半青半黄半收成打一字:婚房撑起2012年楼市 新婚小夫妻应该如何买房

　2012就要来了，我们结婚吧。

　　这句话或许并不十分完整。完整的语句应该是：2012就要到了，我们买房结婚吧！

　　一个不容忽视的现象是：去年至少有一半的房子卖给了新婚小夫妻。上海民政局的统计数据显示：去年上海一共有15万对小夫妻登记结婚。如果加上未在上海登记的外来“小夫妻”，去年上海保守婚房需求约为20万套左右。

　　根据上海德佑地产数据显示，去年上海一手房成交套数为18.54万套，二手房成交为15.45万套，两者相加，去年上海一二手房成交套数约为34万套左右。

　　以此估算，上海婚房在总成交比例中超过了一半。

　　今年适逢中国传统龙年，结婚人数只会有增无减。在中高端房源受限于调控的情形下，婚房需求仍然是市场最大主力。

　　可以毫不夸张的说，婚房即将撑起2012年的楼市。

　　开发商给婚房开道

　　限购之下，谁还有粮票。毋庸置疑，在有钱没粮票，没钱有粮票之间，婚房需求群体是不可忽略的购买大户。

　　有钱又有粮票的婚房者们，趁此可以和开发商杠上一回，谁叫现在是不折不扣的买方市场呢？

　　哪家开发商不把赚钱的希望瞄准他们，哪家开发商就有可能真难走出“2012”。

　　开发商：扎堆赚婚房钱

　　凭借着高周转率策略，万科、恒 大在2011年加速甩掉对手保持优势。这也让其他开发商纷纷效法在2012年，将主攻方向继续向“刚需”群体回归，针对年轻人待婚、结婚群体的紧凑户型、低总价的婚房产品仍将占据相当的分量。

　　近日，各大开发商陆续公布了2011年销售业绩。在全国商品房销售面积和销售额增速大幅回落的情况下，开发商业绩加剧分化，采取高周转策略的房企业绩明显比追求高毛利率的房企更为亮眼。而面对2012年的楼市探底期，开发商纷纷摆出谨慎的态度，多持现金为王的策略，房企去库存化将加速。

　　在上海，主攻刚需现象亦是如此。金地上海公司在2011年大卖刚需对口的金地艺境后，也将希望寄托于同样针对刚需的金地艺华年。无独有偶，在2012年的开售项目上，龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)则表示，2012年，将继续坚持“高周转”销售策略，

　　“哪里有粮票，我们就主攻哪里。”沪上一位开发商向《东地产》道出。

　　而同样将婚房市场定位在套型面积在70-110平方米，婚房总价主要集中在150-200万元的房源。中原地产对沪上二手房统计了解，截止到2012年1月31日，套型面积为70-110平方米的房源占全市住宅存量面积的46%。

　　购房者：砍价接济装修钱

　　“能砍多少是多少，节省下来的预算还可接济装修费。”准备年内买婚房的梁小姐揣着“粮票”不害怕，“之前朋友买房时正处在高位，后跟开发商协商最终获得装修费补贴，这说明开发商还是有降价空间，趁此机会说不定能买到比较低的房子。”

　　从一手住宅市场看，至年底，降价楼盘的市场比重已经接近10%。金地、绿地等品牌开发企业以外围的刚需房源为主力，迅即掀起降价风暴并大获成功，也一举确立了20-30%的阶段性降价标尺。

　　上海中原报价指数显示，到2012年1月中，二手住宅市场超过80%的业主愿意给出议价空间，这是最近两年的最高水平。其时，31%的房源降价幅度超过5%，降幅超过10%的房源也达到了12%。

　　一、二手房降价姿态都在做进一步的发展，虽然节奏缓慢，但对于交易的利好影响最为直接。

　　专家：刚需买婚房理性着来

　　对于婚房者购买力和时机点，同策分析师姚伯均认为成交回暖时点判断将在 2012 年的下半年。一部分熬过 1 年社保期的非上海户籍人员将达到可购住宅的标准。同时今年又是中国传统的结婚旺年，很大一部分刚需需要适婚房。因此诸如嘉定新城、青浦新城、南桥新城的住宅项目，若单套面积可以控制在 80 平方米左右，总价控制在 100万左右，还是可以取得较快的去化速度的。

　　尽管部分客群仍纠结于房价可能继续下挫，但上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，楼市政策环境的稳定，有利于楼市供求进入自由博弈状态，交易节奏将回归常态。基于让步20%所实现的积极交易成果，眼下供应方在做的功课是如何在在0-20%之间寻找到交易价格和交易速度的有效平衡。因此，这一价格底部，短期内面临的是更多供应方向它靠拢，而不是突破。

　　其建议自住婚房需求可以在市场中寻求降价幅度达到或贴近这一价格底线的房源。此外价格因素质外，实用性更值得考虑，在选房源的时候需要考察项目周围医院、学校的配套，特别是幼儿园和小学等后续生活中会很快涉及到的要素。

　　多些理性，少些盲从；多些实际，少些攀比，在这个金融危机影响尚未见底，房地产前景充满变数的时期，积极而理性地购房，也许是一种最好的选择。

　　链接：两大政策利好婚房置业

　　1:差别化信贷

　　上海市有关部门近日明确指出，今年重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策；其中，在执行差别化信贷政策方面，相关部门将落实居民首次购房的贷款利率和首付款比例。据了解，沪上一些中资银行首套房贷利率已逐步回归“基准利率”；同时，部分外资银行甚至出现优惠利率折扣。

　　婚房置业需求大多数为首次购房人群，银行贷款也是其首选的支付方式。去年下半年银行银根收紧，中小标的房源贷款成为难题，婚房需求受到抑制。此则信号的放出无疑是对婚房需求者的一大利好，这对于婚房需求的释放会产生积极的推动作用。

　　2:普通商品房标准调整

　　据房管部门透露，上海普通商品住房标准将作调整，并且最快将在2月底启动。新标准中，外环外区域的房源受惠新标准将最为明显。而外环以外的小标的房源是婚房需求的主要选择，可见此次政策主要是指向刚需购房者，通过降低二手购房交易成本，提高议价弹性和交易达成的积极性。

　　虽然目前细则尚未出台，但已经充分透露出管理层期望通过政策微调释放刚需人群的心态，未来政策走向无疑将会利好刚需人群，婚房需求释放再获利好。