客观世界中未来不确定事件的发展变化趋向和结果，实现所作的分析和估计。
21.房地产经营预测是指借助历史统计资料和市场调查，运用科学的方法和手段，对房地产未来的经营状况及发展趋势作出的预计、测算和判断。
22.房地产经营预测的作用 1）经营预测是房地产企业经营决策的依据 2）经营预测有助于制定正确的经营策略。 3）经营预测有助于提供企业的竞争能力。 4）经营预测可以减少经营的盲目性和风险性
23.房地产经营预测的内容 1）国民经济发展趋势预测 2）产业政策所带来影响的预测 3）市场需求预测 4）技术发展预测 5）销售前景预测 6）产品生命周期预测 7）供给能力预测 8）市场价格走向预测 9）市场竞争情况预测
24房地产经营预测的步骤 1）确立预测目标 2）拟定预测工作计划 3）收集与整理资料 4）选择预测方法 5）预测分析 6）预测结果评价 7）编写预测报告
24.直观预测法 属于定性预测，又称判断预测法。它是预测人员依据一定的情报资料进行主观判断与逻辑推理进行预测的方法。 常用的直观预测法有调查预测法、个人判断法和专家会议法。 调查预测法是指通过调查研究收集信息资料，再由分析人员对所收集的信息资料进行分析判断，从而推测事物发展状况的一种预测方法。 个人判断法 是指在分析研究过程中，预测者主要根据自己的经验、能力进行逻辑推理和判断分析的方法。 专家会议法 是组织专家会议进行预测的方法。 由此派生出“头脑风暴法”、“哥顿法”、“对演法”、以及“德尔菲法”。 头脑风暴法是以小型专家会议探求预测结果的方法。其特点是：1）会议规模小。 2）会议主题不明确。 哥顿法是在头脑风暴法德基础上，发展了两阶段的会议预测法。 对演法是一种人为的制造矛盾与对立，由矛盾的对立中引发辩论，而后取长补短，完善结论的研究预测问题的方法。 德尔菲法是兰德公司于1964年提出并首先用于技术预测领域的预测方法。 德尔菲法的三大特点 1）匿名性 2）反馈性 3）统计性
25.时间序列预测法 时间序列又称时间数列，是指已观察到的并记录下来的一组时间排列的数字信息。 我们可以研究已有的时间序列，寻找其规律性的周期、趋势、变化等，选择适当的数学模型，建立该经济问题的预测模型，这就是时间序列预测法。 时间序列预测法按所采用的平滑分析方法的不同，分为平均数预测法、驿动平均预测法、指数平滑预测法等多种预测法。
26.回归预测法 是建立在因果关系基础上的一种预测方法，又称其为因果分析法。第五章 房地产经营决策
1.房地产经营决策是指在房地产经营活动中，经营者依据对经营容体的规律性及各种主客观条件的认识，借助于一定的手段和方法，对房地产经营目标机行动方案进行优化设计，选择并付诸实施的行为过程。
2.房地产经营决策的构成要素 1）决策主体 2）决策目标 3）决策变量 4）环境条件 5）决策成果 6）对决策变量的评价与选择
3.房地产决策的基本属性 1）决策的主体性 2）决策的客观性 3）决策的目的性 4）决策的实践性 5）决策的预见性 6）决策的选择性
4.房地产经营决策的内容 经营战略决策；经营目标与计划决策；项目决策；投资决策；金融决策；财务决策；产品生产与开发决策；价格决策；市场销售决策；经营组织与认识决策；工程指挥决策；物业管理决策。
5.房地产经营决策的重要作用 1）经营决策的质量关系到企业生死存亡、兴衰成败 2）决策时经营管理的核心 世界著名管理学家，1978年诺贝尔经济学奖获得者，美国学者郝伯特、西蒙提出”管理就是决策“的著名论断。
6.房地产经营决策的类型 （一）战略决策与战术决策 战略决策是指关系到房地产企业经营全局性的，长期的和重大问题的决策。 战术决策是指房地产企业经营那些局部性的，短期的和为战略目标服务的一般问题的决策。 （二）程序化决策与非程序化决策 程序化决策又称规范性决策或常规决策，是指经常出现的，有章可循的决策。 非程序化决策 又称非规范或非常规决策。是指出现的具有大量不确定因素，缺乏可靠的数据、资料，无常规可循，必须进行特殊处理的决策。 （三）数量型决策和非数量型决策 数量型决策是指决策的目标本身可以用数量指标来表现的决策。 非数量型决策是指那些决策目标无法用数量指标表现，只能作定性描述或抽象表达的决策。 （四）确定型决策，不确定型决策，风险型决策 确定型决策是指信息比较完备，只存在一个确定的目标，各种不同方案的结果均可计算确定，只需要比较各个方案的优劣即可作出决定的决策类型。 风险型决策 是指由于存在着不可控制的因素，决策方案执行后可能出现集中不同的结果，有成功的可能，但也要冒一定风险的决策。 不确定型决策 是指基本与风险型决策条件相似，但不能预测环境条件出现的概率，因而决策结果不确定这一类型决策。
7.房地产经营决策的基本原则 1）唯物辩证原则 2）信息可靠原则 3）以预测为基础的原则 4）系统性原则 5）优化原则 6）可行性原则 7）反馈性原则 8）实效性原则
8.经营决策体制，是指在经营决策活动中各有关方面的合理分工，住哟啊是指决策权限的划分，机构设置和各种领导关系规定的总和。 有效地房地产经营决策体制，是一个由信息系统、智囊系统、决策系统、执行系统、监督系统等构成的现代决策体制。
9.经营决策方法 是指为了实现一地的那个的经营决策目的而进行决策活动的途径和手段。
10.定量决策方法 由信息论、系统论、控制论，尤其是现代应用数学指导引申出大量的定量决策方法，他们统称之为决策的“硬方法”。 定量决策方法运用的局限性主要表现在：其一，对于非理性因素，难以用数学方法处理；其二，数学模型很容易落后于客观变化；其三，数学方法成本过高，手续繁杂，优势还会遗漏最优方案。 定量决策方法的优势在于：扩大了程序化决策的应用范围；大大提高了决策的精度；提高了决策的时效性；有利于形成严格论证，尊重科学，实事求是的决策作风。
11.定性决策方法 ，就是运用心理学、社会学、社会心理学、逻辑学、创造学等学科理论所建立的一套决策方法，是建立在决策者个人经验与逻辑判断能力基础上的决策方法，俗称决策方法的“软方法”。优点：定性决策方法的核心是充分发挥人的创造因素，充分地考虑人的经验、价值观念、心理承受能力等因素，具有适应性强、灵活、方便、通用等特点，特别适用于非规范性的决策。 缺点：要受到决策者的情绪、意志等非理性因素的制约；它是建立在个人直观判断基础上的，不可避免的带有很大的主观随意性。
13.决策树法 也是利用期望值进行决策，只不过决策树技术运用树枝状的图形帮助决策，带有直观性、形象性，更便于使用。 决策树由四个元素构成 ：1）决策点 2）状态点 3）结果点 4）分枝
14.不确定型决策方法 不确定型决策的依据主要有乐观准则，悲观准则，等可能准则和后悔值准则 乐观准则 又称最大最大值准则或赫威兹准则。 悲观准则又称瓦尔德准则或最大最小准则。 等可能准则又称拉普拉斯准则或机会均等准则。 后悔值准则又称塞维奇准则或最小遗憾准则。
15.多目标决策问题的特点 目标之间的不可公度性与矛盾性 多目标决策 又称为多准则决策，是指那些需要同时考虑多项目标的决策问题。
16.最优解、非劣解和满意解 最优解是指某一解得所有目标函数值都比其余所有解得相应目标都优，又称绝对最优解。 非劣解事相对于劣解而言的，凡不属于劣解范畴的，统称为非劣解。二列解则是指那些所有的目标函数值都比其余所有解的相应目标差。 满意解是决策者按照既定的价值标准，从众多的非劣解中选出的一个令人满意的解。
多目标决策过程的五个阶段 1）初始阶段 为问题的提出阶段。 2）问题形成阶段 3）系统模式化阶段 4）分析与评估阶段 5）决策阶段
17.效用 是指决策者对决策方案使用价值的综合判断。 偏好 是指决策者对目标使用价值判断的差异。
18.层次结构模型 是一种用框图描述的说明问题不同层次因素间隶属关系和递阶关系的模型。
19.现代经营决策的特征 主要表现在：1）决策主体，由个体向群体转化；2）决策客体，由简单向复杂转化；3）决策本质，由经验型向科学型转化；4）决策程序，由无序向有序转化；5）决策空域，由封闭向开放转化；6）决策时域，由短期向长期转化；7）决策方式，由静态向动态转化；8）决策速度，由低速向高速转化；9）决策密度，由稀疏向稠密转化；10）决策技术，由手工向智能转化；11）决策方法，由定性向定量转化；12）决策咨询，由零量个人向社会化转化。
20.决策者的素质 经营决策者的素质是指决策者的主观条件，即内在基质和要素的总和，就是决策者的本质力量。概括起来可以分为政治素质、智能素质、心理素质和身体素质。
21.提高决策素质修养的方法 1）努力掌握专业知识和善于总结决策经验。 2）要熟悉全局形势，房地产经营决策要受到多种因素制约。 3）学习科学决策知识。 4）提高创造性思维能力。 5）不断完善心理素质。
第六章 房地产经营计划
1.计划 是指对工作或行动的事先安排，是人们基于对现实的认识和对未来的估计，对今后某一定时期应达到的目标，一级实现目标的措施、方案、程序、进度及人事、责任、资源等所作的安排。
2.计划管理 是指通过计划的编制、执行与控制来实现控制企业全部生产经营活动的周期性综合管理工作。
3.计划管理工作的基本步骤由八个环节构成：1）环境分析 2）目标的确定 3）方案研究 4）措施与程序的制定 5）进度安排 6）平衡与调整 7）控制与协调 8）总结与分析
4.经营计划 以企业的经营活动为对象的计划安排，称为经营计划，又称生产经营计划。 计划管理的基本目的，在于协调企业内外关系，安排企业资源，完成企业经营目标。 经营计划的基本任务主要有：1）制定目标 2）资源配置 3）协调生产经营 4）提高管理效率 5）提高经济效益
5.计划指标是计划期以数字表示的目标水平。 一系列相互独立又相互联系的指标，构成了企业经营的计划指标体系。
6.房地产经营计划指标包括：（一）房地产开发经营计划指标 1 开发数量指标是反映开发能力现状及其发展状态的指标。2）房地产开发收入指标 3）房地产开发质量指标 4）房地产开发成本指标 5）房地产开发资金占用指标 6）房地产开发利润指标 7）房地产开发劳动效率指标 8）房地产开发社会效益指标 （二）房地产租赁与销售经营计划指标 1）房产经营流转总额指标 2）房产租赁与销售收入指标 3）经营房产状态指标 4）房产租赁与销售流通费用指标 5）房产租赁与销售成本指标 6）房产租赁与销售资金占用指标 7）房产租赁与销售利润指标 8）房产租赁与销售劳动效率指标
7.房产流转是指房屋作为商品从生产领域进入流通领域的过程。 房产租赁与销售流通费用是指房产在流通过程中劳动消耗的货币表示。
8.经营计划编制应遵循的基本原则 1）调查研究，尊重客观规律的原则 2）以经济效益为中心的原则 3）综合平衡的原则 4）动态平衡的应变原则
9.长期经营计划 是具有战略意义的计划。 长期经营计划的内容 一般包括企业发展、经济效益、市场开拓和职工福利四方面的内容。 企业发展是指企业生产规模和企业规模的未来发展规划。 经济效益是指从投入产出角度提出的企业计划年度内盈亏水平。 市场开拓是指从竞争角度为提高市场占有率，增强企业竞争能力而制订的计划。 职工福利计划是指职工收入及福利待遇逐年增长的计划。 长期经营计划的编制程序 1）环境预测与现状分析 2）目标与经营方针的提出 3）战略措施的提出 4）审议修订 长期经营计划的编制方法 采用滚动式计划法编制。特点：1）计划分为若干执行期，近期计划内容制订得详细、具体，是计划的实施部分；远期则较粗略笼统，是计划的原则性规定。 2）计划执行一定时期，就根据实际执行情况和环境的变化对以后各期计划内容进行适当的修订、调整和充实，并向前延续一个新的执行期。
10.年度经营计划的内容 分为两个体系。一种是由专向资金支持的，以企业固定资产投资、生产能力扩展、生产条件改造为核心的计划，称之为企业基本建设和专向资金工程项目计划。 另一种是由流动资金支持的，以企业的主营业务产供销全国曾为核心的计划，即所谓年度经营计划。 房地产企业的年度经营计划主要应包括如下内容 1）主要技术经济指标计划 2）房地产开发经营计划 3）费用计划、成本计划和投资计划 4）资金计划 5）销售计划、租赁计划和收入计划 6）营业外收支计划及副营业务收支计划 7）大修理计划 8）质量计划 9）财务计划
11.年度经营计划的编制程序 1）确定年度经营目标 2）确定新开发项目的发展计划 3）编制年度开发经营进度计划 4）年度开发经营进度计划的综合平衡 5）编制其他年度计划 6）制订落实经营计划的方案及措施 7）计划的审核与评价
