教你玩转住房公积金 少花钱买大房

编者按：公积金，是否有多少才能用多少？公积金，除了买房还能干吗？不用公积金，每年要多交多少钱？如何正确使用住房公积金，使它不至于变成鸡肋，我们将详解其中奥妙。买房省钱，从公积金开始。

今年7月1日，太原市住房公积金缴存基数及缴存标准再次做了调整和变更。如今，缴存标准更改已经过去一个多月，却仍旧有很多市民不清楚变更后的具体内容。住房公积金，本是一种住房保障制度，旨在帮助职工更好、更快地解决住房问题，然而，来自相关部门的权威数据显示，住房公积金的实际使用率却低得可怜，大约有九成多人从来没有使用过，致使巨额资金悄悄地沉睡在银行。

近日，本报记者深入太原市银行网点、社区、大型商场，针对目标人群发放了200份“住房公积金使用情况”调查问卷，并就调查问卷中的典型问题做了调查采访。

你知道你的住房公积金账户里面有多少钱吗？

“你知道你的住房公积金账户里有多少钱吗？”近日，本报记者有针对性地在省城的各个银行网点、社区、商场等公共场所，选取了200位市民进行了随机调查，而调查结果显示，在这些受访人群中，有将近40%的人表示不知情。而更有83%的人对住房公积金如何缴存、提取，以及贷款流程并不知情，并表示从未使用过住房公积金。

而使用过住房公积金，并接触过提取、贷款流程的小部分人中，有51.6%的人认为提取公积金、利用公积金贷款很难。市民王先生表示，自己就曾因办理手续太困难中途放弃了住房公积金。

本应是保障市民住房需求的住房公积金，不知从何时起，盖上了一层神秘的面纱，并且与普通市民的生活越走越远。“现在很少听到关于住房公积金的新闻报道，没有什么动态值得关注。”这是记者在采访中听到10余位市民这样的回答。

记者还发现：在150余份调查问卷中，45.7%的受访人群从来没打过住房公积金咨询电话；77.1%人群认为住房公积金没达到扶持中低收入者购房的目的；91.5%不知道住房公积金除了买房，还可以在大修自住住房、遇到突发事件导致家庭生活困难时、本人或亲属患重大疾病时提取……(山西新闻网-山西晚报)

83%的人未曾使用 住房公积金变活期储蓄

55岁的市民张先生已经在单位办理了内退，工作30多年的他，具体也不太清楚从何时起自己有了住房公积金。“我只知道每个月单位会交400多元，自己工资里扣200多元，具体有多少钱一直不清楚。前段时间，单位给寄来一张交通银行的太平洋卡，卡的右上角写着‘太原市住房公积金管理中心’，我改了密码查询了余额后，才知道里面有两万多块钱。”张先生说。

但这张卡在买房子的时候怎么用，张先生表示不太清楚，“暂时我也不想买房子，就把它当成住房储蓄吧，等退休了就取出来。”

市民苏先生也有着类似的经历。苏先生告诉记者，今年6月20日以前，太原市住房公积金管理中心曾经为一批错过提取公积金时限的客户办理了一次补充提取业务。“当时我正好符合条件：我是2005年买的房子，这次补充办理的就是在2000年1月1日之后取得太原市房屋所有权证的，并且和爱人都没有办理过公积金提取的，所以一次性把两个人所有的住房公积金7万元都提取了出来，办理得比较方便。”苏先生笑道，“当年买房子的时候，由于不知道怎么提，并且公积金也没多少钱，所以就没有提取，现在好不容易有机会补提，所以就赶紧都提出来了。就把这么多年的公积金账户当成个储蓄账户吧。”

交通银行客服工作人员告诉记者，虽然住房公积金办理了银行卡，但钱是存在住房公积金管理中心的，用户办理完相关手续钱才会从住房公积金管理中心划到银行，才可以在银行完成提取。随后，记者致电太原市各县、区住房公积金分理处，工作人员告诉记者，“住房公积金账户中存款的利率分为两部分：住房公积金在每年6月30日结息，上年结转的公积金存款将会自动转为三个月整存整取；另一部分则是当年归集的，活期存款，和银行利率是相同的。”

因办理时间长只好无奈放弃

昨日，记者在太原市府西街工商银行网点内采访了正在等待办理业务的王先生。谈起王先生的住房公积金贷款经历，他的情绪立马激动起来，“2003年，单位统一给每一位职工都交上了住房公积金，以后贷款购房可以统一办理，公积金账户里的钱可以顶一部分房款，而且由此贷款的话，利率还比较低。可当我要贷款买房时，却没有享受到住房公积金的保障。办理贷款的程序非常复杂，时间也拉得很长，由于每天要上班，根本没有那么多时间跑，最后实在没办法，干脆放弃了，等退休后再说吧。”王先生无奈地摇了摇头。

