泰国免税店中文官网:內地房地產市場的多方博弈

內地房地產市場的多方博弈

       近年來，內地房價漲得讓人人驚肉跳。雖說在宏觀調控和房貸收緊等各種措施的綜合作用下，最近不時有某市房價趨降之類的傳聞，但內地整體房價仍是漲聲依舊，表現得撲朔迷離，讓人覺得眼花繚亂。據國家發改委最近發佈的報告，二00五年第一季度，內地35個大中城市的房價同比上漲9.8%，儘管漲幅較去年第四季度下降1個百分點，但整體房價仍趨升勢。

       房價上漲對民生的影響、房價攀升所蘊含的金融風險及其可能造成的經濟衝擊，是有目共睹之事，官方、學界、媒體尤其是廣大市民，亦對高房價提出不少置疑。然而，儘管質疑與譴責之聲不絕於耳，但內地房價卻依然保持著頑強升勢，原因在於內地房地產是近幾年發展最快的“大餅”並充滿了巨大的利益誘惑，儘管中央政府為民生計，為經濟穩定計同消費者一樣企盼房價的穩定，但地方政府、銀行、房地產商以及投資性購房者卻有著得自房價上漲的經濟利益，並成為推動房價上漲的諸多因素中不容忽視的方面。

迅速發展的內地房地產市場是一塊充滿誘惑的“大餅”

       內地房地產的起步並不久，一九九０年房地產開發投資僅253億元。一九九二年和九三年的經濟泡沬，是內地房地產業的第一次衝擊，房地產開發投資年均增長率分別高達117.5%和164.9%，但中央政府採取的“軟著陸”調控措施很快擠出了房地產泡沬。上世紀九十年代末，在內需不旺、通貨緊縮的經濟形勢下，政府採取了積極財政、低利率等一系列刺激內需的政策措施，再加上住房制度和融資體制改革，終於帶動了內地房地產市場的快速發展。從二000年起，內地房地產開發投資增長率連續5年超過了20%，二００四年的房地產開發投資已達13,158億元，分別佔全社會固定資產投資和GDP的18.8%和9.6%，而一九九０年分別只有5.6%和1.36%。顯然，內地房地產已成為一個充滿商機和誘惑的龐大產業。此外，內地的城市化建國以來就一直滯後於工業化，二０００年開始的新一輪經濟增長，突出表現為以投資為主導的城市化進程和工業轉型，迸發出對道路交通等公共基礎設施、商用建築物和民用住宅的集中投資，零四年高達2.97億噸的鋼材和9.70億噸的水泥產量而仍顯不足，就從一個側面反映了這一趨勢。同時，隨著內地居民人均GDP跨過了1,000美元大關，消費需求結構正經歷顯著的轉化，對住房等耐用品的需求度急劇上升。建設部曾提出，內地進入全面小康階段時人均住房建築面積將達到38平方米，而二00四年僅為23.67平方米。從這個角度看，內地房地產業不僅是充滿誘惑的產業，而且是一個前景廣闊的產業，自然也就吸引了諸多逐利者。

房價上漲，銀行、地方政府和房地產商各有斬獲

       作為一個充滿商機、誘惑和前景的產業，內地房地產業的健康穩定發展，無疑能夠在促進經濟增長的同時，讓廣大市民享受到改善居住條件的實實在在的好處。然而，在各種利益驅動機制的作用下，近幾年內地房地產業卻在發展中積聚著不良的苗頭，最明顯的就是房價的過快上漲。在社會各界的壓力下，相關利益群體都將矛頭指向購房群體中的“投機者”，但“投機者”只是一個相對模糊的概念，銀行、政府和房地產商才是實實在在、真正能夠解決問題的市場主體。對於房價上漲，房地產商當然是求之不得（作為追求利潤的企業，它們的這種願望無可指責），而銀行和地方政府則各有如意算盤。由於銀行和地方政府擁有調節房價的最直接、最有效手段，它們應該承擔起房價上漲的主要責任；房價遲遲難以有效遏制，銀行和地方政府從房價上漲中得到豐厚收益，是最重要的原因之一。

       內地銀行的業務經營同國際標準略有不同。為了遏制一九九二、九三年的經濟泡沫，內地政府將金融機構由混業經營改為分業經營，形成了銀行部門以存貸業務為主的經營模式。在負債經營方面，由於內地股市不完善且缺乏其他投資途徑，內地銀行擁有充裕的儲備資金；在資產業務方面，消費信貸的質量在總體上遠優於企業貸款。同時，對於住房貸款和汽車信貸這兩種最主要的消費貸款，住房貸款亦遠遠優於汽車信貸的質量。只要房地產市場穩步發展，銀行擁有的這部分最優良資產就穩步增加。對於房價上漲，銀行的收益要大於成本，這是因為，房價上漲意味著住房貸款這種最優良資產的增加，而壞帳增加所帶來的風險對銀行的制約，則由於內地銀行特殊的制度安排而大打折扣：長期的壟斷性分業經營、國有性質以及中央部門的多次注資，使得內地銀行的風險意識大大降低。當然，如果中央銀行為遏制房價而提高利率，商業銀行也會欣然接受利率上調所帶來的額外收益（住房貸款數量則因住房消費的低彈性，而損失有限）：趁著入世過渡期結束和外資銀行完全擠入之前，內地商業銀行利用壟斷優勢多撈一點是一點。毫無疑問，內地銀行無疑是房地產業快速發展和房價上漲的最大贏家之一，其唯一損失是它們並不太在意的壞帳和金融風險。

