张伦硕父亲张利华:深圳关内房价跌到6000元绝对不是幻想！

当前，看空深圳房价的人终于多了起来，除了那帮利益攸关的房产商和部分昧心的专家外，媒体、政府、舆论等开始声讨高企的房价和泡沫，消费者开始在买房和不买房之间犹豫不决。大佬们说，“房价要回归理性了！“
然而，理性房价到底是多少？1W，2W，还是3K？很少听到有预测。所以，本人在此，斗胆做个预测：关内房价降到6000，是购房的时机。以下论据供大家抛砖引玉。
1、楼市具有放大效应。股市从1000点开始涨的时候，有人开始预测顶，有人说是2000点，有人说3000点，有人说是5000点，当时主流觉得A股的合理价值在3000点左右（可以去看以前的报到），结果是，上证冲到了6200点。跌的时候谁可曾想到会跌到1600点。这映证了股市具有明显的放大效应。理论的解释有许多，其中最重要的一点原因是大众预期，一旦预期形成，就会形成趋势，趋势是不可能在短期改变的。目前，深圳房地产的预期正在改变，下一步就是趋势的形成。
与房地产与股市一样，具有放大效应，甚至更大。至今清楚地记得，06年初的时候，媒体和专家预测关内的房价可能要达到1万元，也就是房价的顶点。结果呢，是一发不可收拾地涨到了2万以上，放大理性预期一倍以上。那么，相同道理，房价下跌时，如果大家认为关内合理价格是8000－10000，至少要在此基础上下降一个相当大的幅度。
考虑到本人投资一向不喜欢“吃鱼头、鱼尾”的原因。6000元应该是一个完全可能和理性的价格。
2、房价由家庭主妇决定。乍听起来可能很惊讶，其实也不是新鲜什么东西。了解一点美国经济的人都知道：奥巴马最近正在极研究日本家庭主妇的投资习性。因为美国人经过多年研究发现，日本人的理财主要由家里的女人来决定，这些妇女投资胆大，且会相互传递和影响（有本专门研究这个问题的书，据说非常热卖）。
中国的情况其实也差不多。根据本人的观察，妇女的影响绝对是巨大的。通常，要结婚的小两口，是新娘坚持要新房，新郞才狠心买下来了；大部分家庭的理财权在老婆，女人具有一票否决权；男人胆小，遇到大的投资时总是很犹豫，女人胆子虽然胆子大不了多少，但一旦作出决定，最终执行的可能性就会远远大于男人；女人经常在一起聊天，相互攀比，相互影响……
正是有家庭主妇这种特殊地位，才加大了市场波动幅度的放大效应。而女人是相对非理性的，通常受媒体、专家、社会舆论的影响比男人大得多，在行情上涨的时候，她们相信媒体和专家的；在下跌的时候，她们同样会受媒体和专家的影响，放大下跌的力量。
本段重申了第一部分的论点，即房市具有巨大的向上和向下放大效应，多数情况下，市场是非理性的。

3、楼市存在巨额利润。当前，市场最大的房地产公司万科也仅占全国房产市场的2.7％，一个大城市市场上竟然可以并存上千家房地产开发商。显然，房地产行业并不是完全竞争市场，那么唯一可能的解释就是，这个行业的利润太高，高到市场机制失灵（由于高利润的存在，优胜劣汰的市场竞争机制可以忽略不计）。
内地城市同等质量的房价可以卖到1000多，乘以深圳物价/内地物价，基本上可确定深圳房价的建安在成本在1000多。至于楼面地价，04年前的成本是非常低的，04年招拍挂以后，可以非常高也可以非常低。
在当今的中国，很多企业为了哪怕一个百分点的利润，尽可能压缩成本。又有几个行业能像房地产这样，能长时间轻松获取超额的利润？尽管这些年总不停地有业内大腕站出来，为自己洗白：房地产的利润远非外界传言那么高，甚至还低于社会平均利润，可福布斯排行榜上，地产大亨如火箭般的上升势头，终究让开发商们藏不住暴利的尾巴。（引用）

4、政府近期不太可能会出台刺激房价的政策。虽然地方政府具有维持高房价的冲动，但对于中央政府而言，防止房地产泡沫、让更多的老百姓能买得起房，仍是当前重要的任务。
格林斯潘曾说过，在经济泡沫发生时，政府应出台反向的政策，直至泡沫完全破灭后，才再进行刺激政策，切不可泡沫刚刚开始要破裂时，就放弃反向政策甚至进行刺激政策。当初美国治理网络泡沫经济时，政府就是采取这样的措施。从理论上，中国政府没道理泡沫刚刚停止继续鼓胀（还谈不上破裂），就实施反向操作。
2009年初，王石在《人民日报》上发表的文章，基本上可以反映中央政府对于当前房价的态度，即希望开发商降低房价，扩大销量。在金融危机时期，房子销量应该是政府最关心的，只有房子多点卖出了，才能刺激家具、家电、再建设、钢材等等行业。但是，要扩大销量，当前情况下，降价才是唯一的出路。


当然，仍然会存在一些变因，如房地产大亨通常都具有很强影响力。政协委员和人大代表中，有房地产背景就占了相当有比重（可以看看这次两会上和之前，他们在鼓吹什么），他们同样具有资金实力去影响媒体和专家。
至于经济危机的影响，本人认为，只会使得房价越来越低，不可能促使房价越来越高的。而我国要走出当前的经济危机，也绝不是今年或明年的事的。