在太原市新建路某银行，一位不愿具名的工作人员告诉记者，住房公积金贷款的办理时间确实比商业贷款的时间要长。因为商业贷款的最终审批权就是银行本身，只要银行层面通过了贷款人的申请材料，就可以办理交易递件等手续；而住房公积金贷款的最终审批在住房公积金管理部门，银行在完成初审后还需送交该部门审批，所以时间要长一些。此外，在放款时时间也有所不同：银行在收到完整抵押登记后的他项权证后就可以放款；而住房公积金放款时，还需将相关材料送交公积金管理部门申请划款，之后银行才会放款。“上述两个环节相叠加，住房公积金贷款的时间就要比商业贷款多出一段时间，再加上前期手续审批过程均需要贷款人自己来操作，而银行则有专门的个贷部门工作人员帮助办理，所以有很多人因此而放弃公积金贷款。”银行工作人员表示。(山西新闻网-山西晚报)

想用公积金还得讲路数

在调查中，赵先生谈到了自己的公积金贷款经历，“我前前后后用了20天，终于把住房公积金贷款给办下来了。全套流程办理下来，还是觉得住房公积金贷款要比商业贷款更实惠一些。但是说实话，办的时候也找朋友托了些关系，否则不知道要拖到什么时候才可以办完呢。”但具体托了什么关系，赵先生表示不便透露。

记者在采访中发现，也并不是所有的住房公积金贷款办理都很复杂。在采访中，山西大学商务学院一位教师告诉记者，“教师买房子的时候，都是单位统一办理的住房公积金贷款，基本上没有自己去跑各种手续，大家把资料统一提交给学校，由学校的公积金专管员来办理，也比较快，印象中没有拖很长时间，也比较方便。”

一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，一般情况下，住房公积金贷款办理速度较快的，大都为单位统一办理，例如太钢等大型国企，以及大学老师等单位。否则，不是内行人面对复杂的手续很容易绕弯路，如果在内部有些朋友或者关系的话，或许可以节省一点时间。

7月起，住房公积金缴存标准变了

7月上旬，记者在“太原市住房公积金管理中心”网站上看到，从7月1日开始，太原市调整了2011年度住房公积金缴存基数和缴存比例。据悉，住房公积金月缴存额每年调整一次，调整年度为本年7月1日至次年6月30日，而纳入财政预算管理的单位，调整年度可以为本年1月1日至12月31日。

具体调整方案为：自2011年7月1日起，职工住房公积金缴存基数调整为2010年1月-12月职工本人月平均工资。缴存基数确定后，在本缴存年度 (2011年7月1日至2012年6月30日)内不得变更。而自2011年1月1日以后新参加工作的职工，单位应当从该职工参加工作的第二个月开始缴存住房公积金；月缴存额以职工本人当月工资为基数乘以住房公积金缴存比例；2011年1月1日以后新调入的职工，单位应当从该职工调入单位发放工资之月开始缴存住房公积金；月缴存额以职工本人当月工资为基数乘以住房公积金缴存比例。

住房公积金却变活期储蓄 咋用公积金还得讲路数

月平均工资怎么算？

职工月平均工资＝职工本人年工资总额÷实际发放工资月数。工资总额按照国家统计局《关于工资总额组成的规定》(统制字〔1990〕1号)计算，具体由下列六个部分组成：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资。

太原市对住房公积金本缴存年度的缴存基数，也做了上、下限规定。下限不得低于《山西省人民政府办公厅关于调整我省最低工资标准的通知》(晋政办发〔2011〕17号)中规定的最低工资标准：迎泽区、尖草坪区、杏花岭区、万柏林区、晋源区、小店区、古交市980元；清徐县900元；阳曲县820元；娄烦县740元。上限不得超过太原市统计部门公布的2010年度职工月平均工资3237元的3倍，即9711元。缴存基数超过9711元的，应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税。

缴存比例：单位10% 个人6%

1、经财政、劳动保障部门及国资委或者区县财政、劳动保障部门认定的特困企业、困难企业和比较困难企业，住房公积金单位、个人缴存比例各不得低于5%。除此之外，其他单位的缴存比例均不得低于单位10%、个人6%。

2、缴存住房公积金确有困难的单位，经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，并经太原市住房公积金管理中心审核、备案，报太原住房公积金管理委员会批准后，可以降低缴存比例，待单位经济效益好转后，再提高缴存比例。

3、单位和职工个人缴存比例各超过12%缴存住房公积金的，应当将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税。