       在房價上漲中，地方政府亦斬獲頗豐。房價的上漲，不僅能夠提高當地的GDP而提高政績，而且能夠帶來土地增值、市面繁榮、吸引資金等諸多好處。當然，這些好處尚有點“虛”，地方政府在房價上漲中最實實在在的利益，則是直接進入當地政府庫房的稅收和土地轉讓收入的增加。按照一九九四年開始的分稅制改革，除了增值稅、所得稅和營業稅由中央和地方分成外，同房地產有關的其他稅收，幾乎都直接進入地方政府的庫房，如契稅、耕地佔用稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅等；而各種“稅”之外的“費”，更是穩穩收進地方政府的荷包。不過，當地市民的呼聲亦不能完全不理，故象徵性搞幾處“經濟適用房”供低收入階層排隊，地方政府的主要精力還是放在能帶來直接經濟利益和政績的商品房上。

消費者叫苦不迭，中央政府憂心忡忡

       對於絕大多數謀求改善居住條件的消費者而言，房價上漲無疑直接增加其購房支出，降低其可支配收入，並在當前就業壓力和醫療、教育各社會保障制度尚不完善的情況下倍感艱辛。對於房價上漲，他們幾乎沒有任何利益可言，亦不可能得到任何好處。面對房價上漲，中央政府的立場基本同廣大消費者一致：中央政府素來關注民生，並肩負著促進經濟發展和社會穩定的職責，房價上漲既不利於發展房地產業以改善人們居住條件的初衷，又因其隱含的潛在風險而不利於經濟發展的穩健性。

       當然，由於房地產業是一個產業發關聯度高的產業，它的發展對建築建材、裝飾裝修等行業有極大的帶動作用，是促進經濟增長和擴大內需的重要方面。然而，發展過快的房地產業和房價虛賬，在當前經濟形勢下恰好同中央政府的其他經濟目標相衝突，這在鐵礦石和石油價格上漲、能源和基礎產業緊張的情況下更如同火上澆油。由於內地正處於城市化進程和工業轉型的關鍵時期，道路交通等基礎設施建設箭在弦上，目前正面臨極大的能源壓力和資源壓力；同時，房地產的虛脹必然會加重目前建材和能源等的緊張局面。因此，中央政府希望的是真正有助於改善人們居住條件、適度增長的房地產市場，而不是超過這一水平的虛脹。

       總之，對於房價上漲，銀行、地方政府和房地產商是利益獲得者，廣大消費者是主要的負擔承受者，而中央政府不僅所得有限，而且因其蘊含的金融風險、通脹風險和能源壓力等而憂心忡忡。儘管利率、稅收、土地政策等能夠在一定程度暫時緩解房價飛漲問題，但在對如下兩個方面做大的改革之前，並無助於問題的根本解決。

       其一、財政稅收體制。一九九四年分稅制改革之際，內地經濟面臨的主要問題是經濟增長，而收入分配和社會保障並非其主要考慮對象。隨著內地在此之後十餘年的經濟發展和制度改革，目前面臨的社會經濟問題已有很大變化，原有的財政稅收制度已難以適應調節收入分配、提供社會保障的需要，有必要做大的改革。尤其是教育、醫療、住房改革，以及日趨重要的失業救濟和養老保險等新問題，現有分稅制模式已使得財政稅收政策的效力大打折扣，並在解決這些問題時捉襟見肘，住房問題即是其突出表現之一。

       其二，地方政府的職能問題。在市場經濟體制下，政府的主要經濟職能是保證經濟運行的健康穩定、保證經濟效率和市場競爭的公平，而不是直接參與市場競爭。在房地產問題上，地方政府應該同消費者和當地居民站在一起，在限制房地產商壟斷行為的同時，通過提供更多的廉租房或經濟適用房改善貧困居民的居住條件。然而、由於地方政府職能定位方面的原因，現有體制為“官商勾結”提供了顯著的經濟激勵。只有首先解決了這兩個問題，中央政府的財政貨幣與經濟調控政策才能真正發揮其效力，而不是在中央政府和地方政府的博弈中化為無形，目前房地產市場存在的問題，只是上述問題的一個側面。

資料來源：香港<<紫荊>>雜誌二零零五年六月刊內同名文章，作者胡懷國