军训作文精彩开头:[转载]关于房地产公司赠送物业、空调等业务的相关问题

一、税务报等部分纳税资料情况

延期交房免物业费 开发商有税务风险

2010-4-8文章来源：中国税务报  

　　近日，某房地产企业负责人咨询，房产商延期交房，承诺由其关联物业公司直接减免业主若干月的物业费，物业公司直接开具发票给房地产公司，房地产公司是否可以据此税前列支，并计入土地增值税扣除项目？此种问题在实务中较为普遍，会计核算简单而税务处理较为复杂。

会计核算方面，如果开发商直接支付业主交房违约金，依据违约赔偿协议和支付证明，一般处理为借记“营业外支出”。这笔违约金能否税前扣除呢？《企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。《企业所得税法实施条例》第三十三条规定，《企业所得税法》第八条所称其他支出，是指除成本、费用、税金、损失外，企业在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的、合理的支出。因此，开发商依据合同约定支付的经济合同违约金作为与生产经营活动有关的、合理的支出，可以在税前扣除。

交房违约，开发商多是收钱痛快出钱难，往往会以自己控制的物业公司减免物业费的方式化解矛盾，减少资金支出，但此种安排应考虑存在的税务风险。

第一种情况：物业公司直接减免物业费，物业公司不做收入。此种方式下，开发商账面上未体现违约金，似乎与其无关，但根据企业所得税相关规定，视同其放弃权益，不能税前扣除违约金。物业公司暗抵的物业费在账面上虽表现为未计收入，根据《营业税暂行条例》第七条的规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。所以，物业公司可以暗抵物业费，却不能不计算缴纳营业税。另外，《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。所以，物业公司减免业主物业费，应做纳税调整处理。

第二种情况：开发商直接拨款给物业公司代业主缴纳物业费，并取得物业公司出具的发票入账。此种方式下，物业公司应收取的物业费由开发商代为支付，纳税正常，但其将应开具给业主的发票转开具给开发商不符合发票相关管理规定。开发商凭发票和违约金赔偿承诺作会计处理，将这笔费用计入营业外支出似乎没有问题，有问题的是开发商交房后承担的与本身业务无关的物业费支出，按照《企业所得税法》的精神，不属于与生产经营活动有关的、合理的支出，不能够在企业所得税税前扣除。另外，土地增值税扣除项目中开发成本的扣除不包括营业外支出等项目，并且房地产开发费用的扣除是按照一定比例计算的，而不是企业实际发生额，所以此部分费用同样不能抵扣土地增值税。

针对以上情况，笔者建议合并处理，开发商支付业主违约金，业主预交物业费，物业公司发票出具给业主，各自规范核算，正常纳税。对于开发商、物业公司来说，实质并未发生资金流出，业主最终也获得了实质利益。

二、税务师事务所意见

1、周局：两种情况都不是，在合同中已明确的促销相关支出，可以在税前扣除。因个人没有提供应税劳务，不属于个人所得税计税范围，不缴纳个税。

2、段主任：属于营销费用，可以在税前扣除。

3、柴经理：仅可能涉及个人所得税的问题。

4、田主任：视同销售，收入额做纳税调整，同时支付费用作为成本费用列支。个税不涉及。

三、房产开发商目前存在的几种操作模式

1、发票全额开具房屋销售发票。

2、合同签订方面，赠送物业费均为一年之内。

3、物业费款项支付时，房地产公司操作模式有三种：

1）、所支付物业费直接列支成本费用，税前扣除。

2）、所支付物业费，房地产公司长期与物业公司挂账，3-5年后物业公司注销，所支付物业费在房地产公司作为债权损失列支。。

3）、所支付物业费，与物业公司签订前期服务、代交房等劳务服务协议，将款项直接计入可在土地增值税前列支的成本费用。（北京、青岛部分房地产项目采取此方式，但如与业主签订过赠送协议之类的文件时，涉税风险较大）。

四、12366答复

1、不涉及营业税，所得税方面视同销售，收入额做纳税调整，同时支付的费用作为成本费用列支。

2、不涉及营业税，所得税方面不视同销售，收入额不做纳税调整，同时支付的费用可作为成本费用列支。

五、意见

（一）、不牵涉到营业税、个人所得税问题。所得税方面，不调整增加纳税收入总额，同时支付的物业费等可以作为成本费用在所得税前列支。

土地增值税问题牵涉到发票能否分别开具的问题（本部认为税务政策允许按照公允价值比率调整分配各项目收入额，可以不分别开具发票，或者可以在售房发票上备注赠送物业费），需再行探讨。

如在不分别开房款与物业费发票，及仅开房屋销售发票不体现赠送物业费的情况下，可以分项确认收入，可以同时缩减土地增值税纳税基数（目前税务局较敏感，执行难度较大，未获得答复）。

08年10月30日颁布，自08年1月1日执行的《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定：企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

这明确了促销方式的销售收入确认原则。

根据这一文件内容，确定买房赠送物业费、冰箱空调等不视同销售，同时可以将支付的物业费、冰箱空调款计入公司成本费用项目，企业所得税前扣除。

对于部分地区执行的828号文件，本部认为其颁布时间在875号文件之前，应执行875号文件。

（二）、存在问题

1、对于“本企业商品”的定义有异议。

部分地区征税机关、或者同地区不同征税人对此理解有分歧。分歧点：本企业商品，商品的定义，一种观点认为，对于工业企业来说就是自产产品，对于商业企业来说就是自营商品，不包括不动产与劳务。另外一种观点认为包含劳务与不动产，不执行上述875号文件，而是执行下列所述828号文件。

2、对于是否执行875号文件有异议。

部分地区及同地区不同征税人员，认定房地产企业的买赠行为应执行828号文件。

08年10月9日颁布，自2008年1月1日起执行的国税函【2008】828号文《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》，对《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，就企业处置资产的所得税处理做了明确。

第二条 企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。 ->Y=XYec  
　　（一）用于市场推广或销售； 
　　（二）用于交际应酬；  
　　（三）用于职工奖励或福利；

　　（四）用于股息分配；　　

（五）用于对外捐赠；　　

（六）其他改变资产所有权属的用途。

　　第三条、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。 In(K7*JSa  

根据第二条第一项，部分地区认定为视同销售行为，在增加纳税收入额的前提下，同时允许将支付的劳务费计入成本费用，所得税前扣除。

3、如执行875号文件，收入分项确认问题无法解决。

税务征管人员，要求按照875号文件的要求分项确认收入，开具发票，房地产企业如无物业经营范围，无法开具物业费发票，如开具物业费发票，房产收入计税基数减少，土地增值税计税基数降低，税务征管人员对此类问题比较敏感，一直未予答复。