中财网公路勘测设计ppt:平价转让股权 偷逃个人所得税 --对**市某房地产公司检查案例分析
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/05/12 09:34:41
根据市局总体工作安排，我组于
在检查过程中，我们首先了解该企业的大概情况，调阅了该企业以前的卷宗，与企业财会人员交谈，对企业的整体情况作初步分析了解判断：
1、该企业原来是上海人创办的，在取得土地后，由于拆迁工作量大，三年只拆了五户，最后不得已，才转让给外省人。
2、外省人有二个大股东，甲、乙股份相等，甲是董事长，乙是总经理，后来有点矛盾，乙带了一批人到另一个县城去搞开发。现在已经退股。
初步判断应该涉及到股权转让所得个人所得税。
现就该企业稽查情况分析如下，并与各位同仁探讨。
一、该公司基本情况：
**市某某有限公司，于2003年5月成立，法人代表甲，注册资金3000万元，职工40人，主要经营范围是房地产开发销售业务，开发项目名称为***城一期、***城二期。
2003年取得***城一期土地108300平米，124000平米扣除市政道路河道后实际出让面积为108300平米，60日后出让人将出让的土地以现状交付，商业用地40年、办公用地50年、居民用地70年，以3050万元竟得（不含契税），扣除23.55亩地后（土地出让金3601693.55元，拆迁补偿7634758.05元，60日内到位）实际支付土地出让金19003548.40元。实际取得土地使用证面积：105379.40平米（180元/平米），签订合同日期为2003、10、20。
这样一期土地扣除转让的土地实际土地面积为100907.4平米，企业又提出***路规划拓宽
2006年实现销售32795391.00元，利润-22013378.42元，年末预收帐款81898991.96元。2007年实现销售44113442.00元，利润-16057619.53元，年末预收帐款252511073.96元。2008年实现销售4514827.00元，利润-58953455.59元，年末预收帐款360362854.20元。2009年实现销售收入256353278.50元，利润56021459.16元，年末预收帐款268360387.36元，2010年1月未入帐收入215586330.79元，其中主要是商城购物中心未售房产对外投资视同销售141455612.48元，总的收入：826615559.54元。
二、锁定重点，突出检查股权转让所得等个人所得税
锁定重点一：上海股东股权转让所得个人所得税
（一）、该企业原来是上海人创办的，在取得土地后，由于拆迁工作量大，三年只拆了五户，最后不得已，才转让给福建人。
（二）、在检查中注重股权转让过程、转让协议、资金往来。
1、2005年4月份原股东上海某公司（占68%股份）、王*（占25%股份）、侯*（占7%股份）将其股份全部转让给甲公司、乙公司，各占50%股份。
2010年初盐城乙公司又将股份原价转让给甲控制的另一公司。
帐面从2003年成立之初，该公司只设一帐户其他应付款—股东借款，从原上海的股东往来，盐城甲、乙公司所有的往来都记在这个户上，没有明细帐。
我们从2003年开始，逐笔分解到个人、单位户，并始逐一复印，花费了不少的时间和精力，最后核实其往来帐中多付了上海某公司8807429.98元，该笔款项从2005年一直掛到2010年，应该是上海某公司及个人股东的股权转让所得，个人投东转让股份所得2818377.59元，少代扣个人所得税563675.52元。
锁定重点二：乙公司股东股权转让个人所得税
2010年该公司股东乙公司将其50%的股份平价转让给甲公司控股的另一分公司，应该属于国家税务总局国税函[2009]285号规定的情形：对申报的计税依据明显偏低（如平价和低价转让等）且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核定。
但该公司股东不是自然人，且国税还没有检查出具检查结论。且实际退股时正值检查期，我们检查中通过市稽查局调取其银行对帐单，未发现资金异常情况，初步判断可能近期会有资金往来情况。