项目经营计划是指针对具体的开发经营对象编制的经营计划。 项目经营编制的基本目的在于有效管理、节约投资、降低造价、缩短工期、提高质量、取得良好的经济效益和社会效益。
12.项目经营计划的编制程序 1）项目经营环境及条件的调查与研究 2）制订项目进度计划的初步安排 3）项目进度计划的综合平衡与调整 4）编制项目经营计划表 5）编制项目开发经营的其他计划 6）编制项目经济效益计划 7）经营措施及方案的提出
13.项目经营计划的编制方法 采用横道图来编制。 优点：简单、明了，形象，一目了然。 缺点:1）横道图无法描绘姓名中各种活动间错综复杂的相互制约关系。 2）横道图无法反映更多的为计划编织者和实施者所关心的计划内容 3）横道图也不便于调整。
14.网络计划法 又名计划评审技术。 优点：它能使与整个项目有关的各工序都能事先周密考虑，全面而明确地反映出各工序间相互制约和相互依赖的关系；它能进行各种事件参数的计算，便于计划方案的优化；它也便于计划方案的调整，适应复杂多变的环境；它还有一套规范化的绘图和计算方法，特别适用于电子计算机管理。
15.计划的实施 经营计划投入实际运作的过程。一项经营计划的顺利实施，最基本的要求：1）要全面完成经营计划规定的各种技术经济指标 2）要保证均衡地执行计划
16.计划的控制 在经营计划开始运作以后，根据既定的指标和标准对实测的水平进行对比、分析，发现计划本身和执行过程中的问题，采取必要的措施，保证经营目标的顺利实现。这就是计划的控制。 计划控制的任务 发现问题、揭示矛盾 2）采取措施，纠正偏差，解决问题 计划控制的步骤：1）测定计划执行结果 2）比较执行结果与相应计划标准 3）研究问题的所在 4）制订并执行纠正措施 5）检查措施执行效果
17.房地产经营计划执行方法 （一）连环代替法 又称因素替换分析法。用于研究计划执行偏差影响因素及其影响程度的方法。 连环代替法进行的步骤：1）分析引起指标变异的因素，建立其函数关系式。 2）研究因素的经济含义及各因素间的相互依存关系。 3）进行替代计算。 4）分析研究。 （二）盈亏分析法 又称盈亏平衡分析，是研究项目规模效应的分析方法。 盈亏平衡是指项目的收入和支出达到平衡的状态，即不亏不盈的状态。盈亏平衡时的最低生产水平即盈亏平衡点，又称保本点。 固定成本是指在一定范围内不随工程数量或销售数量而变化的，相对稳定的成本。 线性盈亏平衡 当项目的经营成本与开发工程数量或销售呈线性关系式，称其为线性盈亏平衡。
18.盈亏平衡分析在房地产经营分析中的应用 1）用以估计项目的开发规模 2）用以判定拆迁方案的可行性
19.利润分析法 房产销售利润即房产销售收入减去按规定交纳的销售税金和销售成本后的余额。
20.连环代替法在房地产经营计划分析中的作用：连环代替法又称因素替换法。主要用于测定经济现象的各影响因素对指标变动的影响程度。连环代替法只能用于被分析对象的因果关系具有严格函数关系的情况。
21.盈亏分析法在房地产项目经营计划的编制过程中，借助于盈亏分析，可研究项目规模，判定拆迁方案的可行性；进行多方案的经济比较，进行规模定价决策等。
22.边际利润：是销售收入减去变动成本后的余额。 边际利润率是边际利润占销售收入的比例。 边际利润用来补偿固定成本并带来投资利润。 边际利润率反映了销售收入扣除固定成本与变动成本后，单位销售收入创造利润额的大小。
23.影响房地产销售利润计划执行情况的因素有：（一）销售数量变动对利润的影响分析 1）由于销售数量增加而引起的利润增加 2）由于销售数量增加带来的税金增长 （二）销售价格变动对利润的影响分析 1）由于小数价格变动而直接引起的利润变化 2）由于销售价格变动影响税金额从而间接引起的利润变化 （三）单位销售成本变动对利润的影响分析 （四）税率变动对利润的影响分析 （五）销售品种结构变动对利润的影响分析 1）销售品种结构变动对利润的直接影响 2）销售品种结构变动对税金的影响第七章 房地产经营企业财务管理
1.财务管理是指企事业单位有关财产的管理或经营事务，以及现金的出纳、保管、计管等事务。 房地产经营企业的财务管理，是企业围绕资产与资金的运动而实施的管理，是在筹措、运用、分配资金中的计划、核算、监督、检查和分析工作的总和。 会计则是指价值核算，属经济核算的组陈各部分，是以货币为主要计量单位对企业的资金与资金运用过程进行连续、系统、全面地记录和核算的工作。
2.财务管理与会计的关系：财务和会计，是两个相互联系、又有区别的范畴。在这里，财务是主体，是企业生产经营活动中的资金运动及其反映的各种经济关系的管理；而会计则是经济管理的一种工具，是用于反映经营情况，监督经济活动，处理经济关系的方法。二者的主要区别，体现在：1）工作职能不同 财务管理的基本稚嫩是合理组织财务活动，正确处理财务关系，提高企业经济效益。会计的及基本职能则是反映和监督资金运动，提供财务信息。 2）工作内容不同 财务管理的工作内容主要是资金管理、成本管理、盈利管理等。 会计的工作内容主要是搜集和输入信息，处理和加工信息，提供和反馈信息。 3）管理重点不同 财务管理重点在事前的预测、决策和计划，事中的控制和监督；会计一般侧重于事中的核算和事后的反映与监督。 4）工作方法不同 财务管理的主要工作方法是计划、控制和分析。 会计的主要工作方法是设置账户、复式记账、凭证与报表。 财务管理与会计又是密不可分，具有直接联系的两种职能。1）具有共同的工作对象 都是以企业经济活动中的资金为工作对象的。 2）具有统统的目的和任务 都是为了加强企业管理、提高经济效益。 3）具有密切的业务联系 会计为财务管理提供信息，是财务管理的基础。财务管理为会计工作制定准则、程序、原则、制度。
3．财务管理的职能 1）参与决策、规划未来，确定财务目标 2）资金筹措、安排和使用 3）考核资金利用效果 4）监督企业经济活动
4.房地产经营企业财务管理的原则 1）遵守国家财经制度，尊法守纪的原则 2）坚持经济核算，以经济效益为中心的原则 3）精打细算，厉行节约的原则 4）计划管理的原则
5.房地产经营企业财务管理的内容 1）编制年度财务计划和年度财务决算 2）固定资产管理 3）流动资金管理 4）成本管理 5）售价和租金管理 6）收益管理 7）专项基金管理
6.房地产经营企业财务管理的方法 1）建立健全企业内部管理制度，完善财务管理体制 2）编制财务计划，推行计划管理 3）清产核资、摸清家底 4）财务指标的分解和归口分级管理 5）日常财务管理 6）建立财务检查制度 7）平衡财务收支 8）财务分析
7.资金 在商品生产与流通过程中，一切具有价值的物资、财产的货币形态就是资金。
8.房地产资金分类 （1）按资金来源分为 国家资金，企业资金，个人和单位投入资金，借入资金，外资。 （2）按资金用途分为 生产性资金，经营性资金 （3）按周转形态分为 固定资金，流动资金
9.房地产的资金运动过程主要有：1）土地开发经营的资金运动 2）房产开发经营的资金运动 3）房产租赁经营的资金运动
10.与一般商品一样，泛地产的生产和再生产，一次经过准备、生产、销售三个阶段。
11.流动资金利用效果，一般是以流动资金周转速度、流动资金占用水平、流动资金利润率三个方面进行分析的。
12.资金筹措 是指资金的筹集与安排。 （一）资金来源 可分为自由资金与借贷资金两大类 具体有：1）自有物业收入 2）银行借贷 3)抵押贷款 4）发行债券 5）发行股票 （二）筹资成本 是指经营者在一定时期为筹措资金而付出的全部费用。 房地产经营筹资成本主要是借款利息、发行股票与债券的股息及企业自由资金的存款利息等。（三）抵押贷款 一般原则 1）公司的债务逾期自有资本必须保持适当平衡关系。 2）尽可能均匀安排债务偿还期。 3）妥善爱拍，有效利用。 4）统筹兼顾、全面考虑。5）妥善制订还贷计划。
13.融资杠杆 是指贷款额对项目经营投资收益率的影响，也就是使用贷款或不使用贷款在投资收益率上的差异。 收益率是经营收益与投资额之比。 融资经济效益是指在一定时间内，所筹措的资金给筹资者带来的经济上的效益。 常用的融资经济效益分析的方法 1）规模效益分析法 2）成本效益分析法 3）返本分析法
14.成本 是指企业在一定时期内生产一定品种、一定数量的产品所指出的用货币表现的生产耗费的总和，定义Wie产品与流通过程中活劳动和物化劳动的货币表现。
15.成本在现代企业经营管理中的作用，主要体现在：1）成本是补偿生产耗费的尺度 2）成本是反映和控制各种劳动耗费的工具 3）成本是制定商品价格的重要依据 4）成本是企业经营决策的重要信息
16.成本的分类 （1）按成本的构成分为理论成本和实际成本两类 （2）按计入成本的方法分为直接成本和间接成本 （3）按成本与产量的关系分为固定成本和变动成本 （4）按成本发生的权责分为 可控成本和不可控成本 （5)其他分类：按成本的发生环节非为班组成本，车间成本、企业成本等。 按成本的发生时期分为历史成本、计划成本、企业成本。按用于企业经营决策的实际需要，可分为质量成本、决策成本、边际成本、机会成本、沉落成本和后续成本
17.房地产开发经营成本的构成 （一）房地产开发成本构成1）土地开发成本构成 土地出让金，土地征用及拆迁安置费，七通一平费，管理费，利息。2）房地产综合开发成本构成 土地开发费，公共服务及生活设施配套费，小区内外的市政工程建设费 ，建筑及安装工程费，勘察设计费，各种税收费用，利息。（二）房地产租赁与销售成本构成 1）城市土地经营成本构成 2)房屋销售经营成本构成 3）房屋租赁经营成本构成
18.房屋造价是指房屋建造的投资。
19.成本管理 是企业为降低经营成本，提高经济效益，增强竞争能力而进行的各项管理的总称。
20.成本控制是指在经营成本形成过程中，对成本计划执行情况的检测，对成本差异情况进行的分析以及纠正措施的制订与实施。 实施成本控制的有效措施是推行责任成本制。 成本责任制的贯彻执行的步骤：1）确定目标成本 2）责任单位的划分 3）实施过程控制
21.利润是企业经营纯收入扣除税金后的余额。 房地产经营利润是房地经营那个纯收入扣除应缴纳税费后的余额。 房地产经营利润也分为销售利润与经租利润两种基本的形式。
22.目标利润分析，主要是研究利润目标与销售成本、销售数量间的关系，法纳西目标利润的敏感习惯因素，为经营决策提供可靠的依据。
23.设定房地产抵押应具备的条件：1）为筹集分期付款购房所需资金，购房者可凭《房屋所有权证》、《土地使用证》或《房屋预售合同》设定抵押； 2）为筹集房屋建设资金，投资者可凭《土地使用权证》及《工程承包合同》设定抵押； 3）抵押人以共有的物业设定抵押时，应当出具其他共有人的《同意意见书》，并以抵押人本人所有的份额为限； 4）外商投资企业和内联企业以物业设定抵押时，应出具企业董事会或联合管理机构的书面同意书； 5)全民所有制企业和集体所有制企业以物业设定抵押时，应出具上级主管部门的书面同意书； 6）以物业向境外金融机构抵押贷款时，应出具有关外汇管理局的批准书；7）抵押人以出租的物业设定抵押时，应书面通知承租人，且原租赁合同继续有效；8）抵押人就同一物业设定若干抵押时，应事先将已设定的抵押状况告知各抵押权人。第八章 房地产经营企业人力资源管理
1.人力资源管理主要包括企业员工的招聘、录用、考核培训、奖惩与激励等一系列管理职能。
2.人力资源管理的任务：1）合理安排、有效利用人力资源 2）科学管理，充分调动人的积极性 3）加强培训，积极开发人力资源
3.人力资源管理的内容： 1）招聘和录用 2）调配和使用 3）人事考核 4）晋升与奖惩 5）教育和培训
4.房地产经营企业职工队伍的构成：1）管理人员2）工程技术人员3）业务人员4）工人 5）其他工作人员
5.职务分析 又称岗位分析，是指通过对职务的观察与研究，确定关于企业各级职务的性质、管辖范围、工作目的的分析研究，是为适应录用分配、工资、晋升、教育培训等需要而进行的工作。
6.职务分析的基本程序 按照看、问、记、研四个基本程序而进行的。 职务分析的基本原则：1）实事求是，科学分析的原则。2）由面到点、由低到高，逐渐深化的原则。 3）与组织研究相结合的原则。 职务评价的方法 有排列法、分等法、因素比较法和评分法。
