虾虎鱼吃什么:王炼利：建立一个能“选择着消费”的房产市场

      “选择着消费”——真正市场经济的标志

       我从2002年涉入真正意义上的房地产研究开始，就不愿意在房价高低问题上纠缠。我研究房地产，重点是要搞明白这样一个问题：中国的“房地产市场”，算“市场”吗？这个问题，才是中国房地产业积重难返的根本问题。

　　据说，中国现在是市场经济。

　　而我认为，中国能称得上“市场”的，应该是农贸市场。为什么？因为只有农贸市场才是让消费者有着充分选择余地的市场。市民们今天都不买某种菜，摊主明天在批发市场上肯定拒进这种菜，农民得到信息，就都不会种这种菜——这就是选择，正是终端消费者市民们的自主选择，决定了农贸市场才是一个真正健康发展的市场。

　　中国的房地产市场（主要指新建商品房市场）决不是市场，最主要的依据是这个市场没有消费者的选择余地。中国房产市场最主要的焦点——房价高，从经济学原因分析，就是因为这个市场缺乏选择、不给选择造成。无论商品房、还是经济适用房、廉租房，都是不由消费者作自主选择。你愿意住石库门四合院，但房子拆了，你才不得已去住远郊商品房；中低收入者想买经济适用房，但房地产商不愿造，你想选择也选择不了；即使想租房，政府不提供廉租房的，你又何从选择“廉租”？租赁私房，也因房租不菲，收入很低的打工者只有唯一一条路“合租”，居住条件犹如住旅馆的“大统铺”，这更谈不上“选择”了。至于主要由大动迁带来的住房“热销”，则是政府的选择而不是居民的选择——你们市民不买房，政府有办法让你们买房，把你们房子都拆了，看你不买房！

　　你说动迁是为了改善我的居住条件，即使我的住房条件是差，我暂时不想改善允许吗？你说要改善我的住房条件，不见得只有“拆迁”这一条路吧？为什么不可以将北京上海等中心城区里原居住有几百万家庭的四合院石库门改造得也能有煤卫设备使用？这才是真正的改善、不扰民的改善、方便居民生活出行的改善、符合居民意愿的改善，为什么不肯实施？

　　你说要给我改善居住条件，但你却限制、取消了我“选择改善”的自由。我出于个人经济考虑，认为你要让我在现阶段“改善”会打破我的收支安排，会影响我的生活质量，你却要我搬迁没商量。我不但没有了选择不想“改善”的自由，还没有了选择不影响自己生活质量的自由。这样的动迁，到底有多少为民的成分？这样的动迁，遵循的还是计划经济时期的套路，“你们的利益分配由我们来安排”。不过挂了个“市场经济”的招牌。

　　这个经济学上的选择问题非常重要，在市场经济环境下，所有的经济行为都是个人行为，个人行为就是个人作选择的行为。选择，是自己做选择，而不是让人家代自己做选择。打开《微观经济学》教材，无差异曲线、边际替代率、消费偏好都是归在“消费者选择”章节之下的，在真正的市场经济的社会里，没有选择，就没有消费行为的产生，

　　每一个消费者都可以根据自己选择的消费画一条消费曲线，消费曲线反映着消费者的消费组合和消费偏好。但是，当动迁不是他意愿又必须动迁时，他的消费曲线上平添出原先不需要的消费，在收入不变情况下，他必须约束愿意的消费来增加不情愿的消费。读过经济学的人也许会脱口而出：这曲线叫做无差异曲线或等优曲线，曲线上的斜率就是以其他消费换取住房消费的边际替代率。不对，笔者之所以坚持称“消费曲线”而不用“无差异曲线” ，是因为并不是凡消费组合都能套无差异曲线的，只有自己选择的消费才能叫无差异曲线，因为无差异曲线的含义是“连接所有消费者满意程度等同的组合”，而不愿意“改善”住房条件者的住房花费是自己根本不愿意化费的，是被迫化费的，何来满意？

　　无差异曲线上的商品无论作任何增减，都是消费者愿意消费而不是被迫消费的商品，消费者老王喜欢吃鸡也喜欢吃鱼，在收入不变情况下，老王要多吃鸡就必须少吃鱼，要多吃鱼就要少吃鸡，愿多吃哪一种都是老王根据自己的满意程度而定， 但是，如果老王爱吃猪肉不爱吃鸡， 他就不会把鸡作为他的消费组合， 就不存在那条无差异曲线，不存在以鸡替代猪肉的边际替代率，不存在，替代什么！