4、缴存比例一律取整数。缴存比例确定后，在本缴存年度内不得变更。

28.81平方米的尴尬

近日，北京住房公积金管理中心出台新规，对北京住房公积金管理中心新受理的住房公积金个人贷款业务进行政策调整，收紧二套房公积金贷款。

根据2009年北京城镇居民人均住宅面积，从即日起，本市现有住房人均建筑面积低于(含)28.81平方米的家庭购买二套房，公积金贷款首付提至50%，利率从原来的4.05%提高到4.455%，即基准利率的1.1倍；购房人如现有人均住房建筑面积高于28.81平方米或二套房为别墅、公寓的，以及三套房全部停贷。

我们可以算一下，28.81平方米，且是建筑面积，按照80%的使用面积来算，所得的69.14平方米为大概的使用面积。以一个普通的三口之家为例，父母均为50多岁的退休人员，现居住房屋是使用面积为60多平方米的房子，现在如果子女因为结婚想再购房，使用公积金就要交50%的首付。看实际情况，子女其实是首次购房，但因为以家庭为单位，子女还未结婚，仍属于这个家庭一员，用公积金购房就只能交纳50%的首付，利率上浮1.1倍。

如此可以得出结论，住房公积金在打压改善的同时，也抑制了刚需。(中国新闻网)

公积金 已成鸡肋很多年?

住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。

这个政府补贴型的贷款方式是否已成鸡肋很多年？据中易安房地产担保公司北京总经理宛玉敏介绍，很多购房者都不知道住房公积金的真正用途。在调查中发现，全款买房占到购房者中的40%~50%，而公积金只不到20%。究其原因，第一，很多人不了解，以为账户里有多少钱，只能用多少钱，不知道最高可以申请到80万元，起码，公积金知识普及不够。第二，很多人在买二手房时，都是通过中介公司办理的，中介公司本身就不太愿意客户做公积金贷款。因为其中政策比较复杂，很多中介公司工作人员也不能完全搞明白。第三，公积金最高贷款金额80万元，而如今的房子动辄二三百万，80万元贷款根本不够。

公积金房贷首次差别化 组合贷款是趋势

四部委《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》中，最受关注的内容有三：一是提高首付：“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20％；但套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30％。”二是提高利率：“第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。”三是停贷“三套”：“停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。”

为此，宛总解释，公积金贷款一向是相对宽松的贷款政策，但今年4月30日的政策调控措施出台后，公积金贷款与商业贷款基本实现了联动，认房又认贷、二套首付利率上浮、三套停贷，与商贷的政策相差无几。不过相对不同之处在于，对于购买90平方米以下的居住类首套住房，首付比例为20%，一定程度上能够缓解购房人的压力，但同时还需要关注的是公积金的最高可贷额度上限为80万元(有上浮可能，但通过率不大)，如果贷款金额超过80万元，就还需考虑组合贷之类的贷款组合方式。(中国新闻网)

玩转公积金 少花钱买大房

你的住房公积金如何计算得来？

计算公式：职工住房公积金的月缴存额=职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例(北京住房公积金缴存比例统一为12%)

根据国务院《住房公积金管理条例》相关规定，职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例。职工月平均工资是指该职工上年度所有收入的总和除以12。机关、事业单位职工收入为政策性工资，企业职工收入为签订劳动合同时所定的工资，这些收入均不包括洗理费、交通补贴、通讯补贴、住房补贴等福利性所得。由于每个地区住房公积金发展不平衡，各地缴存比例也不一样，但基本上都在5％~12％之间。

自2007年以来，北京职工住房公积金缴存比例和上限额度连年提高。北京市2007年住房公积金基本缴存比例为8%，但最高缴存比例由原来的10%提高到了12%。2008年，全市公积金缴存比例统一为12%，缴存上限额度也从2166元提高至2392元。2009住房公积金年度中，最高缴存额度再次提高至2682元。由于2009年全市职工月平均工资数据尚未公布，因此，2010住房公积金年度缴存上限的设定暂以2009住房公积金年度月缴存额上限2682元为准，待新的全市职工月平均工资公布后，月缴存额上限再行调整。

你是否符合使用住房公积金基本要求？

公积金贷款是人们较为熟悉的贷款方式之一，利率低是它最有竞争力的武器。虽然最近一段时间公积金贷款利率上调，二套房政策出台，但整体而言，用公积金贷款所还的总贷款额相较商贷还是有着不小的优势。

公积金贷款受到人们青睐是不争的事实，但从现下情况看，使用公积金进行购房贷款受到越来越多的限制。

首先，贷款对象有所限制。住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是住房公积金的缴存人和汇缴单位的离退休职工，其贷款的对象必须具备下列条件：1.持续缴存6个月住房公积金或已累计缴存24个月以上且目前还在继续缴存；2.具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；3.具有购买住房的合同或有关证明文件；4.提供住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；5.符合住房资金管理中心规定的其他条件。