7.人事考核是指企业人事管理部门对本企业员工按照规定的程序、内容那个和方法进行的定期或不定期考察与评价。 考核制度是指就人事考核的母的、内容那个、方法、程序和组织机制作的系统规定。 人事考核的原则：1）民主公开的原则 2）客观公正的原则 3）注重实绩的原则 4）科学测定、科学分析的原则 人事考核的内容：是从德、能、勤、绩四方面对员工进行的全面综合考核。 人事考核的形式：1）人事考核的测验形式 2）人事考核的评议形式 3）人事考核的评估形式 人事考核的常用方法有量表评定法、等级排列法、硬性分配法、民主评议法和心理测验法等。
8.培训的目的：不断提高其政治思想，文化知识水平和专业水平，改善其素质结构，以适应当前工作和未来发展的需要，从而提高整个企业的素质水平、效益水平。 培训的意义：1）是提高企业管理效率的迫切需要 2）是企业人才资源开发的中心环节 3）是企业战略发展的重要基础 培训的方针：面向世界、面向现代化、面向未来、理论联系实际、学以致用。 培训的原则：1）正规化的原则 2）全员培训、重点深造的原则 3）学以致用的原则。 培训的内容：以提高业务水平和工作能力为主。 培训的形式：1）学历教育形式的培训 2）岗位培训 3）单项培训 培训方法： 1）职前培训 2）在职培训 3）离职培训
9.行为科学是现代化企业管理理论之一，是运用人类学、社会学、心理学、经济学、管理学的理论和方法，对企业职工在企业生产经营活动过程中的行为，以及这些行为产生的原因进行分析研究的一门边缘性学科。
10.激励 即激发鼓励。激励的内涵是指对人的行为动机的启发、诱导和刺激；是指对人的内在潜力、能力、积极性、创造性、自觉性的激发。 激励的手段：1）工作激励 2）成果激励 3）培训教育激励 激励方式研究的是奖励、表扬、惩罚、批评的有效方式。第九章 房地产营销
1.广义的营销概念是指指导生产及联结生产与消费的一系列经济活动。
2.促销时促进销售的简称，意指把企业的产品或服务推向市场，向客户进行的报道、宣传、说服活动，是一种意在促进和影响人们的购买行为和消费方式的刺激手段。 促销活动的作用有：1）唤起需求 2）宣传产品 3）联系客户 4）提高声誉。 常见的促销形式有：1）人员推销 2）广告促销 3）营业推广 4）公共关系
3.营销环境是指营销活动所依赖的周边环境与自身环境。 营销环境的特点：1）广泛性 2）区域性 3）针对性 4）时间性
4.房地产营销是专指房地产商品进入流通领域内的，围绕销售活动而进行的策划、定价、中介服务等经济活动。
5.房地产价格的形式：（1）房产价格、地产价格、房地产价格 房产价格即单纯房屋的价格，或称建筑物价格。 地产价格即土地的价格。 房地产价格是指包括房价与地价在内的总和价格。 （2）销售价格、租赁价格 房地产销售交易的价格称为销售价，房地产租赁交易的价格称为租赁价格或租金。 （3）商品价格、成本价格、福利价格 成本价格是房地产投资回收的价格。成本价加上利润便构成了商品价。 福利价是指低于成本的价格，是国家为解决住房困难户及低收入户的居住问题，听哦能够的一种福利政策价。（4）市场价格、指导价格 市场价格是商品房的实际成交价格。指导价格是地方政府为了实施房地产的价格管理，按照当时当地的具体情况，对房地产商品规定的最高限价。 （5）总价格、单位价格、楼面价格 总价格是一宗物业的整体价格，是单位价格和单位数量之积。 单位价格是指房地产的单位土地面积或单位建筑面积的价格。 楼面地价又称单位建筑面积的地价，它反映了该宗物业每平方米建筑面积所均摊的地价。楼面低价等于土地总价格处以建筑面积，或等于单位土地价格除以该宗物业的容积率。 （6）抵押价格、课税价格、征用价格 抵押价是在抵押设定是所确定的价格。 课税价是在确定税额时所确定的价格。征用价是在计算征用对象补偿标准时所确定的价格。 （7）期货价、现货价 期货价是房地产的预售价。 现货价是实物房地产的交易价。（8）建安造价、工程造价、综合造价 建安造价是指房屋建筑安装工程费用所确定的造价。 建安造价加上土地费用及房地产的开发建设费用便构成了工程造价。 工程造价加上小区配套、拆迁安置等费用那个便构成了综合造价。
6.房地产价格的构成：（一）地产价格的构成 由土地开发成本、土地经营成本及税费、利润三大项构成。 （二）房地产销售价格的构成 由房地产开发成本、房地产经营成本、税费及利润构成。 （三）房地产租赁价格的构成 由租赁成本、税费及利润构成。
7.房地产定价方法 （一）销售价格的定价方法 1）成本导向定价法 2）需求导向定价法 3）竞争导向定价法 （二）租赁价格的定价方法 本质上就是研究其价值补偿费的确定方法。 价值补偿费又称折旧费，是指按房屋的耐用年限计算的逐渐收回建造房屋的投资。
8.房地产销售渠道 即商品的流通渠道，是指商品从生产者向最终消费者转移的所经路线与经销单位的总和。 房地产销售渠道测模式： 零级渠道，也叫直接渠道；一级渠道；二级渠道。
9.房地产销售策划 即推销策划，是营销策划的核心内容。 市场推广的主要手段有：1）广告 2）售楼书 3）展销会 4）楼盘正式推出仪式 5）样板房展示等。 广告媒体主要有：电视，报纸，杂志及印刷手册，广播，中外广告，网络。
10.人员推销时依靠推销员直接向消费者推销商品，提供服务的过程。 人员推销的特点：1）与客户直接对话，比阿奴有的放矢，根据对方的反应和需求调整推销计划； 2）与客户面对面交谈，便于建立感情，增进了解，消除客户的疑问和购买心理障碍； 3）交谈式的推销形式，便于针对客户的疑问，详细介绍产品，提供信息服务； 4）为推销工作提供了一宗说服、劝诱的机会，大大提高了推销成功率。
11.人员推销的作用： 1）向客户宣传了产品的有关信息 2）通过说服和动员，唤起客户的购买欲望 3）通过询问和调查，收集了市场信息资料 4）通过反问和交谈，建立了与客户的感情 5）为客户提供服务
12.人员推销的组织形式：1）地区组织形式 2）产品组织形式 3）客户组织形式
13.房地产推销员 从事泛地产商品推销的专业人士即为房地产推销员。 房地产推销员的素质要求：1）思想品德素质 具备良好的经营思想敬业精神和职业道德，是推销员应有的基本素质。 2）专业素质 既包括推销员对推销业务熟练程度的专业知识，也包括推销员对所推销产品的专业知识。 3）文化素质 它通过推销员的语言，穿着，行为举止反映出来。
14.房地产商品推销过程 一般服从迪伯达（DIPADA）原则。 DIPADA原则由确定（Definition)，结合(Identification)，证实(Proof)，促进接受(Acceptance)，欲望(Desire)，购买(Action)六个英文单词第一个字母简写而成DIPADA，故又称国际体校的迪伯达公式。 第十章 房地产企业经营分析
1.经营分析 是运用经济分析理论和方法对企业的经营活动东哥哥不同的方面所进行的研究和分析，是现代企业管理的重要职能之一。经营分析的意义：认真搞好经济活动分析，对于加强和改善企业的生产经营管理，提高经济效益，具有重要意义。
2.经营分析的任务： 1）评价企业经济效益 2）控制企业经济活动过程 3）挖掘企业内部潜力 4）预测企业经济活动的效果 5）提高企业管理素质
3.经营分析的内容： 1）企业经营效果分析 包括企业经营目标分析和企业经营效益综合分析 2）企业经营状况分析 包括企业机构应成本分析和企业自己分析 3）企业机构应环境分析 包括市场分析和对策分析 4）企业经营决策分析包括投资决策分析和管理决策分析 5）企业素质分析 包括企业素质的内涵分析和企业素质的外在表现分析
4.经营分析的原则：1）实事求是的原则 2）以经济效益为中心，经济效益与社会效益相结合的原则 3）实物形态指标与价值形态指标相结合的原则 4）坚持辩证观点，抓住主要矛盾的原则 5）统筹兼顾，从全局出发的原则
5.经营分析的依据 以大量的真实资料为依据 据以进行经营分析的资料主要有：1）计划资料 2）经济核算资料 3）反映经济活动过程的各种原始数据统计资料 4）社会技术经济，政策法规专题资料 5）历史资料
6.经营分析的分类 （一）按分析内容分类：分为专题分析与综合分析两类 （二）按分析的层次分类 分为企业级，部门级，班组织的经营分析三类。 （三）按分析的目的和用途分类 分为预测性分析，控制性分析和总结性分析。 （四）按分析方法分类：又有两种划分方法 1）按分析指标，标准的性质分类：分为定量分析与定性分析两类。2）按分析手段分类 分为传统分析法与经济数学分析法两类。 （五）按时间分类 分为日常分析，定期分析和即时分析三类。
7.经营分析程序 1）确定分析课题 2）分析资料的收集 3）分析资料的处理 4）进行分析研究 5）撰写分析报告
8.定量分析法与定量分析法 集中于数量上的研究，由数量上的运动变化来把握质的规律的所谓定量分析法和计划总于内部特征研究，由事物内部结构及其功能的分析来把握质的规律的所谓定性分析法。 定量分析采用数学模型，依靠数字计算得出结论。定量分析更符合”一切靠数据说话”的科学原则。 不宜采用定量分析法德情况： 1）经济现象影响因素过于复杂，无法用一种数学莫名进行描述 2）商品经济不发达，经济活动过程受到过多的非经济因素的烦扰与制约。 3）经济现象的数量表现不存在或不充分。
9.定性分析法通过对经济现象矛盾的揭示，对其内在联系的逻辑推理来认识经济现象发展规律。 定性分析法特备适用于那些影响因素复杂，尤其是受非经济因素影响较多的经济现象的分析。
10.传统分析法与经济数学分析法 传统分析法是指从经济分析作为一门独立的专业知识，作为一项独立的管理职能起，就沿用的一整套分析方法。 比较法 是指通过指标对比，从数量上确定指标间差异的一种分析方法。 动态比率法（趋势比率分析法）又称趋势比率分析法，是用于分析一定时期事物发展规律变化趋势的分析方法。 动态比率的计算一般有定基和环比两种形式。定基发展 速度是指用某一固定时期指标作标准，将其他时期的相应指标与这个固定指标进行比较以求得发展速度。环比发展速度是将各时期的指标值依次与前一期的相应指标进行对比所求得的发展速度。
11.经济数学分析法 是指那些随着经济理论和应用数学的发展，随着计算数学的进步而逐渐引入到经济分析中来的各种现代数学方法。
12.净现值分析的净现值是指建设项目整个寿命期各年所发生的资金流入与资金流出的差额，按规定的贴现稀疏折算为项目实施初期的现值。 年等值法是用等额年度支出与等额年度收入相比较来评价项目投资经济效益的一种分析方法。 等额年度支出是指等额年投资成本，典型年度销售成本和年度销售税金之和。 “全寿命”是指从规划设计开始到寿命终了，整个使用寿命期。 “全寿命”费用分析法，就是将各项费用均按规定的复利理论折算为现值，用“净现值法”计算出项目全寿命期内的现值。 纯收入率 是指企业当年纯收入与投资成本的比率。 经济效益系数分析法 用纯收入率和投资产出这两个新构造的经济效益系数来综合反映企业的经济效益。 综合经济效益系数法是用选择或重新构造的数个或单个指标来描述企业的综合经济效益的方法。 综合经济效益评价函数法是针对指数法存在问题提出来的一种分析方法。
1.房地产经营 是指房地产开发、流通、管理、服务全过程的经营。
2.房地产开发是指对一定区域内的土地、房屋建筑、配套设施和基础设施所进行的投资、规划、建设到呢个经济活动。
3.风险 是指在特定环境下和特定时期内，客观存在的、可能导致经济损失的变化。
4.房地产经营风险是指由于随即因素所引起的房地产项目实际价值与估计价值或预期价值之间的差异。
5.风险的特征 1）客观性 2）偶然性 3）相对性 4）可测可控性 5）风险与效益的共生性
6.房地产经营风险的来源于国家风险，市场风险和企业风险。
7.房地产开发与房地产经营的关系 房地产开发是指对一定区域内的土地、房屋建筑、配套设施和基础设施所进行的投资、规划、建设等经济活动。 房地产开发是房地产经营的一种形式，区别是： 1）房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系。 而房地产开发只是一种投资、建设和劳动过程。 2）房地产经营是指房地产商品的销售、租赁、抵押到呢个以交易为主要形式的经济活动。房地产开发时针对房屋或土地的投资建设活动。 3）房地产经营涉及到产权的转移，在很大程度上受到法律的保护与制约，国家法规便有较多的约束。 而房地产开发除了受资质审查以及城市规划的约束以外，一般没有太多的规定。
8.房地产经营学的研究对象，是房地经济活动全过程的经营问题。
