miad800链接:关于逾期办理商品房产权证的若干法律问题思考

近两年来商品房买卖纠纷案件由最初集中在逾期交楼的诉讼案件转为逾期办理房地产产权证和小区物业管理纠纷等新类型案件。其中对于逾期办理房地产产权证的诉讼呈显现上升趋势。该类案件争议焦点主要集中在开发商逾期未能办理并交付房地产产权证时，开发商与房地产买受人之间签订的买卖合同是否继续履行及承担何种违约责任的问题上。相关法律对这类问题并没有明确规定，审判实践中各地法院也没有统一的做法。 2003年4月28日，最高人民法院公布了并于2003年6月1日正式施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），该《解释》的第十八条和第十九条分别规定了办理房屋权属证书迟延和不能的法律责任。但该解释在实际施行过程中，遇到不少问题。其中较为集中的体现在对于逾期办理房地产产权证特别是超过一年时间的，房地产买受人提出解除买卖合同的诉讼请求是否支持及违约责任如何承担的问题上。针对上述问题，就办理房屋权属证书不能的法律责任，笔者从以下几个方面浅谈自己的观点。

一、房地产产权登记的程序

商品房买卖中，房地产产权登记实际上分为产权初始登记和产权过户两个过程。《解释》中提到的房屋权属证书实际上是针对产权过户这个问题，即房地产买受人事实上取得其买受的房地产产权证。产权初始登记是指开发商在预售过程中，对于其开发已竣工验收的房屋在房管部门取得初始登记，将房屋的产权过户到其名下。根据广州市国土资源和房屋管理局目前实际操作办法规定，开发商在办理其开发预售的商品房初始产权登记过程中，应向房管部门提交32项资料。其中具体包括土地使用证、土地使用权出让合同、缴交土地出让金发票、建设用地规划许可证及红线图、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、预售许可证、楼盘单元明细表、买卖合同等。上述资料齐备并经房管部门审查符合条件后，房管局向开发商核发房地产权属证明书，即开发商取得其申请确权的开发的整个楼盘的房地产权属证明。

实践中，能否取得产权的初始登记最为关键在于开发商是否已足额缴交其开发使用的土地出让金和开发的房地产是否通过并取得建设工程规划验收合格证，这也是在开发商未能按时办理房地产产权证的根本原因所在。土地出让金的收取由房管局负责，而规划验收则涉及到规划局和建设委员会两个政府部门。根据建设部下发的《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案管理暂行办法》的规定，房屋竣工验收必须办理竣工验收备案，开发商是否取得竣工验收备案表将作为其办理产权登记手续的一项重要依据。由此可见相关政府通过行政法规、部门规章等对房地产产权的初始登记都进行了严格规定。

《解释》中办理房屋权属证书是我们平时所讲的产权过户，这也是房地产产权登记的第二步骤，即房地产买受人取的其买受的房屋的房地产产权证。这一过程是在取得房屋产权初始登记后，买受人缴纳了契税、印花税等相关税费后，开发商向房管局申请将已确权的房地产按照其与买受人签订的买卖合同，将实际单元房屋的产权过户给买受人，并取得房管局核发的房地产产权证。在取得产权初始登记后，房地产产权证的取得可在90日内完成。

二、房地产产权登记的效力

商品房买卖法律关系中，买受人在房屋交接后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并不随着房屋的交接而转移。开发商在房屋产权登记以前仍对房屋拥有所有权。特别是在开发商取得房屋产权初始登记的情况下，整个楼盘的权属已归其名下。如果开发商此时将已交付的房屋抵押或再次出售，房屋买受人的权利将受到严重侵害。关于房地产登记的效力，世界各国立法中不外有两种形式：一是成立要件主义；二是对抗要件主义。我国现行法律规定为成立要件主义，即房地产权利的转移和设立在登记之前只体现债权的存在。买受人对其买受的房地产主张权利只能依据其与开发商之间签订的买卖合同对抗开发商，不能对抗第三人。只有在产权登记之后才能认为是完成了产权转移或权利的设立。未经登记，房地产交易的权利受让人只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。

