站在你背后吧:中国能学些什么？盘点各国保障房政策

近来，继温家宝总理在今年全国两会作政府工作报告中提出，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足民众的基本住房需求后，一系列保障性住房和平抑房价政策应声而出，百姓好评不断。
其实，老百姓住房难不仅是中国独有的现象，在如何实现“人人享有适当住房”的道路上，不少外国政府也推出了各种各样的保障房政策。盘点这些成功的案例，我们或许从中能得到些启发。

法国
可借鉴度：★★★★
“低租金住房” 让两成法国人不用买房
自1956年前法国住房部长皮埃尔·库兰特建立“低租金住房制度”(HLM)以来，法国租房市场的主流就被廉租屋所占据。
按照HLM制度规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受到处罚。据统计，目前法国近1 万个市镇中仅有700多个未达到该指标。
由于廉租房的租金通常只有市场价格的1/3，最低仅约1/6，这使很多低收入居民首先选择租房而不是买房。从而降低了市场上对住房的需求，同时也对稳定房价起了一定作用。
业内分析人士指出，法国的房价得到有效控制得益于其完备的社会福利制度和税收制度，其中廉租房制度是法国政府调控房价的最有效手段。
值得一提的是，廉租房租金虽然便宜，但法国廉租住房并不是劣质工程。
在电力配套方面，廉租房标准要高于社会普通住房，在二氧化碳排放以及节水方面，廉租房也均优于社会普通住房，有40%的廉租房还被评为“环境优秀住房”。
专家评价
廉租房主要是保障较低或最低收入家庭的住房问题。通过政府强制规定城镇廉租房建设比例，有利于制度的落实。
而且一般情况下，较低收入以下群体大约占社会全体比重的20%左右，所以如果当地的廉租房建设比重能够达到20%，基本上能够满足全部较低收入阶层的住房要求。
2011年1月16日 法国：廉租房占可出租房屋的40%至50% 1月14日，在法国巴黎17区一个廉租房公寓，瓦萨尔家的女儿在沙发上玩耍。 瓦萨尔先生是一家保险公司的职员，夫人没有工作，养育着8个孩子，全家居住在法国巴黎17区一个廉租房公寓。６年前这对夫妇向市政府提出廉租房申请，经过调查委员会审核后得到了目前这套廉租房的租住权。这套公寓房带有6室1厅和2个地下车位，月租金1300欧元，是巴黎市面上同等条件房屋租金的三分之一。近年来，法国不断推动保障性住房建设，使廉租房不断增加。据统计，法国每1000人拥有69.2套保障性住房。据法国官方公布的数据，2009年法国共资助兴建12万套保障性住房，这一数字是2000年的3倍。2010年法国政府出资47亿欧元，资助兴建保障性住房。目前，法国约有450万套廉租房，占法国可出租房屋的40%至50%，约占法国住房的17%。
英国
可借鉴度：★★★
“共有产权”模式已被江苏淮安效仿
据国内媒体报道，江苏淮安近日推出的“共有产权”住房模式引起了全国关注。淮安的做法是政府出50%或30%和符合条件的人“凑份子”买房，买好后交给个人居住；政府和个人按出资比例拥有对应的产权。
5至8年后，买房者只要将政府出的那笔钱还了，房子产权就全归个人了。
在我国，共有产权房制度可能还是一个新鲜事物，但在英国却已是一个成熟的事物了。英国政府于2005年推出了“新居者有其屋”计划，其中就包括提供共享产权住宅。
专家评价
共享产权模式的前提为房价收入比相对适中——在政府支付50%左右的情况下，居民家庭能够承受得起剩余部分，而且不会让家庭背负沉重负担，不会降低居民的幸福指数。
那么，在一线或二线城市，即便是政府支付50%，很多居民家庭或许依然难以负担剩余部分。所以，我认为，它适合我国三线城市或者中等偏高的收入家庭。

