喋血孤城百度网盘:中国老百姓买房的5大致命误区

中国老百姓买房的致命误区之一：买房总是知己不知彼。

　　具体表现在：

　　1、不看清楼盘的营销手段：

　　(1)谁在售楼处卖楼：严格来说，很多购房者到现在都还不知道，在中国几乎所有的楼盘售楼处现场的售楼人员，其实并不是开发商的人，一般来说，一个楼盘有投资商、开发商、承建商（包括规划、设计、景观等）、销售商（包括营销推广商）。其中投资商负责筹集楼盘建设资金，开发商只负责项目的整体开发运作；承建商即建筑商负责楼盘的具体施工；房地产行业的规则是，大部分楼盘建设好后开发商本身并不会直接去卖楼，而是会找一家楼盘销售代理中介公司由其负责整体销售，一般是按楼盘总销售平方面积进行核算，开发商按项目总销售面积支付给代理销售公司作为总代理费用，这其中，代理中介公司需要支付现场售楼人员1%-3%的佣金，比如说：现场售楼人员卖一套100万的房子，可以拿到1万-3万元的佣金。事实上这些代理费用、售楼人员的佣金等费用最终还是加在羊毛（购房者）身上的。一些比较稀有畅销的楼盘，开发商还会收取代理公司的保证金作为对代理中介公司的制约。开发商与代理公司商定销售代理费用签订代理销售合作协议后，由该中介公司负责楼盘的具体现场接待看房、签约等事宜。所以大家在楼盘售楼处现场看到得售楼人员是中介公司派出的人员，有的楼盘售楼处售楼人员会直接用其代理公司的名片，但一些楼盘的中介人员为迷惑购房者以方便销售，连名片都只会印“XX楼盘销售中心的字样，给购房者造成他们就是开发商的人的误区。楼价之所以高，跟楼盘的营销代理费用也有关系，但一直以来，开发商还是要依赖代理公司卖楼。

　　因为中介售楼人员的基本工资都很低，一般都是靠卖楼拿佣金，所以很多售楼人员在具体的销售过程中就会不负责地夸大其词、乱许诺、乱承诺以促进成交，楼盘卖完后他们就撤了，那些当初卖楼时说得很好的什么规划啊承诺啊统统见鬼去了当然也就与他们无关了（这一点在调查中一些开发商也很恼火，因为最后是开发商来收场）。

（2）傻乎乎地去做诚意登记与VIP登记：很多老百姓也许会很奇怪，为什么一些楼盘房地产商敢开那么高的价？这一大创举就要归功于那些开发商请　　的房地产营销策划机构（或代理中介公司）的功劳了。楼盘实施的诚意登记与VIP登记手段就是一个非常有效的市场试水销售手段。通过这种方式，销售代理公司很快就调查出有多少人对本楼盘感兴趣，能接受的价格程度。举个例子：某楼盘有300套房，原计划定的开盘价是1万元每平，先进行诚意登记与VIP登记，结果有1000名不明真相的购房者来登记了，比例是3：1，这时，房地产商就会分析并制订出销售策略，把价格再定高一些。然后再制造人气与热销假象吸引不明真相的可怜购房者签单。

　　当然，还有其他各种各样的事前营销销售手段，邹涛会在邹涛官方ＱＱ群中及今后的文章中一 一分析，这里限于篇幅不细说。

　　2、不研究其他购房者的心理：略。

　　3、不会看楼盘的销控表：很多售楼处现场的销控表基本上都是虚假的。如果有售楼处的人告诉你房子已经卖了多少套多少套时，你只当他只是在“唱歌”吧。现在政府采用电子合同，真正销售真金白银交了钱签订了合同的才会在国土房产局的网站上有统计和公示出来的，大家在万人团购网上查询政府数据即可清清楚楚。

　　4、不会看售楼现场的人员：房地产营销机构和中介代理销售公司为制造人气热销气氛，会集中时间统一开盘，有的甚至会要求楼盘的承建商也派多少人来参加排队（否则工程款可能就不能按时拿到）造成人非常多的假象诱骗不明真相购房者交定金，在调查中，邹涛发现，有的楼盘开盘时有一半以上的在排队“买房”的人都是来忽悠你的“托”。

　　5、不可盲信官方的数据：官方公布的房价成交统计数据均价是不分别墅和低档住宅的，所以我们看到得某个月均价可能是别墅和高档豪宅的统计价格，不代表某月房价就真正涨了多少。

