中财网极装吉住:宝龙城市广场 今日早报
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/27 17:28:25
新年探营（之二）
宝龙城市广场
特点：商业开发
□本报记者 吴彩萍
在下沙，宝龙城市广场无疑是一个很受关注的楼盘。首先，它是由一家首次进入杭州的外来地产大鳄——宝龙地产开发；其次，它的体量达到33万平方米，称得上是下沙的一个标杆性项目；另外，这是一个商业体量很大，开发商想要把它打造成“下沙武林门”的项目；当然，更为重要的一点，是这个项目拿地时候的彪悍作风，给市场留下了非常深刻的印象。
据了解，宝龙城市广场目前在售的为排屋房源，而备受期待的高层公寓将于2月底开盘。近日，记者实地探访了这个项目。
住宅可能低于成本销售
“60万，住宝龙城市广场。50—89平方米高尚住宅，引爆全城。”记者来到楼盘现场售楼处时，一块巨大的广告牌迎面而来。项目一位值班人员告诉记者，宝龙城市广场分三个地块，其中2012年主推的是住宅地块，而酒店式公寓则要等到2013年以后。 他说，其中首期高层公寓初定于今年2月底开盘，主推房源是83、137平方米两种户型。
那么，广告牌上60万元总价的房源是怎么回事？这位工作人员表示，那是其中一些50平方米的户型，数量很少，只位于13—16楼。他透露说，这一期的房源，预计均价在13000元/平方米左右。
13000元/平方米的均价，对于宝龙地产来说，并不算高开。因为业内人士曾经算过一笔账，宝龙城市广场地价算上各种建安成本、人员成本、财务成本等，最终成本价将在14000—15000元/平方米左右。但对于那些80多平方米左右的户型来说，13000元/平方米的均价，总价也要在110万平方米左右，从目前的市场上来看，这样的价格竞争力并不算很高。
小户型房源有竞争力
不过，60万元总价的这批房源，还是有竞争力的。下沙不乏总价比较低的房源，但大多是商业地产性质，像宝龙城市广场这样住宅性质的并不多见。宝龙城市广场地处下沙大学城，周边大学林立，这些大学毕业生是这批低总价房源的很刚性的需求。另外，江东九桥开通后，项目对于江对面江东开发区的年轻购房者也有很大诱惑，相信也会吸引到相当一部分客户关注。
而对于手有余钱，没有更好投资渠道的二次置业者来说，也有一定的投资价值。以一套60万元总价的房源计算，二套房商业贷款，首付6成36万元，按揭24万元，20年，最新银行基准利率，采用等额本息还款法，每个月的按揭款是1868元。下沙高校云集，针对学生或者刚毕业大学生的出租市场一向比较火爆，据了解，该区域的一居室套房，根据装修条件一般租金在每个月1200—1800元左右，照此推算，风险还是不大的。
能否成功取决商业部分
当然，对于宝龙城市广场来说，住宅只是很小一部分，它的真正价值或风险，都在余下的两个商业地产地块上。
根据开发商规划，该项目定位是“下沙武林门”，如果这个目标真能实现，那么宝龙城市广场的业主们，无疑是有福的。但做商业并不是那么容易的，它需要开发商有非常丰富的招商和运营经验，更为重要的是还需要开发商有很雄厚的资金实力，来支撑项目长期持有经营。
从这个层面来说，有21年做商业地产经验的宝龙地产，无疑是具有一定实力的。这个公司已经在全国布局了24座宝龙城市广场，其中多个项目已成功开业运营。而杭州项目的招商工作也在顺利进行中，华润万家、横店影视等多个主力商家已经招商完成。
当然等待宝龙城市广场的问题还有很多。比如下沙的消费力能否支撑起这么大的商业体量，特别是在金沙湖和下沙沿江区域，也规划了大量商铺的大背景下，它的辐射能力又有多远？又如开发商的资金实力到底有多雄厚，是否会坚持长期持有？购房者在下单前，需要对这部分价值作细细评估。