淮安专门修建的共有产权住房小区，与其他商品房小区外表差不多。

韩国
可借鉴度：★★★
10年内完成“百万户国民廉租房建设”
早在1998年，韩国政府开始实施促进廉租房的政策。现在又提出10年内完成“百万户国民廉租房建设计划”。
韩国的廉租房分成两类， 一类是永久性出租房，另一类是可出售的出租房。
廉租房的租金仅为市场价格的60%-85%，最长租赁期为30年。
专家评价
韩国的这种方式是按照计划进度，有序提供廉租住房，并有执行程序和保障举措。一方面，可以逐步解决低收入居民的住房问题；另一方面，给予市场良性的预期，即政府在住房供应中究竟起到多大的作用，从而有利于稳定居民的购房预期，减少对高房价的恐慌以及炒房预期。
举措名目：“低租金住房制度”
受众范围：法国政府规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%
实施效果：法国全国17%的人住在总数约460万套廉租屋内，有些城市的比例更高达30%
监督机制：政府每年公布申请廉租房的收入标准，根据租户的具体状况提供零息贷款等优惠政策
举措名目：保障性住房供应体系
受众范围：向中等收入家庭购房提供融资支持，向低收入人群提供廉租房
实施效果：日本有超过220万套廉租房，至少占全部住宅的4.7%
监督机制：租金标准根据家庭收入情况来制定，人均年收入超过一定幅度，就不能再租用“廉租房”
举措名目：“新居者有其屋计划”
受众范围：收入较低、但有能力支付部分购房款的个人或家庭
实施效果：共有产权住宅近年来在英国发展得非常快，成为了许多中低收入家庭置业的首选方式
监督机制：主要依赖高度市场化的运作模式，住宅定价完全依据市场价格
举措名目：组屋区和廉租房方案
受众范围：组屋供给中等收入家庭，廉租房供给家庭收入在1500新元以下的低收入人群
实施效果：过去40多年，新加坡共修建组屋近100万套，目前约84%的人安居在组屋中
监督机制：政府通过立法方式严格监管房地产市场
举措名目：100万户国民廉租房建设计划
受众范围：供给无房产以及低收入家庭(月收入不及城市家庭月均收入50%-70%以下)
实施效果：以首尔为例，近3年该市供应的廉租房平均认购率达到9.9比1
监督机制：对“违规”者给予高额课税。

韩国的国民廉租房，是指政府为了稳定低收入阶层的居住条件，投入政府财政及公共基金，由住宅公社和地方政府建设供应的租赁公寓。国民廉租房的租金仅为市场价格的60%-85%，最长租赁期为30年。
韩国政府从1998年开始促进国民廉租房政策。2003年，为了扩大廉租房供应，韩国政府推出"100万户国民廉租房建设计划"，即：在2003-2012年，建设100万户的国民廉租房，将廉租房占住宅总数的比例从2003年的2.4%将提高到2012年的10%。2004年，韩国建设国民廉租房4.7万户。
韩国"100万户国民廉租房建设计划"所需资金总额为66.8万亿韩元。资金来源中，财政资金13万亿韩元，占19.5%；国民住宅基金31万亿韩元，占46.4%；入住者16.1万亿韩元，占24.1%；事业主体6.7万亿韩元，占10%。
韩国实行"收入越低支持越多"方式的租赁费用制度，考虑入住者的收入水平，按住宅类型决定不同的财政资金支持比率。（见表1）

韩国国民廉租房入住资格：一是无住房的家长；二是向其月收入为城市劳动者月平均收入50－70%的阶层提供不同规模的国民廉租房。（见表2）

日本
可借鉴度：★★
政府建金融公库 提供超低息贷款
日本是一个典型的人多地少国家，住房历来紧张，其住宅政策目标是帮助中低收入家庭解决住宅问题，而政府的支持主要体现在向中低收入家庭购房提供融资方面。
为了向建造和购买住宅的人提供长期、低息贷款，日本政府构造了独特的“住宅金融公库”，向居民提供长期低息贷款。公库贷款年利率通常为4.5%左右，比商业银行贷款低30%，利息差额由财政部承担。
另一方面，日本各级政府还建造并管理面向中等收入者出售和面向低收入者出租的公营住宅，这种公营住宅类似于 “廉租房”。
专家评价
区分不同收入群体，提供不同的住房解决方案，是一种理想的思路，但政策执行中容易出现道德风险。而且，廉租房比重4%左右，或许难以满足低收入阶层的要求。 日本的住房保障，在世界上都属于比较成功的，而日本住房保障制度成功的精髓并不在于是否给房屋产权，而是用一套严密的制度设计，并由专门机构每年核定这些保障对象的收入，根据收入变化强制保障对象退出，确保保障性住房的好处由需要被保障的人来独享。
日本人也有“蜗居”痛
新加坡
可借鉴度：★★
组屋和廉租房“双效保障”
新加坡政府在集镇中心建立附属设施完备的组屋区，符合配房条件的住户可以向当局申请优惠按揭贷款，排队等候政府分配住房。
组屋每套价格从15万新加坡元(1美元约合1.52新元)到25万新加坡元不等。
据统计，过去40多年中，新加坡共修建组屋近 100万套，目前约84%的人安居在组屋中。
另外，对于没钱买房的低收入人群，新加坡政府还会提供价格更低的廉租房。
专家评价
对于土地资源非常稀缺的中国而言，很有启发意义。因为，它能够保障土地资源的有效利用。
可是，主要房屋由政府来解决，成本很大。
对于中国这种人口众多，尚处于经济起飞阶段的情况而言，执行起来比较难。