　　邹涛给您提供的避免本类致命误区的实战操作策略：不听信售楼员的表面介绍，不要傻乎乎的以为也不要交钱没什么损失就去做诚意登记，当你在售楼处留下自己的姓名资料和联系电话的那一刻起，你已经在为推高该楼盘的房价“做贡献”了。不看楼盘的销控表而要去查政府的进入电脑成交的合同公示数据，不要为在“特意”当着你面前签订合同而且“兴高采烈”交钱买房的人迷惑，那个人很可能只是在无声地催促你快交钱签单。对官方公布的数据要一分为二的看：一些硬数据比如电脑控制的签订合同可以相信，而对于一些可能被加工的软数据要善于从表面去分析和了解背后的真实现状等等。

　　中国老百姓买房的致命误区之二：买房总是盲从表面现象。具体表现为看到一些售楼现场的人气、一些媒体公布的上涨下跌的数据、一些身边的人沾沾自喜地谈论自己买房赚了等等时，一定要清醒地区分、反复分析背后的原因。

　　邹涛给您提供的避免本类致命误区的实战操作策略：只作为自己的买房时的参考层面之一。市场的真相需要到第一线去了解并跟踪观察。

　　中国老百姓买房的致命误区之三：买房理念僵硬死板。具体表现为以为买了房就要住一辈子，用自己的眼光去对比想当然、首付多一点自己的压力会少一点、供楼就一定要供几十年等等。

　　邹涛给您提供的避免本类致命误区的实战操作策略：今天不知道明天的事，中国的房地产一向是个政策市，只适合波段操作，即使是你在低价的时候买的一套房子涨了2倍3倍，你不卖也是死的，纸上富贵而已。事物的永恒规律是涨到极限了就一定会跌。涨了就卖，好房子多的是，再根据政策规律寻找价值洼地买一套岂不是两全其美？普通老百姓一辈子能用银行的钱就只有买房按揭这次机会，当然是首付越少越好0 首付更好，付一年两年涨了就卖掉，跌了自己也没什么损失反正首付少，多的资金还是在自己手上，手中有现金啥时候都不慌。

　　中国老百姓买房的致命误区之四：买房只买自己喜欢的。这又是一个很无厘头的误区。很多人一天到晚四处看房，挑来挑去，却忘记了一个最根本的出发点：房子的最基本功能应该居住功能没有太大问题就好。你自己喜欢的别人不一定喜欢，你今天根据自己的现状喜欢的，不一定明天还会喜欢，谁也不能保证自己喜欢某一事物一辈子。在房子问题上，邹涛看到很多人随着家庭成员的变化，当初最适用的房子也许就不适用了。当不适用的时候，如果你想变现的时候别人会喜欢吗？就如很多人花几十万装修房子，只不过舒服了几年就视而不见没什么价值了一样的道理。

　　邹涛给您提供的避免本类致命误区的实战操作策略：买大众化的、最实用的户型。一般来说，房地产商在开发时一定是经过反复调研的，某个楼盘设计得最多的户型也是将来最好转手、换房包括出租的户型。

　　中国老百姓买房的致命误区之五：买房永远跌等涨买。很多老百姓总是后知后觉。中国的房地产市场是一个政策市，并不是一个纯市场化的市场，受政策的影响太大太大。邹涛纵观98年以来的国家住房商品化改革以来，中国房价其实是一个起伏波段上扬的走势。在调查中邹涛甚至发现，除了普通自住购房者外，有一些把房产做投资手段的人到最后都只是坐了几回电梯而已，后悔不已。

　中国老百姓买房十大“傻”之一：买涨不买跌。邹涛投资法把这一行为排在十傻之首。在中国楼市，和股市一样，对楼市的判断总是大部分人是错的。2008年10月房价低谷邹涛发起“万人购房团”，搭建“万人团购购平台”时，争取到了很多较低团购价的房产，但一些购房者却总认为还会跌，还要再等等，结果等到2009年开始上涨的时候，又变得恐慌入市，结果硬生生地推了送上门的购房良机，白白多掏了十几万几十万。

邹涛投资法破“傻”建议：过去和未来的中国房价，政策调控是常态，普通购房者唯一要做的依然需要顺势而为，即：无论是自助还是投资保值，一定要波段操作，耐心等候，涨就卖掉。跌再买入（赚的差价就是实现买房的资本）。具体来说，买入和卖出时间把握为：房价每月统计数据连续6月以上继续高涨时，卖出手中房产。等政府出台调控政策且成交低迷、价格有一定幅度下跌（有20%）时要毫不犹豫出手买入。