9.房地产经营学的研究目的： 1）研究发那个地产经营的基本经济活动及其运作规律，以便从整体上把握房地产经济运作的过程，指导企业从事房地产经营活动。 2）研究基本的房地产经营预测和决策技术、营销技术，帮助企业掌握现代经营原理与方法；掌握科学的决策程序和决策方法；提高企业在市场经济中的适应力和竞争力。 3）研究房地产经营计划管理、财务管理、人力资源管理等一整套现代企业经营管理手段和方法。 4）研究房地产企业经营分析的原则和方法，探索提高企业综合经济效益及项目经营效益的途径。
10.经营管理的职能:战略职能，决策职能，开发职能，财务职能，公共关系职能。 1）战略职能 经营环境分析，战略目标制订，战略重点选择，战略方针和对策的制订，战略规划的制订与实施等。 战略 是企业在一定时期内带动全局的方针与任务的运筹谋划； 战略经营 就是依据可靠的预测，对未来若干时期经营方针所采取的是钱行动。 2）决策职能 经营市场调查，经营环境预测，经营方案制订选择和优化。 决策 就是对未来客观实践的方向，目标，原则和方法所作的决定。包括：制订行动方案和选择行动方案。 管理的关键在于决策。 3）开发职能 包括新产品，新工艺，新项目的开拓与研究；市场与市场竞争策略的研究；人才培育，人才引进及人力资源的协调和组织等。 4)财务职能 包括资金筹措职能，资金管理职能，资金运用职能，经济核算与经营分析职能 5）公共关系职能 包括研究和处理好与投资者，往来厂商，竞争者等的关系。
11.经营思想 是指企业在整个生产经营活动中的指导思想。
12.经营目标 是指企业在一定时期内，从事生产经营活动要达到的成果，是经营思想的具体体现，也是企业一切活动的依据和归属。
13.经营目标的制订原则 1）以经济效益为中心的原则 2）适度超前，实事求是，量力而行的原则 3）形象具体，尽可能数量化的原则 4）实物形态指标与价值形态指标相结合的原则
14.竞争 实质上就是商品生产者在商品的生产或流通过程中，为争取生车销售有利地位而进行的斗争。
15.竞争的意义 1）有利于促进企业不断改进技术条件，提高劳动生产率，从而推动社会生产力的发展 2）有利于促使企业不断改善生产条件，提高产品质量 3）有利于强化内部管理，降低成本消耗，提高经济效益 4）有利于增强服务观念，改善服务质量。 5）有利于重视社会效益与环境效益，注重企业形象 6）有利于促使社会资源的合理分配，从而提高全社会的效益水平 7）有利于促使企业重视人才引进和人才培训，形成尊重人才，尊重教育的良好社会风尚。
16.经营方针 是指导企业生产经营活动的行动纲领，是指为贯彻企业的经营思想，实现企业的经营目标而确立的基本原则。 类型：生产发展方针，技术发展方针，项目发展方针，市场发展方针，人才资源发展方针，管理发展方针。
17.房地产经营的特点 1）房地产商品价格昂贵 2）房地产商品不可移动 3）有些房地产商品在交易过程中，发生转移的仅仅是土地使用权。 4）一般商品的交换对象范围不受限制，而房地产商品交易要受到种种限制。5）一般商品出售后的用途是不加限制的，而房地产商品往往规定有严格的使用性质 6）一般商品交易只是单纯的买卖关系，而房地产商品交易却涉及许多复杂的产权关系 7）房地产交易除了一般的使用目的外，还带有保值甚至投机的因素。 8）由于地产市场实际上是政府垄断的市场，这就意味着，价格机制，竞争机制对土地够昂球关系的调解作用，就不如其他商品市场那么明显。
18.房地产经营环境 经营环境是经营者拟定经营的项目在投资建设期间和未来的建成使用期间所面临的基本条件。 1）政治环境 主要指拟定经营项目所在国家和地区政权的稳定性和政策的连续性。2）社会环境 包括社会状况，社会文化，社会服务等环境条件。 3）经济环境 是影响经营决策的最重要，最直接的基本因素， 主要包括宏观经济环境和微观经济环境 3）法律环境 包括法律的完备性，稳定性及纠纷争议仲裁的公正性 5）自然环境 包括地理位置，气候，地质水文等。
19.房地产经营项目的风险分析方法主要有：盈亏分析 敏感度分析，概率分析等。
第二章
1.房地产经营可分为三个环节 一是生产过程的经营 二是流通过程的经验 三是消费过程的经营
2.城市土地开发包括新区开发和旧城改建两类。实行“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的方针
3.新区开发包括土地征用和城市基础建设两项主要工作
4.城市房地产开发是指按照城市建设总体规划的要求，进行房屋和其他建筑物的生产和再生产
5.房产开发分为两类：第一类属于生产资料的 第二类是属于消费资料的
6.房地产交易是指把房产和地产作为商品而进行的买卖，租赁，抵押，实当和交换等的流通活动
7.土地使用权的出让，也称土地出租，是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内有偿出让给土地使用者，土地使用者则应向国家支付土地使用权出让金的一种交易行为。土地使用权的出让反映了土地所有者与土地使用者之间的经济关系。
8.城市土地使用权的转让 是指土地使用者将土地使用权再转让的交易行为，包括出售，交换和赠与等方式。
9.房屋销售 是指房产所有人将房屋作为商品卖给购买者，房屋所有权归购买者的一种交易行为。
10.房屋租赁，是指房屋所有人或经营者，通过房屋出租，收取租金，把房屋的使用价值分期出售给房屋使用者的一种交易行为。
11.房地产抵押，是指房地产抵押人以房屋所有权与土地使用权的七月作为还款保证，取得贷款，并按期偿还本息。 是一项法律责任明确的经营活动。
12.房地产典当，是指产权所有人或称出典人，将其房地产以商品的一定价格和一定的期限交给承典人，使出典人获得一笔贷款金额，而承典人在典期内取得房地产的占有权和使用权。
13.房屋互换，是指房屋使用人之间，根据各自需要，按照有关法规，以房屋互换为主，货币补偿为辅说的一种以房换房的交易行为，房屋互换有两种情况：一种是互换房屋所有权及该房屋所占用的土地使用权，另一种是互换房屋使用权，但房屋所有权不变。
14.房屋互换应遵循平等，自愿，互惠互利，协商一致的原则。
15.房地产入股 是指以房地产作为资本，与他人合资合作参与其他经营活动。
16.房屋修缮 是指为了维护房屋的正常使用功能，在房屋使用过程中，对房屋及房屋设备所进行的维护与修理。
17.城市物业管理的基本任务是调动管，住，用各方面的积极因素，管好，用好，维护好房屋及其设备，延长期其使用寿命，确保用户安全；同时，运用经济手段管好物业，降低消耗，提高管理水平和服务质量，最大限度地满足用户需要。
18.城市住宅区管理的要求：1）服务第一，方便群众的原则 2）统一经营，综合管理的原则 3）企业化经营，独立核算的原则。 4）专业管理与群众管理相结合的原则 5）产权与经营权分离的原则
19.住宅区管理模式的类型 1）开发公司管理型 2）“三结合”管理型 3）街道办事处管理型
20.房地产开发经营运作 是指房地产企业以土地开发和房屋建设为经营目标，根据内部条件和外部环境，把握房地产市场的发展趋势，进行筹划，决策的总过程。它包括两个基本部分：仪式称呼四土地的开发经营；二是城市房产的开发经营。
21.土地使用权有偿出让主要采取三种形式：公开拍卖，招标出让和协议出让。
22.土地使用权转让和出让的区别： 土地出让，是专指国家作为土地所有权人，将国有土地使用权让渡给受让人的行为。 土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售，交换和赠与。 国有土地使用权的首次让渡称为出让，它直接取决于国家意志。土地使用权出让后，受让人再将该土地使用权进行第二次，第三次或者多次让渡，都是土地使用权的转让，即为法定含义中的再转移行为。
23.土地使用权转让的原则 1）“认地不认人”原则 2）房地产不可分的原则 3）房地产效益不可损的原则
24.城市房产开发经营，是指房产发展商对城市房屋及各类建筑物，构造物的兴建与经营。
25.招标 经资格审查合格后的承包商，按规定填写标书，提出报价，在限定的时间内，密封送达招标单位。 招标方式：公开招标，邀请招标，协议招标。 1）公开招标，国际上又称为无限竞争性公开招标。这种方式有利于开展竞争，适用于建筑规模较大，周期较大，技术较复杂的工程，但其工作程序较复杂，历时较长，费用较多。 2）邀请招标 国际上又称为有限竞争性选择招标。这种方式可提高招标投标的工作效率，节省费用和实际，但限制了竞争范围，缩小了选择余地。 3）协议招标 又称指定招标，这种方式适用于不宜公开招标或邀请招标的建设工程。
26.工程项目管理 是指开发公司对各施工单位在施工过程中的总和管理。
27.房地产交易经营运作，是指房地产经营者，依据对房地产市场发展趋势的预测，以房产，地产作为商品进行销售，租赁，抵押，典当，和交换等交易活动的实施决策过程。
28.房屋销售，是指房屋所有者激昂房屋作为商品，一次性转移给房产购买者，由购买者支付房屋价金后，房屋产权归购买者所有的一种交易行为。 房屋销售的方式：房地产销售委托，现货买卖，期货交易。 现货买卖 是指房地产企业将县城的能力及交付使用的房产投放市场，买方一次性付清房屋价款，或按合同规定付清首期应付款项后，即可入住使用。 期货交易，是指房地产企业的房屋尚在建造过程中，购买者求购心切，发展商也为了加速资金周转，于是双方愿意先行签订房屋买卖合同。
29.房屋买卖程序 1）确认资格 2）签订房屋买卖合同 3）付款成交 4）房地产过户。
30.房屋租赁与房屋买卖的区别： 1）房屋买卖是买得所有权，而房屋租赁时承租人从房屋所有人处租得一段时间内的使用权。 2）房屋买卖时一次性交易，一次实现房屋的价值；而房屋租赁则是分期多次交易，分期实现其价值。 3）房屋买卖时一次性付款，或分期付款，而房屋租赁，多是按月付款，一般称为月租。 4）由于房屋租赁是把使用权从所有权中分离出来，因而在房屋租赁中产生了来那个钟相关连得特点，在反诬买卖中是没有的。 这两点是：第一，房屋出租发生了使用权对房屋所有人出分权的制约。第二，由于房屋出租也产生了所有权使用权的某种制约。
31.工程项目组织：开发公司在项目组织中的主要工作是组织好项目的招标承包，即在项目设计，项目施工，甚至在征地拆迁中都要全面推行招标承包制。
第三章 房地产经营企业
1.企业是以营利为目的，从事生产、流通、服务等活动的，独立核算的经济组织。
2.房地产经营企业则是指从事房地产开发、租售、中介服务以及维护管理等经济活动的经济组织。
3.房地产企业的类型 （1）按所有权性质划分的房地产企业类型 全民所有制企业 集体所有制企业 私营企业 中外合营企业 外商独资企业。 （2）按经营内容和经营方式划分的房地产企业类型 房地产开发企业 房地产中介服务企业 物业管理企业 （3）按经营性质划分的房地产企业类型 房地产专营企业 房地产兼营企业 房地产项目企业
4.房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
5.房地产中介服务企业是指从事房地产咨询、房地产租售代理、物业供求登记与业务介绍等经营活动的企业。
6.物业管理企业是以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型企业。
7.企业的设立、变更与终止 （一）企业的设立 设立房地产企业，应当具备下列条件 （1）有自己的名称和组织机构 （2）有固定的经营场所（3）有必要的财产和经费，其中房地产开发企业要有符合国务院规定的注册资本 （4）有足够的专业技术人员 （5）法律、行政法规规定的其他条件。 企业法人办理开业登记，应当提交下列文件和证件：（1）组织负责人签署的登记申请书；（2）组织章程；（3）资金信用证明、验资证明或者资金担保； （4）企业主要负责人的身份证明； （5）住所和经营场所使用证明；（6）其他有关文件、证件。 （二）有限责任公司的设立条件和程序 条件：（1）股东符合法定人数。（2）股东出资达到法定资本最低限额。 （3）股东共同制定公司章程。（4）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构。 （5）有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。 （三）设立股份有限公司的条件和程序 条件：（1）发起人符合法定人数。（2）发起人认缴和社会公开募集的股本达到法定资本最低限额。（3）股份发行、筹办事项符合法律规定。 （4）发起人制定公司章程，并经创业大会通过。（5）有公司名称，建立符合股份有限公要求的组织机构。 （6）有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。
