台湾奇美代理商:房地产税收一体化管理的实践及启示 - 实务操作

    一、工作实践

    （一）加强税法宣传，优化房地产税收一体化政策执行环境税法宣传是做好税务工作的基础，也是构成税务工作软实力的重要组成部分。必要和及时的宣传可以增加政策执行相关人对政策的理解和支持，减少执法阻力，形成征管合力。为了加强房地产税收一体化工作，麻城市地税局按照国家税务总局、省局及黄冈市局关于房地产税收工作的要求，结合实际，加强税法宣传。首先是积极向麻城市委、市政府领导做好汇报，争取党政领导的重视和支持，加强对房地产税收一体化的组织领导，由政府牵头，组织相关部门及房地产开发企业召开动员大会，学习相关政策和管理办法。加强与相关部门的联系，争取部门支持。利用一切机会，适时地展开宣传，负责税政的同志每开一次牵涉房地产税收的协调会，就利用会场及时宣传政策。共发放宣传单5000多份，通告600多份。此外，还充分利用电视台、报纸等媒介，加强税法宣传，让房地产税收政策家喻户晓。

    （二）加强部门配合，建立房地产税收一体化部门协作机制

    根据国家税务总局、省局和黄冈市局的房地产税收一体化管理精神，结合麻城市房地产行业税收征管的特点，麻城市政府印发了《麻城市耕地占用税和契税征管办法》，麻城市地税局、市国土资源管理局、市房地产管理局联合出台了《关于进一步加强耕地占用税和契税征收管理有关问题的通知》，明确了“先税后证”的基本原则，建立了信息资料传递制度、部门联席会议定期召开制度，细化了国土资源管理部门、房地产管理部门在契税和耕地占用税征收上的配合责任，为建立房地产行业税（费）联合控管的一体化管理上严把三个关口。一是严把“先税后证”关。充分利用契税和耕地占用税征管中先缴纳税款，后办理产权证书的控管手段。根据三家联合文件的规定，纳税人在办理房屋产权时，必须提供地税部门的税票、销售不动产转让无形资产专用发票、契税完税认定卡、耕地占用税完税认定卡、契税（耕地占用税）免税证明，方可办理产权证书。二是严把信息交换关。确定每月15日为信息交换日，确保及时掌握房地产立项、预售、销售、发证等税源基础信息资料。三是严把税源监控关。结合“以票控税”，对房地产涉及到的地方各税进行税源监控，全部纳入以票控税范围。针对薄弱环节，加强企业所得税和土地增值税的监控。按照国家税务总局对房地产企业核定征收企业所得税以及省局预征土地增值税的精神，规范企业所得税核定征收和土地增值税预征工作，按照核定的预缴率，对企业所得税、土地增值税实行预征预缴，并把印花税等零星税种纳入控管范围。

    （三）优化工作流程，建立房地产税收一体化控管机制

    进行征管流程重组，优化税收管理工作流程，建立起房地产税收一体化的税管机制。为此，麻城市地税局划分管理分局和征收机构权限，明确职责范围，分解房地产税收办税程序，建立环环相扣的监督制约机制。对外一个窗口，对内一个关口，统一政策口径，统一执行标准。大厅负责受理纳税申报，收集相关资料，开具发票，征收税款。管理分局负责税源管理，调查核实，对照现行政策确认税款是否征收到位，开具房地产税收缴税认定卡。税收法规股与房产土地部门定期传递信息资料，看先税后证是否执行到位，看国土、房产部门有无未税无证或少税先证的现象。稽查部门对房地产企业和改制企业进行重点稽查，堵塞管理漏洞。征管股负责日常征管流程的协调，计算机中心为房地产一体化管理提供技术支持。通过内部职能的调整，明确了职责，加强了相互制约，建立了权责一致、分工合理、执行顺畅、监督有力的征收管理网络。网络的运行，效果显著。2007年，麻城市入库契税、耕地占用税1400万元，较地税接管前2004年度财政征收120万元（其中实收90万元，空转30万元），增收1280万元，增长10倍多。麻城市政府领导在全市财税金融工作会议上说：“契税、耕地占用税移交地税部门征收后，连年大幅增长，充分说明专业征税部门就是不一样，征收税款实打实，执行政策不走样。”

    （四）扩大控税范围，扩大房地产税收一体化控管范围

    扩大控管范围。从当初单纯控管契税、房地产税收，延伸到房地产业涉及的所有税、费的控管。目前纳入控管范围的包括涉及房地产业的营业税、城建税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、印花税、契税、耕地占用税、教育费附加、地方教育发展费共11项。

    严格执行控管标准。对于纳入控管范围的税费项目，严格按现行政策规定的标准执行到位。不仅主体税种征收到位，小税种及收费项目也严格执行到位，例如土地增值税严格按省局确定的预缴率不折不扣执行。2006年共征收房地产相关税收4500万元，较同期增长30%.2007年征收房地产相关税收4800万元，比上年增收300万元。

