越剧演员傅江风:中国楼市还没有到抄底的时刻 DM

 中国楼市还没有到抄底的时刻

2011年11月6日温家宝在俄罗斯圣彼得堡发表谈话：“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫的动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”

2012年1月31日国务院总理温家宝31日上午主持召开国务院第六次全体会议，再次提及促进房价合理回归。会议要求，巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

最近，通州房价16000元/平米成主流，这与前年26000元/平米的高价下降了整整一万元。有人认为这真是不可想象，也有人说还是必然现象。目前，人们关心的是，通州的房价降到这个程度到底是不是就算见底了，现在是不是抄底的时候呢？我觉得这要从北京整体市场的情况来分析，站在通州看通州恐怕不行，还要从这几年的楼市发展来看，看看房价是怎么涨上来的，才能对房价该降到什么程度，有个比较准确的判断。

     要说抄底这个事情，必须要弄清楚楼市调控的目标和目的，这个不多讲了。如果我们注意一下近期国家领导人关于楼市调控问题的表述，总是有一句话，特别引人注目，这就是巩固调控成果，让房价继续回归到合理水平。这么看，现在的房价现任与中央的要求还有一定的差距，也就是说，现在的房价远没有达到合理水平。继续下调是必然的，那么说，现在抄底还有点早。

     其实，哪有底可抄？要说搞投资可能有个低买高卖的问题，这样才能盈利赚钱。温总理最近的这次讲话，明确地警告说，继续严厉打击楼市的投资投机行为，没有投资投机的动机，房屋也就失去了牟利的功能。是不是见底也就没有太大意义了，人们要自住，更多地将是考虑居住功能了。

     当然对于一个以自住为主体功能的楼市来说，一般情况下，房价是不会再有大起大落的了，除非某种危机来了另当别论。我们认为建立一个以居住为基本目的的房地产市场正是这次调控的必然要求。

     如果这样的住房体系确定了，在保持基本稳定的情况下，房价没有大起大落，投资者和投机者早晚都会从楼市撤退，从而挤出大量的房源，这也会加快房价继续下降。目前和多人没有认识到这一点，包括一些开发商和业内研究者。

     从北京最近上市的楼盘房价来看，还毫无规律可谈，总体趋式是依然下行，无论按照环线划分，还是按照区域比较，是按照类别分析，还是从功能上来看，房价的变动性非常大，谁也不知道什么样的房子价格到底了，或者是哪里的房价还会再降多少。这个谁也说不清出，因为现在确实是没有最低，只有更低，没有高了，只有最高时。

    一句话，房价还没有调整到位！再加一句，抄底为时还早！

          楼市调控还差最后临门一脚

                          文/马跃成

国务院总理温家宝31日上午主持召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》。温家宝在会议上指出，要巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。温家宝强调，要继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。

这是从2009年本轮楼市调控以来，温家宝第五次明确提及“促进房价合理回归”。这个讲话也有一个亮点就是把投资性需求和投机性需求相提并论，一起被列为了被抑制的对象。人们一般以为，楼市投机确实可恶，但是房地产投资无可厚非，抑制楼市投资是不是应当？要深入分析这个问题，人们肯定要先弄清楚，何为投机型需求？何为投资性需求？

如果要是要买房人承认自己是投机者肯定不现实，甚至公开承认自己是投资的都很少，有人已经三套房子了，还要说自己是买房自住需求。我以为所谓的投资应该是以房租盈利的购房行为，但是现在这种情况下，房租甚至没有利息高，哪有人会投资房产赚房租？可以说所有购房人都是以房价上涨作为购房盈利的基本出发点，把房价只是上涨不会下降作为购房的理由，恰恰就具备了投机的基本要件。

因此，现在中国楼市除了自住以外，基本上都是投机行为。其实，投资和投机本来也没有一条严格的界限。总理这个直接点出把楼市投资作为抑制的对象，更深层的意思就是点明了，中国未来将是一个自住需求的房地产政策。这点总理还没有明确地讲出来，但是意思已经很明确了。这层窗户纸为什么还不捅破呢？

记得这轮调控刚开始的时候，总理的讲话还是抑制房价过快上涨，那时候，我就说，房价如果只是抑制上涨的话，那一定是不可能完成的任务，什么叫过快？什么叫高房价，这种模棱两可的语言，与严厉的调控目标不搭调。当时确实就有知名开发商说了，总理和中央没有说要房价下降呀？

就是这种舆论，让房价迟迟降不下来，也让调控处于被动状态。后来，中央政府明确了房价理性回归的目标，也就是明确了要房价降的要求，于是开发商就开始从了，房价应声而落，调控局面一改以前的被动局面。这也就是总理这次说的，巩固房地产市场调控成果之成果。

最近，我们看到，一些地方政府还在调控措施上试探中央决心，不断有关于一些城市放松限购的消息传出。而一些开发商和地产界专家更是大胆地预测2012年楼市调控必然回头，昨天还有人预测房价在今年涨20%，明年上涨50%的疯狂言论。

关于楼市调控的争论在过年之后陡然升级，可能与这个春节房市交易量大幅度下跌有关系。当然，我们也看到，所谓的房价再涨论，楼市调控回头论不能说一点道理没有。但是他们找出的理由多是国际经济危机，中国保增长的压力等等。

但是，中国的楼市这么多年以来早就不再仅仅是经济问题了，建立一个稳定的，让老百姓有房住，让有钱人住好房的制度才是我们调控的根本目标。这个目标就是要放房价回归到合理的空间，有人问什么是合理空间，我觉得所谓合理房价就是绝大多数人都能买得起房的房价，无论是不是贷款，或者是多少年的贷款，总之是，要让人们依靠自己的力量能够有房住。

如果有了这样的目标，我们就知道了，现在的调控是不是应该放松，现在的房价还有多少往下降的空间。我认为，从中央政府的文件里正式明确这样的一个调控最终目的是有必要的。必须明确调控的最终目标就是建立普惠制的住房制度，既然已经不再允许房产投资，就可以说保障一家一套房的制度是必须的，为实现这个目标出台房产税也是不能回避的，加大交易税也是可以理解的。这次调控如果再把这临门一脚踢出去了，关于调控的很多问题也就迎刃而解了。

附录：温总理关于房市调控的言论

2010年2月27日国务院总理温家宝在接受中国政府网专访与网友在线交流时表示，本届政府有信心使房价能够保持在一个合理的价位。

2010年12月26日温家宝在中央人民广播电台与听众进行与听众交流时第二次提及。温家宝称，在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，决不会退缩。

2011年5月1日温家宝视察北京保障房，重申使房价回归合理水平。温家宝说，我今天之所以到保障性住房工地来，就是因为中央十分重视保障性住房建设。中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移。

2011年11月6日温家宝在俄罗斯圣彼得堡发表谈话：“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫的动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”

2012年1月31日国务院总理温家宝31日上午主持召开国务院第六次全体会议，再次提及促进房价合理回归。会议要求，巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。