8.房地产开发企业资质等级标准 《房地产开发企业资质管理规定》把房地产开发专营企业划分为五个等级，分别明确了各个等级企业应当具备的资质标准。
9.组织 组织由五个因素组成：人员、职位、职责、联系、信息。
10.组织的概念 组织是指围绕着企业各级目标和总目标的实现，建立管理机构系统，以明确目标、制定职位、规定职责、选择人员、授予权力、明确关系、交流信息而建立健全正常的管理秩序，同时使全体人员能协调地进行工作，以长期高效的的组织欣慰保证既定目标的实现。
11.建立健全企业组织的原则 （1）效率原则 是设计和建立组织结构的最高准则。（2）分工协作，以工作为中心的原则。（3）管理幅度、分层管理的原则。（4）统一指挥、命令一致的原则。 （5）权责对等、才职相称原则。 （6）协调原则 （7）弹性原则
12.企业组织的基本形式 可分为：传统的组织形式和现代的组织形式。传统的组织形式包括：直线制、职能制、直线参谋制、直线职能制、委员会制等； 现代的组织形式有：矩阵制、事业部制、超事业部制、多维制等。
13. （1）直线制的优缺点 直线制的特点是 只有垂直的指挥系统，不存在管理职能分工。 优点：组织结构简单明了；职责分明，每个职位只完成自己的工作并直接对一个上级负责；命令单一严明，传达途径明显；直接收上级知道，易于彻底见效；同层级管理惹怒易于调用；能充分发挥主管人员的主动性；能按主管人员的意愿迅速采取临机应变的措施等。 缺点：组织结构呆板，缺乏一定的弹性；不利于专业分工，容易形成专制；缺乏横向现象，协作精神较差；要求主管人员博学多才，各方面能力要强，不容易选择这样的通才；主要工作集中于一身，需要事事躬亲，工作过度紧张、繁忙；常陷于日常事务之中，不能集中精力考虑中低决策问题等。
14.职能制的特点是：适应专业管理的需要有企业的负责人设立若干专业职能人员和机构，各职能部门在其职能范围内直接指挥下级单位。 优点：能充分发挥专业化的作用；每人专司一职，能专心一致，精益求精；从事实际工作的人能得到多方面的督导和帮助；管理人员容易聘请或培养等。 缺点：令出多门，使下级有时在命令不一致时无所适从；权和责不易分明，造成功过难定，赏罚不公；同层专业管理者常有矛盾，难以协调；管理人员多，管理费用高等等。
15.直线职能制的特点是把垂直的指挥职能与职能部门的专业管理参谋职能结合起来，既保持了直线的统一领导和指挥，又能发挥职能部门的参谋作用。 优点：（1）以直线领导为主体，同时又发挥职能部门的参谋作用。 （2）职能部门在各自业务范围内经各级领导同意后下达指示，无权擅自下达任何命令或直接指挥部门或组室的负责人，其实质只起业务领导作用。 （3）职能科室与职能组之间也不存在领导与被领导的关系，上一级职能部门对下一级职能部门及其工作人员职能起到提供信息、建议和在一定范围内的业务指导作用。 缺点：（1）下级缺乏必要的自主权； （2）各职能部门之间的横向联系较差，容易产生脱节与矛盾； （3）上下级信息传递较慢，对适应环境变化有一定困难。
16.事业部制的突出特点是总公司集中决策，事业部分散独立经营。 优点：（1）有一个比较完整的管理系统，事业部经理能独立经营，提高了管理的灵活性和对环境的适应性； （2）总公司领导能从管理事务中摆脱出来，有利于做好整个公司的战略决策和长远规划； （3）事业部制便于专业化地组织生产和经营活动，各事业部之间有比较、有竞争，有利于改善经营管理。 缺点： （1）由于事业部的权利过大，会造成最高层的指挥不灵； （2）职能机构重复设置，造成管理人员浪费。
17.段矩阵 优点：（1）它强调只派一位负责人综合管理，有利于目标的实现； （2）它拥有多方面的专业人才，能充分发挥专业职能人员的作用； （3）使用人才据实际需要而定，具有弹性； （4）决策的问题比较集中，管理效率高。 缺点：（1）工作人员要接受双重领导，如领导的意见不一致时，会使职工无所适从。 （2）人员变动大，相对稳定性差，容易影响一些人的情绪。
18.管理幅度，是指一名上级管理者所能直接而有效地管辖下一级人员的人数。 管理层次指生产经营指挥系统分级管理的哥哥次那个词。 管理幅度与管理层次成反比例关系，管理幅度大，管理层次就少，反之管理幅度小，管理层次就多.第四章 房地产市场与房地产经营预测
1.市场的涵义 （1）市场是商品集聚和交换的场所 （2）市场是商品交换关系的总和。 （3）市场是现实和潜在的购买力和购买欲望。 第一种表述强调的是市场活动的形式；第二种强调的是市场活动的内容；第三宗强调市场活动的主体。
2.市场的要素与功能 市场要素：1）商品要素:指能够满足消费者某种需要的一定量的商品或劳务，它是构成市场的物质基础。2）购买力要素：是指具有一定量的由货币购买力所形成有支付能力的需求。 3）愿意买卖商品的当事人：包括有生产者、经营者和消费者。 这三个要素构成了市场的矛盾运动，制约着市场规模，决定市场的基本状况及其发展趋向。 市场的功能：1）市场是连接生产与消费的纽带 2）市场把单个企业的经济活动聚集为一个有机的整体。 3）市场是实现再生产的基础。
3.市场经营观念 大体有如下几种形态：生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念、生态营销观念、社会营销观念、大市场营销观念等。 现代市场经营观念的要点：1）顾客导向 2）不断创新 3）扬长避短 4）整体营销
4.房地产市场的涵义 狭义的房地产市场是指房地产商品交易的场所。 广义的房地产市场有两种理解：其一，房地产市场是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和。 其二，房地产市场是指房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。 房地产市场是有形的房地产商品无形的房地产商品的统一体；是有限空间和无限空间的统一体。 房地产市场运行过程中，比武具备有三大要素：第一，具有一定数量的房地产商品或劳务。第二，具有与市场需求相适应的支付能力。第三，必须有参加交换活动的当事人。
5.房地产市场的特征 由于房地产自身所具有的位置固定性、资源稀缺性、使用的不可替代性、开发的永继性、生产的高价值性等特点，决定着房地产市场除具有商品市场的一般性质外，还具有自己的一些特殊性。 1）标的物流通转移的固着性。 2）房地产市场与土地市场的统一性。3）市场供给缺乏弹性。4）市场供给的地区性。 5）市场机制调节的不彻底性。 6）市场功能多元性。 7）地产市场垄断性。
6.培育和发展房地产市场的重要意义 1）有利于加速经济体制的深化改革。 2）有利于其他各类市场的发展。 3）有利于促进土地资源优化配置。 4）有利于促进城市建设投入产出的良性循环。 5）有利于促进对外开放的进一步扩大。
7.房地产市场类型 1）按商品用途，可把房地产市场划分为生产资料市场和消费资料市场。 2）按市场发育的成熟和完善程度，可把房地产市场划分为初级市场、中级市场和高级市场。 3）按经营对象，可把房地产市场划分为土地市场和房产市场。 4）按市场活动范围，房地产市场可划分为地方市场，国内市场和国际市场。 5）按交易内容，房地产市场可划分为土地使用市场，房屋商品市场，房地产金融市场、房地产劳务市场、房地产技术市场、房地产信息市场。 6）按市场层次，房地产市场可划分为一级市场、二级市场、三级市场。
8.房地产的三级市场架构 （1）房地产一级市场 又称土地出让市场。是指国家将城市土地的使用权，按一定年限一次性出让给土地所有者，并由土地使用者向国家支付出让金的交易市场。 一级市场的主要特点 1）一级市场建立在城市土地国有制的基础上。 2）土地的受让方允许为多种性质，多种成分的法人。 3）明确规定各类土地的使用年限。4）国家直接调控垄断经营权。 5）批租土地使用权的价格是一种“租赁”价格，其构成基础包括绝对地租和级差地租，租赁费用一次性收取。 6）土地使用权出让的形式主要有三种：协议出让、招标出让和拍卖出让。 （2）房地产二级市场 即房地产转让市场，又称开发经营市场。它是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用单位和个人之间进行横向交易转让的市场。 房地产二级市场的特点 1）房地产流通由经营向消费平行转移。 2）涉及较多的经济法律关系。 （3）房地产三级市场 是房地产消费者之间的房地产商品再转让市场。三级市场的突出特点是土地使用者、房屋所有人，将所取得的一定年限的土地使用权、房屋所有权或房屋所占有和使用的土地使用权一并在市场上转让、出租、抵押、买卖、赠与、继承、交换。 三级市场主要作用表现在：第一，调节住宅余缺，满足居民的住宅需要。第二，改变房地产用途，完善土地利用结构。第三，满足企业和居民的特殊需要，在企业之间调剂余缺，适应经济发展的需要。
9.房地产的要素市场 1）地产市场。又称土地使用权市场。 2）房产市场。3）房地产资金市场。 4）房地产劳务市场。5）房地产技术信息市场。
10.房地产市场的运行机制 主要有市场机制、计划机制和法律机制。 （一） 房地产的市场机制是指房地产市场各要素之间的相互作用、相互制约、相互影响的内在有机联系形式。 1） 价格机制 是指价格作为市场的利益范畴和供求关系的指示器，运用价值规律来实现房地产价格的调控。 2）供求机制 房地产的供求机制是指市场的供求关系变化将要影响房地产商品价格乃至税收和信贷状况的变化。 3）竞争机制 竞争是指商品生产者为震区有利的产销条件而进行的角逐。 4）税收机制 是指房地产市场的课税对象，交易数量和征税率之间的有机关系。5）信贷利率机制 是指房地产市场信贷资金的攻击和需求同利率之间的有机联系。 （二）计划机制 是计划调控机制的简称，是与市场机制相对应的市场调控机制。计划机制是指国家为了实现计划目标，通过各种计划方式和手段，在各种经济主体之间、宏观经济目标与微观经济目标之间建立起的有机联系和制约关系，以及与之相应的组织结构和功能。 计划机制的的优势在于它具有自觉性、超前性、全局性，能够在全社会范围内集中必要的财力、物力和人力进行重点建设；可以进行经济预测，制定国民经济发展战略，在宏观上进行总量控制、重大结构调整和生产力合理布局；可以兼顾经济效益、社会效益和环境效益，使之协调发展；可以合理调节收入分配，兼顾效率与公平。 计划机制的弱点主要体现在：由于计划机制所处的地位，它对市场需求的繁杂多变状况难以及时准确地把握，一旦管的过多过细时，就可能出现主管脱离客观、计划脱离实际的失误；由于受信息的制约，可能导致产需脱节，经济主体利益受到损害、资源遭到浪费等问题；由于受利益制约，可能造成动力不足、效率低、效益不高的后果。 （三）法律机制 使之构架为了规范和发展房地产市场，偶那个过各种法律、法令、法规、条例、制度，在各种经济主体之间，建立起有机联系和制约关系。
11.房地产市场的宏观调控 是指国家借用行政力量干预房地产市场，确保房地产市场按照国家意志健康反战的一种政府行为。 宏观调控系统包括有决策控制系统、市场调节系统、信息反馈系统和监督系统等若干子系统。 1）决策控制系统 是指通过制定各种政策、法规、计划和规划来实现国家对房地产市场的影响。 2）市场调节系统 房地产市场宏观调控系统中的调解系统的宗旨是确保策控制系统所作的决策得以及时有效地执行。包括如下几个方面内容：控制地价，调解税收，租金的控制。 3）信息反馈系统 它应该包括市场管理需要的各类信息来源及收集与处理方式；信息加工、贮存和传递的技术手段；信息机构的建立于信息网络的形成；信息的组织与交流等。 4）监督系统 是指国家对房地产市场运行的各要素、各环节进行全面督查的整体过程。
12.房地产市场调查 是指运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场营销状况方面的各种情报资料，通过对过去与现代营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为房地产经营者预测其未来发展、制定正确的决策提供可靠依据。