由于商品房买卖是我国目前老百姓家庭消费中最重大的消费支出，往往要倾注毕生的积蓄或因此背上沉重的债务。审判实践中，曾遇到开发商由于经营不善其开发的房地产被法院依法查封拍卖时，原房屋的买受人才发现其购买的房屋尚未办理产权登记，甚至连双方签订的买卖合同都没有办理合同登记备案手续，从而得不到法律的保护。对此开发商必须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是其最基本的一项义务。

三、审判实践中对逾期办理房屋权属证书不能的责任理解与适用

《解释》的第十八条和第十九条首次分别规定了办理房屋权属证书迟延和不能的法律责任。其中第十九条明确规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同赔偿损失的，应予以支持。”其中《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条对办理房屋所有权登记手续的时间分别规定如下：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理。从上述法律条文的规定可以看出，除开发商与买受人约定的以外，对于办理房屋所有权登记手续的时限和法律责任规定是明确的。但在实际审判中，《解释》的第十九条的适用却存在许多问题。

1由于房地产买卖合同属于格式合同，合同条款由政府主管部门制订。而2000年之前实行使用的合同中，对逾期办理房地产产权登记的行为承担怎样的法律责任没有约定。故对《解释》实施前，没有约定交付房地产产权证期限且已交付房屋使用的，或约定交付房地产产权证日期的，但均超过1年甚至几年没办理并交付房地产产权证的，起诉至法院要求解除买卖合同的如何处理。

2《解释》第十五条第二项规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。该条文明确规定了合同解除权行使的除斥期间，但第十五条第一项规定的合同解除权的行使是针对出买人迟延交付房屋或者买受人迟延支付房款的情况下，该项行使除斥期是否适用于第十九条，同样持有不用意见。

3合同法中对于合同的解除分为协议解除、约定解除和法定解除。其中法定解除是指合同有效成立之后，尚未履行或尚未完全履行前，当法律规定的解除条件出现后，解除权人行使解除权而使合同效力消灭的法律制度。合同法第九十四条规定了种情形的法定解除条件：（1）因不可抗力导致合同解除的；（2）因先期违约导致的合同解除；（3）因迟延履行导致的合同解除；（4）法律规定的其他情形导致的合同解除。但对法定解除权的消灭和除斥期间没有规定。合同法中强调解除权的行使是在根本违约的情况下，即合同订立时所期待的根本利益不能实现的情况下行使。而房地产买卖合同办理房屋产权登记只是保障买受人对房屋享有的物权不受侵害，其根本利益仍为对房屋完整的所有权。如房屋已正常交付使用的情况下，因逾期或不能办理产权登记是否构成根本违约值得商讨。

4《解释》第十九条规定的是办理房屋产权登记不能的法律责任，而这种登记是否等同于办理并交付房地产产权证。对于这类问题的处理也有两种意见，一种认为应严格按照《解释》第十九条规定解除双方之间的买卖合同；第二种意见认为《解释》第十九条只是规定导致无法办理房屋所有权登记的处理办法，并没有规定为无法办理或交付房地产产权证的情况。对于房屋所有权登记和交付房地产产权证应作不同字面理解。

对于开发商无法按时办理并交付房地产产权证的原因有多种，其中较为突出表现在开发商为足额缴纳土地出让金或房屋未取得综合验收。对于缴纳土地出让金的问题，现行法律存在一定的漏洞。根据《城市房地产管理办法》第44条规定商品房预售需具备4个条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。但现实作法中，政府主管部门往往对与土地使用金的缴纳是预先收取一部分，剩余部分在办理房屋产权证时收取。开发商只要取得商品房预售许可证的情况下，即具备预售条件。而法院对于开发商法定预售资格只是也只能是从形式上进行审查，至于从实质上审查开发商是否具备全部预售条件则是行政管理部门的权限。从最高人民法院的判例（最高人民检察院向最高人民法院抗诉的黑龙江海外旅游总公司诉哈尔滨深业房地产发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案）中也可以看出《城市房地产管理办法》第44条规定的四个条件并不是预售合同是否有效的并存条件①。这就给在不能或逾期办理房地产产权证的问题上留下了伏笔。由于允许在没有缴齐土地使用金的前提下让开发商取得预售许可证，保障了其与买受人签订的买卖合同认定有效的情况下，对其缴纳足额土地使用金的限制只能通过在办理房地产产权证时进行约束。但这种作法虽然有从保障和促进房地产业发展的眼光，但损害的是作为买受人老百姓的合法利益。