　　然而，我们大规模市政动迁造成的住房消费，却是在你不愿意选择住房消费时，由政府在替代你作选择，替代你选择后再让你掏钱消费，如果这个选择与你选择相同，你可以消费得很高兴，你可以根据你消费偏好画出你的无差异曲线；如果政府的选择与你的选择完全不同——你不爱吃鸡有人硬把鸡塞到你嘴里，你不愿搬迁出中心城区石库门房子，偏让你搬到远郊公房，那你就是在被迫消费，你就不可能画出你的无差异曲线，硬要画，那将是条充满怨恨的“差异曲线”，曲线上任何一点都是你不愿意消费的商品在消费他的钱。

　　有的国家，居民住房条件非常好，但是，政府也不给消费者以选择住房消费的自由。这种“居民住房条件好”能否持久，我打问号。

　　新加坡是世界上住房拥有率最高的国家之一，也是居民住房条件最好的国家之一。新加坡居民大多居住在国有地上，90%以上的居民住进了新建的居民楼，人均居住面积达21平方米以上。新加坡还实行了分级提供公有住宅补贴制度，严格按家庭收入情况来确定享受住房保障水平。

　　这些，看来是很美。但在中国实行不了。一是因为新加坡是袖珍小国，大国无法借鉴其住房制度，二是《新加坡共和国宪法》不保障国民的私人财产不受侵犯。

　　新加坡的国土面积只比上海的浦东新区多出123平方公里，相当于北京崇文、宣武、东城、西城四个老城区再加上朝阳区和石景山区的面积。这么点国土，使得这个国家能够很容易控制“家庭收入情况”，从而能保证 “严格按家庭收入情况来确定享受住房保障水平”。我们这样的处在人口大流动中又缺乏数字化管理基础的大国，是无法掌握居民家庭收入情况的，这就使得我们从根本上无法实行新加坡的制度。另外，住房在新加坡是否属于个人财产还是存疑，即使属于个人财产，《新加坡共和国宪法》第二十一条有规定：“政府应有取得、持有和处分任何样财产以及签订签约的能力。”宪法规定了政府有这个能力，而宪法对公民的能力、公民的权利义务均不见有任何规定，那新加坡住房条件虽然好，然而能不能持久“好”下去就很成问题了！回想起五十年代“经租房”的来历、文革中“抢房子”风潮、抢来的房子一住十多年二十多年的往事，新加坡的“住房条件好”并不值得眼红。

　　服务型政府的作用是为消费者提供“选择消费”的自由

　　本来政府不应该代替市民作住房选择， 而是应该为市民能进行多种住房选择创造便利，这才是服务型政府该做的事情。正像三百年前的英国人洛克在《政府论》中所说：“政府所有的一切权力，既然只是为社会谋幸福，因而不应该是专断的和凭一时高兴的。”

　　中国政府在住房上的所有作为，的确是既专断又凭着自己情绪的。解决居民住房问题叫了多年，可是，中国有4个直辖市，有283个地级市，有368个县级市，哪一个城市拿得出本城市的住房需求调查？根本没有过！官员都在喊要满足人民住房需求，可知道什么才是经济学意义上的“需求”？一个买房者在普通商品房每平方米价格6000元时，他最多愿意买50个平方米；当每平方米价格在4000元时，他最多愿意购买80个平方米。。。。。，当价格下降到2000元，最多愿意购买160个平方米，这在一定价格限制下的最高购买面积50平方米、80平方米、160平方米，才是著名的马歇尔需求定律中所指的“需求量”，这个需求量是消费者的需求意愿的量的表现式，也是理论上的需求量。

　　需求定律中的需求量只是理论表达的需要，事实上并不存在。但是需求量这个概念非常重要， “需求定律是经济学的灵魂，而这灵魂的重点是需求量这个抽象概念。这是科学起点的需要”（张五常《经济解释》）。

