泰剧铭心女主角:关于2003-2010年中国房地产市场调控总结

在中国的地产界，有一个著名的怪圈，那就是每次中央政府调控之后，房价就开始报复性上涨，其结果是房价越调越涨，购房人越调越心慌。纵观2003年以来的历次调控，每一次都有良好的政策初衷，然而最终却铩羽而归，无一幸免。有此结果，也难怪有人将其戏称为“空调”了。

那么，究竟是什么原因，导致房地产调控屡屡沦为“空调”呢？要揭开这一问题的谜底，不妨先来回顾一下楼市调控的历史。

2003年：政策悄然转向

中国楼市真正意义上的调控始于2003年。那一年，恰逢我国房改5周年，房价在取消福利分房政策的刺激下，开始不断攀升。当人们还在争辩房地产是否有泡沫时，调控大戏已经悄然登场。

2003年6月，中国人民银行印发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文），要求商业银行只能对主体结构已封顶的商品房发放个人住房贷款，从而正式拉响了宏观调控的警报。

两个月后，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），将房地产业明确为拉动国家经济发展的支柱产业之一。

从严冬到盛夏，中国的房地产业只用了不到百天的时间。在这种极富戏剧性的变化中，房地产市场迎来了新一轮波澜壮阔的大牛市。

2004年：严控土地，催生“地荒论”

持续“高烧”不退的房地产业引起了中央政府的警觉。2004年3月31日，国土资源部、国家监察部联合发出通知，严令各地必须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地。这就是历史上赫赫有名、曾经让众多开发商寝食难安的“8•31大限”，它的出台标志着我国土地政策的一次历史性转折。

2005年：抑制房价，问责地方政府

2005年3月5日，温家宝在政府工作报告中明确提出抑制高房价。三个星期后，国务院即下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（简称“国八条”），要求各地政府切实负起稳定房价的责任。

紧接着，5月11日，国务院转发了七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出要加大土地供应调控力度，对普通住房给予优惠政策支持。

短短100天，从中央到地方，从央行到七部委，多部门联合行动，以历史罕见的密集动作，对房地产业形成雷霆万钧之势，让开发商们顿时有一种黑云压城的感觉。在多年饱受高房价之苦后，人们似乎看到了一线希望。

然而，现实总是残酷的。经过2005年下半年的短暂休整后，2006年初房价再度飞涨，楼市重新陷入躁动中。

2006年：再念紧箍咒，套牢地产商

面对离谱的房价和“嗜血成性”的开发商，社会舆论逐渐失去耐心，民怨也在不断郁积。在这种形势下，“国六条”的出台似乎只是迟早的事情。2006年5月17日，国务院常务会议提出促进房地产业健康发展的六项措施（简称“国六条”），由此拉开了新一轮调控的序幕。

12天后，国务院办公厅以十分罕见的速度发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进行了细化，要求建筑面积90平方米以下住房必须占到总面积的70%以上。这就是后来在业内引起轩然大波的“90/70”政策，它被喻为是套在全国地产商头上的紧箍咒。

令开发商们没有想到的是，针对他们的政策“清洗”才刚刚开始。此后，中央的调控政策如同疾风骤雨般，一波又一波，短短半年时间，由九大部委组成的调控大军就出台了十多个文件。

2007年：信贷从紧，杀鸡给猴看

进入2007年，加息突然成为楼市调控的主旋律。从年初到年末，央行可谓马不停蹄，挥舞着手中的信贷大棒，一年之内10次上调存款准备金率，6次加息，频率之高，幅度之大，历史罕见。

然而，温水煮青蛙式的加息非但没有浇灭市场的躁动，反而使得房价迭创新高。直到“9•27新政”出台，投资需求才被抑制住。

2007年9月27日，央行出台新政，将二套房贷款首付比例提高至40%以上，同时将房贷利率提高至基准利率的1.1倍。这一政策犹如压死骆驼的最后一根稻草，迅速传导至全国，房价自1998年房改以来首次出现显著下跌。

购房者们如同久旱逢甘霖般欢呼雀跃，他们不停地奔走相告，“房价跌了”。然而，令他们始料未及的是，这样的好日子并没能维持多少天。

2008年，金融危机席卷全球，中国经济增速大幅回落。危难时刻，房地产业再次充当了救市的主力军。

9月16日，也就是雷曼兄弟申请破产的第二天，中国人民银行即下调了贷款基准利率，此后不到100天，央行4次下调了存贷款基准利率。如此的政策“变脸”，让人们体验了一次蹦极的感觉。

与此同时，财政部、国家税务总局和中国人民银行连续出台了一系列房地产刺激政策，例如契税下调至1%、贷款享受7折优惠、首付款比例下调至20%、营业税免征期限由5年改为2年，等等。

如果说这些政策是在极度深寒中拯救了房地产业的话，那么，4万亿元投资计划则可以说是将它推向了极度狂热的边缘。

2008年11月5日，国务院研究决定，投资4万亿元来拉动国内需求，其中的重点就是建设保障性安居工程。

2009年：尴尬转身，政策很被动

接下来的2009年，在4万亿元投资计划的推动下，房地产业迅速复苏，并转而陷入极度的疯狂中。这一年，北京市四环内住宅期房均价从15581元暴涨至25907元，涨幅超过50%。

到了年底，中央不得不再次面对调整政策方向的尴尬。2009年12月9日，国务院常务会议决定，将营业税免征期限由2年恢复为5年。五天后，国务院再次就促进房地产市场健康发展，提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大措施，并且明确表态要“遏制房价过快上涨”。

然而很快，中央的表态就被淹没在市场的亢奋之中。

2010年：“秒杀”炒房者，调控更精准

2010年初的房地产，裹挟着4万亿的余威，继续狂奔不息，哪怕面对两会代表们的口诛笔伐，照样我行我素。一日三地王的好戏，差点没把全国人民噎死。

叫板中央，挑衅民意，结果只能是逼来政策的强烈反弹。

4月14日，国务院终于重拳出击，拉开了“史上最严厉调控”的序幕。15日，“新国四条”发布，二套房贷首付提高至五成。17日，“新国十条”发布，要求各地严控炒房，部分地区可暂停三套房贷。5月，号称“撒手锏”的房产税被列入议事日程。

异常严厉，空前精准，中央的调控举世震惊！随着“双限双认”政策的落实，房价开始收敛，交易不断萎缩……诸多迹象表明，市场在进行新的调整。