通过逐一核对乙公司控投人丙与公司的往来及销售台帐，发现丙在年未认购了大量的房产，多为经营性房产，按照征管法相关规定，与同期同地段其他户主购房价相比低23240252.13元，而丙就是乙公司的股东。其通过购房形式向其实际个人股东直接分红23240252.13元，少代扣个人所得税4648050.43 元，同时还少代扣利息所得个人所得税200000.00 元，少代扣工资薪金所得个人所得税12194.55 元，少代扣员工购房款个人所得税819782.54元，合计少代扣个人所得税6243703.04元。
通过层层剥茧，还历史真实面貌，解决了该企业多次平价转让股权，而帐面未申报转让股权所得个人所得税的疑点。
三、土地增值税及营业税等税种的正常检查：
（一）、检查方法—多方取证，发现问题
作为在市里有影响的重点税源大户，该案案情复杂，涉税项目众多，涉及的税政问题也繁多。在稽查过程中，企业对稽查人员不甚配合，对要求提供的关键资料迟迟不提供，我们对该公司发出了《限期提供资料通知书》。为了查清问题，我们还进行了大量的外围取证，走访了规划局、房管局、折迁大队以及多家银行；并到其关联公司进行调查取证。确定了以核实收入和落实成本为主的稽查思路，深入调查该企业的涉税情况。
1.核实收入
首先我们采取实地调查的方法了解其商品房的建造具体情况，绘制了商品房平面图，在小区物业负责人的陪同下，落实每一栋楼、每一单元、每一层楼的入住情况,配套设施的面积和出租情况等。同时，逐户核实合同金额、发票开具金额以及每一户的实际建筑面积，最终落实其开发的总面积和实际收取的房屋销售收入。
2.核实成本
对于房地产开发企业，主要核实土地的取得成本和房屋的建筑开发成本。
（1）针对取得土地的成本，检查人员着重核实《国有土地出让合同》、发票以及资金流出的金额是否一致，并核实从取得土地之时起，土地科目金额是否有变动及变动原因。
（2）针对房屋的建筑成本，检查人员主要采取“三价对比”的方法来核实该单位是否存在虚列成本的情况。所谓“三价”即预算价、决算价、计入成本价。从理论上来说，决算价与计入成本价应该基本一致，而预算价和决算价、计入成本价在金额上应有所不同，根据工地的实施环境、工程的施工情况，决算价在多数情况下会大于预算价。如果是追加工程，正常情况下则会补签施工合同，说明新增工程的具体情况，如果是其他原因造成的，则会在施工进度表中反映新增支出的原因，并由监理方签字认可。并根据市局的安排配合房屋中介机构对其人防工程的造价进行核实和审定。
（二）检查发现的问题
经过一系列的调查取证，该公司存在的涉税问题渐渐浮出水面，具体如下：
1. 销售不动产收入未及时确认的问题
对于该公司的房产销售情况，稽查人员做了大量的核对和计算工作，发现该公司销售不动产的收入没有按照会计制度的规定及时确认收入，导致销售收入记载不齐。根据该公司提供资料显示，2006年至2009年销售房产收入为550335459.42元，按合同调整少计收入20476766.39元,视同销售确认的收入857183.00元。应在2010年确认的收入215586330.80元。
2、未支出的折迁补偿费未及时申报营业税的问题
该公司共计应支付折迁补偿费188136777.18元，实际支付139793675.52元，未支付折迁补偿费48343101.66元,为折迁户作为安置房的购房款应申报营业税,该单位未按期申报,查补营业税2417155.08元。
3、建安成本偏高超预警值的问题
建安预警值方面，购物中心土建部分我们检查时是采用的多层框架结构预警值878元/平米，建筑面积41098.42平米，预警值计算的总值37514324.24元，审定价54030395.00元（均价1314.66元/平米，超预警值16516070.76元，由于购物中心的实际造价要高于住宅造价，我们建议应再恰当提搞预警值。
3、A区1-5号楼超预警值仅为312.72万元，施工单位为本地建筑公司，而6-13号超预警值2587万元，建筑施工单位为关联企业。
D区为小高层，除人防工程超支120万元外，工程成本均不超预警值，故除人防外，均采用实际成本。
F区、G 区均为关联企业所建，F区超预警值1226万元，G区超预警值5226万元。
以上合计超预警值95922897.33元，另外该企业目前只有具体的审价资料，未能提供所有的造价事务所的审核报告书，我们正要求企业进一步提供。