对于上述问题，笔者持有以下观点：

第一，对于办理房屋所有权登记的理解应为办理交付房地产产权证。房屋交付包括实物交付和证件交付。所谓实物交付，是指开发商将经过验收合格的房屋交付买受人占有、使用。而证件交付，是指开发商将房屋的房地产产权证交付买受人，保证买受人对房屋享有完整的所有权。

第二，对于房地产买卖合同订立时的根本利益问题，笔者认为从我国实际国情来看，绝大多数卖受人是以购买房屋作为居住使用为根本目的，而不是所谓的炒卖。对于是否构成根本违约，仍应以约定买卖的房屋是否符合交付条件来审查。

第三，对于《解释》第十九条行使解除权是否适用第十五条规定的除斥期的问题，笔者认为第十五条只是针对出卖人迟延交楼和买受人迟延支付房款两种情况，不应适用第十九条。合同法中对法定解除权的行使明确为法律规定的解除条件出现后，解除权才能行使。《解释》第十九条恰恰没有明确规定，故对不能办理房屋所有权登记的解除权的行使仍应依据民诉法规定的不动产诉讼时效行使。

第四，对于已交付使用的房屋逾期不能办理产权证的，且起诉时未超过《解释》第十五条规定的解除权行使除斥期的，应区分几种情况对待：

（1）如买卖的房屋根本不具备交付条件且从约定交付房屋使用之日起3个月均不能交付的，则不存在逾期或不能办理房地产产权登记的情况，则可直接依据《解释》第十五条规定依法解除买卖合同；

（2）买卖的房屋已交楼使用的，符合《解释》第十九条约定解除合同条件的，如开发商在一审诉讼过程中仍未办理产权初始登记的，则符合上述规定，依法解除房地产买卖合同；

（3）买卖的房屋已交楼使用的，符合《解释》第十九条约定解除合同条件的，但开发商已办理或在一审诉讼中取得产权初始登记的。对于这种情况，则不宜解除买卖合同，可依据《解释》第十八条规定判令开发商承担相应的违约责任感。

5对于已交付使用的房屋逾期不能办理产权证的，且起诉时超过1年的，同样区分几种情况：

（1）买卖的房屋已交楼使用的，符合《解释》第十九条约定解除合同条件的，起诉时超过1年的，如开发商在一审诉讼过程中仍未办理产权初始登记的，则符合上述规定，依法解除房地产买卖合同；

（2）买卖的房屋已交楼使用的，符合《解释》第十九条约定解除合同条件的，起诉时超过1年的，但开发商已办理或在一审诉讼中取得产权初始登记的。对于这种情况，则不宜解除买卖合同，可依据《解释》第十八条规定判令开发商承担相应的违约责任；

（3）买卖的房屋已交楼使用的，但至今仍未通过综合验收的，符合《解释》第十九条约定解除合同条件的，起诉时超过1年的，但开发商在一审诉讼中未取得产权初始登记的，依法解除房地产买卖合同。

以上几个方面是笔者对房地产案件审判中遇到的问题，提出的自己浅薄的看法。对于房地产行业的规范，既需要行政主管部门通过行政法规对房地产开发商进行行为规范并加大行政处罚的力度，净化房地产整个行业，同时对作为小业主的老百姓来说，需要通过健全相关法律制度提供必要的司法救济，以保障老百姓根本的权利。