    （五）加大稽查力度，构建房地产税收一体化专业监督机制

    针对征收管理部门在房地产税收管理上发现的线索和问题，麻城市地税局针对性开展了多次房地产税收稽查，对房地产开发项目所涉及的环节，逐一进行了检查。

    一是加强税收政策执行情况的比对。首先，看土地使用权取得时，土地取得方是否足额缴纳了耕地占用税和契税，土地转让方是否缴纳了营业税，房地产开发企业在开发过程中是否足额缴纳了土地使用税；其次，看建筑安装环节是否缴纳了建筑安装环节的相关税费（包括营业税、企业所得税、个人所得税、印花税等相关税费）；第三，看房地产开发企业在销售商品房时是否足额缴纳了销售环节所涉及的税款。

    二是财务检查与实地检查相结合。将财务检查与对每个开发项目进行实地检查相结合，并将建安合同和房屋销售合同与每栋房屋的平面结构图逐一对应检查。在收入方面着重查看了银行办理贷款按揭、发票使用、以及预售房屋预收房款的情况。土地增值税一直是税收征管的薄弱环节，麻城市地税局对土地增值税进行了重点稽查，看纳税人对普通标准住宅和非普通标准住宅的界定是否符合规定的要求，对不符合条件的项目，根据鄂地税发[2002]163号件精神按不同预征率标准预征土地增值税。

    三是加强发票检查。将发票检查作为税收稽查中的一项重要内容，检查发票的领购、开具和取得是否符合规定；成本列支中的大额发票（包括土地、水泥、钢材、砂石、劳务支出等）是否属实；有无使用假发票、白条入账等情况。

    几年来，我们进行了长期有效的房地产税收专项检查，2005年检查了房地产开发企业8户，入库税款163万；2006年检查12户，入库税款221万；2007年，共检查房地产开发企业15户，入库税款86万。

    在搞好稽查的同时，麻城市地税局还以查促管，转换稽查成果，通过专项稽查促进征管质量提高。首先是与管理部门建立联系制度，定期进行资料交流，建立管、查互动的配合机制。其次是围绕房地产税收征管方面的难点和重点，研究对策，强化房地产税收征管。

    （六）优化纳税服务，奠定房地产税收一体化坚实基础

    按照以“服务型”为中心的理念支撑体系的公共政策管理要求，麻城市地税局转变行政管理观念，坚持以服务为导向的税务管理方向，不断提高了服务能力，密切了征纳关系，促进了征纳双方和谐，最终提高了纳税人税收遵从度，促进了税收收入增长。具体而言，一方面建立税收管理员日常管理和服务相结合的管理制度，为纳税人排解税收政策方面的疑难。另一方面，建立税务日常管理预警机制，降低纳税人违反税法和税收政策的风险。麻城市福鑫房地产公司是麻城市首家招商引资引进的房地产开发企业，该公司对企业所得税的政策存在疑难和异议，麻城市地税局领导带领税政、征管负责人会同城区分局管理人员对该户企业进行现场指导，一直解释到深夜10点多，该企业负责人非常感动。从此以后，一直模范遵守税收法律法规，自觉依法纳税。

    实践表明，麻城市在房地产税收一体化管理上已形成一个稳定而又严密的运行机制。通过严格实行以票控税和以证控税，从机制上保证了严格执行政策；通过征管职责的明确界定和征管流程的优化重组，麻城市房地产业税费收入大幅增长，征管质量稳步提高。说情的越来越少了，征收、管理、稽查人员的压力越来越小了，征纳关系也越来越和谐了。

    二、几点启示

    麻城市地税局在房地产税收一体化管理上的实际做法及由此带来的相应变化启示如下：

    （一）执行房地产税收一体化政策需要进行综合管理。李瑞环曾说过任何工作要综合抓，抓综合。房地产税收一体化管理需要贯穿这一思想，外部争取党政领导重视，争取部门配合；内部合理设定征管机构职权，科学分工，强化制约，有效整合各方面资源，形成征管合力。

    （二）执行房地产税收一体化政策需要科学的机制。政策的落实和执行不能简单地仅依赖人的主观能动性来做好，更重要的是要形成一个科学的机制，建立一个严密的制度体系。房地产税收一体化以契税和耕地占用税的征收为切入点，通过先税后证，以票控税，逐步扩大到整个房地产税收的控管，缓解了地方税收控管手段不足的矛盾，为地方税收征管提供了一个新的方法和思路。

    （三）执行房地产税收一体化政策需要现代化管理手段和管理理念。房地产税收一体化管理，需要以计算机技术为依托，通过第三方信息比对，堵塞管理漏洞。同时，更需要树立现代行政管理理念，树立为纳税人服务的观念，这不仅是现代行政管理的必然要求，也是做好税收工作的必要条件。

    当然，房地产税收一体化管理中也面临一些新问题，比如，如何在加强控管和改进服务上有机结合，如何加大计算机应用的范围等等。在今后的实践中，需要进一步完善这一机制，扩大控管范围，将房屋出租房产税纳入房地产一体化控管范围；改进比对手段，运用信息技术进行电子比对等等。只有在实践中不断探索，才能不断地提高税收管理水平，提高政策执行力。