其次，贷款手续较为复杂。公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。

第三，公积金贷款需要交纳评估费。使用公积金贷款购买商品房，目前必须进行评估，同时交纳评估费。

公积金购买首套房 提高首付门槛

猛一看，针对公积金贷款购买首套自住房的要求并不太多，主要还是集中在首付款的变化上，但这有点像没有分期付款地一次性购买巨额产品，让人有“割肉”的痛感。而利率在首套房的情况下并没有变化，只是10月份加息后从原先的3.87%增加到了4.05%。考虑到公积金购买住房的人群主要以自住需求为主，在首套房面积为90平方米及以下的情况下，首付比例为20%；而首套房面积在90平方米以上的购房者，则要将首付比例增加到不低于30%。

以因地铁马上开通而楼市火爆的大兴区一新盘为例，80多平方米的两居室总价为150万元，按照以上规定，公积金贷款的首付为30万元；而90多平方米的两居室总价为160万元，公积金贷款的首付为48万元。对于攒钱买房的刚需们来说，增加18万元首付款是件有点承受不了的事儿，加上市区中90平方米以下的可使用公积金贷款的普通住宅越来越少，“放眼望新城”成为当下购房可行性操作的首选。

公积金购买二套住房 “夹心层”左右为难

对于公积金购买二套住房，最近的一系列政策控制非常多，依次列举限购条款，从而总结出可以购买二套房的可行身份。

根据出台的北京公积金二套房贷相关规定，公积金二套房贷款家庭的第一套家庭人均住宅建筑面积不能超过28.81平方米，也就是说，三口之家现有住房建筑面积如果超过28.81×3=86.43平方米，申请公积金贷款购买二套房将被拒贷。粗略计算一下，按照平均得房率80%(这种得房率在北京的住宅项目里已算比较高的，一般来说，塔楼的得房率都不到80%)来计算，建筑面积86.43平方米乘以得房率80%，所得的69.14平方米为大概的使用面积。三口之家所住的一套房不能超过69.14平方米的使用面积，按照这几年建造的大部分新房来说，这样的使用面积基本上存在于大一居中，而两居室则超过了这个面积。

根据公积金二套房贷“认房又认贷”的原则，北京住房公积金中心的相关负责人强调，如果申请家庭原一套房屋现在已经出售，且住房面积超过人均28.81平方米，那么，不管这套房是否用过公积金贷款或者商业贷款，该申请家庭如果再买房，就被算做二套房，且因原人均住房面积已经超过28.81平方米标准，将无法获得公积金贷款的批准。

改善型住宅 基本告别公积金

北京公积金二套房贷仅限于购买改善居住条件的普通自住住房，不得向购买第二套住房为公寓、别墅及其他高档住宅(可从购房合同中标有的所购房屋性质这一项看出)的借款人发放个人贷款；同时，二套房贷首付不得低于50%，利率为同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。

按照以上“限购”条款，可以推算出，想要用公积金贷款购买二套房的家庭，需要满足以下要求：贷款人符合住房公积金缴纳及使用基本要求；家庭为单位(夫妻双方加未成年子女)第一套住房的家庭人均建筑面积小于28.81平方米；选购住房为普通住宅；在住房公积金贷款额度上限为80万元的情况下，手中有充裕资金来支付不低于二套房总价50%的首付款。据“链家地产”市场研究部统计数据分析，当前二手房交易中，70%二次公积金贷款消费者首套房低于平均面积。以此来看，对于需要改善居住环境的普通购房者来说，在北京现今的楼市情况下，如果说设定的“面积门槛”还算可以，那么剩下的“资金门槛”似乎是更难过的一道关，普通购房者想要住上100平方米的三居室，去五环？六环？甚至七环？到底还要走多远？

“公+商”组合贷款 80万以上的优质选择

对于普通购房者来说，由于目前房屋总价较高，公积金贷款的额度并不能够满足购房者的需求，所以，兼具公积金贷款和商贷优点的组合贷款开始受到关注。

组合贷款主要的优势就是能够兼顾商贷和公积金贷款的优点。采取组合贷款的方式，购房者不仅能享受公积金的首付成数和利率，同时又可以利用商业贷款获得更多的贷款金额。以一套150万元的80多平方米两居室为例，公积金贷款首套房首付为30万元，剩下需要贷款120万元，可以利用公积金贷款80万元，剩余40万元利用商业贷款。以20年为还款时间，月均还款7767.07元，总利息为664096.9元。

但是，组合贷款与普通单一贷款方式不同，在办理的过程中手续复杂繁琐。组合贷款的申请时间较长，最长为3个月，而公积金贷款通常一个月就可以完成，商业贷款的期限会更短。因此，许多开发商及二手房业主都不接受组合贷款方式。就连购房者自己，也经常搞混其中复杂的关系，很多人主动放弃了这种贷款方式。