中国老百姓买房十大“傻”之二：买热点楼盘。房地产的营销手段已经到了非常“恶毒”和吃人的阶段，为了把某个楼盘炒热，房地产商经常要花大量的资金聘请营销炒作策划高手策划事件，通过各类活动、媒体吸引公众眼球。当然，这样的所谓“热点楼盘”价格当然是“水涨船高”，所花费的每一分钱最后都要出在羊毛---被热点吸引参与的购房者身上。买热点房的唯一结局的购房者上套多掏银子。

邹涛投资法破“傻”建议：那些在媒体和公众面前经常出现的“热点”楼盘，只是一个概念，聪明的购房者可以参考该楼盘附近的楼盘价格，即知道真实情况。千万不要盲目上套。如果实在要买，就买该“热点”楼盘附近的二手房是比较实惠合算的。

中国老百姓买房十大“傻”之三：买投机者手中的房。很多购房者非常痛恨楼市投机炒房者，但自己又不知不觉充当了投资炒房者的“帮凶”：试想，如果没有自住购房者去接盘，投机者怎么能出手获利？

邹涛投资法破“傻”建议：判断是否投机行为非常简单：一是不要买房产证登记过户还没有超过一年的二手房。如果某套房子买了后办证几个月就又卖，一定是投机炒房者而且还是短炒者。你去买就是在接盘。如果你一定要接盘，除非该套房是投机者亏损卖出，且低于市场价，可以考虑。否则，你就是个冤大头。二是不要买那些内部变更名字的新楼盘房子。这类房子通常是新房，某些权力部门的人员或房地产商的内部人员“空手套白狼”后加价转给你的。

中国老百姓买房十大“傻”之四：买做广告很多的房。很多楼盘为了销售，会通过报纸、电视、广播、广告牌等方式大做广告，这类房子广告做得越多，价格越高，因为所有的广告费最后都是出在羊毛--你这个看广告去掏腰包的购房者的身上的。你看到的每一个广告的广告费用其实都是你和在这个楼盘下单买房的人买单的。

邹涛投资法破“傻”建议：如果发现某个楼盘经常做各种广告，只有2种可能：一是难卖，卖得不好。二是价格超出预期。所以，不妨去找该楼盘附件的同类做广告比较少的楼盘。记住：好房子是不需要做很多广告的。

中国老百姓买房十大“傻”之五：买没有发展潜力的房。

     所谓没有潜力，一是指透支未来的。很多楼盘为了高价卖出，会把亮点无限放大，把楼盘的缺陷想方设法隐藏。并且一些楼盘还会制造消息，利用政府的一些还没有决策的规划来诱惑购房者要“有眼光”快买。事实上，一些楼盘的所谓亮点只是虚幻的，等你买下来住进去后，就是遥遥无期的等待。

    二是指楼盘所处地段现在规划、市政配套已经发展到了极限，不会再有新的变化，也就只有保持现状了，未来5年十年都不会有什么改变，房价当然是没有价值空间了。

邹涛投资法破“傻”建议：如果某个楼盘的销售人员拿着精美的售楼画册和图案告诉你这里要规划什么、这里要建什么时，你最好在心里要彻底否定它不存在（即使将来真的有）。然后在决定如果没有这些还能不能买这个楼盘的房子。以免给你空遗憾。

中国老百姓买房十大“傻”之六：买所谓的“品牌房”。很多盲目的购房者喜欢盲从所谓的“房地产品牌商、大的房地产商开发的楼盘。其实这是一种最大的误区。这类所谓的房地产品牌商的房产除了利用所谓的“品牌”包装来忽悠百姓外，其本质和一般的房地产商没有什么区别。笔者在今年在深圳调研深圳布吉一个烂尾楼时，发现，该烂尾楼被国内的所谓品牌房地产商万科收购，通过软文、活动、形象策划包装后，房子的规划、设计、户型、框架都没有改变，价格就变成了2万元以上，而附近一些非常成熟的大社区的楼盘至少要便宜几千元一平米。用同样的价钱，100万只能买一个被万科品牌包装的“烂尾楼”里的40几个平米的小房子，在附近的社区可以买到一套至少90平米的3房。但买那房的傻子还是不少，这个品牌忽悠有点离谱。

邹涛投资法破“傻”建议：所谓的品牌，其实是虚的。目前中国的房地产市场严格来说并没有真正的品牌商。很多所谓的房地产品牌商都是金玉其外败絮其中。购房者不要盲从，价格与房子相对适中的才是最好的。

