我想和你唱韩磊潘倩倩:解密万达定制商业地产模式
来源:百度文库 编辑:中财网 时间:2024/04/29 11:34:58
解密万达定制商业地产模式
(2011-10-12 09:12:59)点评》》
文/熊杰
随着商业地产近几年的兴起,城市综合体如雨后春笋般地在各个城市拨地而起,加上住宅市场的投资行为受到政策层面的抑制。许多的原住宅投资型顾客开始改弦易辙,精明的地产开发商们早就捕捉到了这个巨大商机。
现在已进入“后招商时代”。这意味着商业地产招商将面临客户资源的争夺,未来“招商难”将成为各商业地产企业的不得不正视的严肃课题。第一,招商难,难在哪里?第二,招什么商家进店以及如何确定租金和签定租约?
招商难,问题不完全是因为商家少,而是项目没有针对性,对商家的把握不够准准。所以招商要从商家角度考虑,才更有针对性,成功率更高。
招什么样的商家进店,看起来是招商工作,核心问题还是购物中心的基本定位。每一种定位不同针对的商家也不同,比如设计思想、经营理念。现在,大部分商业地产项目都有完整的商业和品牌规划。招什么商家进店决定着购物中心以后卖什么,怎么卖,卖给谁的问题。但也有少部分商业地产项目仍然是不管张三李四,谁给的租金高就请谁进。
那么,确定租金的难点又在哪里?实际上,随着项目的逐步深入,很多操盘者对租金的看法也会变化。除了大品牌店,很多商家在在租金判断标准上并不是十分准确,甚至有不少一把手都跟着直觉走。
招商有三个阶段,满场、稳场、旺场。开业三年之后,正常情况下租金每年会有5%的调整。开始的租金不高,反而能招来一些好商家,把场子做旺才是更长远的。租金策略上有整体价位、租金形式、租期时间。除了面积比较大一些的主力店之外,现在一般的店租约是三年,三年期间会有很大变化,或者可以在三年到期后调高租金。大店的风险其实也很大,他们做得不好也会撤离。
第二是租约问题。有些商户看中了项目,却又迟迟不愿签约,多数问题就出在租约上。发展商不愿意签约,希望获取更多利益;反之,明确指定租约,又能帮助发展商取得商户信任。
分析》》
解密万达定制商业地产模式
文/熊杰
万达定制式地产模式推广
万达集团总结出的这种独特的开发模式——“订单式”开发,已成为得到业界人士高度评价,被认为是商业地产开发的成功范本,跟风者甚众。但是这一广受好评的开发模式是否能推而广之呢?
现在下结论还言时过早。事实上这种模式在推广过程中并非一帆风顺,而且真正经由此种模式而获得成功的商业项目也不多。
实践证明,“订单式”商业地产模式本身是值得肯定的。在项目规划之初,甚至在拿地的时候,就已经确定了主力商家,这种项目不是没有,而是有很多。根据主力店的特点和要求,量身定做不同的商业空间,这在一定程度上避免了盲目开发带来的风险,也使得开发商和商家的互动更加顺畅。
值得注意的是,一些开发商虽然宣称开发“订单地产”,但他们真正关心的并不是按照主力店的具体要求建造商场,甚至不在乎主力店租金,只想利用主力店品牌进行商业炒作,以此抬高产权商铺的价格。这就背离了“订单式”商业地产模式最初的宗旨。追求短期利益而忽视长期回报的开发商很难得到商家的信任,这个障碍解决不了,“订单”模式的推广还将面临很大考验。
对目前中国的商业地产来说,“订单”模式并不是通用的。“订单”模式有它自身的“门槛”,也可以说是局限性。只有持有型的商业项目才有可能采用“订单”模式,销售型的项目做不了“订单”地产。也就是说,项目必须只能是“只租不卖”。
另外,为了吸引主力店进驻,开发商对一些大型娱乐场所、大卖场和高档品牌专卖店往往采取前几年租金降低的方式,这就意味着大量流动资金被占据,资金回笼缓慢。如果没有雄厚的资金储备和较强的抗风险能力,实行“订单”模式几乎是天方夜谭。
但是“订单”式开发的这种思维值得大力推广。国内做商业地产的发展商,包括万达,9成多以上是由住宅地产商转换而来,在早期也不可避免地带着房地产开发的思维定式,万达之前在这方面也吃过亏。他们采取的做法一般是先选址,然后定位、设计、建造,之后才是招商。
而国外商业地产的运作模式有所不同,招商往往在项目建造之前就已经完成。这其实也就是“订单”模式。开发商按照商家的具体要求为商家量身定制商业物业,有效避免了项目后期很多不确定的因素,如商铺与商家需求不匹配、招商不易等。
2010.11