京沪部分楼市吹响"熄灯号" 房价"实降"何时来临

　　房价“实降”何时来临

　　文/本刊记者/甄爱军

　　成交深陷低迷

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　　持续了近3个月的低迷成交状况没有得到改善。

　　根据相关统计数据显示，各地黄金周期间房地产市场的成交状况极不理想。同策咨询监测数据显示，上海在国庆7天内（10月1日～ 7日），商品房成交量仅6.5万平方米，环比上周下跌8成，不及去年同期的一半。这样的成交水平，即使与2008年相比，也相差不少，因此今年已经成为近6年来最为惨淡的国庆黄金周。

　　上海国庆长假期间楼市惨淡收场，北京、广州、深圳的情况同样也极不理想。根据北京市房地产交易管理网的数据显示，今年国庆期间，北京市新建商品房网签总量为908套，与去年国庆长假期间的成交量相比下跌了15%；二手住宅网签总量为131套，与去年国庆长假的成交量相比下跌了53.5%。

　　广州和深圳的成交跌幅更大。根据阳光家缘公布的数据显示，国庆长假7天广州签约成交量仅有680套，与去年同期相比下降超过五成。深圳楼市成交更是惨淡，10月1日至7日，深圳新建商品住宅仅成交289套，同比大跌近九成。

　　房价也出现了松动。中国指数研究院近日发布《2011年9月中国房地产指数系统百城价格指数》，调查数据显示：9月百城住宅均价为8877元/平方米，与8月（均价8880元/平方米）环比下跌0.03%。这是自去年9月以来均价首次出现下降迹象。

　　房企还在博弈

　　虽然包括京沪在内的一线城市已有零星项目开始大幅降价促销，但从整体来看，开发商还在等待观望，降价意愿并不强烈。

　　德佑地产提供的数据显示，上海宝山区某项目近日再度开盘，成交均价在16500元/平方米，而该盘7月推出的一批精装修“花园洋房”房源成交均价在20000元/平方米，8月成交价在22000元/平方米，此次开盘价格较之前一批房源降幅高达到15%～30%。剔除楼层、朝向以及物业品质等因素，相比之前的价位，该楼盘目前售价还是有不小幅度的回落，业内人士估计在10%左右。

　　但记者发现，类似于这样项目，即让利幅度达到10%左右的项目其实并不多见。很多楼盘虽然号称降价促销，但大多数都是在“玩噱头”。

　　有些是设置较高条件，购房者无法满足条件而享受不到优惠。如位于上海松江区某项目，推出一套特价房，市场价为198万元，其优惠价为158万元，看似可以优惠40万元，但关键是购房者必须通过网上公开拍卖，参与者越多，购得的概率则越小。

　　有些项目从表面上看虽然给出了不小的优惠，但由于描述含糊不清，其可信度大打折扣。如北京朝阳区一个叫中弘北京像素项目，近期推出50平方米的小户型，均价23000元/平方米，全款予以8折优惠，按揭也可打8.5折，初看之下优惠幅度不小，但该项目从今年5月份就开始推出这样的促销活动，其报价与一期项目售价相比有了不小幅度的提高，可见其所谓的打折，只不过是“先升后降”而已。

　　上海搜房网数据监控中心截至9月21日统计，上海市2011年10月打折优惠楼盘共计147个（含别墅），但是其中新增优惠项目仅有9个，占全部总量的6%。同时，还有21个项目由于优惠活动截止或房源售罄而退出打折优惠。

　　降价幅度会有多大

　　那么10月份，房价调整的可能性有多大？

　　从目前来看，宏观调控政策松绑的可能性极小。首先是受制于通胀水平的高居不下，9月以来，食品价格继续呈现小幅环比上涨势头。尽管翘尾因素正逐渐减退，但各分析机构普遍认为，9月份CPI同比涨幅很难有明显回落，预计仍维持在6%以上的高位，如国泰君安、国金证券、中金公司、兴业银行等预测数据均是如此。同策咨询研究中心有关人士认为，开发商指望货币政策松动已经不切实际。

　　而目前这种情形，即房价不涨，则是政府部门最愿意看到的情形。汉宇地产董事总经理施宏叡表示，宏观调控的目的就是要抑制房价过快上涨，而目前房价上涨态势已经得到抑制，说明调控政策已经发挥出其应有的作用。而目前正处于调控过程中的节骨眼上，如果放松，势必造成房价反弹，因此松绑的可能性几乎为零。

　　而与此同时，开发商资金链断裂已经越来越近。近日，“地产大佬”任志强在自己的博客上发文称“开发商很快就只剩裤衩了”，直言开发商很快就要面临资金链断裂之虞。与之相呼应的是Wind资讯统计数据，今年上半年末，房地产行业的资产负债率已经高达71.28%。更为危险的是，Wind资讯统计出16家地产公司负债率已经达到810%以上。

　　中国指数研究院副院长陈晟表示，在此之前，包括国内知名企业在内的所有房地产企业，对未来房价走势的判断其实存在一定的偏差。而鉴于目前当前市场所处的经济环境，在抑制通胀、保民生的大背景下，调控政策放松的可能性不大，因此开发商唯有展开自救行动，才是出路。所谓自救，就是降价促销。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，另有两大因素也会促使开发商率先开始降价促销。其一是大型房型的业绩压力。逼近年底，大型房企由于都有年度的销售业绩指标，各大房企有必要在剩余3个月时间段内在销售量上冲一下，保证整体企业销售业绩指标基本完成。另外就是出于抢占市场份额考虑，由于限购及大型开发企业逆势扩张等原因，大型房企往往采取短期内大幅折扣方式，迅速抢占市场份额，迅速抢占具有购房能力又同时具有购房资格的人群。

　　那么，降价幅度会有多大？陈晟认为，如果想要真正吸引购房者出手，降价幅度必须达到10%以上。由此看来，为了让潜在的购房者出手，开发商让利幅度不会小于10%。