中国老百姓买房十大“傻”之七：人云亦云买房。这是中国老百姓的最大的通病。以前是通过请托混在购房者队伍中传播。现在随着网络的发展，很多老百姓特别是年轻人购房时都会上网去搜索一下网上的评论，但这些评论特别是一些赞扬某个楼盘的评论，还有一些所谓的专家写的文章（很肯能是收了黑钱的软文），都是绝对不靠谱的。房地产商会利用一些网络写手和水军、销售人员在网上发布一些吹嘘该楼盘如何如何好的软文、帖子等等，你稍微想一下就会明白：哪一个普通老百姓（包括你自己）会在买了某套房子后耗费时间拼命在网上写某某楼盘如何如何好吗？除非他闲得发慌了或收了“劳务费”。

邹涛投资法破“傻”建议：对于生活中某人说的或网上的某个楼盘的评论，只看坏的评论，然后去现场一一核实、验证。对唱赞歌的那些要采取“三不”原则即：不看、不听、不理，确保自己理性不要被灌昏头。

中国老百姓买房十大“傻”之八：买房做死多头。很多老百姓经历了这几年的楼市走势后，看到房价一调控一下后又涨起来，于是深受影响，变成了拼命看多的心理，觉得房价以后一定会长期涨下去，一定跌不下去，碰到调控跌了也死撑，碰到房价涨了还在买，手中只要有钱就去买房，美其名曰保值。其实这是典型的用过去的经验来赌未知的未来。未来的房地产市场发展，一定是变化的，房地产市场从前面的国家各方面政策支持的黄金期，到现在的众矢之的，很多质的层面已经在悄悄发生变化。未来中国房地产市场唯一的不变的规律就是：变化。什么都有可能，一定要“一颗红心，两种（涨和跌）打算”。

邹涛投资法破“傻”建议：没有只涨不跌的市场，没有只涨不跌的房价。涨就是跌的开始。要学会顺势而为，在跌的时候出手。

中国老百姓买房十大“傻”之九：买房做死空头。结果一年又一年，白白错失了一次又一次出手买房的机会。中国人最大的人性特点之一是唯恐天下不乱，喜欢幸灾乐祸。总是盼望房价崩盘，楼市毁灭，总是看跌。殊不知房价上涨是有内生原因的，下跌也是有内生根源的，绝对不会因为某几个人或某几个群体的看法而受影响。因为决策中国房价的真理掌握在国家手中，所以，中国的房价涨跌一切都在掌控之中。涨到一定程度了就会跌下来，跌到一定位置和幅度，自然会有大批有投资眼光的人去买。这样价格就维持住了。也就跌不下去了。所以，未来中国房价是否涨跌唯一的应对措施就是购房者要紧跟研究政策，适时而变：如果你手中有除了自住以外还有的多余的房子，又不会运用金融手段进行房产理财，就要在涨到一定幅度时卖掉，而不是在跌到一定幅度时“割肉”。因为未来中国房价的走势一定是受政策左右的半市场趋势：即房价会继续做“俯卧撑”。

邹涛投资法破“傻”建议：顺势而为，一定要用投机的眼光买房自住。即：在房价有一定幅度下跌（20%以上）的时候买房，如果买入后，还要再做好跌的退路准备。如果不跌，当然最好。邹涛之所以06年房价疯涨时发起“3年不买房行动”，08年国家政策调整房价低谷时适时出手发起“万人购房团”，每一次都是顺势而为。

中国老百姓买房十大“傻”之十：买房只看眼前不看未来。这是购房者的通病。因为房地产专业知识的匮乏，很多购房者不可能有很多的购房经验。大部分购房者由于是第一次购房，购房知识来源于媒体和网络等层面。社会上又没有专门的购房培训学校，房地产的从业人员因为利益原因又不可能告诉购房者真相，所以，很多购房者在做出购房决策时只看眼前，总是被训练有素的专业房地产销售人员忽悠。比如：某某楼盘目前环境是如何如何好，户型是多么合理等等。殊不知，几年或十年后，一切都会变化、过时。

邹涛投资法破“傻”建议：买房是普通老百姓一生最大的一笔投资，所以一定要用未来的眼光看现在，用发展的眼光看未来。正因为是自己住，更要用投资的眼光买房。在同等条件下，不要买那些各方面条件非常优越的“楼盘”，这样的楼盘价格已经“高开”，未来可能会随着形势的变化与发展低走，而应该选择一些目前也许交通、配套还不完善，但政府迟早会去规划解决的、价格还在“低开”的楼盘，以后环境、配套改善后就会“高走”了。。。最重要的是，要尽可能在买房问题上少投资金你就赢了。

    最后，衷心希望每一个看到邹涛投资法这篇文字的朋友在买房问题上能少走弯路，既然你改变不了环境，就改变自己，转变思维，调整理念，顺势而为，做一个精明的购房者，早日实现安居乐业！