13.市场调查的作用 1）市场调查有助于房地产企业确定正确的发展方向。 2）市场调查有助于房地产企业适时进行产品更新换代 3）市场调查有助于房地产企业制定科学的销售和生产计划 4）市场调查有助于房地产企业实施正确的价格策略 5）市场调查有助于房地产企业改善经营管理，提高经济效益 6）市场调查对政府而言有助于制定正确的宏观经济政策。
14.市场调查的原则 1）实事求是原则 2）有的放矢原则 3）虚心求知原则 4）系统性原则 5）效益性原则
15.房地产市场调查的类型 1）探索性调查 2）描述性调查 3）因果性调查
16.房地产市场调查的内容 有不可控和可控两类因素的调查。 （一）不可控因素调查又称环境调查，它包括有：1）政治法律环境调查 2）经济环境调查 3）消费者状况调查 4）市场结构不可控因素调查（主要指竞争对手和竞争产品的调查） （二）可控因素调查 1）产品调查 2）价格调查 3）销售渠道调查 4）促销调查
17.房地产市场调查程序 大体上有调查准备、正式调查、结果分析、撰写调查报告四个阶段。
18.房地产市场调查方法 是指市场调查人员在实地调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。常用的方法有，询问法，观察法和实验法。
19.房地产经营预测是房地产经营决策的重要环节，它是直接为房地产经营决策服务的，也是房地产经营决策科学化的基本依据。
20.预测是指人们运用科学知识和手段，对客观世界中未来不确定事件的发展变化趋向和结果，实现所作的分析和估计。
21.房地产经营预测是指借助历史统计资料和市场调查，运用科学的方法和手段，对房地产未来的经营状况及发展趋势作出的预计、测算和判断。
22.房地产经营预测的作用 1）经营预测是房地产企业经营决策的依据 2）经营预测有助于制定正确的经营策略。 3）经营预测有助于提供企业的竞争能力。 4）经营预测可以减少经营的盲目性和风险性
23.房地产经营预测的内容 1）国民经济发展趋势预测 2）产业政策所带来影响的预测 3）市场需求预测 4）技术发展预测 5）销售前景预测 6）产品生命周期预测 7）供给能力预测 8）市场价格走向预测 9）市场竞争情况预测
24房地产经营预测的步骤 1）确立预测目标 2）拟定预测工作计划 3）收集与整理资料 4）选择预测方法 5）预测分析 6）预测结果评价 7）编写预测报告
24.直观预测法 属于定性预测，又称判断预测法。它是预测人员依据一定的情报资料进行主观判断与逻辑推理进行预测的方法。 常用的直观预测法有调查预测法、个人判断法和专家会议法。 调查预测法是指通过调查研究收集信息资料，再由分析人员对所收集的信息资料进行分析判断，从而推测事物发展状况的一种预测方法。 个人判断法 是指在分析研究过程中，预测者主要根据自己的经验、能力进行逻辑推理和判断分析的方法。 专家会议法 是组织专家会议进行预测的方法。 由此派生出“头脑风暴法”、“哥顿法”、“对演法”、以及“德尔菲法”。 头脑风暴法是以小型专家会议探求预测结果的方法。其特点是：1）会议规模小。 2）会议主题不明确。 哥顿法是在头脑风暴法德基础上，发展了两阶段的会议预测法。 对演法是一种人为的制造矛盾与对立，由矛盾的对立中引发辩论，而后取长补短，完善结论的研究预测问题的方法。 德尔菲法是兰德公司于1964年提出并首先用于技术预测领域的预测方法。 德尔菲法的三大特点 1）匿名性 2）反馈性 3）统计性
25.时间序列预测法 时间序列又称时间数列，是指已观察到的并记录下来的一组时间排列的数字信息。 我们可以研究已有的时间序列，寻找其规律性的周期、趋势、变化等，选择适当的数学模型，建立该经济问题的预测模型，这就是时间序列预测法。 时间序列预测法按所采用的平滑分析方法的不同，分为平均数预测法、驿动平均预测法、指数平滑预测法等多种预测法。
26.回归预测法 是建立在因果关系基础上的一种预测方法，又称其为因果分析法。第五章 房地产经营决策
1.房地产经营决策是指在房地产经营活动中，经营者依据对经营容体的规律性及各种主客观条件的认识，借助于一定的手段和方法，对房地产经营目标机行动方案进行优化设计，选择并付诸实施的行为过程。
2.房地产经营决策的构成要素 1）决策主体 2）决策目标 3）决策变量 4）环境条件 5）决策成果 6）对决策变量的评价与选择
3.房地产决策的基本属性 1）决策的主体性 2）决策的客观性 3）决策的目的性 4）决策的实践性 5）决策的预见性 6）决策的选择性
4.房地产经营决策的内容 经营战略决策；经营目标与计划决策；项目决策；投资决策；金融决策；财务决策；产品生产与开发决策；价格决策；市场销售决策；经营组织与认识决策；工程指挥决策；物业管理决策。
5.房地产经营决策的重要作用 1）经营决策的质量关系到企业生死存亡、兴衰成败 2）决策时经营管理的核心 世界著名管理学家，1978年诺贝尔经济学奖获得者，美国学者郝伯特、西蒙提出”管理就是决策“的著名论断。
6.房地产经营决策的类型 （一）战略决策与战术决策 战略决策是指关系到房地产企业经营全局性的，长期的和重大问题的决策。 战术决策是指房地产企业经营那些局部性的，短期的和为战略目标服务的一般问题的决策。 （二）程序化决策与非程序化决策 程序化决策又称规范性决策或常规决策，是指经常出现的，有章可循的决策。 非程序化决策 又称非规范或非常规决策。是指出现的具有大量不确定因素，缺乏可靠的数据、资料，无常规可循，必须进行特殊处理的决策。 （三）数量型决策和非数量型决策 数量型决策是指决策的目标本身可以用数量指标来表现的决策。 非数量型决策是指那些决策目标无法用数量指标表现，只能作定性描述或抽象表达的决策。 （四）确定型决策，不确定型决策，风险型决策 确定型决策是指信息比较完备，只存在一个确定的目标，各种不同方案的结果均可计算确定，只需要比较各个方案的优劣即可作出决定的决策类型。 风险型决策 是指由于存在着不可控制的因素，决策方案执行后可能出现集中不同的结果，有成功的可能，但也要冒一定风险的决策。 不确定型决策 是指基本与风险型决策条件相似，但不能预测环境条件出现的概率，因而决策结果不确定这一类型决策。
7.房地产经营决策的基本原则 1）唯物辩证原则 2）信息可靠原则 3）以预测为基础的原则 4）系统性原则 5）优化原则 6）可行性原则 7）反馈性原则 8）实效性原则
8.经营决策体制，是指在经营决策活动中各有关方面的合理分工，住哟啊是指决策权限的划分，机构设置和各种领导关系规定的总和。 有效地房地产经营决策体制，是一个由信息系统、智囊系统、决策系统、执行系统、监督系统等构成的现代决策体制。
9.经营决策方法 是指为了实现一地的那个的经营决策目的而进行决策活动的途径和手段。
10.定量决策方法 由信息论、系统论、控制论，尤其是现代应用数学指导引申出大量的定量决策方法，他们统称之为决策的“硬方法”。 定量决策方法运用的局限性主要表现在：其一，对于非理性因素，难以用数学方法处理；其二，数学模型很容易落后于客观变化；其三，数学方法成本过高，手续繁杂，优势还会遗漏最优方案。 定量决策方法的优势在于：扩大了程序化决策的应用范围；大大提高了决策的精度；提高了决策的时效性；有利于形成严格论证，尊重科学，实事求是的决策作风。
11.定性决策方法 ，就是运用心理学、社会学、社会心理学、逻辑学、创造学等学科理论所建立的一套决策方法，是建立在决策者个人经验与逻辑判断能力基础上的决策方法，俗称决策方法的“软方法”。优点：定性决策方法的核心是充分发挥人的创造因素，充分地考虑人的经验、价值观念、心理承受能力等因素，具有适应性强、灵活、方便、通用等特点，特别适用于非规范性的决策。 缺点：要受到决策者的情绪、意志等非理性因素的制约；它是建立在个人直观判断基础上的，不可避免的带有很大的主观随意性。
13.决策树法 也是利用期望值进行决策，只不过决策树技术运用树枝状的图形帮助决策，带有直观性、形象性，更便于使用。 决策树由四个元素构成 ：1）决策点 2）状态点 3）结果点 4）分枝
14.不确定型决策方法 不确定型决策的依据主要有乐观准则，悲观准则，等可能准则和后悔值准则 乐观准则 又称最大最大值准则或赫威兹准则。 悲观准则又称瓦尔德准则或最大最小准则。 等可能准则又称拉普拉斯准则或机会均等准则。 后悔值准则又称塞维奇准则或最小遗憾准则。
15.多目标决策问题的特点 目标之间的不可公度性与矛盾性 多目标决策 又称为多准则决策，是指那些需要同时考虑多项目标的决策问题。
16.最优解、非劣解和满意解 最优解是指某一解得所有目标函数值都比其余所有解得相应目标都优，又称绝对最优解。 非劣解事相对于劣解而言的，凡不属于劣解范畴的，统称为非劣解。二列解则是指那些所有的目标函数值都比其余所有解的相应目标差。 满意解是决策者按照既定的价值标准，从众多的非劣解中选出的一个令人满意的解。
多目标决策过程的五个阶段 1）初始阶段 为问题的提出阶段。 2）问题形成阶段 3）系统模式化阶段 4）分析与评估阶段 5）决策阶段
17.效用 是指决策者对决策方案使用价值的综合判断。 偏好 是指决策者对目标使用价值判断的差异。
18.层次结构模型 是一种用框图描述的说明问题不同层次因素间隶属关系和递阶关系的模型。
19.现代经营决策的特征 主要表现在：1）决策主体，由个体向群体转化；2）决策客体，由简单向复杂转化；3）决策本质，由经验型向科学型转化；4）决策程序，由无序向有序转化；5）决策空域，由封闭向开放转化；6）决策时域，由短期向长期转化；7）决策方式，由静态向动态转化；8）决策速度，由低速向高速转化；9）决策密度，由稀疏向稠密转化；10）决策技术，由手工向智能转化；11）决策方法，由定性向定量转化；12）决策咨询，由零量个人向社会化转化。
20.决策者的素质 经营决策者的素质是指决策者的主观条件，即内在基质和要素的总和，就是决策者的本质力量。概括起来可以分为政治素质、智能素质、心理素质和身体素质。
21.提高决策素质修养的方法 1）努力掌握专业知识和善于总结决策经验。 2）要熟悉全局形势，房地产经营决策要受到多种因素制约。 3）学习科学决策知识。 4）提高创造性思维能力。 5）不断完善心理素质。
第六章 房地产经营计划
1.计划 是指对工作或行动的事先安排，是人们基于对现实的认识和对未来的估计，对今后某一定时期应达到的目标，一级实现目标的措施、方案、程序、进度及人事、责任、资源等所作的安排。
2.计划管理 是指通过计划的编制、执行与控制来实现控制企业全部生产经营活动的周期性综合管理工作。
3.计划管理工作的基本步骤由八个环节构成：1）环境分析 2）目标的确定 3）方案研究 4）措施与程序的制定 5）进度安排 6）平衡与调整 7）控制与协调 8）总结与分析
4.经营计划 以企业的经营活动为对象的计划安排，称为经营计划，又称生产经营计划。 计划管理的基本目的，在于协调企业内外关系，安排企业资源，完成企业经营目标。 经营计划的基本任务主要有：1）制定目标 2）资源配置 3）协调生产经营 4）提高管理效率 5）提高经济效益
5.计划指标是计划期以数字表示的目标水平。 一系列相互独立又相互联系的指标，构成了企业经营的计划指标体系。
6.房地产经营计划指标包括：（一）房地产开发经营计划指标 1 开发数量指标是反映开发能力现状及其发展状态的指标。2）房地产开发收入指标 3）房地产开发质量指标 4）房地产开发成本指标 5）房地产开发资金占用指标 6）房地产开发利润指标 7）房地产开发劳动效率指标 8）房地产开发社会效益指标 （二）房地产租赁与销售经营计划指标 1）房产经营流转总额指标 2）房产租赁与销售收入指标 3）经营房产状态指标 4）房产租赁与销售流通费用指标 5）房产租赁与销售成本指标 6）房产租赁与销售资金占用指标 7）房产租赁与销售利润指标 8）房产租赁与销售劳动效率指标
7.房产流转是指房屋作为商品从生产领域进入流通领域的过程。 房产租赁与销售流通费用是指房产在流通过程中劳动消耗的货币表示。
8.经营计划编制应遵循的基本原则 1）调查研究，尊重客观规律的原则 2）以经济效益为中心的原则 3）综合平衡的原则 4）动态平衡的应变原则