其余的说明待企业进一步核对后，提出具体核对意见后再进一步说明。
4、印花税、房产税、土地使用税等小税种少申报的问题
印花税少申报主要是企业产权转移书据合同未申报造成的，房产税少申报是职工宿舍未申报造成的，土地使用税少申报主要是企业对土地使用税的计算口径理解有误造成的。
存在问题汇总如下：
2007年至2009年营业税少申报缴纳 3531892.54元，城市维护建设税少申报缴纳 202998.94元，教育费附加少申报缴纳 86999.56元，印花税少申报缴纳255597.10元，房产税少申报缴纳12473.82元，城镇土地使用税少申报缴纳 787407.76元，少代扣个人所得税6243703.04元（员工工资薪金所得个人所得税12194.55元，少代扣利息所得个人所得税200000.00元，房款明显偏低且为股东分红所得个人所得税4648050.43元，原股东转让股权所得个人所得税563675.52元，房款明显偏低工资薪金所得个人所得税819782.54元），土地增值税清算少缴纳 53992990.88元。
检查中还发现接受402727.00元假建安发票，但该单位是无故意取得，发票真假实在难以辩别。
由于股东不是自然人，而是有限公司，我们建议红利所得不采取核定方式。
四、定性及处罚建议
该单位由于申报不实，造成少缴营业税3531892.54元、城市维护建设税202998.94 元、印花税263097.10 元、城镇土地使用税 787407.76元，房产税6593.82元，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定，编制虚假的计税依据进行虚假纳税申报，建议对该单位处以少缴税款1倍的罚款 4791990.16元；2008年帐面提取的利息所得个人所得税200000元，未代扣个人所得税，实际已支出，建议根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条规定，处以一倍的罚款200000。00元，其余未代扣个人所得税6043703.04元处以0.5倍罚款3021851.52元，未代扣个人所得税合计处罚3221851.52元。对于接受假建安发票行为，因为无主观故意性，建议处以2000元罚款。
五、查处本案的认识及体会
1.检查房地产企业，必须对开发前后环节一并检查。
房地产行业产品周期长，建设环节多，施工队伍复杂，因此在税务稽查中，应对开发环节以前的土地使用权取得，以后的建安施工环节、土地转让环节、房屋的销售环节进行一体化检查。特别是对于成本项目真实性检查时，应注重资金流向检查，看是否有付出资金的回流现象。本企业是联鑫投资公司的一个下属房地产开发企业，其总公司有所属的钢铁生产企业、水泥生产企业、建筑企业等，资金转移相当容易，本企业建筑施工中就使用了集团公司的关联企业的钢铁、水泥二千多万元。如果对其所有企业检查，难度就太大了。
2．不能“就账查账”
要将查账、查成本列支与查工程项目、工程预算、决算一并进行比对，工程项目的预、决算与项目成本应大致相同。首先要对账簿资料的合理性进行分析、比对；其次要加强对开发项目外部相关情况调查，将外部信息与账簿资料进行核对；三是要加强对上下游相关企业的调
查。
3、注意检查房地产开发企业跨年度收入成本结转问题
商品房建设周期一般要跨年度，其营业收入及建安成本亦应配比结转。检查人员要从收入与成本配比，房地产销售形势与经营业绩等方面 进行分析从而发现疑点，进而通过项目决算与项目成本比对确定突
破口，最终对该公司建安施工成本过高给予了有力查处。
4、开发销售的经营性用房，税法为其提供了避税的空间。
本企业开发的房产中有酒店、购物中心，都是产权式销售，税法规定土地增值税清算时，其精装修房成本可扣除，企业与客户签定的合同，没有规定为精装修，企业利用这个模糊概念，将酒店与购物中心的装修成本均记成本。如购物中心的二装中电气就有384万元，酒店列支了装修设计费、各房间的分体空调等装修费用，对这一块的调整企业有很大的异议。
5、股权转让明的、暗的检查难度大，要有一定的方法和职业判断能力。
目前企业通过大量的套现金手法，帐外支付股权转让所得，手法隐蔽，很难取证。检查需要采取各种手段，多方取证，寻找突破口。