　　理论上的“需求量”增加减少不但取决于价格，也取决于收入大小。所以，从经济理论角度谈论住房的市场需求量，决不应该只有一种市场需求量，而是应该根据消费者的不同消费层次，寻找与各自消费能力契合的消费需求。既然住房的市场需求量应根据社会各阶层收入不同而构筑不同的需求关系，那么，在21世纪的当今中国，要把从中等收入者开始以降的中等偏下收入者、低收入者这些社会的绝大多数经济活动人员都排除出住房供应体系以外，这不仅在21世纪的文明社会中绝无仅有，也意味着中国的城市房地产市场已经丧失了市场的基本功能。

　　需求定律反映了凡是价格变动引起的需求量变动，总是价格越低需求量越大，但价格之外因素引起的需求量变动，并不是价格越低需求量越大的。当房地产需求量单由价格决定时，是价格越低需求量越大的，但如果一个城市面临连续多年的大动迁、面临大量的投机客时，需求量就决不是由价格所决定、决不是价格越高需求量越少的。需求量既然不是由价格决定，价格高低在这个前提下就不能影响需求量。

　　需求定律是基于消费行为是由个人作选择基础上的定律，消费行为如果不符合“由个人选择”的这一原则，就不能引用需求定律。所以，需求定律仅仅对于对某物有购买意愿的人才能成立。你如果住房足够，你也不想在住房上投资或投机，你对住房就没有购买欲望，价高价低与你完全无关，不降价你的需求量为零，降价你的需求量还是为零。但如果因为动迁要你买房，由于动迁不是你自己的选择，市场上住房成交量再大，按照需求意愿来说，你的需求量仍然为零。

　　我从不做某个城市有多少住房需求的预测，也劝大家不要相信中国有多少住房需求的预测，那是算命先生才做的事情。

　　谁都说不清楚城市到底需要多少房。1000万人1000万种需要。以谁的需要为标准？你可以说人均10平方米是消费需求，也可以说人均20平方米是消费需求，你愿意说人均两套房是消费需求也随便你， 但这只是你认为的需求，而不是真实需求。什么才是真实需求呢？那得象香港政府规划署1999年所做的，做一万份涵盖全港的600万住户的关于住房意愿的专项调查，那才是反映真实需求的（【注】：将这个专项调查的调查表目录附文末，可以借鉴香港住房调查的长处）。说它真实，是因为所有被调查者的住房意愿都是掂量了个人收入和个人支出后得出的，不是根据“人均”收入得出的（而且是不考虑 “支出”的收入！）不考虑收入和支出的住房意愿可以是个无穷大数，我最好在我想住的城市里都有一套房呢， 但那是做梦。

　　香港作了这样的调查，才知道在1999年的香港，拥有私宅的家庭有83%是居住在70平方米以下住房里。70平方米以上房型在香港也只有17%的人才住得起，而香港人的居住“胃口”并不大，71平方米足矣！香港人初置业者的房子并不大、房价也不高的，最低房价相当于一个技工、操作工9年的工资（平均日工资是415港元，2001年9月香港政府公布数字）或督导级人员、技术员、文员和其它非生产工人7年半的平均月薪（平均月薪11234港元，资料来源同前）

　　诚然，香港的住房问题解决不理想，这与香港土地制度造的孽有关，但是香港的住房调查周密细致严谨，是我们应该学习的。

　　所以，想真正了解居民的住房需求住房意愿，各个城市只有做了调查才能知道。中国有严密的户籍制度，作居民住房意愿调查应该不是件难事。

　　所谓服务型政府，就应该根据居民的需要意愿来为居民服务，而不应该将自己的需要意愿强加给居民 ——即使政府真的有着为居民服务的动机。

　　缩小一次房改带来的住房不平等差距，让社会有稳定的基础

　　中国的房改是不成功的，最大的弊病是这次房改造成了居民住房财产的极大不平等，通过住房改革获利最多的是政府官员，且职位越高获利愈多（李实、罗楚亮：《中国城镇居民住房条件的不均等和住房贫困研究》），为了将这种不平等差距缩小（不可能消除），给社会创造真正稳定的基础，我提出这样的设想：建立一个能保障每一个满十八周岁以上居民以成本价购买一定“居住面积”、并可以随着城市“人均居住面积”增加而水涨船高的住房保障制度。