9.长期经营计划 是具有战略意义的计划。 长期经营计划的内容 一般包括企业发展、经济效益、市场开拓和职工福利四方面的内容。 企业发展是指企业生产规模和企业规模的未来发展规划。 经济效益是指从投入产出角度提出的企业计划年度内盈亏水平。 市场开拓是指从竞争角度为提高市场占有率，增强企业竞争能力而制订的计划。 职工福利计划是指职工收入及福利待遇逐年增长的计划。 长期经营计划的编制程序 1）环境预测与现状分析 2）目标与经营方针的提出 3）战略措施的提出 4）审议修订 长期经营计划的编制方法 采用滚动式计划法编制。特点：1）计划分为若干执行期，近期计划内容制订得详细、具体，是计划的实施部分；远期则较粗略笼统，是计划的原则性规定。 2）计划执行一定时期，就根据实际执行情况和环境的变化对以后各期计划内容进行适当的修订、调整和充实，并向前延续一个新的执行期。
10.年度经营计划的内容 分为两个体系。一种是由专向资金支持的，以企业固定资产投资、生产能力扩展、生产条件改造为核心的计划，称之为企业基本建设和专向资金工程项目计划。 另一种是由流动资金支持的，以企业的主营业务产供销全国曾为核心的计划，即所谓年度经营计划。 房地产企业的年度经营计划主要应包括如下内容 1）主要技术经济指标计划 2）房地产开发经营计划 3）费用计划、成本计划和投资计划 4）资金计划 5）销售计划、租赁计划和收入计划 6）营业外收支计划及副营业务收支计划 7）大修理计划 8）质量计划 9）财务计划
11.年度经营计划的编制程序 1）确定年度经营目标 2）确定新开发项目的发展计划 3）编制年度开发经营进度计划 4）年度开发经营进度计划的综合平衡 5）编制其他年度计划 6）制订落实经营计划的方案及措施 7）计划的审核与评价
项目经营计划是指针对具体的开发经营对象编制的经营计划。 项目经营编制的基本目的在于有效管理、节约投资、降低造价、缩短工期、提高质量、取得良好的经济效益和社会效益。
12.项目经营计划的编制程序 1）项目经营环境及条件的调查与研究 2）制订项目进度计划的初步安排 3）项目进度计划的综合平衡与调整 4）编制项目经营计划表 5）编制项目开发经营的其他计划 6）编制项目经济效益计划 7）经营措施及方案的提出
13.项目经营计划的编制方法 采用横道图来编制。 优点：简单、明了，形象，一目了然。 缺点:1）横道图无法描绘姓名中各种活动间错综复杂的相互制约关系。 2）横道图无法反映更多的为计划编织者和实施者所关心的计划内容 3）横道图也不便于调整。
14.网络计划法 又名计划评审技术。 优点：它能使与整个项目有关的各工序都能事先周密考虑，全面而明确地反映出各工序间相互制约和相互依赖的关系；它能进行各种事件参数的计算，便于计划方案的优化；它也便于计划方案的调整，适应复杂多变的环境；它还有一套规范化的绘图和计算方法，特别适用于电子计算机管理。
15.计划的实施 经营计划投入实际运作的过程。一项经营计划的顺利实施，最基本的要求：1）要全面完成经营计划规定的各种技术经济指标 2）要保证均衡地执行计划
16.计划的控制 在经营计划开始运作以后，根据既定的指标和标准对实测的水平进行对比、分析，发现计划本身和执行过程中的问题，采取必要的措施，保证经营目标的顺利实现。这就是计划的控制。 计划控制的任务 发现问题、揭示矛盾 2）采取措施，纠正偏差，解决问题 计划控制的步骤：1）测定计划执行结果 2）比较执行结果与相应计划标准 3）研究问题的所在 4）制订并执行纠正措施 5）检查措施执行效果
17.房地产经营计划执行方法 （一）连环代替法 又称因素替换分析法。用于研究计划执行偏差影响因素及其影响程度的方法。 连环代替法进行的步骤：1）分析引起指标变异的因素，建立其函数关系式。 2）研究因素的经济含义及各因素间的相互依存关系。 3）进行替代计算。 4）分析研究。 （二）盈亏分析法 又称盈亏平衡分析，是研究项目规模效应的分析方法。 盈亏平衡是指项目的收入和支出达到平衡的状态，即不亏不盈的状态。盈亏平衡时的最低生产水平即盈亏平衡点，又称保本点。 固定成本是指在一定范围内不随工程数量或销售数量而变化的，相对稳定的成本。 线性盈亏平衡 当项目的经营成本与开发工程数量或销售呈线性关系式，称其为线性盈亏平衡。
18.盈亏平衡分析在房地产经营分析中的应用 1）用以估计项目的开发规模 2）用以判定拆迁方案的可行性
19.利润分析法 房产销售利润即房产销售收入减去按规定交纳的销售税金和销售成本后的余额。
20.连环代替法在房地产经营计划分析中的作用：连环代替法又称因素替换法。主要用于测定经济现象的各影响因素对指标变动的影响程度。连环代替法只能用于被分析对象的因果关系具有严格函数关系的情况。
21.盈亏分析法在房地产项目经营计划的编制过程中，借助于盈亏分析，可研究项目规模，判定拆迁方案的可行性；进行多方案的经济比较，进行规模定价决策等。
22.边际利润：是销售收入减去变动成本后的余额。 边际利润率是边际利润占销售收入的比例。 边际利润用来补偿固定成本并带来投资利润。 边际利润率反映了销售收入扣除固定成本与变动成本后，单位销售收入创造利润额的大小。
23.影响房地产销售利润计划执行情况的因素有：（一）销售数量变动对利润的影响分析 1）由于销售数量增加而引起的利润增加 2）由于销售数量增加带来的税金增长 （二）销售价格变动对利润的影响分析 1）由于小数价格变动而直接引起的利润变化 2）由于销售价格变动影响税金额从而间接引起的利润变化 （三）单位销售成本变动对利润的影响分析 （四）税率变动对利润的影响分析 （五）销售品种结构变动对利润的影响分析 1）销售品种结构变动对利润的直接影响 2）销售品种结构变动对税金的影响第七章 房地产经营企业财务管理
1.财务管理是指企事业单位有关财产的管理或经营事务，以及现金的出纳、保管、计管等事务。 房地产经营企业的财务管理，是企业围绕资产与资金的运动而实施的管理，是在筹措、运用、分配资金中的计划、核算、监督、检查和分析工作的总和。 会计则是指价值核算，属经济核算的组陈各部分，是以货币为主要计量单位对企业的资金与资金运用过程进行连续、系统、全面地记录和核算的工作。
2.财务管理与会计的关系：财务和会计，是两个相互联系、又有区别的范畴。在这里，财务是主体，是企业生产经营活动中的资金运动及其反映的各种经济关系的管理；而会计则是经济管理的一种工具，是用于反映经营情况，监督经济活动，处理经济关系的方法。二者的主要区别，体现在：1）工作职能不同 财务管理的基本稚嫩是合理组织财务活动，正确处理财务关系，提高企业经济效益。会计的及基本职能则是反映和监督资金运动，提供财务信息。 2）工作内容不同 财务管理的工作内容主要是资金管理、成本管理、盈利管理等。 会计的工作内容主要是搜集和输入信息，处理和加工信息，提供和反馈信息。 3）管理重点不同 财务管理重点在事前的预测、决策和计划，事中的控制和监督；会计一般侧重于事中的核算和事后的反映与监督。 4）工作方法不同 财务管理的主要工作方法是计划、控制和分析。 会计的主要工作方法是设置账户、复式记账、凭证与报表。 财务管理与会计又是密不可分，具有直接联系的两种职能。1）具有共同的工作对象 都是以企业经济活动中的资金为工作对象的。 2）具有统统的目的和任务 都是为了加强企业管理、提高经济效益。 3）具有密切的业务联系 会计为财务管理提供信息，是财务管理的基础。财务管理为会计工作制定准则、程序、原则、制度。
3．财务管理的职能 1）参与决策、规划未来，确定财务目标 2）资金筹措、安排和使用 3）考核资金利用效果 4）监督企业经济活动
4.房地产经营企业财务管理的原则 1）遵守国家财经制度，尊法守纪的原则 2）坚持经济核算，以经济效益为中心的原则 3）精打细算，厉行节约的原则 4）计划管理的原则
5.房地产经营企业财务管理的内容 1）编制年度财务计划和年度财务决算 2）固定资产管理 3）流动资金管理 4）成本管理 5）售价和租金管理 6）收益管理 7）专项基金管理
6.房地产经营企业财务管理的方法 1）建立健全企业内部管理制度，完善财务管理体制 2）编制财务计划，推行计划管理 3）清产核资、摸清家底 4）财务指标的分解和归口分级管理 5）日常财务管理 6）建立财务检查制度 7）平衡财务收支 8）财务分析
7.资金 在商品生产与流通过程中，一切具有价值的物资、财产的货币形态就是资金。
8.房地产资金分类 （1）按资金来源分为 国家资金，企业资金，个人和单位投入资金，借入资金，外资。 （2）按资金用途分为 生产性资金，经营性资金 （3）按周转形态分为 固定资金，流动资金
9.房地产的资金运动过程主要有：1）土地开发经营的资金运动 2）房产开发经营的资金运动 3）房产租赁经营的资金运动
10.与一般商品一样，泛地产的生产和再生产，一次经过准备、生产、销售三个阶段。
11.流动资金利用效果，一般是以流动资金周转速度、流动资金占用水平、流动资金利润率三个方面进行分析的。
12.资金筹措 是指资金的筹集与安排。 （一）资金来源 可分为自由资金与借贷资金两大类 具体有：1）自有物业收入 2）银行借贷 3)抵押贷款 4）发行债券 5）发行股票 （二）筹资成本 是指经营者在一定时期为筹措资金而付出的全部费用。 房地产经营筹资成本主要是借款利息、发行股票与债券的股息及企业自由资金的存款利息等。（三）抵押贷款 一般原则 1）公司的债务逾期自有资本必须保持适当平衡关系。 2）尽可能均匀安排债务偿还期。 3）妥善爱拍，有效利用。 4）统筹兼顾、全面考虑。5）妥善制订还贷计划。
13.融资杠杆 是指贷款额对项目经营投资收益率的影响，也就是使用贷款或不使用贷款在投资收益率上的差异。 收益率是经营收益与投资额之比。 融资经济效益是指在一定时间内，所筹措的资金给筹资者带来的经济上的效益。 常用的融资经济效益分析的方法 1）规模效益分析法 2）成本效益分析法 3）返本分析法
14.成本 是指企业在一定时期内生产一定品种、一定数量的产品所指出的用货币表现的生产耗费的总和，定义Wie产品与流通过程中活劳动和物化劳动的货币表现。
15.成本在现代企业经营管理中的作用，主要体现在：1）成本是补偿生产耗费的尺度 2）成本是反映和控制各种劳动耗费的工具 3）成本是制定商品价格的重要依据 4）成本是企业经营决策的重要信息
16.成本的分类 （1）按成本的构成分为理论成本和实际成本两类 （2）按计入成本的方法分为直接成本和间接成本 （3）按成本与产量的关系分为固定成本和变动成本 （4）按成本发生的权责分为 可控成本和不可控成本 （5)其他分类：按成本的发生环节非为班组成本，车间成本、企业成本等。 按成本的发生时期分为历史成本、计划成本、企业成本。按用于企业经营决策的实际需要，可分为质量成本、决策成本、边际成本、机会成本、沉落成本和后续成本
17.房地产开发经营成本的构成 （一）房地产开发成本构成1）土地开发成本构成 土地出让金，土地征用及拆迁安置费，七通一平费，管理费，利息。2）房地产综合开发成本构成 土地开发费，公共服务及生活设施配套费，小区内外的市政工程建设费 ，建筑及安装工程费，勘察设计费，各种税收费用，利息。（二）房地产租赁与销售成本构成 1）城市土地经营成本构成 2)房屋销售经营成本构成 3）房屋租赁经营成本构成
18.房屋造价是指房屋建造的投资。
19.成本管理 是企业为降低经营成本，提高经济效益，增强竞争能力而进行的各项管理的总称。
20.成本控制是指在经营成本形成过程中，对成本计划执行情况的检测，对成本差异情况进行的分析以及纠正措施的制订与实施。 实施成本控制的有效措施是推行责任成本制。 成本责任制的贯彻执行的步骤：1）确定目标成本 2）责任单位的划分 3）实施过程控制
21.利润是企业经营纯收入扣除税金后的余额。 房地产经营利润是房地经营那个纯收入扣除应缴纳税费后的余额。 房地产经营利润也分为销售利润与经租利润两种基本的形式。
22.目标利润分析，主要是研究利润目标与销售成本、销售数量间的关系，法纳西目标利润的敏感习惯因素，为经营决策提供可靠的依据。
23.设定房地产抵押应具备的条件：1）为筹集分期付款购房所需资金，购房者可凭《房屋所有权证》、《土地使用证》或《房屋预售合同》设定抵押； 2）为筹集房屋建设资金，投资者可凭《土地使用权证》及《工程承包合同》设定抵押； 3）抵押人以共有的物业设定抵押时，应当出具其他共有人的《同意意见书》，并以抵押人本人所有的份额为限； 4）外商投资企业和内联企业以物业设定抵押时，应出具企业董事会或联合管理机构的书面同意书； 5)全民所有制企业和集体所有制企业以物业设定抵押时，应出具上级主管部门的书面同意书； 6）以物业向境外金融机构抵押贷款时，应出具有关外汇管理局的批准书；7）抵押人以出租的物业设定抵押时，应书面通知承租人，且原租赁合同继续有效；8）抵押人就同一物业设定若干抵押时，应事先将已设定的抵押状况告知各抵押权人。第八章 房地产经营企业人力资源管理