　　每个成年城市居民（包括在城市工作若干年的外来人口），可以用成本价购买一定的住房面积。用成本价购买一定的住房面积的标准，应该根据每个城市每年公布的“人均住房面积”来决定。可以是这个城市人均居住面积的一半，也可以是三分之一。

　　这与当初购买公有自住房的不同之处在于：购买自住公房限于原有的住房面积，这样，有权力者用成本价购买的住房面积就大大多于普通人；而规定每个城市居民允许用成本价享受的住房面积标准，就能对每个城市居民都能落实到对其基本住房面积的保障，并且这个标准还水涨船高，与城市的建设水平同步提高。

　　由于要落实的是可以用成本价购买的“面积指标”而不是直接落实到住房本身，无论购房面积大小、无论购房套数多少都能适用，对单身者，对外来人员也都适用，虽然原则上一个身份证号就只能购买一次按成本价购买的建筑面积，但因为每年可用成本价购买的面积是水涨船高的，累计到一定面积，等于又可以用成本价购买一次房——假如今年人均购买指标是16.7平方米，六年后是20平方米，成人三口之家六年后就可以再购买9.9平方米建筑面积。这个设想的特点是：

　　1、容易推行。用成本价购买的不是以“套”以“间”计算的房屋单位，而只是面积单位。面积是最简单易算的。

　　2、 能体现公平公正的市场化运作。此间的“成本价”不是所有房子的均价，而是要强调各种类型的房子有着不同的成本价。人人能用成本价购买同样的建筑面积体现了公平公正，而不同的房子有着不同的成本价和不同的市场价则体现了市场化——不用担心大家都去抢着拣最贵的房子卖，不要忘记还有一半面积或三分之一面积要用市场价买的，并且成本价高的房子市场价必定也高，这时，倒真的是“看不见”的手会起作用了。

　　3、能体现市场经济的最大优点——给消费者以选择的自由。此设想给定的是每个人可用成本价购买的住房指标，对一个家庭而言，准备用几个人的指标、什么时候用都是可供选择的。另外，由于给定的只是每个人可用成本价购买的住房指标，那么，买新建房还是买二手房、买新式里弄房还是买旧式里弄房、买工房还是买别墅……也都是可供选择的，根据你的消费能力和消费需要来选择。

　　最后，建议对在住房商品化中损失最大的那部分人给予一定补偿。补偿前做的必要准备工作是：对所有城市就业者（包括退休人员）的公积金账户进行一次清理。对那些达到一定工龄但住房公积金是空帐户或公积金账额很少的，国家需要有个说法（譬如，这部分人可以按成本价购买的面积指标是否可以提高？）

　　我认为，这样设想的好处是：

      （一）能使大量的社会底层人士得益，这恰好弥补了以往住房政策总是让底层人士吃亏的缺陷。并且很“市场”。

      （二）这个设想将市场经济的精髓——“让消费者能选择着消费”的理念在当今绝大部分消费者受消费能力的制约下能得以最大程度的实现，这使我们能感受到市场经济“好的”、“人性化”的一面。

      （三）这个设想如得以实施，房价能理性地降下来。在这样的市场中，消费者是根据自己的需要在进行着消费的选择，斯密的“看不见的手”就能发挥看得见的作用，斯密的理论原本植根在消费者有着消费选择自由的市场环境中；只有在这样的环境中，才会存在“看不见的手”；也只有在这样的环境中，房地产商才“牛”不了——他要根据消费者选择来造房了，不用政策规定他造什么房，他自会有他的选择。

      （四）在此基础上，可以发展对住房的奢侈性供应，当然，奢侈性供应的房子就得付奢侈品的价钱。

　　当然，由于现有居住房性质的复杂性（现有居住房性质分为购买原公有住房，直接购买商品房、动迁购买商品房、差价换房、私房等）和居住人员在时间空间的流动，笔者的设想要付诸实现还有大量的技术性问题需要解决。但总的原则应该是：在社会主义市场经济环境中，让最大多数人受益。笔者此处强调“最大多数人利益”是有前提的，前提是在这十多年中，最大多数人利益被肆无忌惮地侵犯着，他们的利益他们的诉求缺乏表达通道。所以，别把 “让最大多数人得益”，误解成是多数人对少数人的侵权。

       本文链接：王炼利：建立一个能“选择着消费”的房产市场 文章来源：共识网转自作者博客

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