1.人力资源管理主要包括企业员工的招聘、录用、考核培训、奖惩与激励等一系列管理职能。
2.人力资源管理的任务：1）合理安排、有效利用人力资源 2）科学管理，充分调动人的积极性 3）加强培训，积极开发人力资源
3.人力资源管理的内容： 1）招聘和录用 2）调配和使用 3）人事考核 4）晋升与奖惩 5）教育和培训
4.房地产经营企业职工队伍的构成：1）管理人员2）工程技术人员3）业务人员4）工人 5）其他工作人员
5.职务分析 又称岗位分析，是指通过对职务的观察与研究，确定关于企业各级职务的性质、管辖范围、工作目的的分析研究，是为适应录用分配、工资、晋升、教育培训等需要而进行的工作。
6.职务分析的基本程序 按照看、问、记、研四个基本程序而进行的。 职务分析的基本原则：1）实事求是，科学分析的原则。2）由面到点、由低到高，逐渐深化的原则。 3）与组织研究相结合的原则。 职务评价的方法 有排列法、分等法、因素比较法和评分法。
7.人事考核是指企业人事管理部门对本企业员工按照规定的程序、内容那个和方法进行的定期或不定期考察与评价。 考核制度是指就人事考核的母的、内容那个、方法、程序和组织机制作的系统规定。 人事考核的原则：1）民主公开的原则 2）客观公正的原则 3）注重实绩的原则 4）科学测定、科学分析的原则 人事考核的内容：是从德、能、勤、绩四方面对员工进行的全面综合考核。 人事考核的形式：1）人事考核的测验形式 2）人事考核的评议形式 3）人事考核的评估形式 人事考核的常用方法有量表评定法、等级排列法、硬性分配法、民主评议法和心理测验法等。
8.培训的目的：不断提高其政治思想，文化知识水平和专业水平，改善其素质结构，以适应当前工作和未来发展的需要，从而提高整个企业的素质水平、效益水平。 培训的意义：1）是提高企业管理效率的迫切需要 2）是企业人才资源开发的中心环节 3）是企业战略发展的重要基础 培训的方针：面向世界、面向现代化、面向未来、理论联系实际、学以致用。 培训的原则：1）正规化的原则 2）全员培训、重点深造的原则 3）学以致用的原则。 培训的内容：以提高业务水平和工作能力为主。 培训的形式：1）学历教育形式的培训 2）岗位培训 3）单项培训 培训方法： 1）职前培训 2）在职培训 3）离职培训
9.行为科学是现代化企业管理理论之一，是运用人类学、社会学、心理学、经济学、管理学的理论和方法，对企业职工在企业生产经营活动过程中的行为，以及这些行为产生的原因进行分析研究的一门边缘性学科。
10.激励 即激发鼓励。激励的内涵是指对人的行为动机的启发、诱导和刺激；是指对人的内在潜力、能力、积极性、创造性、自觉性的激发。 激励的手段：1）工作激励 2）成果激励 3）培训教育激励 激励方式研究的是奖励、表扬、惩罚、批评的有效方式。第九章 房地产营销
1.广义的营销概念是指指导生产及联结生产与消费的一系列经济活动。
2.促销时促进销售的简称，意指把企业的产品或服务推向市场，向客户进行的报道、宣传、说服活动，是一种意在促进和影响人们的购买行为和消费方式的刺激手段。 促销活动的作用有：1）唤起需求 2）宣传产品 3）联系客户 4）提高声誉。 常见的促销形式有：1）人员推销 2）广告促销 3）营业推广 4）公共关系
3.营销环境是指营销活动所依赖的周边环境与自身环境。 营销环境的特点：1）广泛性 2）区域性 3）针对性 4）时间性
4.房地产营销是专指房地产商品进入流通领域内的，围绕销售活动而进行的策划、定价、中介服务等经济活动。
5.房地产价格的形式：（1）房产价格、地产价格、房地产价格 房产价格即单纯房屋的价格，或称建筑物价格。 地产价格即土地的价格。 房地产价格是指包括房价与地价在内的总和价格。 （2）销售价格、租赁价格 房地产销售交易的价格称为销售价，房地产租赁交易的价格称为租赁价格或租金。 （3）商品价格、成本价格、福利价格 成本价格是房地产投资回收的价格。成本价加上利润便构成了商品价。 福利价是指低于成本的价格，是国家为解决住房困难户及低收入户的居住问题，听哦能够的一种福利政策价。（4）市场价格、指导价格 市场价格是商品房的实际成交价格。指导价格是地方政府为了实施房地产的价格管理，按照当时当地的具体情况，对房地产商品规定的最高限价。 （5）总价格、单位价格、楼面价格 总价格是一宗物业的整体价格，是单位价格和单位数量之积。 单位价格是指房地产的单位土地面积或单位建筑面积的价格。 楼面地价又称单位建筑面积的地价，它反映了该宗物业每平方米建筑面积所均摊的地价。楼面低价等于土地总价格处以建筑面积，或等于单位土地价格除以该宗物业的容积率。 （6）抵押价格、课税价格、征用价格 抵押价是在抵押设定是所确定的价格。 课税价是在确定税额时所确定的价格。征用价是在计算征用对象补偿标准时所确定的价格。 （7）期货价、现货价 期货价是房地产的预售价。 现货价是实物房地产的交易价。（8）建安造价、工程造价、综合造价 建安造价是指房屋建筑安装工程费用所确定的造价。 建安造价加上土地费用及房地产的开发建设费用便构成了工程造价。 工程造价加上小区配套、拆迁安置等费用那个便构成了综合造价。
6.房地产价格的构成：（一）地产价格的构成 由土地开发成本、土地经营成本及税费、利润三大项构成。 （二）房地产销售价格的构成 由房地产开发成本、房地产经营成本、税费及利润构成。 （三）房地产租赁价格的构成 由租赁成本、税费及利润构成。
7.房地产定价方法 （一）销售价格的定价方法 1）成本导向定价法 2）需求导向定价法 3）竞争导向定价法 （二）租赁价格的定价方法 本质上就是研究其价值补偿费的确定方法。 价值补偿费又称折旧费，是指按房屋的耐用年限计算的逐渐收回建造房屋的投资。
8.房地产销售渠道 即商品的流通渠道，是指商品从生产者向最终消费者转移的所经路线与经销单位的总和。 房地产销售渠道测模式： 零级渠道，也叫直接渠道；一级渠道；二级渠道。
9.房地产销售策划 即推销策划，是营销策划的核心内容。 市场推广的主要手段有：1）广告 2）售楼书 3）展销会 4）楼盘正式推出仪式 5）样板房展示等。 广告媒体主要有：电视，报纸，杂志及印刷手册，广播，中外广告，网络。
10.人员推销时依靠推销员直接向消费者推销商品，提供服务的过程。 人员推销的特点：1）与客户直接对话，比阿奴有的放矢，根据对方的反应和需求调整推销计划； 2）与客户面对面交谈，便于建立感情，增进了解，消除客户的疑问和购买心理障碍； 3）交谈式的推销形式，便于针对客户的疑问，详细介绍产品，提供信息服务； 4）为推销工作提供了一宗说服、劝诱的机会，大大提高了推销成功率。
11.人员推销的作用： 1）向客户宣传了产品的有关信息 2）通过说服和动员，唤起客户的购买欲望 3）通过询问和调查，收集了市场信息资料 4）通过反问和交谈，建立了与客户的感情 5）为客户提供服务
12.人员推销的组织形式：1）地区组织形式 2）产品组织形式 3）客户组织形式
13.房地产推销员 从事泛地产商品推销的专业人士即为房地产推销员。 房地产推销员的素质要求：1）思想品德素质 具备良好的经营思想敬业精神和职业道德，是推销员应有的基本素质。 2）专业素质 既包括推销员对推销业务熟练程度的专业知识，也包括推销员对所推销产品的专业知识。 3）文化素质 它通过推销员的语言，穿着，行为举止反映出来。
14.房地产商品推销过程 一般服从迪伯达（DIPADA）原则。 DIPADA原则由确定（Definition)，结合(Identification)，证实(Proof)，促进接受(Acceptance)，欲望(Desire)，购买(Action)六个英文单词第一个字母简写而成DIPADA，故又称国际体校的迪伯达公式。 第十章 房地产企业经营分析
1.经营分析 是运用经济分析理论和方法对企业的经营活动东哥哥不同的方面所进行的研究和分析，是现代企业管理的重要职能之一。经营分析的意义：认真搞好经济活动分析，对于加强和改善企业的生产经营管理，提高经济效益，具有重要意义。
2.经营分析的任务： 1）评价企业经济效益 2）控制企业经济活动过程 3）挖掘企业内部潜力 4）预测企业经济活动的效果 5）提高企业管理素质
3.经营分析的内容： 1）企业经营效果分析 包括企业经营目标分析和企业经营效益综合分析 2）企业经营状况分析 包括企业机构应成本分析和企业自己分析 3）企业机构应环境分析 包括市场分析和对策分析 4）企业经营决策分析包括投资决策分析和管理决策分析 5）企业素质分析 包括企业素质的内涵分析和企业素质的外在表现分析
4.经营分析的原则：1）实事求是的原则 2）以经济效益为中心，经济效益与社会效益相结合的原则 3）实物形态指标与价值形态指标相结合的原则 4）坚持辩证观点，抓住主要矛盾的原则 5）统筹兼顾，从全局出发的原则
5.经营分析的依据 以大量的真实资料为依据 据以进行经营分析的资料主要有：1）计划资料 2）经济核算资料 3）反映经济活动过程的各种原始数据统计资料 4）社会技术经济，政策法规专题资料 5）历史资料
6.经营分析的分类 （一）按分析内容分类：分为专题分析与综合分析两类 （二）按分析的层次分类 分为企业级，部门级，班组织的经营分析三类。 （三）按分析的目的和用途分类 分为预测性分析，控制性分析和总结性分析。 （四）按分析方法分类：又有两种划分方法 1）按分析指标，标准的性质分类：分为定量分析与定性分析两类。2）按分析手段分类 分为传统分析法与经济数学分析法两类。 （五）按时间分类 分为日常分析，定期分析和即时分析三类。
7.经营分析程序 1）确定分析课题 2）分析资料的收集 3）分析资料的处理 4）进行分析研究 5）撰写分析报告
8.定量分析法与定量分析法 集中于数量上的研究，由数量上的运动变化来把握质的规律的所谓定量分析法和计划总于内部特征研究，由事物内部结构及其功能的分析来把握质的规律的所谓定性分析法。 定量分析采用数学模型，依靠数字计算得出结论。定量分析更符合”一切靠数据说话”的科学原则。 不宜采用定量分析法德情况： 1）经济现象影响因素过于复杂，无法用一种数学莫名进行描述 2）商品经济不发达，经济活动过程受到过多的非经济因素的烦扰与制约。 3）经济现象的数量表现不存在或不充分。
9.定性分析法通过对经济现象矛盾的揭示，对其内在联系的逻辑推理来认识经济现象发展规律。 定性分析法特备适用于那些影响因素复杂，尤其是受非经济因素影响较多的经济现象的分析。
10.传统分析法与经济数学分析法 传统分析法是指从经济分析作为一门独立的专业知识，作为一项独立的管理职能起，就沿用的一整套分析方法。 比较法 是指通过指标对比，从数量上确定指标间差异的一种分析方法。 动态比率法（趋势比率分析法）又称趋势比率分析法，是用于分析一定时期事物发展规律变化趋势的分析方法。 动态比率的计算一般有定基和环比两种形式。定基发展 速度是指用某一固定时期指标作标准，将其他时期的相应指标与这个固定指标进行比较以求得发展速度。环比发展速度是将各时期的指标值依次与前一期的相应指标进行对比所求得的发展速度。
11.经济数学分析法 是指那些随着经济理论和应用数学的发展，随着计算数学的进步而逐渐引入到经济分析中来的各种现代数学方法。
12.净现值分析的净现值是指建设项目整个寿命期各年所发生的资金流入与资金流出的差额，按规定的贴现稀疏折算为项目实施初期的现值。 年等值法是用等额年度支出与等额年度收入相比较来评价项目投资经济效益的一种分析方法。 等额年度支出是指等额年投资成本，典型年度销售成本和年度销售税金之和。 “全寿命”是指从规划设计开始到寿命终了，整个使用寿命期。 “全寿命”费用分析法，就是将各项费用均按规定的复利理论折算为现值，用“净现值法”计算出项目全寿命期内的现值。 纯收入率 是指企业当年纯收入与投资成本的比率。 经济效益系数分析法 用纯收入率和投资产出这两个新构造的经济效益系数来综合反映企业的经济效益。 综合经济效益系数法是用选择或重新构造的数个或单个指标来描述企业的综合经济效益的方法。 综合经济效益评价函数法是针对指数法存在问题提出来的一种分析方法。